{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__19-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-03-24","aktenzeichen":"V ZR 19/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 12 Abs. 2 a) Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Wertermittlung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist auf den maßgeblichen Wertermitt- lungsstichtag, nicht auf den Zeitpunkt der Besichtigung des Gebäudes durch den gericht- lich bestellten Sachverständigen abzustellen. b) Bei der Ermittlung des Restwerts früherer Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 3 Sa- chenRBerG ist der Neuherstellungswert, nicht der um die Altersabschreibung geminderte Sachwert des Gebäudes zugrunde zu legen. c) Für die Berechnung der sog. Investitionspauschale nach § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist für alle anrechenbare Jahre der Sachwert des Gebäudes bei Abschluss des Überlassungsvertrags zugrunde zu legen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n24. März 2006 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 19/05 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nSachenRBerG § 12 Abs. 2 \n\na) Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes bei der Wertermittlung nach § \n12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist auf den maßgeblichen Wertermitt-\nlungsstichtag, nicht auf den Zeitpunkt der Besichtigung des Gebäudes durch den gericht-\nlich bestellten Sachverständigen abzustellen. \n\nb) Bei der Ermittlung des Restwerts früherer Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 3 Sa-\nchenRBerG ist der Neuherstellungswert, nicht der um die Altersabschreibung geminderte \nSachwert des Gebäudes zugrunde zu legen. \n\nc) Für die Berechnung der sog. Investitionspauschale nach § 12 Abs. 2 Satz 2 \nSachenRBerG ist für alle anrechenbare Jahre der Sachwert des Gebäudes bei Abschluss \ndes Überlassungsvertrags zugrunde zu legen. \n\nBGH, Urt. v. 24. März 2006 - V ZR 19/05 - OLG Brandenburg \n\n LG Potsdam \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 24. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die \n\nRichter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats \n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 16. Dezember \n\n2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDas im Land Brandenburg gelegene Grundstück der Klägerinnen wurde \n\n1932 oder 1934 mit einem Wohnhaus bebaut und nach einem Vermerk im \n\nGrundbuch vom 14. September 1962 unter staatliche Verwaltung des VEB \n\nK. W. (fortan: KWV) gestellt. Die Beklagten bewohnen \n\ndas Haus seit 1958, und zwar zunächst aufgrund eines Mietvertrags mit der \n\nKWV und mit Wirkung vom 1. Juli 1971 an aufgrund eines Überlassungsver-\n\ntrags. In dem Überlassungsvertrag ist ein Gebäudewert von 10.200 Mark/DDR \n\nangegeben. Die Wertermittlung führt verschiedene Instandsetzungen auf und \n\nbeziffert diese mit 3.700 Mark/DDR. \n\n2 \n\nEin von den Beklagten beauftragter Sachverständiger ermittelte am \n\n6. Juli 1995 einen Gebäuderestwert ohne Investitionen der Beklagten zum \n\nStichtag 2. Dezember 1990 in Höhe von 44.000 DM und einen Gebäuderest-\n\nwert mit diesen Investitionen von 81.000 DM. Daraufhin verlangten die Beklag-\n\nten am 7. August 1995 von den Klägerinnen die Bestellung eines Erbbaurechts \n\nnach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz für eine Teilfläche von 500 qm. \n\nDas lehnten die Klägerinnen ab, weil die Beklagten keine ausreichenden Inves-\n\ntitionen vorgenommen hätten. Sie haben die Feststellung beantragt, dass den \n\nBeklagten Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht zuste-\n\nhen. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat \n\ndie Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem \n\nSenat zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher diese die Abweisung \n\nder Klage anstreben. Die Klägerinnen beantragen die Zurückweisung der Revi-\n\nsion. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht ist, sachverständig beraten, zu dem Ergebnis ge-\n\nlangt, dass das zur Begründung eines Anspruchs auf Bestellung eines Erbbau-\n\nrechts an dem Grundstück erforderliche Investitionsvolumen von mehr als der \n\nHälfte des Gebäudesachwerts zu allen vier hier festgestellten Wertermittlungs-\n\nstichtagen (31. Dezember 1973, 31. Dezember 1980, 31. Dezember 1986 und \n\n2. Oktober 1990) knapp verfehlt wurde. Die für die Berechnung der altersbe-\n\ndingten Wertminderung maßgebliche Restnutzungsdauer des Gebäudes \n\nbestimme sich nicht nach den Verhältnissen an den Wertermittlungsstichtagen, \n\nsondern nach den Verhältnissen bei Besichtigung des Gebäudes durch den \n\ngerichtlich bestellten Sachverständigen (hier 2. März 2004). Der Wert der anzu-\n\nrechnenden früheren Investitionen der Beklagten sei anhand der jeweils maß-\n\ngeblichen Gebäudesachwerte zu berechnen. Für die Berechnung der Investiti-\n\nonspauschale sei zwar der Gebäudesachwert in jedem Jahr der Nutzung maß-\n\ngeblich. Dass dieser hier von dem Sachverständigen nicht ermittelt, sondern \n\nder Wert an den Wertermittlungsstichtagen zugrunde gelegt worden sei, sei \n\naber unschädlich, weil sich das Ergebnis nicht zum Nachteil der Beklagten ver-\n\nändere. \n\nII. \n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass den \n\nBeklagten der von den Klägerinnen bekämpfte Anspruch auf Bestellung eines \n\nErbbaurechts an dem Grundstück nach § 32 SachenRBerG nur zusteht, wenn \n\nsie in das auf dem Grundstück stehende Gebäude mehr als die Hälfte des \n\nSachwerts investiert haben, den dieses bei Vornahme der Investitionen ohne \n\nderen Berücksichtigung jeweils hatte. Die Beklagten nutzen das Grundstück der \n\nKlägerinnen nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts aufgrund eines Überlassungsvertrags mit der KWV, der den Anforderun-\n\ngen des Art. 232 § 1a EGBGB genügt, und sind damit nach § 9 Abs. 1 Satz 1 \n\nNr. 4 SachenRBerG anspruchsberechtigte Nutzer. § 32 SachenRBerG ist nur \n\nanwendbar, wenn die Beklagte das Grundstück auch in einer nach §§ 5 bis 7 \n\nSachenRBerG bereinigungsfähigen Weise nutzen. Dazu reicht die hier festge-\n\nstellte Nutzung des Grundstücks als Eigenheim nach § 5 Abs. 1 Abs. 1 Nr. 3 \n\n5 \n\n6 \n\nSatz 2 Buchstabe f SachenRBerG aufgrund eines Überlassungsvertrags nur, \n\nwenn die Beklagten bauliche Maßnahmen in dem Umfang vorgenommen ha-\n\nben, den § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG in der hier maßgeblichen Fas-\n\nsung des Grundstücksrechtsbereinigungsgesetzes vom 26. Oktober 2001 \n\n(BGBl. I S. 2716) verlangt. \n\n2. Die Vornahme von Investitionen in diesem Umfang hat das Beru-\n\nfungsgericht aber zu Unrecht verneint. \n\na) Diese Feststellung kann der Senat überprüfen. Zwar ist sie als tatrich-\n\nterliche Wertung im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar. Wie der \n\nTatrichter den Wert eines Gebäudes einerseits und von Investitionen in das \n\nGebäude anderseits feststellt, steht grundsätzlich in seinem Ermessen (Senats-\n\nurt. v. 2. Juli 2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671, 2672; v. 12. Januar 2001, \n\nV ZR 420/99, NJW-RR 2001, 732, 733). Etwas anderes gilt aber dann, wenn \n\nder Tatrichter von unzutreffenden Grundlagen ausgeht (Senat, BGHZ 17, 236, \n\n238) oder wenn er ein nicht geeignetes (Senatsurt. v. 12. Januar 2001, aaO) \n\noder ein Verfahren gewählt hat, das im Widerspruch zu den gesetzlichen Vor-\n\ngaben steht (Senatsurt. v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). \n\nDer zuletzt genannte Fall liegt hier vor. \n\nb) Das Berufungsgericht hat bei der Bestimmung des Sachwerts des \n\nGebäudes die gesetzlichen Vorgaben nicht in allen Punkten beachtet. \n\naa) Der Sachwert des Gebäudes ist nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 \n\nNr. 2 SachenRBerG für jeden Zeitpunkt festzustellen, an dem der Nutzer eine \n\nInvestitionsmaßnahme im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 SachenR-\n\nBerG beendet. Denn der Nutzer kann die Quote zu jedem Investitionszeitpunkt \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\nerfüllen (OLG Brandenburg, VIZ 2001, 509, 510), sodass jede dieser Maßnah-\n\nmen dem Gebäudesachwert ohne Investitionen im Zeitpunkt ihrer Vornahme \n\ngegenüberzustellen ist. Das sind nach den insoweit nicht angegriffenen Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts der 31. Dezember 1973, der 31. Dezember \n\n1980, der 31. Dezember 1986 und der 2. Oktober 1990. Die Gebäudesachwerte \n\nan diesen Wertermittlungsstichtagen sind, was § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenR-\n\nBerG jetzt ausdrücklich klarstellt (Begründung des Regierungsentwurfs für ein \n\nGrundstücksrechtsbereinigungsgesetz in BT-Drucks. 14/6402 S. 25 f.), auch \n\nwenn die Stichtage vor dem 3. Oktober 1990 liegen, nicht nach den Wertmaß-\n\nstäben der DDR, sondern nach dem Sachwertverfahren der §§ 21 bis 25 WertV \n\nfestzustellen (Entwurf der Bundesregierung für ein Sachenrechtsbereinigungs-\n\ngesetz in BT-Drucks. 12/5992 S. 111; Bundesministerium der Justiz in einer \n\nStellungnahme gegenüber dem Petitionsausschuss des Deutschen Bundesta-\n\nges, wörtlich wiedergegeben bei Zank/Simon, NJ 1999, 57, 62 f.; MünchKomm-\n\nBGB/Wendtland, 4. Aufl., § 12 SachenRBerG Rdn. 9; Eickmann/Bischoff, Sa-\n\nchenrechtsbereinigung [Stand 11/2001], § 12 SachenRBerG Rdn. 65; Czub in \n\nCzub/Schmidt-Räntsch/Frenz, \n\nSachenrechtsbereinigungsgesetz \n\n[Stand \n\n11/2003], § 12 Rdn. 100; für § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe c SachenRBerG \n\nauch LG Frankfurt/Oder VIZ 2000, 682, 683). Maßgeblich ist auf dieser Grund-\n\nlage aber nicht der, wie gelegentlich formuliert wird (Eickmann/Bischoff und \n\nMünchKomm-BGB/Wendtland, jeweils aaO), heutige Wert, sondern der Wert zu \n\nden maßgeblichen Wertermittlungsstichtagen (Czub, wie vor, Rdn. 82). Bei der \n\nSachwertermittlung dürfen die Investitionen und Aufwendungen des Nutzers \n\nnicht berücksichtigt werden. \n\n11 \n\nbb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht jedenfalls bei der Be-\n\nrechnung der altersbedingten Wertminderung nicht eingehalten. \n\n12 \n\n(1) Es hat sich hierbei zwar, wie geboten (Eickmann/Bischoff, aaO, § 12 \n\nSachenRBerG Rdn. 79), an den Maßstäben der Wertermittlungsverordnung \n\nausgerichtet und auch insoweit nicht die Bewertungsgrundsätze der DDR \n\nzugrunde gelegt. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Annahme einer \n\nNormalnutzungsdauer von 80 Jahren, von der das Berufungsgericht ausgegan-\n\ngen ist. Sie entspricht bei einem Gebäude der hier zu beurteilenden Art Anla-\n\nge 4 der Wertermittlungsrichtlinien 2002 (Bundesanzeiger, Beilage Nr. 238a \n\nvom 20. Dezember 2002); diese Annahme wird von der Revision auch nicht \n\nangegriffen. \n\n13 \n\n(2) Die Revision beanstandet aber mit Recht das Vorgehen des Beru-\n\nfungsgerichts bei der Ermittlung der für die Berechnung der Alterswertabschrei-\n\nbung entscheidenden Restnutzungsdauer des Gebäudes. \n\n14 \n\n(a) Nach Auffassung des Berufungsgerichts beurteilt sich die Restnut-\n\nzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeitpunkt der Besichtigung durch den \n\ngerichtlichen Sachverständigen, hier am 2. März 2004. Maßnahmen, die zu ei-\n\nner Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes führen, seien nach \n\n§ 23 Abs. 2 WertV zu berücksichtigen, und zwar auch dann, wenn sie auf Inves-\n\ntitionen des Nutzers beruhten. Diese Investitionen müssten nicht bei der Alters-\n\nwertabschreibung berücksichtigt werden. Sie könnten, wie hier auch gesche-\n\nhen, durch Wertabschläge wegen Instandhaltungsrückstaus gemäß § 24 WertV \n\noder wegen sonstiger Umstände nach § 25 WertV berücksichtigt werden. Die-\n\nser Berechnungsweise kann nicht gefolgt werden, weil sie im Widerspruch zu \n\nden Vorgaben des § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 SachenRBerG steht. \n\n15 \n\n(b) Die von dem Berufungsgericht gewählte Methode zur Berechnung der \n\nAlterswertabschreibung \n\nverfehlt \n\nden \n\ngesetzlich \n\nbestimmten \n\nWertermittlungsstichtag. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind zur Ermittlung des \n\nVerkehrswerts eines Grundstücks nach Maßgabe von §§ 21 bis 25 WertV die \n\nallgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und der Zustand des \n\nGrundstücks in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermitt-\n\nlung bezieht. Für die Berechnung des Gebäudesachwerts und des Werts der \n\nInvestitionen des Nutzers nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 \n\nSachenRBerG gilt nichts anderes. § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG verweist \n\nzwar nicht ausdrücklich auch auf § 3 Abs.1 WertV. Die Vorschrift nimmt auf die \n\n§§ 21 bis 25 WertV indes für die nach Satz 1 erforderlichen Wertermittlungen \n\nBezug und gibt damit selbst die Wertermittlungsstichtage vor, deren \n\nVerhältnisse für die Wertermittlung maßgeblich sein sollen. Es ist deshalb unter \n\nZugrundlegung der Maßstäbe der §§ 21 bis 25 WertV der \n\nfiktive \n\nNeuherstellungswert des Gebäudes im Zeitpunkt seiner Errichtung – hier im \n\nJahre 1932 oder 1934 – festzustellen (Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63). Hiervon \n\nist neben einer Abschreibung wegen Reparaturrückstands (OLG Brandenburg \n\nVIZ 2001, 509, 511; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63; Vogel, GE 1996, 438, 439) \n\ndie altersbedingte Wertminderung abzusetzen, die sich an dem jeweiligen \n\nWertermittlungsstichtag, also an dem Tag ergeben würde, an dem der Nutzer \n\ndie fragliche Investition beendete (Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63). Das schließt \n\nes aus, die für die Berechnung des Alterswertminderungssatzes entscheidende \n\nRestnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeitpunkt der Besichtigung durch \n\nden gerichtlichen Sachverständigen zu beurteilen. Vielmehr ist sie nach dem \n\njeweiligen Wertermittlungsstichtag zu beurteilen. Dies wird in vielen Fällen dazu \n\nführen, dass die Restnutzungsdauer rechnerisch aus der Differenz der \n\nNormalnutzungsdauer, die das Berufungsgericht hier mit 80 Jahren ansetzt, \n\nund dem im Wertermittlungsstichtag bereits verstrichenen Zeitraum abzuleiten \n\nist. Zwingend \n\nist das nicht. So dürften etwa Renovierungs- und \n\nSanierungsarbeiten des Eigentümers vor der Übernahme des Gebäudes durch \n\nden Nutzer nach § 12 Abs. 2 Satz 7 SachenRBerG i.V.m. § 23 Abs. 2 WertV \n\nberücksichtigt werden, soweit sie sich etwa aus dem bei Abschluss eines Über-\n\nlassungsvertrags zur Berechnung der Kaution (dazu Schmidt-Räntsch, ZOV \n\n1992, 2, 4) festgestellten Wert des Gebäudes ergeben. Dass diese von dem \n\nGesetzgeber vorgegebene Berechnungsweise technisch oder rechtlich nicht \n\nmöglich wäre, ist nicht erkennbar. Das Berufungsgericht hat sie selbst bislang \n\nohne Schwierigkeiten angewendet (VIZ 2001, 506, 509 und VIZ 2001, 509, \n\n511). Die Änderung der Vorschrift durch das Grundstücksrechtsbereinigungs-\n\ngesetz vom 26. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2716) erfordert keine Änderung dieser \n\nPraxis; sie stellt vielmehr durch den Verweis auf den Sachwert des überlasse-\n\nnen Gebäudes klar, dass der Wert in der geschilderten Weise berechnet wer-\n\nden soll (Begründung des Regierungsentwurfs in BT-Drucks. 14/6402 S. 25 f.). \n\n16 \n\n(c) Die Ermittlung der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach dem Zeit-\n\npunkt der Besichtigung durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen wird \n\nauch dem Gebot des § 12 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht \n\ngerecht, den Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen \n\nInvestitionen des Nutzers zur berechnen. Das bedeutet zwar entgegen der An-\n\nsicht der Revision nicht, dass bauliche Maßnahmen, welche die bei ordnungs-\n\ngemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert \n\nhaben, abweichend von § 23 Abs. 2 WertV bei der Vergleichswertberechnung \n\nnach § 12 Abs. 12 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 und Satz 7 SachenRBerG in jedem \n\nFall unberücksichtigt bleiben müssen. Die Berücksichtigung solcher Maßnah-\n\nmen kann im Gegenteil, wie ausgeführt, etwa dann geboten sein, wenn sie der \n\nEigentümer selbst vor der Übernahme des Gebäudes durchgeführt hat. § 12 \n\nAbs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 Nr. 2 SachenRBerG lässt es aber nicht zu, bei der \n\nErmittlung des Sachwerts des Gebäudes bauliche Maßnahmen des Nutzers zu \n\nberücksichtigen. Das ist nur zu erreichen, wenn solche baulichen Maßnahmen \n\nnicht nur bei der Feststellung des Sachwerts insgesamt, sondern auch bei der \n\nErmittlung der Faktoren unberücksichtigt bleiben, anhand derer er zu berech-\n\nnen ist. Sie dürfen deshalb auch bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer des \n\nGebäudes nicht berücksichtigt werden. Diese Vorgabe lässt die von dem Beru-\n\nfungsgericht vorgenommene Bewertung nach dem Zeitpunkt der Besichtigung \n\ndes Gebäudes durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen nicht zu. \n\nDaran ändern die von dem Berufungsgericht vorgenommenen Abzüge wegen \n\nReparaturrückstands nach § 24 WertV nichts. Sie kommen zum einen nur bei \n\nMaßnahmen in Betracht, die einen vorhandenen Reparaturrückstand ausglei-\n\nchen, nicht aber bei Maßnahmen, die zu einer Aufwertung des Gebäudes füh-\n\nren sollen. Zum anderen können solche Abzüge die Verzerrungen in der Ermitt-\n\nlung des Sachwerts nicht ausgleichen, zu denen die Berechnungsmethode des \n\nBerufungsgerichts führt. Hier gelangt das Berufungsgericht zu einer Restnut-\n\nzungsdauer von 61 Jahren, wohingegen sich bei der angebrachten linearen Be-\n\nrechnung eine Restnutzungsdauer von 39 bzw. 41 Jahren für den Bewertungs-\n\nstichtag 1973, von 32 bzw. 34 Jahren für den Bewertungsstichtag 1980, von 26 \n\nbzw. 28 Jahren für den Bewertungsstichtag 1986 und von 22 bzw. 24 Jahren für \n\nden Wertermittlungsstichtag 1990 ergeben. \n\n17 \n\nc) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch bei der Be-\n\nrechnung des Restwerts der nach § 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG anzurech-\n\nnenden früheren Investitionen. Das Berufungsgericht möchte diesen Wert an-\n\nhand von Wägungsanteilen an dem Sachwert des Gebäudes ermitteln. Das \n\nAbstellen auf Wägungsanteile am Gesamtwert des Gebäudes ist zwar als sol-\n\nches nicht zu beanstanden (Eickmann/Bischoff, aaO, § 12 SachenRBerG \n\nRdn. 85; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 64). Zu beanstanden ist aber, dass diese \n\nWägungsanteile auf der Grundlage des Sachwerts des Gebäudes zu den Wert-\n\nermittlungsstichtagen berechnet werden sollen. Das führt nämlich (vgl. Vogel \n\nGE 1996, 438, 447) zu einer einseitigen Benachteiligung des Nutzers. Der Nut-\n\nzer hat seine Investitionen zu Neubaukosten vorgenommen. Wollte man den \n\nzeitbedingten Wertverlust auf der Grundlage des Sachwerts des Gebäudes zu \n\nden Wertermittlungsstichtagen berechnen, würde nicht nur der Wertverlust als \n\nsolcher, sondern auch der im Sachwert des Gebäudes bereits enthaltene al-\n\ntersbedingte Wertverlust des Gebäudes in Ansatz gebracht. Dem aber steht \n\n§ 12 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG entgegen, wonach dem Nutzer der Restwert \n\nseiner Investition erhalten werden soll. Dieses Ziel lässt sich nur erreichen, \n\nwenn der altersbedingte Wertverlust der Investitionen nach den Neubaukosten \n\nermittelt wird (Matthiessen, VIZ 2001, 461, 465 f.). \n\n18 \n\nd) Unzutreffend ist auch die Berechnung der sog. Investitionspauschale \n\nnach § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG. Danach ist den nachgewiesenen Inves-\n\ntitionen des Nutzers für jedes Jahr der Nutzung von dem Abschluss des Über-\n\nlassungsvertrages an bis zum 2. Oktober 1990 ein nach Jahren gestaffelter \n\nProzentsatz des jeweiligen Gebäuderestwerts für nicht nachgewiesene Investi-\n\ntionen hinzuzurechnen. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist mit jeweili-\n\ngem Gebäuderestwert der jährlich zu ermittelnde Sachwert des Gebäudes ge-\n\nmeint. Diese Auslegung ist nach dem Wortlaut der Vorschrift möglich, aber, an-\n\nders als dies teilweise gesehen wird (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, \n\naaO, § 12 Rdn. 92a), nicht zwingend. Der Wortlaut lässt es auch zu, die Ver-\n\nweisung auf den jeweiligen Gebäuderestwert als Verweisung auf den Gebäude-\n\nrestwert zu den jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten des Abschlusses des Ü-\n\nberlassungsvertrags zu verstehen, den die Vorschrift in ihrem Eingangsteil als \n\nAusgangspunkt nimmt. In diesem Sinne wollte der Gesetzgeber die aufgetrete-\n\nnen Auslegungszweifel (dazu Matthiessen, VIZ 2001, 461, 463; Zank, NJ 2001, \n\n548) klären (Begründung des Regierungsentwurfs zum Grundstücksbereini-\n\ngungsgesetz in BT-Drucks. 14/6402 S. 25). Nur bei diesem Verständnis kann \n\ndie Vorschrift dem ihr zugedachten Zweck gerecht werden. § 12 Abs. 2 Satz 2 \n\nSachenRBerG soll dem Umstand Rechnung tragen, dass der Nutzer seine über \n\nJahre hinweg vorgenommen laufenden Investitionen oft nicht nachweisen kann \n\n(Begründung der Anrufung des Vermittlungsausschusses zum SachenRBerG \n\ndurch den Bundesrat in BT-Drucks. 12/7668 S. 2). Dazu sollten den nachge-\n\nwiesenen Investitionen eine an der Abschreibung für Abnutzung aus dem Steu-\n\nerrecht ausgerichtete Investitionspauschale hinzugerechnet werden (Eick-\n\nmann/Bischoff, aaO, § 12 SachenRBerG Rdn. 47; Czub in Czub/Schmidt-\n\nRäntsch/Frenz, aaO, § 12 Rdn. 91). Anknüpfungspunkt einer solchen Pauscha-\n\nle ist im Steuerrecht das Jahr der Anschaffung, dem hier der Abschluss des \n\nÜberlassungsvertrags funktionell entspricht. \n\n19 \n\nVerstünde man die Vorschrift in dem von dem Berufungsgericht zugrun-\n\nde gelegten Sinne, würde die Investitionspauschale zudem zweimal um eine \n\nAlterswertabschreibung gekürzt. Eine Alterswertabschreibung liegt bereits in \n\nden nach Nutzungsjahren niedriger werdenden Sätzen der Pauschale. Die Be-\n\nrechnung der Pauschale nach dem Restwert in jedem einzelnen Nutzungsjahr \n\nhätte einen zusätzlichen Wertverlust um den jeweils eingetretenen altersbeding-\n\nten Wertverlust des Gebäudes zur Folge. Eine solche Kürzung stünde auch im \n\nWiderspruch zum Zweck der Änderung. Dieses Verständnis der Vorschrift ver-\n\nfehlte im Übrigen die angestrebte Erleichterung bei der praktischen Handha-\n\nbung und erforderte einen beträchtlichen Mehraufwand im gerichtlichen Verfah-\n\nren, weil der Gebäuderestwert für jedes einzelne der oft vielen Nutzungsjahre \n\nermittelt werden müsste. Unter dem jeweiligen Gebäuderestwert ist in der Vor-\n\nschrift deshalb nicht der in jedem einzelnen Jahr der Nutzung gegebenen Ge-\n\nbäuderestwert, sondern der bei dem unterschiedlichen Zeitpunkt des Abschlus-\n\nses der Überlassungsverträge bestehende Gebäuderestwert zu verstehen, der \n\ndann bei jedem Überlassungsvertrag für die gesamte anrechenbare Nutzungs-\n\nzeit maßgeblich sein soll (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs in BT-\n\nDrucks. 14/6204 S. 25; Hirschinger, NJ 2001, 570, 571). \n\n20 \n\n3. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da die für \n\neine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen fehlen. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Potsdam, Entscheidung vom 08.03.2000 - 8 O 450/96 - \n\nOLG Brandenburg, Entscheidung vom 16.12.2004 - 5 U 67/00 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__19-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-24/v-zr-19-05","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":14},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 32","ref_norm":"32","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 1a","ref_norm":"232-1a","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__19-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__19-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-24/v-zr-19-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZR__19-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:25:45.752399+00:00"}}