{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__51-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-03-31","aktenzeichen":"V ZR 51/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 100 Der Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu bemessen. BGB §§ 463 a.F., 249 a.F. Cb, Ha Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend ge- machten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht. a) Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen. b) Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu ma- chen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Im- mobilie anzurechnen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n31. März 2006 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nURTEIL \n\nV ZR 51/05 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nja \n\nja \n\nja \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nBGB § 100 \n\nDer Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen \nMiet- oder Pachtzins zu bemessen. \n\nBGB §§ 463 a.F., 249 a.F. Cb, Ha \n\nBei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen \nSchadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen \ndes Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend ge-\nmachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht. \n\na) Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der \nKosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem \nüblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen \nlassen. \n\nb) Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu ma-\nchen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die \n\nabnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Im-\nmobilie anzurechnen. \n\nBGH, Urt. v. 31. März 2006 - V ZR 51/05 - OLG München \n\n LG München II \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 31. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Rich-\n\nter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision und die Anschlussrevision gegen das Urteil \n\ndes 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom \n\n3. Februar 2005 werden zurückgewiesen. \n\nVon den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Kläger \n\n28 % und die Beklagten 72 %. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\nDurch notariellen Vertrag vom 29. Juli 1996 verkauften die Beklagten ihr \n\nmit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sach-\n\nmängelgewährleistung zum Preis von 735.000 DM an die Kläger. Diese stellten \n\nnach ihrem Einzug im Herbst 1996 fest, dass Feuchtigkeit in den Keller des \n\nHauses eindrang. \n\n2 \n\nMit der Behauptung, von den Beklagten über die unzureichende Abdich-\n\ntung des Kellers arglistig getäuscht worden zu sein, verlangen die Kläger im \n\nWege des großen Schadensersatzes die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um \n\nZug gegen Rückauflassung und Rückgabe des Grundstücks; ferner haben sie \n\ndie Feststellung beantragt, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen sämtliche \n\nSchäden zu ersetzen, die ihnen aus der Feuchtigkeit des Kellers entstanden \n\nsind und künftig entstehen werden. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat dem Zahlungsantrag in vollem Umfang und dem \n\nFeststellungsantrag bezogen auf die Haftung der Beklagten zu 1 und 2 stattge-\n\ngeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht ihre Verurtei-\n\nlung - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Hinblick auf \n\ndie Gebrauchsvorteile, die die Kläger durch die Eigennutzung des Grundstücks \n\nerlangt hätten, um 22.230,89 € verringert. \n\n4 \n\nMit der von dem Senat insoweit zugelassenen Revision wollen die Be-\n\nklagten erreichen, dass die Nutzungsvorteile höher bewertet und deshalb weite-\n\nre 57.769,11 € von ihrer Rückzahlungsverpflichtung in Abzug gebracht werden. \n\nDie Kläger treten der Revision entgegen und verfolgen im Wege der Anschluss-\n\nrevision ihren Antrag auf Rückzahlung des vollständigen Kaufpreises weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht meint, die Kläger müssten sich bei der Schadens-\n\nberechnung den Wert der Nutzung des Hausgrundstücks unter dem Gesichts-\n\npunkt der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen. Dieser sei nicht nach der fik-\n\ntiven Miete zu bemessen, da die Kläger nicht beabsichtigt hätten, ein zeitweili-\n\nges Nutzungsrecht zu erwerben. Was die Kläger erspart hätten, sei vielmehr die \n\nWertminderung bei Kauf eines vergleichbaren Objekts. Zugrunde zu legen sei \n\ndaher die zeitanteilige lineare Wertminderung des Anwesens im Vergleich zwi-\n\nschen dem \n\ntatsächlichen Gebrauch und seiner \n\n\"restlichen Gesamt- \n\nnutzungsdauer\". Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich die baulichen An-\n\nlagen, deren Wert 332.860 DM betrage, einer Abnutzung unterlägen. Von die-\n\nsem Wert sei im Hinblick auf die Kaufpreisgestaltung der Parteien ein Abzug \n\nvon 5 % vorzunehmen. Bei einer angenommenen Gesamtnutzdauer der Bauten \n\nvon 60 Jahren errechne sich eine Wertminderung von 2.694,53 € pro Jahr und \n\ndamit für die etwa acht Jahre und drei Monate dauernde Nutzungszeit der Klä-\n\nger ein Betrag von 22.230,89 €. \n\nII. \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\n1. Das Berufungsgericht geht im Grundsatz zutreffend davon aus, dass \n\nsich die Kläger auf ihren Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB a.F. \n\nden Wert der von ihnen aus dem Grundstück gezogenen Nutzungen anrechnen \n\nlassen müssen. Diese, von den Klägern bereits im Ausgangspunkt kritisierte, \n\nRechtsfolge ergibt sich - anders als in ihrer Anschlussrevision unterstellt - aller-\n\ndings nicht aus der Anwendung von § 347 S. 2 BGB a.F., sondern aus aner-\n\nkannten Grundsätzen des Schadensersatzrechts. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nDer Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gemäß § 463 Satz 2 \n\nBGB a.F. berechtigt die Kläger, den Kaufgegenstand zurückzuweisen und Er-\n\nsatz des gesamten ihnen durch die Nichterfüllung des Vertrages entstandenen \n\nSchadens zu verlangen (sog. großer Schadensersatz, vgl. Senat, BGHZ 108, \n\n156, 159). Die Ermittlung dieses Schadens erfolgt grundsätzlich nach der Diffe-\n\nrenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt \n\nder Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem \n\nVermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte \n\n(vgl. Senat, BGHZ 136, 52, 54 mwN). Bei der Differenzberechnung kommen die \n\nallgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausglei-\n\nchung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat \n\nkausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung \n\ndem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädig-\n\nten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind \n\ndie Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. Se-\n\nnat, BGHZ 136, 52, 54 mwN). \n\n9 \n\nZu solchen, in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen gehört \n\nauch der Wert der von dem Geschädigten gezogenen Nutzungen (§ 100 BGB), \n\nda dieser aufgrund des Kaufvertrages den Besitz der Kaufsache und dadurch \n\ndie Möglichkeit erhalten hat, sie zu nutzen (BGH, Urt. v. 2. Juli 1962, VIII ZR \n\n12/61, NJW 1962, 1909; Urt. v. 10. Februar 1982, VIII ZR 27/81, NJW 1982, \n\n1279, 1280; Urt. v. 18. November 1982, III ZR 61/81, NJW 1983, 868, 870: Urt. \n\nv. 22. September 1983, III ZR 171/82, NJW 1984, 229, 230; vgl. auch Urt. v. 18. \n\nJuli 2002, III ZR 248/01, BGHReport 2002, 1080, 1081; Urt. v. 6. Oktober 2005, \n\nVII ZR 325/03, WM 2006, 51). \n\n10 \n\n2. Für die Berechnung des Vorteils ist grundsätzlich der objektive Wert \n\nder gezogenen Nutzungen maßgeblich. Da die Vorteilsausgleichung der Ab-\n\nschöpfung tatsächlich erzielter Vorteile dient, bleiben allerdings aufgedrängte \n\noder unzumutbare Nutzungen außer Betracht (vgl. BGH, Urt. v. 18. Juli 2002, \n\nIII ZR 248/01, BGHReport 2002, 1080, 1081; Lange, Schadensersatz, 3. Aufl., \n\n§ 9 IV 3, S. 505). \n\n11 \n\na) Bei der - hier in Rede stehenden - Eigennutzung eines bebauten \n\nGrundstücks entspricht der Wert der Vorteile, welcher der Gebrauch der Sache \n\ngewährt, in der Regel dem objektiven Mietwert, also dem für das genutzte oder \n\nfür ein vergleichbares Objekt üblichen Mietzins (vgl. Senat, BGHZ 87, 296, 301; \n\nBGHZ 145, 52, 55; Urt. v. 12. Mai 1978, V ZR 67/77, NJW 1978, 1578; Urt. v. \n\n22. November 1991, V ZR 160/90, NJW 1992, 892; Urt. v. 21. September 2001, \n\nV ZR 228/00, NJW 2002, 60, 61; Urt. v. 3. Juni 2005, V ZR 106/04, WM 2005, \n\n2148, 2149; BGH, Urt. v. 9. Juni 1969, VII ZR 52/67, WM 1969, 1083, 1084; Urt. \n\nv. 22. Oktober 1997, XII ZR 142/95, WM 1998, 609, 612). \n\n12 \n\nb) Dem steht nicht entgegen, dass der Wert von Gebrauchsvorteilen bei \n\nder Eigennutzung beweglicher Sachen grundsätzlich nach der zeitanteiligen \n\nlinearen Wertminderung berechnet wird, also nach einem Vergleich zwischen \n\ndem tatsächlichen Gebrauch und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer \n\nder Sache unter Berücksichtigung des Werts der Sache bzw. des vereinbarten \n\nKaufpreises (sog. Wertverzehr, vgl. BGHZ 115, 47, 54 f.; Urt. v. 17. Mai 1995, \n\nVIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159, 2161; Urt. v. 25. Oktober 1995, VIII ZR 42/94, \n\nNJW 1996, 250, 252). \n\n13 \n\naa) Diesem Berechnungsansatz liegt die zutreffende Erwägung zugrun-\n\nde, dass sich der objektive Wert von Gebrauchsvorteilen bei der Eigennutzung \n\neines Gegenstands nach den Aufwendungen ermitteln lässt, die der Nutzende \n\ninfolge des Gebrauchs der Sache erspart hat (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober \n\n1995, VIII ZR 42/94, NJW 1996, 250, 251; Staudinger/Kaiser, BGB [2001], \n\n§ 347 Rdn. 71). Bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine beweg-\n\nliche Sache können diese Aufwendungen grundsätzlich nicht mit dem Entgelt \n\ngleichgesetzt werden, das angefallen wäre, wenn der Nutzer die Sache gemie-\n\ntet hätte. Bei vermietbaren beweglichen Sachen, wie Kraftfahrzeugen, Maschi-\n\nnen oder Sportausrüstungen, stellen sich Kauf und Miete in wirtschaftlicher Hin-\n\nsicht nämlich als grundverschiedene Investitionsentscheidungen dar. Da solche \n\nGegenstände meist nur für den gelegentlichen kurzen Gebrauch gemietet wer-\n\nden, enthält der Mietpreis einen hohen Anteil nicht unmittelbar gebrauchsbezo-\n\ngener Kosten (vgl. Dreher, JR 1992, 157). Es ist deshalb in aller Regel unwirt-\n\nschaftlich, eine bewegliche Sache zum dauerhaften Gebrauch zu mieten. Wer \n\nsich entschließt, eine solche Sache zu kaufen, kann daher, wenn es zu einer \n\nRückabwicklung des Kaufvertrages kommt, hinsichtlich der Gebrauchsvorteile \n\nnicht so behandelt werden, als hätte er die Sache gemietet (vgl. Staudin-\n\nger/Kaiser, BGB [2001], § 347 Rdn. 69). Bei der Bemessung der durch die \n\nRückabwicklung des Kaufvertrages ersparten Aufwendungen muss vielmehr \n\nauf die hypothetische Situation abgestellt werden, dass der Käufer anderweit \n\neine gleichartige und gleichwertige Sache angeschafft und diese für dieselbe \n\nZeitspanne in derselben Weise genutzt hätte (BGH, Urt. v. 2. Juli 1962, VIII ZR \n\n12/61, NJW 1962, 1909, 1910; Urt. v. 25. Oktober 1995, VIII ZR 42/94, NJW \n\n1996, 250, 251). Da er in diesem Fall die anderweit erworbene und in seinem \n\nEigentum verbleibende Sache abgenutzt hätte, hat er infolge der Rückabwick-\n\nlung des Kaufvertrages diese Abnutzung erspart. Das rechtfertigt es, den \n\nGebrauchsvorteil nach der Wertminderung zu berechnen, die die Sache durch \n\ndie Abnutzung erfahren hat. \n\n14 \n\n15 \n\nbb) Für die Bewertung der Nutzungsvorteile, die eine Immobilie gewährt, \n\nkönnen diese Überlegungen indes nicht maßgeblich sein. \n\nDas folgt bereits daraus, dass Grundstücke im allgemeinen eine unbe-\n\ngrenzte Nutzungsdauer haben und deshalb durch Nutzung oder Zeitablauf kei-\n\nnen linearen Wertverlust erfahren (vgl. MünchKomm-BGB/Gaier, 4. Aufl., § 346 \n\nRdn. 29; Staudinger/Kaiser, BGB [2001], § 347 Rdn. 75). Dennoch kann nicht \n\nzweifelhaft sein, dass auch die Eigennutzung eines Grundstücks, beispielswei-\n\nse eines Gartens oder landwirtschaftlichen Bodens, einen geldwerten Ge-\n\nbrauchsvorteil darstellt. \n\n16 \n\nZudem kommen die Erwägungen, die bei beweglichen Sachen eine Be-\n\nrechnung der Nutzungsvorteile anhand des fiktiven Mietzinses ausschließen, \n\nbei Immobilien nicht zum Tragen. Für denjenigen, der eine Immobilie längerfris-\n\ntig nutzen will, stellt sich deren Anmietung meist als wirtschaftlich sinnvolle Al-\n\nternative zum Kauf dar. Anders als bei beweglichen Sachen ist es deshalb mit \n\nder Investitionsentscheidung eines Immobilienkäufers nicht grundsätzlich un-\n\nvereinbar, wenn bei der Ermittlung der infolge der Eigennutzung ersparten Auf-\n\nwendungen die hypothetische Situation zugrundegelegt wird, dass der Käufer \n\nein vergleichbares Grundstück gemietet und dieses für dieselbe Zeitspanne ge-\n\nnutzt hätte. Der Wert, den der Gebrauch einer Immobilie gewährt, kann deshalb \n\nin der Regel auf der Grundlage des üblichen Miet- oder Pachtzinses für das \n\nGrundstück berechnet werden (ebenso MünchKomm-BGB/Gaier, aaO; Stau-\n\ndinger/Kaiser, aaO; Staudinger/Gursky, BGB [1999], § 987 Rdn. 16; Soer-\n\ngel/Huber, BGB 12. Aufl., § 467 Rdn. 171; Erman/Bezzenberger, BGB, \n\n11. Aufl., § 346 Rdn. 27; Bamberger/Roth/Grothe, BGB § 346 Rdn. 13). \n\n17 \n\n3. Etwas anderes folgt nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichts-\n\nhofs vom 6. Oktober 2005, wonach der dem Erwerber einer Eigentumswohnung \n\nbei Rückabwicklung des Erwerbsvertrages im Wege des großen Schadenser-\n\nsatzes für die Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear \n\naus dem Erwerbspreis zu ermitteln ist (VII ZR 325/03, WM 2006, 51). Der Im-\n\nmobilienkäufer, der großen Schadensersatz verlangt, kann durch die Berech-\n\nnung seines Schadens nämlich wählen, ob er so zu stellen ist, wie er bei einer \n\nAnmietung des Objekts gestanden hätte, oder ob sein ursprünglicher Ent-\n\nschluss, die Immobilie zu kaufen, auch bei der Rückabwicklung zum Tragen \n\nkommen soll. \n\n18 \n\nDas hat seinen Grund darin, dass der zu Schadensersatz wegen Nichter-\n\nfüllung berechtigte Käufer - anders als im Fall der Wandelung (§§ 467, 347 \n\nSatz 2 BGB a.F. iVm § 987 Abs. 1 BGB) oder der bereicherungsrechtlichen \n\nRückabwicklung (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 u. 2 BGB) - nicht in jedem Fall ver-\n\npflichtet ist, dem Verkäufer die aus der Kaufsache gezogenen Nutzungen zu-\n\nrückzugewähren. Die Vertragsschließenden sind bei dem auf das Erfüllungsin-\n\nteresse gerichteten „großen Schadensersatz“ nämlich nicht so zu stellen, als \n\nwäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Der Anspruch des Käufers richtet \n\nsich vielmehr auf die Herstellung des wirtschaftlichen Erfolgs, der bei ord-\n\nnungsgemäßer Vertragserfüllung eingetreten wäre (vgl. BGHZ 128, 111, 116; \n\nSenat, Urt. v. 31. Oktober 1997, V ZR 248/96, WM 1998, 78, 79). \n\n19 \n\nDie von dem Käufer gezogenen Nutzungen bilden deshalb, worauf die \n\nAnschlussrevision zutreffend hinweist, keinen feststehenden Rechnungsposten \n\nzugunsten des Verkäufers; sie sind vielmehr nur im Rahmen der Vorteilsaus-\n\ngleichung zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass lediglich solche Vor-\n\nteile als anrechenbar in Betracht kommen, die gerade mit dem geltend gemach-\n\nten Nachteil in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, der beide \"gewis-\n\nsermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet\" (BGH, Urt. v. 19. Dezember \n\n1978, VI ZR 218/76, NJW 1979, 760). Die Vorteilsausgleichung erfolgt also \n\nnicht bei der Endsaldierung aller Aktiv- und Passivposten gegenüber dem Ge-\n\nsamtbetrag des Schadens, sondern betrifft nur den Schadensposten, der mit \n\ndem Vorteil \"kongruent\" ist (Senat, BGHZ 136, 52, 54). Das hat Auswirkungen \n\nauf die Berechnung der Nutzungsvorteile: \n\n20 \n\na) Beschränkt der Käufer den Schadensersatz auf die Rückabwicklung \n\ndes Leistungsaustausches (Immobilie gegen Kaufpreis) und auf die Erstattung \n\nder mit dem Vertragsschluss verbundenen Nebenkosten (Notargebühren, Mak-\n\nlerprovision u.ä.; vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197), muss er sich als hierzu kon-\n\ngruenten Vorteil nur die ersparte Abnutzung eines andernfalls erworbenen \n\ngleichartigen Leistungsgegenstandes, also die durch die Nutzung eingetretene \n\nWertminderung der Kaufsache, anrechnen lassen. Diese kann auf der Grundla-\n\nge der Gesamtnutzungsdauer der Wohnung oder des Hauses und des Er-\n\nwerbspreises in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr („zeitanteilig \n\nlinear“) bemessen werden (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober 2005, VII ZR 325/03, \n\nWM 2006, 51, 52). \n\n21 \n\nMaßgeblich ist insoweit die Überlegung, dass der Erwerber die Möglich-\n\nkeit, die Immobilie als eigene zu nutzen, durch Zahlung des Kaufpreises erwor-\n\nben hat. Dieses Austauschverhältnis ist grundsätzlich auch bei einem Scheitern \n\ndes Vertrages zu beachten und führt dazu, dass sich im Rahmen der Rückab-\n\nwicklung die (zeitweilige) Überlassung des Kaufpreises als Gegenleistung für \n\ndie (zeitweilige) Nutzung des Grundstücks darstellt. Einen Vorteil hat der Käufer \n\nnur insoweit erlangt, als eine abnutzungsbedingte Wertminderung, die die Im-\n\nmobilie während seiner Nutzungsdauer erfahren hat, infolge der Rückabwick-\n\nlung des Kaufvertrages mehr nicht zu seinen, sondern zu Lasten des Verkäu-\n\nfers geht. \n\n22 \n\nIn dieser Konstellation ist es auch folgerichtig, dass die Nutzung des \n\nGrundstücks, das als solches keiner Abnutzung unterliegt, bei der Vorteilsaus-\n\ngleichung außer Betracht bleibt. Der Verkäufer hat als Äquivalent für die Über-\n\nlassung des Grundstücks den Kaufpreis und dessen Nutzungen erhalten (zu \n\nden Nutzungen des Kaufpreises, vgl. Senat, BGHZ 138, 160, 163 ff.). Verlangt \n\nder Käufer nur den Kaufpreis zurück, belässt er dem Verkäufer also die aus der \n\nKaufsumme gezogenen Nutzungen, ist damit der Wert der Grundstücksnutzung \n\nausgeglichen (vgl. Würthwein, Schadensersatz für Verlust der Nutzungsmög-\n\nlichkeit einer Sache oder für entgangene Gebrauchsvorteile, 2001, S. 115). \n\n23 \n\nb) Anders verhält es sich allerdings, wenn der Käufer im Rahmen des \n\ngroßen Schadensersatzes nicht nur den Leistungsaustausch, sondern auch \n\nseine Investitionsentscheidung rückgängig macht. \n\n24 \n\nDas ist dem Käufer möglich, weil er bei einem auf das Erfüllungsinteres-\n\nse gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung seine Aufwen-\n\ndungen zur Erlangung der Gegenleistung und die Kosten ersetzt verlangen \n\nkann, die ihn allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der - \n\nmangelhaften - Gegenleistung wurde (vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197 u. 199). \n\nZwar wären diese Aufwendungen auch dann angefallen, wenn die Kaufsache \n\nmangelfrei gewesen wäre. Die Rechtsprechung bezieht sie aber in die auf dem \n\nGeschäftswillen der Vertragsparteien beruhende Vermutung ein, im synallag-\n\nmatischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. \n\nMaßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vor-\n\nteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein (sog. Rentabilitätsver-\n\nmutung, vgl. Senat, aaO, mwN). Im Verlust dieser Kompensationsmöglichkeit \n\nliegt der Nichterfüllungsschaden (BGHZ 99, 182, 197 f.). \n\n25 \n\nVerlangt der Käufer auf dieser Grundlage Ersatz seiner Aufwendungen \n\nzur Finanzierung des Kaufpreises (vgl. Senat, BGHZ 145, 52, 56 f.; BGH, Urt. v. \n\n17. Mai 1995, VIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159, 2160), hält er an seiner Investiti-\n\nonsentscheidung nicht fest. Gleichzeitig nimmt er dem Verkäufer im wirtschaftli-\n\nchen Ergebnis die Nutzungen des Kaufpreises (vgl. Senat, BGHZ 145, 52, 56 f.) \n\nund damit das Äquivalent für seine Nutzung des Grundstücks als Eigentümer. \n\nDas hat zur Folge, dass sich der Käufer auf diese Schadensposition den - nach \n\ndem üblichen Mietzins berechneten - vollen Wert der Eigennutzung anrechnen \n\nlassen muss. Er kann nämlich nicht einerseits die Erstattung der Kosten bean-\n\nspruchen, die er aufgewendet hat, um das Grundstück als Eigentümer zu nut-\n\nzen - den Kaufpreis nebst Kreditzinsen -, andererseits aber verlangen, hinsicht-\n\nlich der gezogenen Nutzungen wie ein Eigentümer gestellt zu werden. Vielmehr \n\nist es dann sachgerecht, die Vorteile, die ihm die Nutzung des erworbenen \n\nGrundstücks gewährt hat, nach dem für eine entsprechende Immobilie zu zah-\n\nlenden Mietzins zu bemessen. \n\n26 \n\nZu einer Anrechnung des Mietwerts besteht ferner Anlass, wenn der \n\nKäufer im Rahmen des großen Schadensersatzes Erstattung der von ihm wäh-\n\nrend seiner Nutzungsdauer für die Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie \n\naufgewandten Kosten verlangt (gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherun-\n\ngen, Lasten usw., vgl. dazu Senat, BGHZ 114, 193, 199). Will sich der Käufer \n\nhinsichtlich seiner Gebrauchsvorteile wie ein Eigentümer, also so behandeln \n\nlassen, als hätte er eine andere Immobilie gekauft (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober \n\n2005, VII ZR 325/03, WM 2006, 51, 52), dann muss er auch diese Kosten tra-\n\ngen. Stellt er solche - im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicherweise vom \n\nVermieter zu tragenden - Kosten dagegen in seine Schadensberechnung ein, \n\nmuss er sich als kongruenten Vorteil anrechnen lassen, die Immobilie ohne ent-\n\nsprechende Belastungen, also wie ein Mieter, genutzt zu haben (vgl. \n\nWürthwein, aaO., 2001, S. 112 u. 117 f.). \n\n27 \n\n4. Hiernach ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Beru-\n\nfungsgericht den \n\nin der Eigennutzung des Hausgrundstücks \n\nliegenden \n\nGebrauchsvorteil der Kläger nicht auf der Grundlage des fiktiven Mietzinses, \n\nsondern nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung der sich auf dem \n\nGrundstück befindlichen Bauten berechnet hat. Denn die Kläger haben lediglich \n\nden Kaufpreis als bezifferten Schaden geltend gemacht. Zu dieser Schadens-\n\nposition ist, wie dargelegt, nur der Nutzungsvorteil kongruent, der in der erspar-\n\nten Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Hausgrundstücks \n\nliegt. \n\n28 \n\nDie Gebrauchsvorteile wären nur dann - unter Anrechnung des für die \n\nAbnutzung bereits berücksichtigten Betrages - nach dem fiktiven Mietzins zu \n\nbemessen, wenn die Kläger auf der Grundlage der festgestellten weitergehen-\n\nden Schadensersatzverpflichtung der Beklagten Ersatz ihrer Finanzierungsauf-\n\nwendungen oder der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks während \n\nihrer Nutzungsdauer verlangten. \n\n29 \n\n5. Der Senat weicht hinsichtlich der Anrechnung der Gebrauchsvorteile \n\naus der Eigennutzung einer Immobilie nicht von der Entscheidung des VII. Se-\n\nnats des Bundesgerichtshofs vom 6. Oktober 2005 (VII ZR 325/03, WM 2006, \n\n51) ab. Auch dort ging es lediglich um die Berechnung des Vorteils, der dem \n\n- im Wege des großen Schadensersatzes - als Schaden geltend gemachten \n\nErwerbspreis entgegengehalten werden kann (vgl. WM 2006, 51 f. zu II. 1. und \n\nzu II. 3.). Diesen Vorteil bemisst der erkennende Senat, wie dargelegt, ebenfalls \n\nnach der abnutzungsbedingten zeitanteiligen linearen Wertminderung. Einer \n\nAnrufung des Großen Senats für Zivilsachen (§ 132 Abs. 2 GVG), die aus An-\n\nlass der Entscheidung des VII. Senats als erforderlich angesehen worden ist \n\n(so Vogel, ZfIR 2006, 12, 13), bedurfte es daher nicht. \n\nIII. \n\n30 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 und 97 Abs. 1 ZPO. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG München II, Entscheidung vom 26.05.2004 - 13 O 1522/01 - \n\nOLG München, Entscheidung vom 03.02.2005 - 23 U 3660/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__51-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-31/v-zr-51-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 347","ref_norm":"347","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 987","ref_norm":"987","n":1},{"jurabk":"GVG","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 467","ref_norm":"467","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__51-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__51-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-31/v-zr-51-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__51-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:25:13.942388+00:00"}}