{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_269-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-06-22","aktenzeichen":"V ZR 269/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 577 Abs. 1 a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.). b) Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die Möglich- keit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 269/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n22. Juni 2007 \nLangendörfer-Kunz \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 577 Abs. 1 \n\na) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur \n\nbei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen \n\n(Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.). \n\nb) Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die Möglich-\n\nkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil \ndie Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde \n\n(§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der \n\nfür die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den \n\nMieter schwierig gewesen wäre. \n\nBGH, Urt. v. 22. Juni 2007 - V ZR 269/06 - LG Hannover \n\n AG Hannover \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 22. Juni 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, \n\nDr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Land-\n\ngerichts Hannover vom 17. November 2006 wird auf Kosten \n\nder Kläger zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger sind Mieter einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilien-\n\nhaus befindet. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundstück von dem \n\nSohn des Beklagten zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigentümer in das \n\nGrundbuch eingetragen wurde. Im Folgenden wurde das Grundstück nach dem \n\nWohnungseigentumsgesetz geteilt. Nachdem eine Gläubigerin die Anordnung \n\nder Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung erwirkt hatte, veräußerte \n\nder Sohn mit Zustimmung der Gläubigerin u.a. die von den Klägern bewohnte \n\nEigentumswohnung an den Beklagten zu 1, der am 10. März 2004 als Eigentü-\n\nmer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der \n\nBeklagte zu 1 die Wohnung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auf-\n\nlassungsvormerkung eingetragen wurde. Nachdem die Kläger mit Schreiben \n\nvom 16. Juni 2004 dem Beklagten zu 1 erklärt hatten, sie machten von ihrem \n\nVorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch, kam es zwischen den Parteien zu-\n\nnächst zu einem einstweiligen Verfügungsverfahren, in dessen Verlauf den Be-\n\nklagten mit Berufungsurteil des Landgerichts vom 21. Dezember 2004 verboten \n\nwurde, die Eintragung der Beklagten zu 2 als Eigentümerin in das Grundbuch \n\nzu beantragen (bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrecht zu er-\n\nhalten). \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die in der Hauptsache gegen beide Beklagte er-\n\nhobene Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der \n\nBeklagten zu 2 ebenso abgewiesen wie den weiteren Antrag, den Beklagten zu \n\n1 zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer Löschungs-\n\nbewilligung zu verurteilen. Die dagegen eingelegte Berufung ist erfolglos \n\ngeblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die \n\nKläger ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des \n\nRechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat ein Vorkaufsrecht der Kläger mit der Begründung \n\nverneint, § 577 BGB erfasse nur den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung \n\nin Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung an einen Fa-\n\nmilienangehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person mit der Fol-\n\nge verkauft werde, dass ein Vorkaufsrecht nicht zur Entstehung gelange. Eine \n\nEinschränkung der „Verfügungsbefugnis“ desjenigen, der privilegiert nach § 577 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB erworben habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dass \n\nein missbräuchlicher Verkauf an privilegierte Personen möglich sei, rechtfertige \n\nkeine andere Beurteilung. Missbrauchsfällen sei mit der Anwendung von § 242 \n\nBGB zu begegnen. Ein Missbrauch lasse sich hier jedoch nicht feststellen. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. \n\n1. Die Rüge der Revision, das Berufungsurteil verfüge nicht über einen \n\nTatbestand und sei deshalb aufzuheben, geht fehl. Das Berufungsgericht nimmt \n\nnach § 540 Abs. 1 ZPO zulässigerweise Bezug auf die Darstellung des Sach- \n\nund Streitstands in dem erstinstanzlichen Urteil und gibt an, inwieweit die Kla-\n\ngeanträge im Berufungsrechtszug modifiziert worden sind. Auch wenn die Beru-\n\nfungsanträge selbst nicht ausdrücklich wiedergegeben werden, wird damit je-\n\ndenfalls im Zusammenhang mit den Erwägungen des Berufungsgerichts hinrei-\n\nchend deutlich, über welche Anträge entschieden worden ist. Das genügt (vgl. \n\ndazu nur Senatsurt. v. 6. Juni 2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290, 1291; \n\nBGH, Urt. v. 30. September 2003, VI ZR 438/02, NJW 2004, 293, 294; jeweils \n\nm.w.N.). \n\n2. Auch in der Sache bleibt dem Rechtsmittel der Erfolg versagt. \n\na) Erfüllungsansprüche gegen den Beklagten zu 1 nach §§ 433 Abs. 1 \n\nSatz 1, 464 Abs. 2 BGB bestehen nicht. \n\naa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass der hier in \n\nRede stehende zweite Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum \n\nkein Vorkaufsrecht der Kläger begründet hat. Der Bundesgerichtshof hat bereits \n\nentschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein \n\nVorkaufsrechts des Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, und \n\ndass dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem \n\nersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen - wie etwa bei einem \"Ver-\n\nkauf\" im Wege der Zwangsversteigerung (so § 471 BGB) - ausgeschlossen ist \n\n(BGHZ 167, 58, 61 ff.; vgl. auch BGHZ 141, 194, 198 ff.). Auf dieser Grundlage \n\nkann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach § 577 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB deshalb zu keinem Vorkaufsrecht geführt hat, weil es sich bei dem Käufer \n\num einen Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters handelt. \n\n9 \n\n(1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einschätzung des \n\nGesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei \n\neinem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdrängung des Mieters \n\naufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswoh-\n\nnungen, der mit der Regelung des § 577 BGB begegnet werden soll (vgl. BGHZ \n\n167, 58, 61 f.). Ist eine durch die Umwandlung herbeigeführte gesteigerte Ver-\n\ndrängungsgefahr bei einem späteren Verkauf aber nicht mehr vorhanden, ist \n\nder mit einem Vorkaufsrecht einhergehende Eingriff in die Vertragsfreiheit \n\n(Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungsei-\n\ngentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht mehr gerechtfertigt (BGHZ aaO, 62 f.). \n\nRechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur zur Ausschal-\n\ntung des Vorkaufsrechts an eine nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierte \n\nPerson veräußert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB \n\nbegegnet werden (vgl. auch Senat, BGHZ 115, 335, 340). Einer Ausweitung \n\ndes Vorkaufsrechts auf weitere Verkaufsfälle nach der Umwandlung bedarf es \n\nhierzu nicht (vgl. BGHZ 141, 194, 200). \n\n10 \n\nSoweit die Revision geltend macht, der Privilegierungstatbestand des \n\n§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB sei in Anlehnung an den auf ein berechtigtes Interes-\n\nse abstellenden § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschaffen worden, gibt diese Überle-\n\ngung allenfalls Anlass zur Klärung der Frage, ob § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB te-\n\nleologisch dahin zu reduzieren ist, dass der Ausschluss des Vorkaufsrechts nur \n\neingreift, wenn dem Erwerber ein Nutzungsinteresse zur Seite steht (zu dieser \n\nFrage Staudinger/Rolfs, BGB, [2006], § 577 Rdn. 46 ff. m.w.N.). Das aber ver-\n\nhilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn selbst die Bejahung der Frage führte le-\n\ndiglich dazu, dass der Vorkaufsfall bereits mit dem ersten - hier zwischen dem \n\nBeklagten zu 1 und dessen Sohn abgeschlossenen - Kaufvertrag eingetreten \n\nwäre. Insoweit ist aber weder ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden noch sind \n\netwaige Erfüllungsansprüche gegen den Sohn Gegenstand des Rechtsstreits. \n\n11 \n\n(2) Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt auch der Umstand, \n\ndass der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern \"en bloc\" \n\n- zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen - erfolgte, nicht die aus-\n\nnahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf. \n\nDenn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm \n\nbewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu \n\n(Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. \n\nauch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.). Dass \n\nbei dem gebündelten Verkauf mehrerer Wohnungen die Ermittlung des anteili-\n\ngen Kaufpreises schwierig sein kann, rechtfertigt nicht die Annahme, dass das \n\nVorkaufsrecht nur bei einem Einzelverkauf oder bei Angabe des auf die Woh-\n\nnung entfallenden Teilkaufpreises gegeben wäre. Zum einen führte das von der \n\nRevision befürwortete Hinausschieben der Vorkaufsberechtigung auf künftige \n\n- und damit in der Regel ungewisse - Verkaufsfälle zu einer nicht akzeptablen \n\nBeschneidung des von § 577 BGB bezweckten Mieterschutzes, weil es auch \n\nder Erwerber bei einem Weiterverkauf in der Hand hätte, das Eingreifen der \n\nVorschrift wiederum durch eine en-bloc-Veräußerung mit fehlender Teilkauf-\n\npreisbestimmung zu verhindern. Zum anderen kann den Schwierigkeiten des \n\nMieters, den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis zu ermitteln \n\noder zumindest einigermaßen zuverlässig abzuschätzen, bei einem Streit über \n\ndie Höhe des zu zahlenden Kaufpreises über die Anwendung der Grundsätze \n\nvon Treu und Glauben \n\n(§ 242 BGB) Rechnung getragen werden \n\n(vgl. BGHZ 141, 194, 200). Dabei können Zweifel, die dem Mieter bei der Ein-\n\nschätzung des auf ihn entfallenden Kaufpreises bei seiner Entscheidung über \n\ndie Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 Satz 1 \n\nBGB (dazu Senat, BGHZ 168, 152, 156) berechtigterweise verblieben sind, im \n\nEinzelfall zu Lasten des Vermieters ausschlagen, weil dieser die die Ausübung \n\ndes Vorkaufsrechts erschwerende Vertragsgestaltung zu verantworten hat. \n\n12 \n\nbb) Eine abweichende Beurteilung ist nicht nach Treu und Glauben \n\n(§ 242 BGB) geboten. Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechts-\n\nfolgen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtetes rechtsmissbräuchliches Zu-\n\nsammenwirken des Beklagten zu 1 mit seinem Sohn - insbesondere vor dem \n\nHintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des \n\nErstverkaufs mit der betreibenden Gläubigerin (zu diesem Aspekt BGHZ 141, \n\n194, 202) - rechtsfehlerfrei verneint. \n\n13 \n\ncc) Allerdings rügt die Revision zu Recht, dass sich das Berufungsgericht \n\nzumindest nicht ausdrücklich mit dem an die Kläger gerichteten Schreiben des \n\nBeklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 befasst hat. Nur führt auch dessen Be-\n\nrücksichtigung nicht zu einer den Klägern günstigen Beurteilung. Entgegen der \n\nAuffassung der Kläger kann dem Schreiben nämlich nicht entnommen werden, \n\nder Beklagte zu 1 habe bindend erklärt, dass die Kläger wirksam das Vorkaufs-\n\nrecht ausgeübt hätten und zwischen ihnen und dem Beklagten zu 1 ein Kauf-\n\nvertrag zustande gekommen sei. Nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen \n\nUrteils, auf das das Berufungsurteil Bezug nimmt, hat der Beklagte zu 1 mit sei-\n\nnem Schreiben das in dem Verfügungsrechtsstreit ergangene Berufungsurteil \n\nanerkannt. Seine Erklärung bezog sich damit bei verständiger Würdigung allein \n\nauf den zuerkannten Unterlassungsanspruch, mithin auf ein Recht, dem ersicht-\n\nlich nur die dienende Funktion zukommt sicherzustellen, dass Erfüllungsan-\n\nsprüche bis zur Abklärung ihres Bestehens nicht vereitelt werden. Nur insoweit \n\nwollte der Beklagte zu 1 den Klägern entgegen kommen und die Durchführung \n\neines Hauptsacheverfahrens entbehrlich machen. Zu dem Bestehen von Erfül-\n\nlungsansprüchen und zu der vorgreiflichen Frage, ob den Klägern ein Vorkaufs-\n\nrecht zur Seite steht, verhält sich das Schreiben nicht. Die Revision verweist auf \n\nkein tatsächliches Vorbringen, auf dessen Grundlage dem Schreiben ein wei-\n\ntergehender Gehalt beigelegt werden könnte. Davon abgesehen zeigt die Revi-\n\nsion \n\nauch \n\nkeinen \n\nParteivortrag \n\nauf, \n\naus \n\ndem \n\nsich \n\nergibt, dass die Kläger die außerprozessuale Erklärung des Beklagten zu 1 \n\n- zumal innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 BGB - angenommen haben. \n\nIm Gegenteil, die Kläger haben Klage in der Hauptsache erhoben, was der Be-\n\nklagte zu 1 mit seinem \"Anerkenntnis\" gerade hatte vermeiden wollen. \n\n14 \n\n15 \n\nb) Auch im Übrigen bleibt der Klage der Erfolg versagt. \n\naa) Die gegen beide Beklagten erhobene Unterlassungsklage ist zuläs-\n\nsig, auch soweit sie sich gegen den Beklagten zu 1 richtet. Zwar können die \n\nParteien durch Prozessvertrag die Entscheidung im einstweiligen Verfügungs-\n\nverfahren zu einer endgültigen machen (vgl. nur Zöller/Vollkommer, ZPO, \n\n26. Aufl., § 926 Rdn. 4 m.w.N.). Daran fehlt es hier indessen schon deshalb, \n\nweil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Kläger die Erklärung des \n\nBeklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 angenommen haben (zu diesem Erforder-\n\nnis BGH, Urt. v. 4. Mai 2005, I ZR 127/02, NJW 2005, 2550, 2552; vgl. auch \n\nUrt. v. 5. Dezember 1980, I ZR 179/78, NJW 1981, 1955). \n\n16 \n\nbb) Die Unterlassungsklage ist jedoch unbegründet, weil für \"dienende \n\nUnterlassungsansprüche\" der in Rede stehenden Art kein Raum mehr bleibt, \n\nwenn - wie hier - feststeht, dass Erfüllungsansprüche nicht bestehen. \n\nIII. \n\n17 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Hannover, Entscheidung vom 20.02.2006 - 547 C 15625/05 - \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 17.11.2006 - 16 S 20/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_269-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-22/v-zr-269-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":14},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 469","ref_norm":"469","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 471","ref_norm":"471","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_269-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_269-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-22/v-zr-269-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZR_269-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:42:09.117046+00:00"}}