{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2007-01-18","aktenzeichen":"V ZB 63/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZwVwV § 20 Abs. 1 a) Die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV ist bei der Zwangsverwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, auch dann für jedes Grundstück oder Recht gesondert anzusetzen, wenn Mieteinnahmen erzielt wurden. b) Ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder für jedes Objekt einzeln angeordnet wird, ist für den gesonderten Ansatz der Mindestvergütung für jedes Zwangsvollstreckungsobjekt ohne Belang. c) Ob eine Zwangsverwaltung unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hat, ist nicht bei der Festsetzung der Vergütung, sondern bei der Vollstreckung dieser Kosten oder in einem Rechtsstreit des Schuldners gegen den Gläubiger auf Er- stattung von aus den Verwaltungseinnahmen berichtigter Kosten zu prüfen. (Fortführung von Senatsbeschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 63/06 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n18. Januar 2007 \n\nin der Zwangsverwaltervergütungssache \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZwVwV § 20 Abs. 1 \n\na) Die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV ist bei der Zwangsverwaltung \nmehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte, die keine wirtschaftliche \nEinheit bilden, auch dann für jedes Grundstück oder Recht gesondert anzusetzen, \nwenn Mieteinnahmen erzielt wurden. \n\nb) Ob die Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfahren oder für jedes Objekt \neinzeln angeordnet wird, ist für den gesonderten Ansatz der Mindestvergütung für \njedes Zwangsvollstreckungsobjekt ohne Belang. \n\nc) Ob eine Zwangsverwaltung unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht hat, ist \nnicht bei der Festsetzung der Vergütung, sondern bei der Vollstreckung dieser \nKosten oder in einem Rechtsstreit des Schuldners gegen den Gläubiger auf Er-\nstattung von aus den Verwaltungseinnahmen berichtigter Kosten zu prüfen. \n\n(Fortführung von Senatsbeschl. v. 24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, \n342). \n\nBGH, Beschl. v. 18. Januar 2007 - V ZB 63/06 - LG Frankfurt (Oder) \n\n AG Strausberg \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Januar 2007 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, \n\nDr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 9. März 2006 wird auf Kos-\n\nten der Schuldnerin zurückgewiesen. \n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt \n\nfür die Berechnung der Gerichtskosten 132.864,66 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nAuf Antrag der Gläubiger ordnete das Amtsgericht S. am \n\n25. und 26. Mai 2004 wegen eines Teilbetrags von 155.030,65 € einer titulierten \n\nGesamtforderung der Gläubiger von 355.878,79 € nebst Zinsen in jeweils ge-\n\nsonderten Verfahren die Zwangsverwaltung der im Eingang dieses Beschlusses \n\nbezeichneten 243 Eigentumswohnungen der Schuldnerin an. Der Zwangsver-\n\nwalter nahm die zu den sämtlich vermieteten Wohnungen gehörenden Räum-\n\nlichkeiten im Juni 2004 in Besitz und zog in der Folgezeit insgesamt \n\n416.740,93 € Mieten ein. Nach Antragsrücknahme hob das Amtsgericht am \n\n1. Dezember 2004 die Zwangsverwaltungen wieder auf. \n\n2 \n\nDer Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestvergütung von \n\n600 € nebst 10 % Auslagen und 16 % Umsatzsteuer in jedem der 243 Verfah-\n\nren beantragt, zusammen 186.040,80 €. Das Amtsgericht hat diesen Anträgen \n\nentsprochen. Die Beschwerden der Schuldnerin in den einzelnen Verfahren hat \n\ndas Landgericht nach Verbindung der Einzelverfahren zurückgewiesen. Dage-\n\ngen wendet sich die Schuldnerin mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen \n\nRechtsbeschwerde, mit der sie die Herabsetzung der Vergütung auf die Höhe \n\neiner Regelvergütung gemäß § 18 Abs. 1 ZwVwV nebst Auslagenpauschale \n\nund Umsatzsteuer, insgesamt 53.176,14 €, erreichen möchte. \n\nII. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nDie gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und \n\nauch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet. \n\n1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Zwangsverwalter sei ge-\n\nmäß § 153 Abs. 1 ZVG, §§ 20, 23 ZwVwV eine Mindestvergütung in Höhe von \n\n600 € zu gewähren, und zwar in jedem der 243 Einzelverfahren. Es sei nicht \n\nvon einer wirtschaftlichen Einheit der 243 Eigentumswohnungen auszugehen. \n\nDer Zwangsverwalter habe die auf der Grundlage von Einzelmietverträgen ver-\n\nmieteten Wohnungen jeweils gesondert verwalten müssen. Eine Kürzung der \n\nVergütung komme weder nach § 18 ZwVwV noch nach § 19 Abs. 2 ZwVwV o-\n\nder im Wege einer einschränkenden Auslegung von § 20 ZwVwV in Betracht. \n\n2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. \n\na) Die Vorinstanzen haben mit Recht für jede Wohnung, deren Zwangs-\n\nverwaltung angeordnet wurde, die Mindestvergütung angesetzt. \n\n7 \n\naa) Dafür ist es allerdings nach der Rechtsprechung des Senats ohne \n\nBelang, ob die Anordnung der Zwangsverwaltung in einem einheitlichen Verfah-\n\nren oder - wie hier - für jede Eigentumswohnung gesondert erfolgt ist (Beschl. v. \n\n24. November 2005, V ZB 133/05, ZfIR 2006, 342, 343; a. M. Keller, ZfIR 2006, \n\n445, 452 f.; Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 186). Maßgeblich ist vielmehr der \n\nGegenstand des Verfahrens. Sind Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfah-\n\nrens mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte, die diesen nach § \n\n23 ZwVwV vergütungsrechtlich gleichstehen, fällt die Mindestvergütung nach \n\n§ 20 (Abs. 1) ZwVwV für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegens-\n\ntand gesondert an; anders liegt es dagegen, wenn die Grundstücke oder grund-\n\nstücksgleichen Rechte eine wirtschaftliche Einheit bilden (Senatsbeschl. v. 24. \n\nNovember 2005, V ZB 133/05, aaO). Das ist der Fall, wenn sie wie ein einziges \n\nWirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke \n\noder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen (BGH, Beschl. v. \n\n5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.; Senatsbeschl. v. 24. No-\n\nvember 2005, aaO). \n\n8 \n\nbb) Nach diesen Grundsätzen ist die Mindestvergütung für jede der 243 \n\nEigentumswohnungen gesondert anzusetzen. Die Wohnungen befinden sich \n\nzwar alle in einer einzigen Eigentumswohnungsanlage. Das allein macht sie \n\naber nicht zu einem einheitlichen Wirtschaftsgut. Die Wohnungen waren viel-\n\nmehr bei Anordnung der Zwangsverwaltung einzeln vermietet und sind es nach \n\nwie vor. Es bestand gerade kein einheitlicher Miet- oder Pachtvertrag für alle \n\nWohnungen etwa mit einem gewerblichen Zwischenmieter. \n\n9 \n\nb) Die auf dieser Grundlage erfolgte Berechnung der Mindestvergütung \n\nist nicht zu beanstanden. Für jede Wohnung sind die Mindestvergütung von \n\n600 € gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV, die Auslagenpauschale in Höhe von 10 % \n\n10 \n\n11 \n\nder (Mindest-) Vergütung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV und die Umsatz-\n\nsteuer von seinerzeit 16% auf Vergütung und Auslagenpauschale angefallen. \n\nDas führt zu einer Vergütung von 765,60 € je Wohnung und zu der angesetzten \n\nGesamtvergütung für alle 243 Wohnungen von 186.040,80 €. \n\nc) Die Mindestvergütung nach § 20 ZwVwV ist nicht durch die Regelver-\n\ngütung nach § 18 ZwVwV begrenzt. \n\naa) Nach Ansicht der Rechtsbeschwerde ist § 20 ZwVwV teleologisch zu \n\nreduzieren, mit der Folge, dass die Mindestvergütung bei der Zwangsverwal-\n\ntung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte den Betrag nicht \n\nübersteigen darf, der sich bei Anwendung der Regelvergütung gemäß § 18 \n\nZwVwV ergäbe. Das führte nach ihrer Meinung hier auf der Grundlage der wäh-\n\nrend der Dauer der Zwangsverwaltung eingenommenen Mieten von insgesamt \n\n416.740,93 € zu einer Vergütung von 41.674,09 € nebst Auslagenpauschale \n\nund Umsatzsteuer. Dem ist nicht zu folgen. \n\n12 \n\nbb) Fraglich ist schon, ob die Regelvergütung bei der Verwaltung einer \n\nso großen Zahl von Eigentumswohnungen wie im vorliegenden Fall auf der \n\nGrundlage von § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV zu einer angemessenen Vergütung \n\nführen würde. Es spricht viel dafür, dass sie mit Rücksicht auf den hohen Auf-\n\nwand nach § 18 Abs. 2 ZwVwV auf 15 % der Einnahmen, mithin auf \n\n62.511,14 € zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer zu erhöhen wäre. \n\nDas kann aber offen bleiben, weil auch eine solche erhöhte Vergütung den Mi-\n\nnimalaufwand des Zwangsverwalters nicht abdeckte und diesem deshalb, wie \n\nbeantragt, die höhere Mindestvergütung zuzusprechen ist. \n\n13 \n\ncc) Nach § 152a Satz 2 ZVG ist die Vergütung des Zwangsverwalters an \n\nder Art und dem Umfang seiner Aufgabe sowie an seiner Leistung auszurich-\n\nten. Der Verordnungsgeber geht davon aus, dass dieses Ziel bei vermieteten \n\noder verpachteten Zwangsvollstreckungsobjekten normalerweise dadurch zu \n\nerreichen ist, dass die Vergütung an den erzielten Miet- oder Pachteinnahmen \n\nausgerichtet und mit zehn Prozent davon bei einer möglichen Herabsetzung auf \n\n5 % oder einer möglichen Aufstockung auf 15% bemessen wird. Der Verord-\n\nnungsgeber hat aber auch berücksichtigt, dass der dem Zwangsverwalter ent-\n\nstehende Aufwand durch eine allein an den Miet- oder Pachteinnahmen ausge-\n\nrichtete Vergütung in Extremfällen nicht angemessen abgedeckt wird. Er hat \n\ndem Zwangsverwalter deshalb in § 19 Abs. 2 ZwVwV die Möglichkeit einge-\n\nräumt, in einer solchen Situation statt nach den Einnahmen nach dem Aufwand \n\nabzurechnen. Vor allem aber hat er mit der in § 20 ZwVwV bestimmten Min-\n\ndestvergütung sichergestellt, dass dem Zwangsverwalter in pauschalierter Form \n\nin jedem Fall der Aufwand ersetzt wird, der ihm je nach dem erreichten Verfah-\n\nrensstadium mindestens entsteht. Das sind nach erfolgter Inbesitznahme des \n\nZwangsvollstreckungsobjekts sechs bis acht Stunden, die den Verordnungsge-\n\nber zu der Festsetzung einer Mindestvergütung von 600 € veranlasst haben \n\n(Entwurfsbegründung in BR-Drucks. 842/03 S. 17). Dieser Aufwand entsteht bei \n\nder Verwaltung mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte nicht \n\nnur einmal, sondern für jedes dieser Objekte, weshalb der Senat die Mindest-\n\nvergütung auch für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert \n\nzuerkennt. Deckt die Regelvergütung aber diesen Mindestaufwand nicht ab, \n\nkann sie nach den Gestaltungsvorgaben des Gesetzgebers und dem Rege-\n\nlungskonzept des Verordnungsgebers auch nicht zu einer Begrenzung der Ver-\n\ngütung führen. Eine teleologische Reduktion des § 20 ZwVwV auf die Regel-\n\nvergütung, wie sie der Rechtsbeschwerde vorschwebt, würde hier dazu führen, \n\ndass dem Zwangsverwalter unter Zugrundelegung eines Vergütungssatzes von \n\n15 % je Wohnung im Durchschnitt eine Vergütung von 257,25 € nebst Ausla-\n\ngenpauschale und Umsatzsteuer zuzusprechen wäre, was seinen Aufwand bei \n\nweitem nicht abdeckt. Eine solche Konsequenz widerspräche dem dargestellten \n\nVergütungskonzept. Eine teleologische Reduktion der Vorschrift in diesem Sin-\n\nne scheidet damit aus. \n\n14 \n\nd) Den Gestaltungsvorgaben des § 152a Satz 2 ZVG und dem Konzept \n\ndes Verordnungsgebers könnte es indessen entsprechen, die Mindestvergü-\n\ntung dann nicht für jedes Zwangsverwaltungsobjekt gesondert anzusetzen, \n\nwenn die Inbesitznahme mehrerer Grundstücke oder grundstücksgleicher \n\nRechte in einem einzigen Akt erfolgen (könnte) und nur einen Aufwand verur-\n\nsacht, der über den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Ver-\n\nordnungsgeber bei der Bemessung der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 \n\nZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 aaO), nicht oder nicht nennenswert \n\nhinausgeht (Holzer, ZfIR 2006, 344, 345). Diese Frage hat der Senat bislang \n\noffen gelassen (Beschl. v. 24. November 2005, aaO); sie bedarf auch hier kei-\n\nner Entscheidung. Der dabei vorausgesetzte Sonderfall liegt hier nämlich nicht \n\nvor. Die Wohnungen befinden sich zwar in derselben Eigentumswohnungsanla-\n\nge. Sie waren aber jeweils gesondert vermietet. Um sie in Besitz zu nehmen \n\nund hierüber den Anforderungen des § 3 ZwVwV entsprechend zu berichten, \n\nwas Voraussetzung für den Ansatz der Mindestvergütung ist (Entwurfsbegrün-\n\ndung in BR-Drucks. 842/03 aaO), musste der Zwangsverwalter Kontakt zu je-\n\ndem einzelnen Mieter aufnehmen. Er musste für jede Wohnung feststellen, wel-\n\nche öffentlichen Lasten auf ihr ruhten, welche Kosten der Verwaltung sie verur-\n\nsachen würde und mit welchen Einnahmen zu rechnen war. Die Ergebnisse \n\nseiner Prüfung waren zwar ähnlich. Das ändert aber nichts daran, dass diese \n\nErgebnisse für jede Wohnung einzeln zu ermitteln, hierüber einzeln zu berich-\n\nten und die Voraussetzungen für eine getrennte Verwaltung einer jeden Woh-\n\n \n\n15 \n\n16 \n\nnung zu schaffen waren. Der Zwangsverwalter hatte deshalb für jedes Woh-\n\nnungseigentum jedenfalls den Aufwand, den die Mindestvergütung gemäß § 20 \n\nAbs. 1 ZwVwV pauschaliert abgelten soll. \n\ne) Der Festsetzung der Mindestvergütung steht auch nicht entgegen, \n\ndass sie die titulierte Restforderung deutlich übersteigt. \n\naa) Die Vergütung des Zwangsverwalters liegt hier allerdings mit \n\n186.040,80 € um 31.010,15 € über der \n\ntitulierten Restforderung von \n\n155.030,65 €. Es trifft auch zu, dass ein Gläubiger von seinem Schuldner Er-\n\nsatz nur solcher Kosten verlangen kann, die er bei verständiger Würdigung der \n\nSachlage zur Durchsetzung seines titulierten Anspruchs objektiv für erforderlich \n\nhalten durfte (Senatsbeschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, NJW 2005, 2460, \n\n2462). Kosten von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die er nicht für erfor-\n\nderlich halten durfte, müsste der Gläubiger selbst tragen. Ob die Gläubiger hier \n\nmit ihrem Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung der 243 Eigentums-\n\nwohnungen der Schuldnerin in diesem Sinne zu weit gegangen sind und von \n\nder Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO Erstattung der Kosten dieser Zwangs-\n\nverwaltung nicht oder nur in eingeschränktem Umfang verlangen könnten, ist \n\nangesichts der nicht unbeträchtlichen Höhe sowohl ihrer ursprünglich titulierten \n\nals auch ihrer bei Anordnung der Zwangsverwaltung noch offenen Forderung \n\nund des Zahlungsverhaltens der Schuldnerin zweifelhaft, kann aber offen blei-\n\nben. \n\n17 \n\nbb) Dieser Einwand ist im vorliegenden Verfahren der Festsetzung der \n\nVergütung nicht zu prüfen. \n\n18 \n\n(1) Für die Höhe der Vergütung sind nach § 152a Satz 2 ZVG allein Art \n\nund Umfang der Aufgabe sowie die Leistung des Zwangsverwalters maßgeb-\n\nlich, nicht dagegen die Höhe der beizutreibenden Forderung. Auf Art und Um-\n\nfang der Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, die der Gläubiger ergreift, hat \n\nder Zwangsverwalter zudem keinen Einfluss. Er hat seine Tätigkeit vielmehr in \n\ndem Umfang zu entfalten, in dem das Vollstreckungsgericht dies auf Antrag des \n\nGläubigers anordnet. Der Gläubiger hätte dem Verwalter deshalb die entstan-\n\ndene Vergütung auch dann zu ersetzen, wenn die erzielten Einnahmen hierfür \n\nnicht ausreichten (BGH, Urt. v. 17. Juni 2004, IX ZR 218/03, NJW-RR 2004, \n\n1527). \n\n19 \n\n(2) Mit seinem Einwand, die eingeleiteten Zwangsvollstreckungsmaß-\n\nnahmen verursachten unverhältnismäßige Kosten, stellt ein Schuldner in der \n\nSache weder den Umfang der durch den Zwangsverwalter (oder andere Voll-\n\nstreckungsorgane) entfalteten Tätigkeit noch die Höhe der festgesetzten Vergü-\n\ntung in Frage. Er wendet sich vielmehr gegen das Vollstreckungsverhalten des \n\nGläubigers. Das kann aber nicht bei der Ermittlung der hiervon unabhängigen \n\nVergütung, sondern nur bei der Vollstreckung dieser Kosten durch den Gläubi-\n\nger oder, wenn es dazu nicht kommt, in einem Rechtsstreit zwischen dem \n\nGläubiger und dem Schuldner geklärt werden. Hier wird es nicht zu einer Voll-\n\nstreckung der Kosten der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger kommen. Die \n\nfestgesetzte Vergütung des Zwangsverwalters ist als Ausgabe der Verwaltung \n\n(Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 155 Anm. 4.2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, \n\nZwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 ZVG Rdn.4) nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg \n\naus den eingenommenen Mieten zu berichtigen. Die Gläubiger wären dann in-\n\ndes in entsprechendem Umfang ungerechtfertigt bereichert und nach § 812 \n\nAbs. 1 BGB zur Erstattung verpflichtet, wenn die Kosten der Zwangsverwaltung \n\nvon der Schuldnerin nach § 788 Abs. 1 ZPO ganz oder teilweise nicht zu tragen \n\nsein sollten (Zöller/Stöber, ZPO, 26. Aufl., § 788 Rdn. 17). Ob das der Fall ist, \n\nist deshalb in einem gegebenenfalls von der Schuldnerin einzuleitenden Erstat-\n\ntungsrechtsstreit zu prüfen. \n\nIII. \n\n20 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-\n\nstandswert entspricht dem streitigen Teil der festgesetzten Gesamtvergütung. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Strausberg, Entscheidung vom 02.06.2005 - 3 L 511/04 - \n\nLG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 09.03.2006 - 19 T 330/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-18/v-zb-63-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":10},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":6},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 152a","ref_norm":"152a","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":2},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 788","ref_norm":"788","n":2},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-18/v-zb-63-06","retrieved":"2026-07-10 21:14:52.388395+00:00"},"card":{"id":"bgh/2007-01-18/v-zb-63-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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