{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_175-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-10-10","aktenzeichen":"V ZR 175/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 10. Oktober 2008 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 276 Fb (Verschulden bei den Vertragsverhandlungen) Dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt, lässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 175/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n10. Oktober 2008 \nWeschenfelder \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 276 Fb (Verschulden bei den Vertragsverhandlungen) \n\nDass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt, \n\nlässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das \n\nzur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist. \n\nBGH, Urteil vom 10. Oktober 2008 - V ZR 175/07 - OLG Hamm \n\n LG Essen \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den \n\nRichter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des \n\n22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom \n\n18. Juni 2007 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der \n\n16. Zivilkammer des Landgerichts Essen \n\nvom \n\n19. Oktober 2006 wird zurückgewiesen. \n\nDie Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelver-\n\nfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagten sind Gesellschafter der L. GbR (Ge-\n\nsellschaft). Die Gesellschaft erwarb 1994 ein bebautes Grundstück in D., \n\num dieses nach Teilung gemäß § 8 WEG als Wohnungs- bzw. Teileigentum \n\nweiterzuverkaufen. Mit Notarvertrag vom 17. November 1994 kauften der Klä-\n\nger und seine Lebensgefährtin für 176.000 DM eine der Eigentumswohnungen \n\nund eine Garage. Zum Abschluss des Kaufvertrags kam es, nachdem die Her-\n\nren D. und H. dem Kläger und seiner Lebensgefährtin eine Be-\n\nrechnung vorgelegt hatten, nach welcher die Miete für die Wohnung monatlich \n\n556 DM, die Miete für die Garage monatlich 420 DM, die Belastung durch den \n\nKauf bei vollständiger Finanzierung nach Steuern monatlich 68,10 DM betrage \n\nund die Gesellschaft auf die Dauer von drei Jahren die Mieten garantiere. \n\n2 \n\nDer Kaufpreis wurde von der C. AG (C. ) finan-\n\nziert. Die Gesellschaft verwaltete Wohnung und Garage für den Kläger und sei-\n\nne Lebensgefährtin. Sie garantierte auf die Dauer von drei Jahren die Zahlung \n\nder Mieten für Wohnung und Garage und überwies nach Abzug von Instandhal-\n\ntungs- und Verwaltungskosten an den Kläger und seine Lebensgefährtin monat-\n\nlich 910 DM. Zins und Tilgung auf die von der C. gewährten Darlehen \n\nleistete der Kläger allein. \n\n3 \n\n4 \n\nTatsächlich war die Garage in der Vergangenheit für monatlich 420 DM \n\nals Lager vermietet gewesen. Das Mietverhältnis war seit September 1994 be-\n\nendet. Bei Abschluss des Kaufvertrags stand die Garage leer. Ihre Vermietung \n\nfür monatlich 420 DM gelang nicht mehr. \n\nNach Ablauf der Garantiezeit war der Kläger nicht mehr in der Lage, die \n\nbei der C. aufgenommenen Darlehen zu bedienen und seine Ver-\n\npflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen. Wohnung und \n\nGarage wurden zwangsversteigert. Der Erlös reichte nicht aus, die zum Erwerb \n\naufgenommenen Darlehen vollständig zurückzuführen und die Belastungen und \n\nKosten zu decken, die dem Kläger im Zusammenhang mit dem Kauf entstan-\n\nden waren. \n\n5 \n\nDer Kläger hat geltend gemacht, seine Belastung aus dem Kauf habe \n\nvon Anfang an den Betrag von monatlich 68,10 DM überstiegen. Der vereinbar-\n\nte Kaufpreis sei sittenwidrig überhöht, die Gesellschaft habe ihn durch D. \n\n und H. fehlerhaft beraten und den Leerstand der Garage bei den Ver-\n\ntragsverhandlungen verschwiegen. Er hat beantragt, die Beklagten gesamt-\n\nschuldnerisch zu verurteilen, ihn von seinen Verpflichtungen gegenüber der \n\nC. und der Wohnungseigentümergemeinschaft freizustellen, \n\n25.097,47 € Schadensersatz zuzüglich Zinsen an ihn zu bezahlen und festzu-\n\nstellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm die \n\nSchäden zu ersetzen, die ihm aus dem Abschluss des Kaufvertrags künftig ent-\n\nstünden. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat \n\nsie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen. Mit der von dem Senat zuge-\n\nlassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-\n\nchen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht verneint die geltend gemachten Ansprüche. Dass \n\nder vereinbarte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei, könne ebenso wenig fest-\n\ngestellt werden wie das Zustandekommen eines Beratungsvertrages zwischen \n\nden Parteien. Die dem Kläger und seiner Lebensgefährtin übergebene Muster-\n\nberechnung habe nicht auf Angaben zu der tatsächlichen Steuerbelastung be-\n\nruht und sei ausdrücklich als unverbindlicher Finanzierungsvorschlag bezeich-\n\nnet gewesen. Die geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht unter dem \n\nGesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen begründet. Im \n\nHinblick auf die übernommene Garantie habe die Gesellschaft den Kläger und \n\nseine Lebensgefährtin ohne besondere Frage nicht über den Leerstand der Ga-\n\nrage aufklären müssen. \n\n8 \n\n9 \n\nII. \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Auf die Angriffe der Revision gegen die Verneinung des Zustande-\n\nkommens eines Beratungsvertrags zwischen dem Kläger und seiner Lebensge-\n\nfährtin einerseits und der Gesellschaft andererseits durch das Berufungsgericht \n\nkommt es nicht an. Die von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche sind \n\nschon unter dem Gesichtspunkt der schuldhaften Verletzung der Pflichten der \n\nGesellschaft bei den Vertragsverhandlungen begründet, für die die Beklagten \n\nentsprechend § 128 Satz 1 HGB einzustehen haben. \n\n10 \n\n2. a) Im Rahmen von Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien ent-\n\ngegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die \n\nPflicht, den jeweils anderen über solche Umstände aufzuklären, die den Ver-\n\ntragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Abschluss des Ver-\n\ntrags von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Ver-\n\nkehrsauffassung erwartet werden kann (st. Rspr., vgl. Senat, Urt. v. 2. März \n\n1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, V ZR 143/81, \n\nWM 1982, 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; \n\nUrt. v. 19. Mai 2006, V ZR 264/05, NJW 2006, 3139, 3141, insoweit in BGHZ \n\n168, 35 ff. nicht wiedergegeben). Ebenso besteht die Pflicht, dem Vertragspart-\n\nner keine Umstände vorzuspiegeln, die für dessen Entscheidung wesentlich \n\nsein können, in Wirklichkeit jedoch nicht vorliegen (Senat, Urt. v. 24. November \n\n1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Ein zur Darstellung der Belastung aus \n\ndem Kauf von Wohnungs- und Teileigentum zur Vermögensbildung bestimmtes \n\nBerechnungsbeispiel ist dazu bestimmt, in dem Umworbenen den Entschluss \n\nzum Kauf zu erwecken oder zu bestärken. Die in dem Beispiel angegebenen \n\nMieten bilden die Grundlage der Berechnung. Der Gedanke, dass diese tat-\n\nsächlich nicht erzielt werden, liegt für den Kaufinteressenten fern. Für ihn er-\n\nscheint als selbstverständlich, dass die Angaben des Verkäufers zu der oder \n\nden erzielten Mieten zutreffend sind. Verhält es sich so nicht, muss der Verkäu-\n\nfer daher auch ohne Frage hierüber aufklären. \n\n11 \n\nb) Daran ändert sich nicht dadurch etwas, dass die Angaben zu den \n\nMieterlösen Bestandteil eines \"unverbindlichen Finanzierungsvorschlags\" sind \n\nund der Verkäufer das Risiko des Ausbleibens von Mietzahlungen durch den \n\nAbschluss eines Garantievertrags zeitweilig übernimmt. Bei vollständiger Finan-\n\nzierung des Kaufpreises kann der Erwerb von Immobilieneigentum allenfalls \n\ndann zu wirtschaftlichem Erfolg führen, wenn ein nachhaltiges Leerstandsrisiko \n\nnicht besteht. So verhält es sich von vornherein nicht, wenn das Kaufobjekt \n\noder wesentliche Teile von diesem - wie hier die Garage - schon bei Abschluss \n\ndes Kaufvertrags nicht zu den in den Verhandlungen angegebenen Konditionen \n\nvermietet sind. Die Bezeichnung eines Berechnungsbeispiels als \"unverbind-\n\nlich\" ändert hieran nichts. Der Verkäufer erweckt durch die Übergabe des Bei-\n\nspiels die Annahme, die in diesem angegebenen Mieten würden erzielt. Der \n\nKäufer muss zwar damit rechnen, das Risiko eines künftigen Leerstands zu tra-\n\ngen. Er kann und braucht jedoch nicht davon auszugehen, dass er nicht nur \n\ndieses Risiko trägt, sondern sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Speku-\n\nlation auf eine künftige Vermietbarkeit zu den von dem Verkäufer in den Kauf-\n\nvertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeutet. \n\n12 \n\nc) Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer das Leerstandsrisiko durch \n\ndie Vereinbarung einer Garantie zeitlich beschränkt übernimmt. Eine auf die \n\nDauer von drei Jahren befristete Garantie stellt bei einer vollständigen Finanzie-\n\nrung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des Käufers dar, die den \n\nVerkäufer von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstän-\n\nde der Vermietung befreien könnte (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 2000, III ZR \n\n305/98, ZfIR 2000, 606, 607). So liegt es insbesondere, wenn sich die angeb-\n\nlich erzielte Miete wie im vorliegenden Fall auf einen ungewöhnlich hohen Be-\n\ntrag beläuft. \n\n13 \n\nd) Auf die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von den Be-\n\nklagten aufgeworfene Frage, ob es der Gesellschaft gemäß § 278 Satz 1 BGB \n\nzuzurechnen ist, dass D. und H. die gebotene Aufklärung über den \n\nLeerstand der Garage unterlassen haben, kommt es nicht an. Die Pflicht zur \n\nAufklärung traf die Gesellschaft. Der Vorwurf, die Aufklärung pflichtwidrig unter-\n\nlassen zu haben, entfiele nicht, wenn sich die Gesellschaft zur Werbung des \n\nKlägers und seiner Lebensgefährtin nicht der Tätigkeit von D. und \n\nH. als Verhandlungsgehilfen bedient hätte. \n\n14 \n\ne) Dass der Kläger und seine Lebensgefährtin bei Aufklärung über den \n\nLeerstand der Garage den Vertrag vom 17. November 1994 nicht abgeschlos-\n\nsen hätten, ergibt sich schon daraus, dass der Kaufpreis vollständig finanziert \n\nwurde und der Kläger zur Bedienung seiner Darlehensverpflichtungen darauf \n\nangewiesen war, die für die Garage angegebene Miete dauerhaft zu erhalten. \n\nDass der Kläger durch den Abschluss des Kaufvertrags und die durch diesen \n\nbedingte Notwendigkeit zur Darlehensaufnahme nachhaltig in seiner wirtschaft-\n\nlichen Dispositionsfreiheit beeinträchtigt wurde und schon deshalb unabhängig \n\nvon der Höhe des vereinbarten Kaufpreises und dem Wert des Wohnungs- und \n\nTeileigentums durch den Abschluss des Kaufvertrags einen Schaden erlitten \n\nhat (vgl. Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 89/06, ZfIR 2007, 797, 798), ist of-\n\nfensichtlich und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt. Die Ge-\n\nsellschaft und damit die Beklagten schulden dem Kläger als Ersatz Freistellung \n\nvon den im Zusammenhang mit dem Kauf der Wohnung und der Garage gegen \n\nden Kläger begründeten Forderungen, den von dem Landgericht erkannten Be-\n\ntrag nebst Zinsen und den Ersatz derjenigen Schäden, die dem Kläger durch \n\nden Abschluss des Kaufvertrags noch entstehen. \n\nIII. \n\n15 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 ZPO. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Essen, Entscheidung vom 19.10.2006 - 16 O 239/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 18.06.2007 - 22 U 8/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-10/v-zr-175-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-10/v-zr-175-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:55:21.231421+00:00"}}