{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_168-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-01-09","aktenzeichen":"V ZR 168/07","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 1093 Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberech- tigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentü- mers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsbe- rechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. Januar 2009 \nLesniak \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 168/07 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 1093 \n\nEnthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts \n\nkeine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberech-\n\ntigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt \n\neine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentü-\n\nmers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsbe-\n\nrechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings \n\nnicht entsprechen. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 9. Januar 2009 - V ZR 168/07 - OLG Hamm \n\n LG Münster \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Rich-\n\nter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den \n\nRichter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Hamm vom 17. September 2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte erwarb 1979 von ihrer Mutter ein Hausgrundstück zum \n\nPreis von 180.000 DM. In dem notariellen Vertrag verpflichtete sie sich ferner, \n\nder Mutter ein unentgeltliches Wohnungsrecht auf Lebenszeit an der im Erdge-\n\nschoß des Hauses befindlichen Wohnung zu bestellen. Das Wohnungsrecht \n\nwurde in das Grundbuch eingetragen. \n\n2 \n\nDie inzwischen pflegebedürftige Mutter wird seit dem Jahr 2001 in einem \n\nPflegeheim betreut. Die durch ihre Einkünfte nicht gedeckten Heimpflegekosten \n\nübernimmt der Kläger als Träger der Sozialhilfe. Er leitete durch bestandkräfti-\n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\ngen Bescheid „einen vertraglichen Ausgleichsanspruch für das nicht mehr in \n\nnatura wahrnehmbare Wohnrecht“ der Mutter bis zur Höhe der gewährten \n\nSozialhilfe auf sich über. \n\nDie Beklagte vermietete die von der Mutter genutzte Wohnung nach de-\n\nren Auszug und erzielte hierbei von Mitte 2003 bis Mitte 2006 eine monatliche \n\nNettomiete von 400 €. \n\nDer Kläger verlangt von der Beklagten den Ausgleich vor September \n\n2006 erbrachter Sozialleistungen in Höhe von 10.023,55 €; ferner beantragt er, \n\nsie zu verurteilen, beginnend ab dem 1. September 2006 monatlich 232,34 € \n\nnebst Zinsen an ihn zu zahlen. \n\nDas Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung \n\nder Beklagten hat das Oberlandesgericht sie auch insoweit abgewiesen; die \n\nAnschlussberufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat \n\nzugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine zuletzt gestellten Anträge \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil in NJW-RR 2008, \n\n607 veröffentlicht ist, ist das Wohnungsrecht der Mutter zwar nicht erloschen. \n\nEinen Zahlungsanspruch könne der Kläger daraus jedoch nicht herleiten. Die \n\nBeklagte und ihre Mutter hätten weder ausdrücklich noch konkludent eine Ver-\n\nmietungsvereinbarung getroffen. Es könne nicht einmal angenommen werden, \n\ndass die Mutter Kenntnis von der Vermietung habe. Ein Zahlungsanspruch \n\nlasse sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrund-\n\nlage (§ 313 Abs. 1 BGB) herleiten. Die Möglichkeit, dass der Wohnungsberech-\n\ntigte im Alter pflegebedürftig und in einem Heim untergebracht werde, sei für die \n\nVertragsparteien regelmäßig und typischerweise vorhersehbar und rechtfertige \n\ndaher keine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Ob der Kläger bereiche-\n\nrungsrechtliche Ansprüche geltend machen könne, bedürfe keiner Entschei-\n\ndung, da solche von der Überleitungsanzeige nicht erfasst seien. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung in einem \n\nentscheidenden Punkt nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass das \n\nWohnungsrecht der Mutter trotz ihres Umzugs in ein Pflegeheim fortbesteht \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 \n\nRdn. 11 ff.) und dass der Kläger etwaige Zahlungsansprüche der Mutter wegen \n\nder Nichtausübung des Wohnungsrechts auf sich übergeleitet hat. \n\n9 \n\n2. Richtig ist auch, dass Grundlage solcher Zahlungsansprüche nur eine \n\nschuldrechtliche Vereinbarung, nicht aber das dingliche Wohnungsrecht als \n\nsolches sein kann. Als Recht, ein Gebäude oder den Teil eines solchen unter \n\nAusschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB), verpflichtet es den Eigentümer lediglich, diese Nutzung zu dulden. Geld-\n\nersatzansprüche des Berechtigten begründet ein Wohnungsrecht auch dann \n\nnicht, wenn der Berechtigte es aufgrund der Gestattung des Eigentümers einem \n\nanderen zur Ausübung überlassen darf (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). \n\n10 \n\n3. a) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen nimmt \n\ndas Berufungsgericht ferner an, die Beklagte und ihre Mutter hätten für den Fall, \n\ndass diese ihr Wohnungsrecht auf absehbare Zeit, möglicherweise auch dauer-\n\nhaft, nicht ausüben könne, keine Vereinbarung getroffen, die eine Zahlungsver-\n\npflichtung der Beklagten begründe. Der Grundstückskaufvertrag von 1979 \n\nenthält lediglich die Verpflichtung der Beklagten, ihrer Mutter im Gegenzug zu \n\nder Übereignung des Grundstücks ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs-\n\nrecht zu bestellen. \n\n11 \n\nb) Richtig ist auch, dass eine Anpassung dieses Vertrages nach den \n\nGrundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (vgl. § 313 BGB) nicht in \n\nBetracht kommt. Selbst wenn ihm die übereinstimmende Erwartung von Mutter \n\nund Tochter zugrunde gelegen haben sollte, die Mutter werde das Wohnungs-\n\nrecht bis zu ihrem Tode ausüben können, fehlt es jedenfalls an der für eine \n\ngerichtliche Vertragsanpassung notwendigen Voraussetzung der unvorherge-\n\nsehenen Änderung der Umstände, die Geschäftsgrundlage geworden sind (vgl. \n\nErman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdn. 24). Bei der Vereinbarung eines \n\nlebenslangen Wohnungsrechts muss jeder Vertragsteil grundsätzlich damit \n\nrechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürf-\n\ntigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim ist \n\ndaher in aller Regel kein Grund, den der Bestellung eines lebenslangen Woh-\n\nnungsrechts zugrunde liegenden Vertrag nach § 313 BGB anzupassen (vgl. \n\nSenat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff \n\n[dort noch offen gelassen]; ebenso: Krauß, NotBZ 2007, 129, 130; Mayer, \n\nDNotZ 2008, 672, 678; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15). \n\n12 \n\nc) Rechtsfehlerhaft erwägt das Berufungsgericht indessen nicht die \n\n- gegenüber der Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage \n\nvorrangige (vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Januar 2008, III ZR 79/07, \n\nNJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.) - ergänzende Auslegung des der \n\nBestellung des Wohnungsrechts zugrunde liegenden Vertrages. Sie ist nicht \n\ndeshalb ausgeschlossen, weil die eingetretene Veränderung der tatsächlichen \n\nVerhältnisse objektiv vorhersehbar war. Eine ergänzende Vertragsauslegung \n\nkäme mangels Regelungslücke nur dann nicht in Betracht, wenn die Vertrags-\n\nparteien ihre Vereinbarung auch für den Fall eines Umzugs der Mutter in ein \n\nPflegeheim bewusst als abschließend angesehen hätten (vgl. Senat, BGHZ \n\n111, 110, 115). Wurde die Möglichkeit eines Wegzugs dagegen nicht bedacht \n\noder in der unzutreffenden Annahme, das Wohnungsrecht würde dann erlö-\n\nschen, irrtümlich für nicht regelungsbedürftig gehalten, ist eine ergänzende \n\nVertragsauslegung möglich und geboten. \n\n13 \n\nDie Annahme einer planwidrigen Regelungslücke liegt hier nahe. Handel-\n\nte es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschließende \n\nRegelung, hätte dies nämlich zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterlie-\n\ngenden Räume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem \n\ngenutzt werden könnten. Die Mutter als Berechtigte wäre aus tatsächlichen \n\nGründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte wäre angesichts \n\ndes fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustim-\n\nmung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen (vgl. dazu Brück-\n\nner, NJW 2008, 1111, 1112). Dass dies nicht der Vereinbarung der Parteien \n\naus dem Jahr 1979 entspricht, wird schon daraus deutlich, dass sich die Be-\n\nklagte ohne weiteres für berechtigt gehalten hat, die Wohnung zu vermieten. \n\nIII. \n\n14 \n\n1. Das angefochtene Urteil kann demnach keinen Bestand haben; es ist \n\naufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurück-\n\nzuverweisen, weil der Senat die erforderliche ergänzende Vertragsauslegung \n\nnicht selbst vornehmen kann (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Mit ihrer Beru-\n\nfung hat die Beklagte gegen die von dem Landgericht vorgenommene ergän-\n\n15 \n\n16 \n\nzende Auslegung des notariellen Grundstücksvertrages, nach der die Beklagte \n\nzur Vermietung der Wohnung berechtigt ist, Einnahmen hieraus jedoch der \n\nMutter zustehen, Einwendungen tatsächlicher Art erhoben, die das Berufungs-\n\ngericht bislang nicht geprüft hat. Das wird nachzuholen sein. \n\n2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\nBei der Ergänzung des Vertragsinhalts ist darauf abzustellen, was redli-\n\nche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke nach dem Ver-\n\ntragszweck und bei sachgemäßer Abwägung ihrer beiderseitigen Interessen \n\nnach Treu und Glauben vereinbart hätten (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 24. Januar \n\n2008, III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562, 563 m.w.N.). Im Hinblick darauf, dass \n\neine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht \n\nzu erwarten und die ihr überlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeig-\n\nnet ist, spricht viel dafür, den Vertrag dahin zu ergänzen, dass die Beklagte \n\nberechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten. \n\n17 \n\nBei der Feststellung, wem die Einnahmen aus einer von der Beklagten \n\nvorgenommenen Vermietung zustehen, wird das Berufungsgericht zu berück-\n\nsichtigen haben, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der \n\nMutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflegeheim zu \n\neiner wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen soll, nicht erkennbar \n\nist (vgl. zu diesen Aspekten: Senat, Urt. v. 19. Januar 2007, V ZR 163/06, NJW \n\n2007, 1884, 1887 sowie Auktor, MittBayNot 2008, 14, 17). Das könnte für die \n\nRichtigkeit der von dem Landgericht vorgenommenen ergänzenden Ver-\n\ntragsauslegung sprechen. \n\n18 \n\nDagegen wird eine Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung zu vermie-\n\nten, angesichts des Charakters des Wohnungsrechts als eines im Grundsatz \n\nhöchstpersönlichen Nutzungsrechts dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel \n\nnicht entsprechen. Zwar kann dessen Ausübung einem Dritten überlassen \n\nwerden; dies erfordert jedoch die Gestattung des Eigentümers (§ 1092 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB). Enthält der Übergabevertrag, hier also der Grundstücksübertra-\n\ngungsvertrag aus dem Jahr 1979, eine solche Gestattung nicht, spricht dies \n\ndafür, dass der Eigentümer im Fall des Unvermögens des Berechtigten, sein \n\nWohnungsrecht auszuüben, auch schuldrechtlich nicht verpflichtet sein sollte, \n\ndie Nutzung durch Dritte zu dulden. \n\n19 \n\nEbensowenig wird im Zweifel anzunehmen sein, dass ein dem Woh-\n\nnungsberechtigten nahestehender Eigentümer verpflichtet sein soll, ein Nut-\n\nzungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung \n\nfür eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangehö-\n\nrigen zur Nutzung überlässt. Die familiäre Verbundenheit wird häufig, wenn \n\nauch nicht zwingend, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Woh-\n\nnung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte. \n\n20 \n\nEtwas anderes folgt nicht daraus, dass das Wohnungsrecht der Alterssi-\n\ncherung des Berechtigten dient. Denn das bedeutet nicht, dass der Eigentümer \n\ndie Verpflichtung übernommen hat, die Wohnung auch dann zur Sicherung der \n\nLebensgrundlage des Berechtigten einzusetzen, wenn dieser sein Wohnungs-\n\nrecht nicht mehr ausüben kann (a.A. Gühlstorf/Ette, ZfF 2007, 265, 268). Insbe-\n\nsondere kann ein solcher Wille nicht aus der Regelung in § 1093 Abs. 2 BGB \n\nabgeleitet werden, wonach der Wohnungsberechtigte unter anderem befugt ist, \n\ndie zu seiner Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen \n\n(a.A. OLG Köln ZMR 1995, 256; OLG Celle MDR 1998, 1344; Brückner, NJW \n\n2008, 1111, 1112). Eine Befugnis, die Wohnung Dritten zu überlassen, folgt \n\ndaraus auch unter Berücksichtigung der sich seit Inkrafttreten des Bürgerlichen \n\nGesetzbuches gewandelten Verhältnisse nicht. Mit der Bestellung eines Woh-\n\nnungsrechts haben die Parteien die Alterssicherung im Zweifel bewusst auf ein \n\nhöchstpersönliches Nutzungsrecht beschränkt (ebenso Mayer, DNotZ 2008, \n\n672, 685; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 15 f.). Diesem im Übergabevertrag zum \n\nAusdruck gekommenen Parteiwillen darf die ergänzende Vertragsauslegung \n\nnicht widersprechen (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW \n\n2002, 2310, 2311). Das wäre indessen der Fall, wenn der Eigentümer nach \n\neinem Wegzug des Berechtigten verpflichtet wäre, die Wohnung zu vermieten \n\noder der Vermietung durch den Berechtigten zuzustimmen, um mittels der \n\nErträge der Wohnung zu dessen finanzieller Absicherung beizutragen. Das \n\nWohnungsrecht würde dadurch in unzulässiger Weise um Elemente eines - von \n\nden Parteien gerade nicht gewählten - Nießbrauchs an der Wohnung (§§ 1030 \n\nAbs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erweitert (vgl. Senat, Beschl. v. 23. Januar 2003, \n\nV ZB 48/02, NJW-RR 2003, 577, 578). \n\nKrüger \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nCzub \n\nVorinstanzen: \nLG Münster, Entscheidung vom 25.04.2007 - 10 O 538/06 - \nOLG Hamm, Entscheidung vom 17.09.2007 - 5 U 80/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_168-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-09/v-zr-168-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1093","ref_norm":"1093","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1092","ref_norm":"1092","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1030","ref_norm":"1030","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1059","ref_norm":"1059","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_168-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_168-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-09/v-zr-168-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR_168-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:05:41.209940+00:00"}}