{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_178-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-05-15","aktenzeichen":"V ZR 178/07","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZR 178/07 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n15. Mai 2008 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 15. Mai 2008 durch den Vor-\n\nsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil \n\ndes 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm \n\nvom \n\n10. September 2007 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-\n\nschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt \n\n105.467,55 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDie Beklagte kauft Altwohnbestände an und veräußert sie nach Durch-\n\nführung von Renovierungsmaßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Die Klä-\n\ngerin und ihr Ehemann erwarben im März 1996 eine solche Wohnung in \n\nD. und traten einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolgte im \n\nsog. Dortmunder-Modell über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander ge-\n\nschaltete Bausparverträge der B. -Bausparkasse. \n\n2 \n\nDem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren Beratungsgesprä-\n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nche, in denen Repräsentanten der Beklagten unter Berücksichtigung der Finan-\n\nzierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten \n\nund der Mieteinnahmen eine Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt \n\nhatten. Ferner war der Klägerin und ihrem Ehemann eine als „Rentabilitätsbe-\n\nrechnung“ bezeichnete Finanzierungsberechnung vorgelegt worden. \n\nMit der Behauptung, falsch beraten worden zu sein, verlangt die Klägerin \n\naus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns die Rückabwick-\n\nlung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz wei-\n\nterer Schäden verpflichtet ist. \n\nDie Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Das \n\nOberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die \n\nBeschwerde der Klägerin. \n\nII. \n\nI. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da \n\ndas Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches \n\nGehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. \n\n1. Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterfüllung eines mit \n\nder Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages auch auf die unter-\n\nbliebene Aufklärung darüber gestützt worden, dass nach Ablauf der Zinsbin-\n\ndung für das Vorausdarlehen eine weitere Zwischenfinanzierung mit eventuell \n\nhöherem Zinssatz abzuschließen sein werde und die Zuteilung des Bausparver-\n\ntrages nicht sicher bestimmt werden könne. Entgegen der Auffassung der Be-\n\nschwerdeerwiderung hat die Klägerin diesen Beratungsfehler auch in der Beru-\n\nfungsinstanz angesprochen; dies ergibt sich aus dem Tatbestand des ange-\n\n7 \n\n8 \n\nfochtenen Urteils. Wie diese Erwähnung zeigt, hat das Berufungsgericht den \n\nVortrag der Klägerin zwar nicht übersehen. Dass er in den Entscheidungsgrün-\n\nden aber nicht wieder aufgegriffen wird, macht deutlich, dass das Gericht sei-\n\nnen Kern nicht erfasst hat. Darin liegt ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG \n\n(vgl. BVerfG, ZIP 2004, 1762, 1763; BGH, Beschl. v. 21. Mai 2007, II ZR \n\n266/04, WM 2007, 1569 Rdn. 5). \n\n2. Der Vortrag ist entscheidungserheblich. \n\nWie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die \n\nErmittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der von der Beklag-\n\nten geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der Möglichkeit über-\n\nzeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Se-\n\nnat, BGHZ 156, 371, 377). Demgemäß muss der Verkäufer nicht nur über im \n\nZeitpunkt der Beratung absehbare ungünstige Veränderungen der in die Be-\n\nrechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufklären, sondern auch \n\nüber Unwägbarkeiten für den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den Be-\n\nsonderheiten des Anlagemodells ergeben (Senat, Beschl. vom 17. Januar \n\n2008, V ZR 92/07). \n\n9 \n\nDazu zählt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbin-\n\ndungsfrist für das Vorausdarlehen in aller Regel deutlich kürzer ist als der \n\n- zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen \n\ndieses Darlehens belastet sein wird. So verhält es sich auch hier, denn dem \n\nVertrag über das Vorausdarlehen lässt sich entnehmen, dass die Zinsbindungs-\n\nfrist lediglich fünf Jahre betrug, während die Ansparphase des ersten Bauspar-\n\nvertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der \n\nBeratung war für die Beklagte deshalb erkennbar, dass der errechnete monatli-\n\nche Aufwand nur für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Für die Fol-\n\ngejahre hing er dagegen maßgeblich von der - nicht vorhersehbaren - Entwick-\n\nlung der Kapitalmarktzinsen ab. Über das damit verbundene Risiko einer Erhö-\n\nhung des monatlichen Aufwands musste die Beklagte aufklären (vgl. Senat, Urt. \n\nv. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91 f. Rdn. 22). \n\n10 \n\nEntsprechendes gilt im Übrigen für das von der Klägerin in anderem Zu-\n\nsammenhang angesprochene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Auf-\n\nwands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Von diesem Zeitpunkt an \n\nmuss der Käufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, nämlich die Zinsen \n\nauf das - immer noch zur Hälfte valutierende - Vorausdarlehen, die Tilgungsra-\n\nten für das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten für den nunmehr \n\nanzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet \n\nsein sollte, dass sich die Tilgungsraten für den zugeteilten ersten Bausparver-\n\ntrag und die eingesparten Zinsen für das (nunmehr zur Hälfte getilgte) Voraus-\n\ndarlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewiss-\n\nheit für den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die \n\nZinsen für das Vorausdarlehen bei der Zuteilung des ersten Bausparvertrages, \n\nalso etwa zehn bis zwölf Jahre nach Vertragsabschluss, sein werden. Auch \n\nhierüber muss aufgeklärt werden. \n\nII. Weitere Gründe für eine Zulassung der Revision sind von der Nichtzu-\n\nlassungsbeschwerde nicht aufgezeigt worden. \n\nSoweit sie rügt, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Klägerin \n\nübergangen, wonach die 30 bis 34 Jahre betragende Finanzierungsdauer von \n\nder Beklagten unzutreffend mit 26 Jahren angegeben worden sei, lässt sich \n\nnicht beurteilen, ob der Vortrag entscheidungserheblich ist. Da die Beschwerde \n\nnur auf Vorbringen aus der Berufungsinstanz verweist, ist davon auszugehen, \n\ndass dieser Beratungsfehler erstmals in zweiter Instanz vorgebracht worden ist. \n\nDann aber hätte aufgezeigt werden müssen, welcher der in § 531 Abs. 1 ZPO \n\n11 \n\n12 \n\ngenannten Gründe das Berufungsgericht verpflichtete, den Vortrag zu berück-\n\nsichtigen. Daran fehlt es. \n\n13 \n\nSoweit die Beschwerde Überlegungen zu dem Inhalt einer Rentabilitäts-\n\nberechnung anstellt, übersieht sie, dass ein Verkäufer, der den Käufer über die \n\nMöglichkeit berät, eine Eigentumswohnung zu erwerben und zu halten, in der \n\nRegel nicht die Vorlage einer Rentabilitätsberechnung, sondern nur die korrekte \n\nErmittlung des (monatlichen) Eigenaufwands schuldet (Senat, Beschl. v. 12. Ja-\n\nnuar 2006, V ZR 135/05). Daran ändert sich nicht schon dadurch etwas, dass \n\ndie Ermittlung des Eigenaufwands mit „Rentabilitätsberechnung“ überschrieben \n\nwird. \n\n14 \n\nEine Divergenz des Berufungsurteils zu der Entscheidung des 34. Se-\n\nnats des Oberlandesgerichts Hamm vom 24. November 2006 (34 U 61/06) liegt \n\nnicht vor, denn der darin möglicherweise aufgestellte - unzutreffende - Rechts-\n\nsatz, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde \n\nauch für eine schriftlich dokumentierte Beratung gelte, war nicht tragend. \n\n15 \n\nVon einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 544 Abs. 4 Satz 2 \n\nZPO). \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hagen, Entscheidung vom 15.12.2004 - 2 O 221/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 10.09.2007 - 22 U 34/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_178-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-15/v-zr-178-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 103","ref_norm":"103","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_178-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_178-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-15/v-zr-178-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_178-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:35:36.840416+00:00"}}