{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__25-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-11-09","aktenzeichen":"V ZR 25/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Lässt sich ein Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen, be- ginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden Beratungsfehler gesondert zu laufen. BGB §§ 675, 433 Ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung mit Fremdmitteln zu erwerben, muss darüber aufklären, dass er die Zinsen für das von dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert, wenn sich die Zinssubven- tion nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. November 2007 \nLangendörfer-Kunz \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 25/07 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 195, 199 Abs. 1 \n\nLässt sich ein Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen, be-\nginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist für jeden Beratungsfehler gesondert zu \nlaufen. \n\nBGB §§ 675, 433 \n\nEin Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit berät, eine Eigentumswohnung \nmit Fremdmitteln zu erwerben, muss darüber aufklären, dass er die Zinsen für das \nvon dem Käufer aufzunehmende Darlehen subventioniert, wenn sich die Zinssubven-\ntion nicht auf die gesamte Laufzeit des Darlehens erstreckt. \n\nBGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07 - OLG Celle \n\n LG Hannover \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den \n\nRichter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Streithelfers der Kläger wird das Urteil des \n\n16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 16. Januar 2007 \n\naufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\nDie Kläger erwarben im März 1997 von der Beklagten eine Eigentums-\n\nwohnung in E. zum Preis von 154.905 DM und schlossen einen Vertrag \n\nüber die Mietenverwaltung (Mietpool) ab. Dem Vertragsschluss vorausgegan-\n\ngen waren Gespräche mit einem für die Vertriebsbeauftragte der Beklagten tä-\n\ntigen Vermittler. Dieser hatte auf die Möglichkeit hingewiesen, ohne Eigenkapi-\n\ntal eine Wohnung aus dem Bestand der Beklagten zu kaufen; anschließend hat-\n\nte er eine Berechnung für die Wohnung in E. vorgelegt, aus der sich ein \n\ndurch Mieteinnahmen und Steuervorteile nicht gedeckter monatlicher Aufwand \n\nder Kläger von 184 DM ergab. \n\n2 \n\nMit der Behauptung, sie seien durch den Vermittler falsch und unvoll-\n\nständig beraten worden, verlangen die Kläger die Rückabwicklung des Kaufver-\n\ntrages sowie u.a. die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz des ihnen aus \n\ndem Erwerb der Wohnung erwachsenden weiteren Vermögensschadens ver-\n\npflichtet ist. \n\n3 \n\nDie Kläger haben zunächst mit Schriftsatz vom 31. Dezember 2004 so-\n\nwie per E-Mail die Durchführung eines Güteverfahrens bei einer staatlich aner-\n\nkannten Gütestelle in Freiburg beantragt. Die E-Mail lag dort am 31. Dezember \n\n2004 abrufbereit vor. Wann der Schriftsatz bei der Gütestelle eingegangen ist, \n\nhat sich nicht feststellen lassen. \n\n4 \n\nDie nachfolgend erhobene Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblie-\n\nben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurück-\n\nweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Streithelfer der Kläger deren An-\n\nträge weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hält etwaige Schadensersatzansprüche der Kläger \n\nwegen positiver Vertragsverletzung eines mit der Beklagten zustande gekom-\n\nmenen Beratungsvertrages nach § 195 i.V.m. § 199 Abs. 1 BGB für verjährt, \n\nweil ihnen bereits Ende 2001 zahlreiche Beratungsfehler bekannt gewesen sei-\n\nen. Hiervon ausgenommen sei zwar der Vorwurf, die Beklagte habe sie nicht \n\ndarüber aufgeklärt, dass ein Teil des Kaufpreises verwendet würde, um die Zin-\n\nsen für das von ihnen aufgenommene Vorausdarlehen zu subventionieren und \n\ndem Mietpool einen Zuschuss zu gewähren. Jedoch beginne die Verjährungs-\n\nfrist nicht erst mit Kenntnis des 25. Beratungsfehlers, sondern bereits dann zu \n\nlaufen, wenn die Erhebung einer Klage hinreichende Erfolgsaussicht habe und \n\ndamit zumutbar erscheine. Das sei hier Ende 2001 der Fall gewesen. Die bis \n\nEnde 2004 laufende Verjährungsfrist sei nicht gehemmt worden. Dass der \n\nschriftliche Antrag auf Einleitung eines Güteverfahrens am 31. Dezember 2004 \n\nbei der Gütestelle eingegangen sei, hätten die Kläger nicht bewiesen. Die per \n\nE-Mail übermittelte Textdatei sei kein Antrag im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 4 \n\nBGB, da sie die in der Verfahrensordnung der Gütestelle für solche Anträge \n\nvorgesehene Schriftform nicht erfülle. \n\nII. \n\n6 \n\n7 \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in al-\n\nlen Punkten stand. \n\n1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, \n\ndass Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung eines Be-\n\nratungsvertrages, die - wie etwaige Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte - \n\nam 1. Januar 2002 unverjährt bestanden, der seit diesem Zeitpunkt geltenden \n\nregelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen (§ 195 BGB i.V.m. \n\nArt. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). \n\n8 \n\nWeiter nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass die Frist \n\n- da sie kürzer ist als die für die streitgegenständlichen Ansprüche geltende \n\nVerjährungsfrist des alten Rechts - nach dem Wortlaut der Übergangsregelung \n\ndes Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB zwar von dem 1. Januar 2002 an be-\n\nrechnet wird, dass dieser Stichtag für den Beginn der regelmäßigen Verjäh-\n\nrungsfrist des § 195 BGB aber nicht allein maßgeblich ist, sondern zusätzlich \n\ndie subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müs-\n\nsen. Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. \n\n23. Januar 2007, XI ZR 44/06, WM 2007, 639 - zur Veröffentlichung in BGHZ \n\nbestimmt; Urt. v. 7. März 2007, VIII ZR 218/06, WM 2007, 987, 988). \n\n9 \n\n2. Nicht zu beanstanden ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, \n\ndie mit der Klage verfolgten Ansprüche seien verjährt, soweit die Kläger vor \n\ndem 1. Januar 2002 Kenntnis von Beratungsfehlern der Beklagten hatten oder \n\ndiese infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannten. Die Verjährungsfrist der auf \n\nsolche Beratungsfehler gestützten Ansprüche hat am 1. Januar 2002 begon-\n\nnen; sie ist von den Klägern bis zu deren Ablauf am 31. Dezember 2004 nicht \n\ngehemmt worden. \n\n10 \n\na) Zwar kann die Einreichung eines Güteantrags bei einer durch die Lan-\n\ndesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle die Verjährung \n\nhemmen, wenn die Bekanntgabe des Antrags demnächst veranlasst wird \n\n(§ 204 Abs. 1 Nr. 4 Halbsatz 2 BGB). Das Berufungsgericht hat sich jedoch \n\nnicht davon zu überzeugen vermocht, dass der schriftliche Antrag auf Einleitung \n\neines Güteantrags rechtzeitig, d.h. noch am 31. Dezember 2004, bei der Güte-\n\nstelle in Freiburg eingegangen ist; die Revision erhebt insoweit keine Einwen-\n\ndungen. \n\n11 \n\nb) Die am 31. Dezember 2004 bei der Gütestelle eingegangene E-Mail \n\ngenügte den für einen Antrag nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB geltenden Former-\n\nfordernissen nicht und war daher nicht geeignet, die Verjährung zu hemmen. \n\n12 \n\nIn welcher Form ein solcher Güteantrag zu stellen ist, richtet sich nach \n\nden für die Tätigkeit der jeweiligen Gütestelle maßgeblichen Verfahrensvor-\n\nschriften. Diese können sich unmittelbar aus landesrechtlichen Bestimmungen \n\n(z.B. Art. 7 des Bayerischen Schlichtungsgesetzes sowie § 1 Abs. 2 des Güte-\n\nstellen- und Schlichtungsgesetz Nordrhein-Westfalen i.V.m. § 20 Abs. 1 Satz 2 \n\ndes Schiedsamtsgesetzes Nordrhein-Westfalen) oder aus einer eigenen Ver-\n\nfahrensordnung der Gütestelle (vgl. z.B. § 4 Abs. 1 des Brandenburgischen Gü-\n\ntestellengesetzes sowie § 9 Abs. 1 Satz 1 des Hessischen Schlichtungsgeset-\n\nzes) ergeben. Das hier einschlägige Recht des Landes Baden-Württemberg \n\nbestimmt, dass von der Landesverwaltung eingerichtete und anerkannte Güte-\n\nstellen nach einer Verfahrensordnung vorgehen müssen, die in ihren wesentli-\n\nchen Teilen dem Verfahrensgang nach dem (Landes-) Schlichtungsgesetz ent-\n\nspricht (§ 22 Abs. 1 Nr. 3 AGGVG-BW). Die Verfahrensordnung der von den \n\nKlägern angerufenen Gütestelle in Freiburg sieht nach den Feststellungen des \n\nBerufungsgerichts in § 3 Abs. 2 vor, dass das Güteverfahren schriftlich zu bean-\n\ntragen ist, wenn die Verjährung eines Anspruchs gehemmt oder eine andere \n\ngesetzliche Folge der Anrufung einer Gütestelle erreicht werden soll. \n\n13 \n\nOb damit, wovon das Berufungsgericht ausgeht, die Schriftform des \n\n§ 126 BGB gemeint ist oder - was näher liegen dürfte - auf die sog. prozess-\n\nrechtliche Schriftform (vgl. BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR 416/04, WM 2005, \n\n2056, 2057 sowie § 130a Abs. 1 Satz 1 ZPO) Bezug genommen wird, die bei-\n\nspielsweise auch die Übermittlung per Telefax einschließt, bedarf keiner Ent-\n\nscheidung. Denn die von den Klägern gewählte elektronische Form wahrte kei-\n\nne der beiden Formen. Der Schriftform des § 126 BGB hätte sie nur bei Ver-\n\nwendung einer qualifizierten elektronischen Signatur gleichgestanden (vgl. \n\n§ 126a BGB). Die prozessuale Schriftform kann nur dann durch die elektroni-\n\nsche Form ersetzt werden, wenn und soweit dies durch Rechtsverordnung zu-\n\ngelassen worden ist (§ 130a Abs. 2 ZPO). An beiden Voraussetzungen fehlt es \n\nhier. \n\n14 \n\n3. Rechtsfehlerhaft ist allerdings die Auffassung des Berufungsgerichts, \n\nAnsprüche der Kläger seien auch insoweit verjährt, als sie auf Beratungsfehler \n\ngestützt werden, die ihnen ohne grobe Fahrlässigkeit erst nach dem Jahr 2002 \n\nbekannt geworden sind. Seine Annahme, die regelmäßige Verjährungsfrist für \n\neinen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages be-\n\nginne unabhängig von der Zahl der geltend gemachten Beratungsfehler gemäß \n\n§ 199 Abs. 1 BGB bereits dann zu laufen, wenn der Gläubiger so viele Bera-\n\ntungsfehler kenne, dass die Erhebung einer Klage zumutbar erscheine, ist un-\n\nzutreffend. \n\n15 \n\na) Das Berufungsgericht stützt sich hierbei auf den für § 852 Abs. 1 BGB \n\na.F. entwickelten Grundsatz, dass die für den Beginn der Verjährung von Er-\n\nsatzansprüchen aus unerlaubter Handlung erforderliche Kenntnis von dem \n\nSchaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vorliegt, wenn \n\ndem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in \n\nForm der Feststellungsklage, erfolgversprechend, wenn auch nicht risikolos, \n\nmöglich ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 14. Oktober 2003, VI ZR 379/02, NJW \n\n2004, 510 m.w.N.). Richtig ist zwar, dass die Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. weitgehend auch für die Frage herangezo-\n\ngen werden kann, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erfor-\n\nderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der \n\nPerson des Schuldners besitzt (vgl. MünchKomm-BGB/Grothe, 5. Aufl., § 199 \n\nRdn. 25; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., § 199 Rdn. 18). Das Beru-\n\nfungsgericht verkennt aber, dass der dargestellte Grundsatz auf den Fall einer \n\neinzelnen Verletzungshandlung zugeschnitten ist und daher nichts darüber be-\n\nsagt, wann die Verjährungsfrist beginnt, wenn sich eine Schadensersatzklage \n\nauf mehrere, in einem sachlichen Zusammenhang stehende Verletzungshand-\n\nlungen derselben Person stützen lässt. \n\n16 \n\nDiese Frage lässt sich indessen ebenfalls auf der Grundlage der Recht-\n\nsprechung zu § 852 BGB a.F. beantworten. Danach werden mehrere Handlun-\n\ngen, auch wenn sie gleichartig oder Teilakte einer natürlichen Handlungseinheit \n\nsind und auf einem einheitlichen Vorsatz des Schädigers beruhen, nicht unter \n\ndem Gesichtspunkt eines zusammenhängenden Gesamtverhaltens als Einheit \n\nbetrachtet. Vielmehr stellt jede Handlung, die eigene Schadensfolgen zeitigt \n\nund dadurch zum Gesamtschaden beiträgt, verjährungsrechtlich eine neue \n\nselbständige Schädigung dar und erzeugt daher einen neuen Ersatzanspruch \n\nmit eigenem Lauf der Verjährungsfrist (vgl. BGHZ 71, 86, 94; 95, 238, 240; 98, \n\n77, 83; Senat, Urt. v. 4. März 1977, V ZR 236/75, NJW 1978, 262; Urt. v. \n\n31. Oktober 1980, V ZR 140/79, NJW 1981, 573; BGH, Urt. v. 26. Januar 1984, \n\nI ZR 195/81, NJW 1985, 1023, 1024). \n\n17 \n\nNach diesen Grundsätzen bestimmt sich auch der Beginn der gemäß \n\n§ 199 Abs. 1 BGB zu berechnenden Verjährung vertraglicher Schadensersatz-\n\nansprüche, wenn ein Schuldner mehrere, von einander abgrenzbare offenba-\n\nrungspflichtige Umstände verschwiegen hat oder ihm - wie hier - mehrere Bera-\n\ntungsfehler vorzuwerfen sind (vgl. Staudinger/Peters, BGB [2004], § 199 \n\nRdn. 20). Dem Gläubiger muss es in einem solchen Fall unbenommen bleiben, \n\neine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung - selbst wenn eine \n\ndarauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages erfolgversprechend \n\nwäre - hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus wei-\n\nteren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu \n\nverjähren beginnen. Dem steht nicht entgegen, dass bereits ein Beratungsfehler \n\nausreichen kann, um die Rückabwicklung des gesamten Vertrages zu errei-\n\nchen. Denn jede Pflichtverletzung ist mit weiteren Nachteilen für das Vermögen \n\ndes Gläubigers verbunden. Das rechtfertigt es, sie verjährungsrechtlich selb-\n\nständig zu behandeln. Die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist des \n\n§ 195 BGB berechnet sich daher für jeden Beratungsfehler gesondert; sie be-\n\nginnt zu laufen, wenn der Gläubiger die Umstände, insbesondere die wirtschaft-\n\nlichen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die jeweilige Rechtspflicht zur \n\nAufklärung ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 1. April 2003, XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, \n\n1783). \n\nIII. \n\n18 \n\nDas angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Die Sache \n\nist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die für eine abschließen-\n\nde Entscheidung erforderlichen Feststellungen getroffen werden können. Für \n\ndas weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\n19 \n\nDie Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte sei verpflichtet ge-\n\nwesen, die Kläger darüber aufzuklären, dass ein Teil des Kaufpreises verwen-\n\ndet werden würde, um den Mietpool zu subventionieren und die für das Vor-\n\nausdarlehen zu zahlenden Zinsen unter das marktübliche Niveau zu senken, ist \n\nin dieser Allgemeinheit nicht haltbar. \n\n20 \n\n1. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Verkäufer einer Im-\n\nmobilie nicht verpflichtet, auf den im Kaufpreis enthaltenen Anteil an Provisio-\n\nnen und Vergütungen für sonstige Leistungen hinzuweisen (Senat, Urt. v. \n\n8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351; Urt. v. 13. Oktober 2006, \n\nV ZR 66/06, WM 2007, 174, 175). Hieran vermag die Erwägung des Beru-\n\nfungsgerichts, mithilfe der Zinssubvention sei den Klägern ein unrealistisch \n\nniedriger monatlicher Eigenaufwand vorgerechnet und damit verschleiert wor-\n\nden, dass ein Immobilienerwerb für sie wirtschaftlich nicht sinnvoll sei, nichts zu \n\nändern. Das Berufungsgericht verkennt, dass der Verkäufer - anders als ein \n\nunabhängiger Vermögensberater - nicht verpflichtet ist, den Käufer über die \n\nWirtschaftlichkeit des Erwerbs im Allgemeinen zu beraten, insbesondere muss \n\ner keine Rentabiltätsberechnung vorlegen (Senat, Beschl. v. 12. Januar 2006, \n\nV ZR 135/05). \n\n21 \n\nZudem ist der Verkäufer einer Immobilie, auch wenn er die Beratung des \n\nKäufers über Kosten, Finanzierungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile des \n\nErwerbs übernommen hat, grundsätzlich nicht verpflichtet, den Wert der Immo-\n\nbilie offen zu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über \n\ndie Angemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren (Senat, Urt. v. 15. Oktober \n\n2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71). Kernstück seiner Beratungsleistung ist \n\nvielmehr die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Käufers (sog. Li-\n\nquiditätsbetrachtung; vgl. Czub, ZfIR 2007, 41, 47). Sie soll den Käufer von der \n\nMöglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu \n\nkönnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Diese Berechnung muss - auch unter \n\nBerücksichtigung der im Zeitpunkt der Beratung absehbaren Entwicklungen - \n\nzutreffend sein. Dagegen besteht für den Verkäufer keine Verpflichtung, seine \n\ninterne Kalkulation oder die der finanzierenden Bank offen zu legen. Demge-\n\nmäß ist er nicht gehalten, den Käufer darauf hinzuweisen, dass er Teile des \n\n- dem Käufer der Höhe nach bekannten - Kaufpreises verwendet, um dessen \n\nmonatlichen Eigenaufwand zu senken. \n\n22 \n\nb) Die Beklagte war hier aber deshalb verpflichtet, die Subventionierung \n\nder Zinsen für das Vorausdarlehen zu offenbaren, weil sich diese nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts nicht auf die gesamte Laufzeit des Darle-\n\nhens erstreckte, sondern allenfalls für die ersten fünf Jahre erfolgte. Da die Klä-\n\nger über einen sehr viel längeren Zeitraum mit den Zinsen des Vorausdarlehens \n\nbelastet waren - der erste Bausparvertrag war erst nach etwa 12 Jahren zutei-\n\nlungsreif und führte zudem nur zur Tilgung der ersten Hälfte des Vorausdarle-\n\nhens -, durften sie schon nicht darüber im Unklaren gelassen werden, dass sich \n\nihr monatlicher Aufwand nach Ablauf der für das Vorausdarlehen vereinbarten \n\nfünfjährigen Zinsbindungsfrist in Abhängigkeit von der allgemeinen Zinsentwick-\n\nlung verändern konnte (vgl. OLG Celle, ZIP 2006, 32, 34). \n\n23 \n\nDarüber hinaus musste die Beklagte offen legen, dass die während der \n\nfünfjährigen Zinsbindungsfrist zu zahlenden Zinsen nicht marktüblich, sondern \n\nsubventioniert waren. Andernfalls durften die Kläger nämlich annehmen, das \n\nVorausdarlehen zu marktüblichen Konditionen erhalten zu haben und deshalb \n\ndamit rechnen, dass sich ihre Belastung entsprechend der Differenz zwischen \n\ndem bei Abschluss des Vorausdarlehens und dem nach Ablauf der Zinsbin-\n\ndungsfrist marktüblichen Zins veränderte. Lag der zunächst vereinbarte Zins-\n\nsatz aber unter dem Marktniveau, mussten sie für den Zeitraum nach Ablauf der \n\nZinsbindungsfrist, weil nunmehr auch die Subvention der Zinsen entfiel, einen \n\nzusätzlichen Anstieg ihrer Belastung oder - bei sinkendem Zinsniveau - eine \n\ngeringere Entlastung bei den Zinszahlungen einkalkulieren. Hierüber musste die \n\nBeklagte aufklären. \n\n24 \n\nc) Ansprüche wegen dieses Beratungsfehlers sind nicht deshalb verjährt, \n\nweil die Kläger schon nicht darüber aufgeklärt worden sind, dass sich ihr monat-\n\nlicher Eigenaufwand nach Ablauf der Zinsbindung für das Vorausdarlehen infol-\n\nge der allgemeinen Entwicklung des Marktzinses deutlich erhöhen könnte, und \n\nhierauf gestützte Ansprüche nach Auffassung des Berufungsgerichts verjährt \n\nsind. \n\n25 \n\naa) Zum einen kann nach den bisherigen tatrichterlichen Feststellungen \n\nnicht davon ausgegangen werden, dass Ansprüche wegen der unterbliebenen \n\nAufklärung über das allgemeine Risiko, welches sich aus der nur fünfjährigen \n\nZinsbindungsfrist für das Vorausdarlehen ergab, verjährt sind. Das Berufungs-\n\ngericht stellt insoweit lediglich darauf ab, dass das Risiko erkennbar gewesen \n\nwäre, wenn die Kläger einen Fachmann befragt hätten. Die bloße Erkennbarkeit \n\neines Beratungsfehlers führt jedoch nicht dazu, dass die regelmäßige Verjäh-\n\nrungsfrist von drei Jahre beginnt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Gläubiger \n\ndie den Anspruch begründenden Umstände kennt oder infolge grober Fahrläs-\n\nsigkeit nicht kennt (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das hat das Berufungsgericht \n\nnicht festgestellt. \n\n26 \n\nbb) Zum anderen wären Ansprüche wegen des in dem Verschweigen der \n\nZinssubvention liegenden Beratungsfehlers selbst dann nicht verjährt, wenn die \n\nKläger das von der kurzen Zinsbindungsfrist ausgehende allgemeine Risiko ei-\n\nner höheren Belastung bereits vor dem Jahr 2002 erkannt oder nur infolge gro-\n\nber Fahrlässigkeit nicht erkannt hätten. Die unterbliebene Aufklärung über das \n\nvon der versteckten Zinssubvention ausgehende zusätzliche Risiko stellt näm-\n\nlich einen eigenständigen Beratungsfehler dar. Zwar betreffen beide Beratungs-\n\nfehler die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bestehende Gefahr einer zusätzli-\n\nchen Belastung der Kläger infolge höherer Zinsen für das Vorauszahlungsdar-\n\nlehen. Die jeweiligen Ursachen sind jedoch grundverschieden. \n\n27 \n\nDas allgemeine Risiko beruht auf der kurzen Zinsbindungsfrist sowie \n\ndarauf, dass nicht vorhersehbar ist, wie sich der Marktzins in fünf Jahren entwi-\n\nckelt. Das sich aus der Zinssubvention ergebende Risiko geht hingegen auf die \n\nEntscheidung der Beklagten zurück, den Eigenaufwand der Kläger durch eine \n\nArt verstecktes Disagio zu senken, allerdings nicht für die gesamte Laufzeit des \n\nDarlehens, sondern für einen deutlich kürzeren Zeitraum. Es beruht damit nicht \n\nauf der Dauer der Zinsbindungsfrist, sondern wird lediglich - wenn auch nicht \n\nzufällig - zu demselben Zeitpunkt offenbar. Dass es sich um einen von der \n\nDauer der Zinsbindungsfrist abgrenzbaren Beratungsmangel handelt, wird nicht \n\nzuletzt dadurch deutlich, dass auch dem Käufer, dem das sich aus der kurzen \n\nZinsbindungsfrist ergebende allgemeine Risiko einer höheren Zinsbelastung \n\nbekannt ist, ohne gesonderte Aufklärung verborgen bleibt, dass der errechnete \n\nmonatliche Eigenaufwand in den ersten Jahren \"heruntersubventioniert\" ist. \n\n28 \n\n2. Soweit die Beklagte den Klägern ferner verschwiegen haben soll, dass \n\nein Teil des Kaufpreises verwendet werden würde, um den Mietpool zu subven-\n\ntionieren, begründet dies aus den zu III.1.a dargestellten Gründen - für sich ge-\n\nnommen - ebenfalls keinen Beratungsfehler. \n\n29 \n\nAllerdings weisen solche Zuschüsse darauf hin, dass sich der Mietpool \n\nbereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verkäufer bekannten \n\nSchieflage befand, und der Verkäufer daher seine Pflicht verletzt hat, den Käu-\n\nfer über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mietpools und die damit ver-\n\nbundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des monatlichen Ei-\n\ngenaufwands eingestellten Mietpoolausschüttungen aufzuklären. Nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts sind Ansprüche wegen dieses Beratungs-\n\nfehlers allerdings verjährt, weil den Klägern die \"desaströse Einnahmesituation\" \n\ndes Mietpools schon bald nach dem Erwerb bekannt geworden ist und sie da-\n\nher lange vor dem 1. Januar 2002 gewusst haben, dass die Angaben des Ver-\n\nmittlers zu den Mietpoolausschüttungen unrichtig waren. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nStresemann \n\nCzub \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \nLG Hannover, Entscheidung vom 09.06.2006 - 13 O 305/05 - \nOLG Celle, Entscheidung vom 16.01.2007 - 16 U 160/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__25-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-09/v-zr-25-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 199","ref_norm":"199","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 852","ref_norm":"852","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 130a","ref_norm":"130a","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126a","ref_norm":"126a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__25-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__25-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-09/v-zr-25-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__25-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:09:36.908401+00:00"}}