{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__50-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-06-06","aktenzeichen":"V ZR 50/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 50/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n6. Juni 2008 \nLangendörfer-Kunz, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom \n\n6. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter \n\nDr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts München vom 6. Februar 2007 im \n\nKostenpunkt und \n\ninsoweit aufgehoben, als gegenüber dem \n\nBeklagten zu 2 zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. \n\nInsoweit wird die Sache zur neuen Verhandlung und \n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an \n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nAm 4. Oktober 1996 schloss die frühere Beklagte zu 1, vertreten durch ihren \n\nMitarbeiter, den Beklagten zu 2, mit dem Ehemann der Klägerin einen Vertrag zur \n\nVermittlung der Finanzierung des Erwerbs einer von der früheren Beklagten zu 3 \n\nvertriebenen Eigentumswohnung. Dieser erwarb die Wohnung aufgrund notariell \n\nbeurkundeten Angebots vom 17. Oktober 1996, das die frühere Beklagte zu 3 am \n\n19. November 1996 in notarieller Form annahm. Vorausgegangen waren dem \n\nBeratungsgespräche mit dem Beklagten zu 2, deren Inhalt streitig ist. Ein auf den \n\nTag nach Abgabe des Kaufangebots datiertes von dem Beklagten zu 2 erstelltes \n\nBerechnungsbeispiel weist als monatliche Belastung des Käufers einen Betrag von \n\n387 DM vor Steuern und einen Betrag zwischen 64 und 81 DM nach Steuern aus. \n\n2 \n\nDie Klägerin, die sich Ansprüche ihres Ehemannes hat abtreten lassen, hält \n\ndas Berechnungsbeispiel und die Beratung insgesamt aus mehreren Gründen für \n\nfalsch. Sie hat die Beklagten auf Zahlung von 110.875,95 € nebst Zinsen Zug um \n\nZug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung in Anspruch genommen. Das \n\nLandgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit \n\nder von dem Senat, beschränkt auf die Klage gegen den Beklagten zu 2, \n\nzugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag gegen diesen Beklagten, \n\nder die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt, weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht meint, zwischen dem Ehemann der Klägerin (im \n\nFolgenden: Zedent) und dem Beklagten zu 2 sei zwar ein Beratungsvertrag \n\nzustande gekommen. Die Klägerin habe jedoch nicht den Nachweis erbracht, dass \n\nder Beklagte zu 2 Beratungspflichten verletzt habe. Sie habe weder ihre \n\nBehauptung bewiesen, dass der Beklagte zu 2 eine Wertsteigerung der Wohnung \n\nvon 2% pro Jahr zugesichert habe noch dass er das ihrer Behauptung nach \n\nfalsche Berechnungsbeispiel dem Zedenten zeitlich vor dessen Kaufangebot \n\nvorgelegt habe. Soweit der Beklagte zu 2 möglicherweise gesagt habe, die \n\nKapitalanlage trage sich selbst, sei davon auszugehen, dass sich diese Aussage \n\nauf das Berechnungsbeispiel bezogen habe; die Beweisaufnahme habe aber keine \n\nZusicherung des Inhalts ergeben, dass es auch so, wie in dem Beispiel berechnet, \n\nkommen werde. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass \n\nzwischen dem Zedenten und dem Beklagten zu 2 ein Beratungsvertrag zustande \n\ngekommen ist. \n\nEin solcher Vertrag wird nach ständiger Rechtsprechung stillschweigend \n\nabgeschlossen, wenn der Anlageinteressent die Dienste und Erfahrungen eines \n\nVermögensverwalters, Anlageberaters oder Anlagevermittlers in Anspruch nehmen \n\nwill und dieser mit der gewünschten Tätigkeit beginnt; dabei ist es ohne Bedeutung \n\nfür den Vertragsschluss, von welcher Seite die \n\nInitiative zu dem Bera-\n\ntungsgespräch ausgegangen ist (BGHZ 100, 117, 118; 123, 126, 128; Urt. v. \n\n27. Oktober 2005, III ZR 71/05, NJW-RR 2006, 109; Urt. v. 19. April 2007, III ZR \n\n75/06, NJW-RR 2007, 1271, 1272). Diese Voraussetzungen liegen nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts vor. Danach ist der Beklagte zu 2 weder \n\nausdrücklich noch nach den Umständen für die Beklagte zu 1 aufgetreten und war \n\nfür den Zedenten die maßgebliche Person und dessen Anspruchpartner. Er ist von \n\nsich aus an den Zedenten mit Vorschlägen über steuerlich günstige Kapitalanlagen \n\nherangetreten und hat in diesem Zusammenhang die Immobilie als eine für die \n\nZwecke geeignete Anlage benannt. \n\n7 \n\nSoweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem \n\nSenat geltend gemacht hat, dass ein Beratungsvertrag allenfalls zwischen dem \n\nZedenten und der früheren Beklagten zu 1, deren Geschäftsführer der Beklagte zu \n\n2 sei, zustande gekommen sein könne, bleibt das ohne Erfolg, da sie die \n\ntatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angegriffen hat. Das ist \n\njedoch unverzichtbar, weil der Beklagte zu 2 die Umstände \n\nfür die \n\nBetriebsbezogenheit seiner Beratung vortragen muss, wenn der von \n\nihm \n\n8 \n\n9 \n\nabgegebenen Erklärungen nicht für seine Person gelten lassen will (vgl. BGH, Urt. \n\nv. 13. Oktober 1994, IX ZR 25/94, NJW 1995, 43, 44). \n\n2. Das Berufungsgericht hat jedoch einen Anspruch aus positiver Vertrags-\n\nverletzung wegen eines Beratungsfehlers mit fehlerhafter Begründung verneint. \n\na) Der Senat hat für die Haftung des Verkäufers entschieden, dass dieser \n\nzwar grundsätzlich nicht verpflichtet ist, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des \n\nErwerbs und seinen Nutzen zu beraten oder aufzuklären, er aber aus einem Bera-\n\ntungsvertrag haftet, wenn er sich nicht auf Auskünfte über das Objekt und \n\nVerhandlungen über den Kaufvertrag beschränkt, sondern den Käufer auch unab-\n\nhängig davon berät (Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Rdn 8, 9 - in juris \n\nveröffentlicht; Urt. v. 13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874). Ent-\n\nscheidend ist, dass eine über die Angaben zum Objekt hinausgehende Beratung \n\nerfolgt. Auch ein Anlagevermittler haftet über die Pflicht zu richtiger und vollstän-\n\ndiger Auskunft über das Objekt hinaus aus einem Beratungsvertrag, wenn er die \n\nVermögensbelange des Anlageinteressenten wahrnimmt und über die sich für \n\ndiesen aus dem Erwerb ergebenden finanziellen Belastungen berät (vgl. BGH, Urt. \n\nv. 25. Oktober 2007, III ZR 100/06, WM 2007, 2228, 2229). \n\n10 \n\nb) Der Beratungsvertrag verpflichtet zu richtiger vollständiger Information \n\nüber die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten \n\nvon wesentlicher Bedeutung sind (BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 15. Oktober \n\n2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983). \n\n11 \n\naa) Bei der Beratung über den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken \n\nbildet die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung. \n\nSie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln \n\ndas Objekt erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, 377; Urt. v. \n\n13. Oktober 2007, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876; Urt. v. 30. November 2007, \n\nV ZR 284/06, NJW 2008, 649). \n\n12 \n\nbb) Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs heraus-\n\n13 \n\n14 \n\ngestellt, muss der Berater auch über die hierfür bedeutsamen Umstände richtig \n\ninformieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher \n\nHinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder \n\nihres Wertsteigerungspotenzials gibt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR \n\n223/03, NJW 2005, 983; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, \n\n1661). \n\nc) Gemessen daran, kann eine Verletzung eines Beratungsvertrages nach \n\nden tatrichterlichen Feststellungen nicht verneint werden. \n\naa) Sind die Angaben des Beraters zur Höhe der monatlichen Belastung \n\ndes Käufers falsch, so ist dieser nicht richtig informiert und damit die Beratungs-\n\npflicht verletzt worden. Grundlage der Schadensersatzpflicht des Beraters sind \n\ndessen schuldhaft fehlerhafte Erklärungen zur Höhe der monatlichen Belastung \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1813). Einer \n\nZusicherung in dem Sinne, dass der Berater auch zum Ausdruck gebracht haben \n\nmuss, für die Richtigkeit seiner – regelmäßig auf einer Berechnung beruhenden - \n\nAngabe zur Höhe der monatlichen Belastung einzustehen, bedarf es entgegen der \n\nAnsicht des Berufungsgerichts nicht. \n\n15 \n\nNach dem Vortrag der Klägerin war die Beratung fehlerhaft, wenn die \n\nmonatliche Belastung nicht - wie von dem Beklagten zu 2 angegeben - zwischen \n\nvon 70 bis 80 DM/mtl. lag, sondern ein Mehrfaches dieses Betrages ausmachte. \n\nDie Klägerin hat unter Bezugnahme auf das schriftliche Berechnungsbeispiel die \n\nUrsachen für die fehlerhafte Angabe des Beklagten zu 2 benannt, die darin \n\nbegründet sein sollen, dass dieser den Aufwand des Erwerbers \n\ninfolge \n\nNichtberücksichtigung der Beiträge zur Lebensversicherung und der Grundsteuer \n\nzu niedrig, die erzielbaren Erträge dagegen zu hoch, nämlich nach einer \nbefristeten Mietgarantie von 18 DM/m2, und nicht mit der erheblich niedrigeren \n\nortsüblichen Vergleichsmiete von 11,90 DM/m2, angesetzt hatte. Bei der \n\nBerechnung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers müssen die Zahlungen \n\nfür die Tilgung der zur Finanzierung des Kaufs aufzunehmenden Darlehen \n\nberücksichtigt werden (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, \n\n1811, 1812). Hierzu gehören die an eine Lebensversicherung zu zahlenden \n\nBeiträge, die zur Finanzierung des Erwerbs abgeschlossen wird; es sei denn, dass \n\nder Beratende deutlich macht, dass die von ihm angegebene monatliche Belastung \n\nAufwand zur Tilgung nicht einschließt (Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR \n\n223/03, NJW 2005, 983, 985). Ebenso fehlerhaft ist es, wenn bei der Berechnung \n\nder Belastung die Erträge aus einer befristeten Mietgarantie in Ansatz gebracht \n\nwerden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich übersteigt. Der Zufluss \n\nder garantierten Mieten ist nur von begrenzter Dauer und zudem von der Bonität \n\ndes Garanten abhängig. Durch den Ansatz solcher Garantiebeträge wird daher ein \n\nzu positives Bild der für den Erwerber wichtigen längerfristigen Ertragserwartung \n\nder Immobilie gezeichnet (vgl. Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM \n\n2005, 205, 207; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1876). \n\n16 \n\nOb und welche der in dem schriftlichen Berechnungsbeispiel ausgewiese-\n\nnen Angaben zur Höhe der monatlichen Belastung der Beklagte zu 2 dem Ze-\n\ndenten bereits vor dessen notarieller Angebotserklärung mitgeteilt hat, lässt das \n\nBerufungsgericht dahinstehen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung hat \n\nes jedoch keine Beweislastentscheidung hinsichtlich des Inhalts der Erklärungen \n\ndes Beklagten zu 2 zu Ungunsten der Klägerin getroffen. Es hat die Bekundung \n\ndes als Zeugen vernommenen Zedenten über eine Erklärung des Beklagten zu 2, \n\ndie Finanzierungskosten seien mit einer geringen Zuzahlung von 70 bis 80 DM im \n\nMonat gedeckt, nämlich nach den Umständen als plausibel angesehen, die \n\nRichtigkeit dieser Aussage \n\njedoch mit der rechtsfehlerhaften Begründung \n\ndahinstehen lassen, auch der Zeuge habe sich nicht an eine Zusicherung des \n\nBeklagten zu 2 erinnern können, dass es so wie berechnet, kommen werde. \n\n17 \n\nbb) Auch Angaben des Beraters über den künftigen Wert einer Immobilie \n\nkönnen - unabhängig von dem in einer solchen Erklärung enthaltenen spekulativen \n\nElement - unrichtig sein und einen Beratungsfehler darstellen, wenn die von \n\ndiesem benannte Wertentwicklung wegen eines überhöhten Erwerbspreises \n\nausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (Senat, Urt. v. \n\n15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 984). \n\n18 \n\nGemessen daran, kommt auch in diesem Punkt ein Beratungsfehler in Be-\n\ntracht, wenn der Beklagte zu 2 dem Zedenten unter Zugrundelegung einer allge-\n\nmeinen jährlichen Wertsteigerung am Immobilienmarkt von 1 bis 2 % p.a. einen \n\nkünftigen Wert der Wohnung nach 30 Jahren von 300.000 DM in Aussicht gestellt \n\nhat. Ein Beratungsfehler lässt sich nicht mit der Erwägung des Berufungsgerichts \n\nverneinen, dass eine solche Wertsteigerung von 1 bis 2 % im Jahr im Rahmen des \n\nMöglichen liege. Nach den getroffenen Feststellungen zum Verhältnis zwischen \n\ndem Kaufpreis und dem Wert der verkauften Wohnung kann ein Beratungsfehler \n\nauch dann vorliegen, wenn der prognostizierte Steigerungssatz nicht zu be-\n\nanstanden ist. War der Verkehrswert der Wohnung nämlich erheblich niedriger als \n\nder vereinbarte Kaufpreis, tritt eine Wertsteigerung erst ein, wenn sie den \n\ngezahlten Kaufpreis übersteigt. \n\nIII. \n\n19 \n\nDas angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache \n\nzur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1 \n\nSatz 1 ZPO) zurückzuverweisen. \n\n20 \n\nEs wird zu prüfen haben, ob der Beklagte zu 2 schuldhaft \n\nBeratungspflichten durch unzutreffende oder unvollständige Erklärungen \n\n- unterhalb der Schwelle einer Zusicherung - verletzt hat, die \n\nfür den \n\nKaufentschluss ursächlich waren. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG München I, Entscheidung vom 17.03.2006 - 30 O 9491/03 - \n\nOLG München, Entscheidung vom 06.02.2007 - 18 U 3337/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__50-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-06/v-zr-50-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__50-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__50-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-06/v-zr-50-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__50-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:41:50.410122+00:00"}}