{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_281-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-11-09","aktenzeichen":"V ZR 281/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 281/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n9. November 2007 \nWeschenfelder \nJustizhauptsekretärin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den \n\nRichter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 22. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Hamm vom 26. September 2006 aufge-\n\nhoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Beklagte zu 1, deren Komplementär der Beklagte zu 2 ist, kauft Alt-\n\nwohnbestände an und veräußert diese nach Durchführung von Renovierungs-\n\nmaßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Mit notariellem Vertrag vom \n\n9. September 2000 kauften der Kläger und seine Ehefrau (im Folgenden Käu-\n\nfer) eine solche Wohnung in N. und traten einem Mietpool bei. Finan-\n\nziert wurde der Kauf von der S. -Bank H. eG. Den Vertragsab-\n\nschlüssen waren Beratungsgespräche mit dem von der Beklagten zu 1 einge-\n\nschalteten Zeugen W. vorangegangenen, der den Eheleuten eine Mus-\n\nterberechnung vorgelegt und auch die Finanzierung vorgeschlagen hatte. \n\n2 \n\nDer Kläger verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner \n\nEhefrau die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die \n\nBeklagten zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet sind und sich im Annah-\n\nmeverzug befinden. Hierzu macht er geltend, seine Ehefrau und er seien zu \n\nihrem Nachteil in mehrfacher Hinsicht falsch beraten worden. Mit der Drittwider-\n\nklage erstreben die Beklagten die Feststellung, dass der Ehefrau des Klägers \n\nkeine Ansprüche zustehen im Zusammenhang mit dem Abschluss des zwi-\n\nschen den Parteien geschlossenen Kaufvertrags. Das Landgericht hat der Kla-\n\nge stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos \n\ngeblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen \n\ndie Beklagten ihre Anträge weiter. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte bean-\n\ntragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, die Schadensersatzklage sei \n\nunter dem Blickwinkel der Schlechterfüllung des zwischen der Beklagten zu 1 \n\nund den Käufern konkludent zustande gekommen Beratungsvertrages begrün-\n\ndet, wobei die Haftung des Beklagten zu 2 aus § 161 Abs. 2 i.V.m. § 128 Satz 1 \n\nHBG folge. Die Beklagte zu 1 habe die Käufer unzutreffend über die Ertragssi-\n\ntuation informiert. Den Käufern sei ein Ertrag von 8,32 DM/qm als nachhaltig \n\naus dem Mietpool erzielbare Rendite versprochen worden. Die Gesamteinnah-\n\nmen hätten aber weder im Verkaufs- noch in den Folgejahren ausgereicht, um \n\ndie berechnete Ausschüttung zu zahlen und Instandhaltungsrücklagen zu bil-\n\nden. Das Abrutschen des Mietpools in die Verlustzone sei für die Beklagte als \n\nein im Bereich der Wohnungswirtschaft erfahrenes Unternehmen voraussehbar \n\ngewesen, weil der Mietpool schon im Verkaufsjahr 2000 „strukturell defizitär“ \n\ngewesen sei und sich insbesondere aus der von den Beklagten selbst vorgeleg-\n\nten Mieterzeitung (Ausgabe August 1998) mit Blick auf den dort zitierten „Miet-\n\nspiegel für die Stadt N. ab 1. April 1998“ ergebe, dass jedenfalls Mie-\n\nten im Spitzensegment - um solche handele es sich hier - deutlich „abgebrö-\n\nckelt“ seien. Dass die Mietpoolabrechnung für das Jahr 2000 erst im November \n\n2001 - und damit erst nach Abschluss des Kaufvertrages - vorgelegen habe, \n\nentlaste die Beklagten nicht. Wenn die Beklagte zu 1 den Käufern ohne genaue \n\nKenntnis über die Mietpoolsituation eine bestimmte Rendite habe vorrechnen \n\nlassen und nicht überprüft habe, ob diese Rendite nachhaltig zu erzielen sei, \n\nhabe sie Angaben ins Blaue hinein gemacht. Die Kausalität zwischen Bera-\n\ntungspflichtverletzung und Kaufvertragsschluss sei zu bejahen. Die Beklagten \n\nhätten nicht den Nachweis geführt, dass die Käufer den Kaufvertrag auch bei \n\nzutreffender Information geschlossen hätten. Auch die Voraussetzungen des \n\nAnnahmeverzugs lägen vor. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\n1. Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in al-\n\nlen Punkten stand. \n\na) Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass eine \n\nVerletzung des Beratungsvertrags vorliegt, wenn der Verkäufer ein in tatsächli-\n\ncher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immo-\n\nbilie gibt (Senatsurt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207) \n\nund dies auch dann gilt, wenn der Käufer auf Empfehlung des Verkäufers ei-\n\nnem Mietpool beitritt. In solchen Fällen muss nicht nur das Risiko erhöhter In-\n\nstandsetzungskosten, sondern auch das Vermietungsrisiko fremder Wohnun-\n\ngen nicht nur angesprochen, sondern auch - etwa durch Abschläge bei den \n\nEinnahmen oder durch Zuschläge bei den monatlichen Belastungen - ange-\n\nmessen bei der Darstellung der Erträge berücksichtigt werden (Senatsurt. v. \n\n13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 m.w.N.). Dabei hat der Ver-\n\nkäufer im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderun-\n\ngen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten zu berücksichtigen (Senat, \n\nBGHZ 156, 371, 378). Der Einwand der Revision, Änderungen des Vermie-\n\ntungsstandes und der Zahlungsmoral zeichneten sich vorher nicht ab, geht fehl, \n\nweil der Verkäufer schon unabhängig von konkreten Anhaltspunkten das \n\n- immer bestehende - Vermietungs- und Leerstandsrisiko angemessen in die \n\nKalkulation einstellen muss. Bestehen darüber hinaus konkrete Anhaltspunkte \n\nfür ein erhöhtes Ertragsrisiko - etwa weil der Markt den zugrunde gelegten Miet-\n\nzins bei Neuvermietungen erkennbar nicht mehr hergibt -, ist diesem Umstand \n\ndurch weitere Abschläge bei den Einnahmen oder durch Zuschläge bei den Be-\n\nlastungen Rechnung zu tragen. \n\nb) Ist das Berufungsurteil danach im rechtlichen Ausgangspunkt nicht zu \n\nbeanstanden, kann es gleichwohl keinen Bestand haben, weil es auf verfah-\n\nrensfehlerhaften Feststellungen beruht. \n\naa) Das Berufungsgericht hat eine schuldhafte Pflichtverletzung bejaht \n\nund dabei die Voraussehbarkeit zunächst wesentlich darauf gestützt, dass \n\nschon im Verkaufsjahr der von der Beklagten zu 1 vorgerechnete Mietertrag \n\nvon 8,32 DM/qm nicht zu erlösen und dies für die Beklagte zu 1 zumindest \n\n6 \n\n7 \n\nerkennbar gewesen sei. Im Jahr 2000 hätten nach Abzug der Hausgelder nur \n\nmonatliche Einnahmen von 9,54 DM/qm zur Verfügung gestanden, womit \n\nweder eine Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum nach § 3 Nr. 1 \n\nAbs. 2 des Mietpoolvertrages noch die für das Gemeinschaftseigentum in Höhe \n\nvon 0,70 DM/qm vorgesehene Instandhaltungsrücklage habe gebildet werden \n\nkönnen. Insoweit rügt die Revision zu Recht, dass sich das Berufungsgericht \n\nnicht mit dem Vorbringen der Beklagten befasst hat, wonach die (beiden) In-\n\nstandhaltungsrücklagen bereits in der von dem Berufungsgericht abgezogenen \n\nPosition 500 („Abführung Hausgeld an WEG“) enthalten gewesen seien (§ 286 \n\nZPO). Da bei der revisionsrechtlich gebotenen Zugrundelegung dieser Behaup-\n\ntung ein nochmaliger Abzug der Instandhaltungsrücklagen nicht in Betracht \n\nkommt, fällt das zentrale Argument des Berufungsgerichts, es habe bereits im \n\nVerkaufsjahr eine strukturelle Unterdeckung vorgelegen, in sich zusammen. \n\n8 \n\nb) Zudem hat das Berufungsgericht die Vorhersehbarkeit des Abgleitens \n\ndes Mietpools in die Verlustzone wesentlich auch damit begründet, dass die \n\nMietpoolentwicklung deshalb für die Beklagten nicht überraschend gewesen sei, \n\nweil Mieten im Spitzensegment - um solche handele es sich hier - deutlich zu-\n\nrückgegangen seien (so die von den Beklagten vorgelegte Mieterzeitung Au-\n\ngust 1998). Da Mieten im Spitzensegment nur für Wohnungen gezahlt werden, \n\ndie über entsprechend gehobene Ausstattungsmerkmale und Eigenschaften \n\nverfügen, setzt die Zuordnung zu diesem Segment voraus, dass die hier in Re-\n\nde stehenden Poolwohnungen solche Merkmale und Eigenschaften aufweisen. \n\nVor diesem Hintergrund rügt die Revision der Sache nach zu Recht, dass das \n\nBerufungsgericht auf die von ihm vorgenommene Zuordnung hätte hinweisen \n\nmüssen (§ 139 ZPO). Die Mietpoolwohnungen wurden in den Jahren 1969 bis \n\n1972 erbaut. Im Küchen- und Sanitärbereich ist ein erheblicher Investitionsbe-\n\ndarf hervorgetreten. Vor diesem Hintergrund musste eine auf Wahrung ihrer \n\nprozessualen Belange bedachte Partei eine Zuordnung zum Spitzensegment \n\nnicht in Rechnung stellen. Dann aber kommt es auf die nunmehr im Rahmen \n\nder Verfahrensrüge erhobene Behauptung der Beklagten an, zum Spitzenseg-\n\nment zählten nur Wohnungen ab dem Baujahr 1990. Im Übrigen ergebe sich \n\ngerade aus der von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Mieterzeitung, \n\ndass im mittleren und einfacheren Segment noch deutliche Steigerungsraten zu \n\nverzeichnen gewesen seien. Davon sei auch die Beklagte ausgegangen. \n\n9 \n\n2. Entgegen der Revisionserwiderung steht dem Kläger kein Anspruch \n\nauf Vertragsaufhebung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zu. Zwar mag \n\nman vor dem Hintergrund, dass die Beklagte zu 1 im Kaufvertrag erklärt hat, sie \n\nhabe bereits eine Instandhaltungsrücklage von insgesamt 100.000 DM gebildet, \n\nobwohl die Zahlung unstreitig erst später erfolgt ist, an einen solchen Anspruch \n\ndenken können. Indessen ist schon zweifelhaft, ob die Formulierung „Instand-\n\nhaltungsrücklage gebildet hat“ so zu verstehen ist, dass der Betrag – über eine \n\nunternehmensinterne Rückstellung hinaus – dem Pool bereits zur Verfügung \n\ngestellt worden ist. Die Frage kann jedoch offen bleiben. Da es bei Ansprüchen \n\naus culpa in contrahendo – anders als bei § 123 BGB – nicht um den Schutz \n\ndes Selbstbestimmungsrechts unter dem Blickwinkel der Entschließungsfreiheit \n\ngeht (dazu grundlegend Senatsurt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW \n\n1998, 302, 303 f. m.w.N.), scheitert der Anspruch an der unstreitig nach Ver-\n\ntragsschluss erfolgten Einzahlung. \n\n10 \n\n3. Nach allem unterliegt das Berufungsurteil der Aufhebung (§ 563 Abs. 1 \n\nSatz 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit \n\ndie für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen getroffen \n\nwerden können. \n\n11 \n\n4. Für den Fall, dass das Berufungsgericht erneut zu der Annahme einer \n\nschuldhaften Beratungspflichtverletzung gelangen sollte, weist der Senat darauf \n\nhin, dass die Vermutung der Kausalität des Beratungsfehlers für den Kaufent-\n\nschluss (dazu Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; \n\nUrt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983, 985; Urt. v. 14. Januar \n\n2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207) zwar nur eingreift, wenn es für den \n\nanderen Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf \n\ndie Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausschei-\n\ndet (vgl. Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO, 2021 f.). Für die Möglichkeit eines sol-\n\nchen Konflikts fehlt hier jedoch jeder Anhaltspunkt. Insbesondere gibt die von \n\nder Revision geltend gemachte jederzeitige Kündbarkeit des Mietpoolvertrages \n\nhierfür nichts her (vgl. Senatsurt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, S. 9 f. des Um-\n\ndrucks). \n\nKrüger \n\nKlein \n\nStresemann \n\nCzub \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Paderborn, Entscheidung vom 16.01.2006 - 4 O 120/05 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 26.10.2006 - 22 U 33/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_281-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-09/v-zr-281-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_281-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_281-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-11-09/v-zr-281-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_281-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:03:23.546386+00:00"}}