{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB__44-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-11-30","aktenzeichen":"V ZB 44/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 44/06 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n30. November 2006 \n\nin dem Zwangsversteigerungsverfahren \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 30. November 2006 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der Zivilkammer III \n\ndes Landgerichts Detmold vom 8. Februar 2006 wird auf Kosten \n\ndes Schuldners zurückgewiesen. \n\nDer Gegenstandswert für die Gerichtsgebühren des Rechtsbe-\n\nschwerdeverfahrens beträgt 39.000 €. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDie Gläubigerin betreibt die Zwangsversteigerung der im Rubrum bezeich-\n\nneten Grundstücke des Schuldners. Das Vollstreckungsgericht hat ein Sachver-\n\nständigengutachten über den Verkehrswert der Grundstücke eingeholt und auf \n\ndieser Grundlage durch Beschluss vom 31. Oktober 2005 für das bebaute Flur-\n\nstück 208 einen Verkehrswert von 320.000 € und für das unbebaute Flurstück 15 \n\neinen Verkehrswert von 21.500 € festgesetzt. \n\n2 \n\nDie hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Schuldners ist von dem \n\nLandgericht zurückgewiesen worden. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde \n\nverfolgt er seinen Antrag weiter, den Verkehrswert für das Flurstück 208 auf min-\n\ndestens 500.000 € und für das Flurstück 15 auf mindestens 36.000 € festzuset-\n\nzen. \n\nII. \n\n3 \n\nDas Beschwerdegericht meint, das Wertfestsetzungsverfahren sei ord-\n\nnungsgemäß durchgeführt worden und im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das \n\nvon der Sachverständigen zugrunde gelegte Ertragswertverfahren sei bei ge-\n\nmischt genutzten Objekten und deshalb bei dem zuletzt als Gartenbaubetrieb und \n\nzu Wohnzwecken genutzten Flurstück 208 angezeigt. Nicht zu beanstanden sei \n\nferner, dass die Sachverständige den Bodenwert unter Anwendung des Ver-\n\ngleichswertverfahrens für die bebaute Fläche nebst Umgriffsfläche mit 51 €/m² \n\nermittelt und die übrige Fläche des Flurstücks 208 - darunter eine als Land-\n\nschaftsgarten angelegte Teilfläche - als Gartenland mit 5,10 €/m² bewertet habe. \n\nDie von dem Schuldner für den Landschaftsgarten erbrachten Aufwendungen sei-\n\nen bei einer Veräußerung nicht zu realisieren, zumal der Garten ungepflegt sei \n\nund in ungünstiger Lage im Außenbereich auf einem an einen Autobahnzubringer \n\nangrenzenden Grundstück liege. Das verwilderte Flurstück 15 sei mit 3,20 €/m² \n\nzutreffend bewertet worden. \n\nIII. \n\n4 \n\n1. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung durch das Beschwer-\n\ndegericht statthaft. Allerdings war die Zulassung rechtsfehlerhaft. Sie setzt nach \n\n§ 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO voraus, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung \n\nhat (§ 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung \n\neiner einheitlichen Rechtsprechung sie erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Keiner \n\ndieser Gründe liegt hier vor. Insbesondere fehlt es an der von dem Beschwerde-\n\ngericht - ohne Begründung - angenommenen Grundsatzbedeutung. Sie liegt nur \n\nvor, wenn die Sache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klä-\n\nrungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fäl-\n\nlen stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der ein-\n\nheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Senat, BGHZ \n\n154, 288, 291 mwN). Daran fehlt es hier. Die Bewertung eines Landschaftsgar-\n\ntens, die das Beschwerdegericht möglicherweise zur Zulassung der Rechtsbe-\n\nschwerde veranlasst hat, ist weitgehend eine Frage des Einzelfalls; dass es in die-\n\nsem Zusammenhang klärungsbedürftige, also umstrittene, Rechtsfragen gibt, ist \n\nnicht ersichtlich. Der Senat ist an die fehlerhafte Zulassung jedoch gebunden \n\n(§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). \n\n2. Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet. \n\nDie Festsetzung des Grundstückswerts durch das Vollstreckungsgericht \n\n(§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) kann von dem Rechtsbeschwerdegericht nur darauf \n\nüberprüft werden, ob sie auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht und ob \n\nerhebliche Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl. BGHZ 83, 61, 66; \n\n120, 38, 45 f.; Senat, Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 97/01, ZfIR 2002, 1022, 1023). Sol-\n\nche Rechtsfehler sind hier nicht gegeben. \n\na) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es keinen Rechts-\n\nfehler dar, dass der Landschaftsgarten bei der Verkehrswertfestsetzung nicht als \n\nwerterhöhender Faktor angesehen worden ist. \n\naa) Bei dem von der Sachverständigen angewandten Ertragswertverfahren \n\n(§ 15 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von \n\nGrundstücken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) werden Garten-\n\nanlagen, Anpflanzungen und Parks im Allgemeinen nicht gesondert bewertet, da \n\nsie meist keine über den Ertrag der baulichen Anlagen hinausgehende Rendite \n\nerwarten lassen (vgl. Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 19 WertV \n\nRdn. 50 f.; Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grund-\n\nstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 4.332; Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der \n\nGrundstückswertermittlung, 5. Aufl., B.5 Rdn. 66). Zuschläge gemäß § 19 WertV \n\nsind nur ausnahmsweise und nur dann angebracht, wenn besonders aufwendige \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nAnpflanzungen vorliegen, die nicht bereits mit den zugrunde gelegten Ertragsver-\n\nhältnissen berücksichtigt werden und denen von Marktteilnehmern zusätzlich \n\nRechnung getragen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Gartenanlagen von \n\nindividuellen Vorlieben des Eigentümers geprägt sind und ihnen deshalb meist nur \n\nein - für die Verkehrswertermittlung unmaßgeblicher - Affektionswert zukommt \n\n(vgl. § 6 WertV sowie Kleiber/Simon, aaO, § 21 WertV Rdn. 39). Als werterhöhend \n\nkönnen solche Anlagen nur angesehen werden, wenn sie auch im gewöhnlichen \n\nGrundstücksverkehr einen höheren Kaufpreis erwarten lassen (Kleiber/Simon, \n\naaO, § 19 WertV Rdn. 50). Dies hat das Beschwerdegericht für den in Rede ste-\n\nhenden Landschaftsgarten unter Hinweis auf dessen Lage und den ungepflegten \n\nZustand - aus der Stellungnahme der Sachverständigen vom 4. Januar 2006 er-\n\ngibt sich, dass die professionell erstellten Außenanlagen nicht einmal mehr als \n\nsolche erkennbar sind - mit rechtlich nicht zu beanstandender Begründung ver-\n\nneint. \n\n9 \n\nbb) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde muss die Ertrags-\n\nwertmethode nicht deshalb zugunsten einer anderen Methode zurücktreten oder \n\nim Ergebnis korrigiert werden, weil sie den Wert der Gartenanlage nicht erfasst. \n\nEinen Grundsatz, wonach die Herstellungskosten einer Sache mit ihrem Wert \n\nidentisch sind, gibt es nicht (vgl. Senat, BGHZ 10, 171, 180). Das gilt auch im \n\nRahmen des an den Herstellungskosten orientierten Sachwertverfahrens (vgl. \n\nKleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., §§ 21 bis 25 WertV Vorbem. Rdn. 8). \n\nIm Übrigen steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode im pflicht-\n\ngemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, BGHZ 160, 8, 11 mwN). Dass die \n\nWahl des Ertragswertverfahrens für die Bewertung des Flurstücks 208 auf einem \n\nErmessensfehler des Beschwerdegerichts beruht, zeigt die Rechtsbeschwerde \n\nnicht auf. \n\n10 \n\nb) Die weitere Rüge, das der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegende \n\nGutachten beruhe auf einer unzureichenden Untersuchung des Objekts, weil die \n\nSachverständige einen Teil der Räumlichkeiten im Dachgeschoss sowie ein Holz-\n\nhaus nicht besichtigt habe, ist ebenfalls unbegründet. Ein Rechtsfehler des Be-\n\nschwerdegerichts ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. In ihrer ergän-\n\nzenden Stellungnahme vom 22. November 2005 hat die Sachverständige erklärt, \n\ndie nicht besichtigten Bauteile und das kleine, nur von außen in Augenschein ge-\n\nnommene Holzhaus seien bei der Verkehrswertermittlung nicht durch einen Risi-\n\nkoabschlag oder in sonstiger Weise negativ berücksichtigt worden. Da die Rechts-\n\nbeschwerde weder aufzeigt, dass dies unrichtig ist, noch darlegt, dass und warum \n\neine Besichtigung der genannten Bauteile zu einer höheren Festsetzung des Ver-\n\nkehrswerts hätte führen können, lässt sich nicht feststellen, dass sich der Umfang \n\nder Innenbesichtigung auf das Ergebnis der Verkehrswertfestsetzung ausgewirkt \n\nhaben kann. \n\n11 \n\nc) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es auch keinen \n\nRechtsfehler dar, dass das Beschwerdegericht dem von dem Schuldner vorgeleg-\n\nten Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 1982 keine Bedeutung zugemessen hat. \n\nDas Beschwerdegericht hat sich insoweit die Stellungnahme der Sachverständi-\n\ngen vom 22. November 2005 zu eigen gemacht, die das Gutachten unter anderem \n\ndeshalb für unmaßgeblich hält, weil es auf den sogenannten „13er-Werten“ beruht. \n\nHierbei handelt es sich um die auf das Jahr 1913 bezogenen Normalherstellungs-\n\nkosten für Gebäude, die mittels verschiedener Indexreihen auf den heutigen Zeit-\n\nraum umgerechnet und sodann im Rahmen des Sachwertverfahrens (vgl. § 22 \n\nWertV) verwendet werden. Diese Werte werden in Teilen der Fachliteratur mit der \n\nBegründung als unbrauchbar angesehen, die Anpassung der Neubauwerte aus \n\ndem Jahr 1913 an heutige Verhältnisse führe aufgrund der Verkettung verschie-\n\ndenartiger Indexreihen, unterschiedlicher Erfassungsmethoden und sich stetig än-\n\ndernder Regelbauleistungen zu irrealen Werten und damit zu höchst fragwürdigen \n\nWertermittlungen (so Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 22 WertV \n\nRdn. 39 ff.; J.Simon in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von \n\nGrundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 5.51; vgl. ferner die Nachweise bei Sprengnet-\n\nter, Grundstücksbewertung, Stand August 2002, S. 7/2/4.3/2 Fn 1 sowie Kleiber in \n\nErnst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2006, § 22 WertV Rdn. \n\n15). Mit Rücksicht hierauf konnte das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler zu \n\nder Einschätzung gelangen, dass das von dem Schuldner vorgelegte Gutachten \n\nnicht geeignet ist, Zweifel an der Richtigkeit der aktuellen Verkehrswertermittlung \n\nzu begründen. \n\n12 \n\nd) Unbegründet ist schließlich die Rüge, die Wertermittlung hinsichtlich des \n\nFlurstücks 15 sei unzureichend, weil die Sachverständige das Grundstück nicht in \n\nAugenschein genommen habe. Ausweislich des Gutachtens hat die Sachverstän-\n\ndige das - von ihr als sehr verwildert und nicht begehbar beschriebene - unbebau-\n\nte Grundstück von der Straße her eingesehen und fotografiert. Auf dieser Grund-\n\nlage konnte das Beschwerdegericht ohne Ermessensfehler ihrer Einschätzung \n\nfolgen, der Aufwuchs sei durch den Bodenwert hinreichend erfasst. Dabei stellt es \n\nentgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde keinen Widerspruch dar, dass \n\ndie Sachverständige das Grundstück einerseits als nicht begehbar bezeichnet und \n\nandererseits festgestellt hat, es sei von dem Schuldner zur Aufzucht von Bäumen \n\nund Sträuchern genutzt worden. Beide Aussagen sind im Hinblick auf die weitere \n\nFeststellung der Sachverständigen, der Aufwuchs scheine seit längerer Zeit nicht \n\ngepflegt worden zu sein, ohne weiteres miteinander vereinbar. \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nAG Lemgo, Entscheidung vom 31.10.2005 - 14 K 115/05 - \n\nLG Detmold, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 T 9/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB__44-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-30/v-zb-44-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":4},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 74a","ref_norm":"74a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB__44-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB__44-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-30/v-zb-44-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2006/V_ZB__44-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:04:10.828730+00:00"}}