{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB__32-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-06-02","aktenzeichen":"V ZB 32/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"WEG § 10 Abs. 1 a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwal- tung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet ha- ben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Drit- te umfaßt. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finan- zielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrech- nung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. WEG § 27 Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung be- rechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. WEG §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Wil- lensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. WEG § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschafts- plans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 32/05 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n2. Juni 2005 \n\nin der Wohnungseigentumssache \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nWEG § 10 Abs. 1 \n\na) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwal-\n\ntung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. \n\nb) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine \nakzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, \nwenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet ha-\nben. \n\nc) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das \nauch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Drit-\nte umfaßt. \n\nd) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finan-\nzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung \nüber den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrech-\nnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. \n\nWEG § 27 \nSoweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung be-\nrechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, \ndenen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm \nnach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. \n\nWEG §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 \n\nDie Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Wil-\nlensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, \nsondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. \n\nWEG § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 \nDer Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschafts-\nplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag \nfür ungültig zu erklären. \n\nBGH, Beschl. v. 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - LG München I \nAG München \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 2. Juni 2005 durch den \n\nVizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter Dr. Klein, \n\nDr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann \n\nbeschlossen: \n\nAuf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der \n\nBeschluß des Landgerichtes München I vom 19. April 2004 auf-\n\ngehoben. \n\nDie sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts \n\nMünchen vom 20. August 2002 wird zurückgewiesen. \n\nDie Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Ver-\n\nfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten fin-\n\ndet nicht statt. \n\nDer Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR. \n\nGründe: \n\nI. \n\nDie Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Wirtschaftsplans. \n\nDie Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der \n\nLiegenschaft N. straße 14-24 in M. , deren Verwalterin die weitere \n\nBeteiligte ist. Die Wohnanlage befindet sich in dem ehemaligen Olympiadorf in \n\nMünchen, dessen Infrastruktur städtebauliche Besonderheiten aufweist. Die \n\nMüllabsauganlage und andere Versorgungseinrichtungen sind nicht getrennt \n\nfür jede Liegenschaft vorhanden, sondern stehen in einem nicht auflöslichen \n\nVerbund mehrerer Einheiten. Die Einrichtungen sind nicht stets auf dem \n\nGrundstück verlegt, dessen Versorgung sie sicherstellen, sondern teilweise auf \n\nbenachbartem Grund. Automobil- und Personenverkehr sind auf unterschiedli-\n\nche Ebenen verteilt. Die Fahrstraßen und Garagenzufahrten werden von Be-\n\ntonkonstruktionen überspannt, die die Fußgängerebenen tragen. Zur Betreu-\n\nung der grundstücksübergreifenden Einrichtungen schloß die \"WEG BH 2 - 4 \n\n(N. straße 14 - 22)\", vertreten durch die damalige Verwalterin, mit der \n\nO. -B. B. gesellschaft mbH & Co W. KG (im folgen-\n\nden: ODBG) am 22. September 1976 einen \"Individualvertrag\". Darin übertrug \n\nsie dieser die Pflege, die Wartung, den Betrieb und die Erneuerung der Anla-\n\ngen. \n\nIn den folgenden Jahren wurden die von der ODBG veranschlagten Kos-\n\nten in den Wirtschaftsplan bzw. nach Abrechnung in die Jahresabrechnung \n\naufgenommen. Am 21. März 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß \n\nfür die Fälligstellung der Vorauszahlungen und für die Fälligkeit von Abrech-\n\nnungsnachzahlungen und Wohngeldvorauszahlungen die Genehmigung der \n\nGesamtabrechnung und des Gesamtwirtschaftsplans genügen solle. \n\nIn der Wohnungseigentümerversammlung vom 5. April 2000 stand auch \n\ndie Genehmigung des Wirtschaftsplans für 2000 und 2001 auf der Tagesord-\n\nnung. Die Beschlußvorlage wies lediglich die Gesamtkosten für die Liegen-\n\nschaft aus, enthielt aber keine Einzelwirtschaftspläne. In den Ausgaben waren \n\n146.465 DM für die Sanierung der Betonkonstruktionen, die die Fußgänger-\n\nebenen über den Straßen tragen, vorgesehen. Ein Antrag, den Wirtschaftsplan \n\nnur ohne die Kosten für die Erschließungsebenen zu genehmigen, wurde abge-\n\nlehnt, die ursprüngliche Beschlußvorlage unter Erhöhung der Rücklage dage-\n\ngen angenommen. \n\nHiergegen wenden sich die Antragsteller. Sie haben beantragt, den Be-\n\nschluß im Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen für die Betonkonstruktionen \n\n(146.465 DM) für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag ent-\n\nsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landge-\n\nricht München I die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und den An-\n\ntrag zurückgewiesen. Der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Be-\n\nschwerde der Antragsteller möchte das Bayerische Oberste Landesgericht \n\nstattgeben. Es sieht sich hieran \n\njedoch durch die Entscheidung des \n\nKammergerichts \n\nin Berlin vom 11. Februar 1991 (NJW-RR 1991, 726) \n\ngehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 29. Dezember 2004 \n\n(BayObLGZ 2005, Nr. 69) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. \n\nII. \n\nDie Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG \n\ni.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, die Ge-\n\nnehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan entspreche \n\nnicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Gegensatz zur Jahresabrechnung habe \n\ndie Aufstellung der (voraussichtlichen) Gesamteinnahmen und -ausgaben kei-\n\nne eigenständige Bedeutung, da es sich hierbei nur um Prognosen handele. \n\nDie in §§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und 3 WEG verlangten und für den Woh-\n\nnungseigentümer entscheidenden Angaben zu Verteilungsschlüssel und Ein-\n\nzelbelastung enthalte ein solcher Gesamtwirtschaftsplan nicht. Deshalb sei er \n\nfür ungültig zu erklären. \n\nDemgegenüber ist das Kammergericht (NJW-RR 1991, 725, 726) der \n\nAuffassung, das Fehlen der Einzelwirtschaftspläne allein führe nicht zur An-\n\nfechtbarkeit des Gesamtwirtschaftsplans. Das Erfordernis einer gleichzeitigen \n\nBeschlußfassung über Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan führe bei Änderun-\n\ngen in den Gesamtansätzen ohne zwingenden Grund dazu, daß eine weitere \n\nEigentümerversammlung wegen der Einzelwirtschaftspläne abgehalten werden \n\nmüßte. \n\nDie Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auf-\n\nfassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen \n\nRechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, bei Prü-\n\nfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; 109, \n\n396, 398; 113, 374, 376 f.; 116, 392, 394). \n\nIII. \n\nDie sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 \n\nNr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg und \n\nführt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Ungültigerklä-\n\nrung des angegriffenen Eigentümerbeschlusses in dem beantragten Umfang. \n\n1. Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ergebnis zu Recht davon \n\naus, daß die Beteiligten die Kosten für die Sanierung der Betonkonstruktionen \n\nin den Wirtschaftsplan einzustellen haben. Die hierfür angeführte Begründung \n\nträgt jedoch nicht. Rechtsfehlerfrei nehmen Beschwerdegericht und vorlegen-\n\ndes Gericht zwar übereinstimmend an, daß in den Gesamtwirtschaftsplan auch \n\nstrittige Forderungen einzustellen sind, wenn die Wohnungseigentümer ernst-\n\nhaft damit rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu wer-\n\nden. Dies \n\nist hinsichtlich der Verbindlichkeiten aus dem Vertrag vom \n\n22. September 1976 nach bisher herrschender Meinung aber nur dann der \n\nFall, wenn entweder seit dem Vertragsschluss kein Eigentümerwechsel einge-\n\ntreten ist oder etwaige Sondernachfolger die Verpflichtungen aus dem Vertrag \n\nübernommen haben. Sind dagegen alle Vertragspartner aus der Eigentümer-\n\ngemeinschaft ausgeschieden, handelt es sich nicht mehr um eine Verwaltungs-\n\nschuld der jetzigen Wohnungseigentümer, die in den Wirtschaftsplan einge-\n\nstellt werden darf (vgl. Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdn. 198). Hierzu sind je-\n\ndoch bisher keine tatsächlichen Feststellungen getroffen worden. Sie sind auch \n\nnicht aus den von dem vorlegenden Gericht angestellten Überlegungen zur \n\nBegründung eines Übergangs der Verbindlichkeiten auf die jetzigen Woh-\n\nnungseigentümer entbehrlich, weil diese Begründung der rechtlichen Prüfung \n\nnicht standhält (siehe III 6 d). Eine tatsächliche Aufklärung erübrigt sich jedoch \n\ndeshalb, weil es sich bei den in Rede stehenden Verbindlichkeiten um eine \n\nVerwaltungsschuld handelt, für welche die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nunabhängig von ihrem Personenbestand einzustehen hat. \n\n2. Die Haftung für die Verbindlichkeiten trifft nicht nur die Wohnungsei-\n\ngentümer, die den Vertrag vom 22. September 1976 abgeschlossen haben. \n\nDenn der Vertrag ist ausdrücklich im Namen der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft Bauvorhaben 2 - 4, N. straße 14 - 22 abgeschlossen worden. Daß da-\n\nmit nicht die Gemeinschaft als solche, sondern die damals im Grundbuch ein-\n\ngetragenen einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner waren, entsprach \n\nder bislang überwiegend vertretenen Auffassung, daß die Gemeinschaft der \n\nWohnungseigentümer selbst nicht rechtsfähig sei (Senat, BGHZ 142, 290, 294; \n\nSenat, Urt. v. 23. Juni 1989, V ZR 40/88, NJW 1989, 2534, 2535; BGHZ 78, \n\n166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. \n\n20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR \n\n51/97, NJW 1998, 3279; BVerwG NJW-RR 1995, 73, 74; BayObLG ZMR 2002, \n\n136, 137; ZMR 2002, 536 f.; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459; Bamber-\n\nger/Roth/Hügel, BGB, 2003, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, BGB, \n\n11. Aufl., § 10 WEG Rdn. 11; MünchKomm-BGB/Commichau, 4. Aufl., Vor § 1 \n\nWEG Rdn. 47; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdn. 2 u. Vor §§ 43 ff. \n\nRdn. 73; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., Einl. zum WEG Rdn. 24 ff.; Weit-\n\nnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., Vor § 1 Rdn. 30 ff.; Kümmel, Die Bindung \n\nder Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, \n\nBeschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002, S. 18 f.; Heismann, \n\nWerdende Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 78 \n\nff.; Be-\n\ncker/Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rdn. 72; Deckert/Ott, Die Eigen-\n\ntumswohnung, 2005, Gr. 3 Rdn. 37). Demgegenüber mehren sich in der Litera-\n\ntur die Stimmen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie ehedem \n\nschon Bärmann (PiG 22, 215 ff.; ders., NJW 1989, 1057, 1060 ff.), Teilrechts-\n\nfähigkeit zusprechen (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 648 f.; Raiser, ZWE \n\n2001, 173 ff.; Bub, PiG 63, 1 ff.; Derleder, PiG 63, 29 ff.; Sauren, PiG 63, 61 ff.; \n\nSchwörer, NZM 2002, 421 ff.; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Maroldt, ZWE \n\n2002, 387 ff.; Pauly, WuM 2002, 531 ff.; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], \n\nPiG 71, S. 175 ff.). Dem schließt sich der Senat an. \n\n3. Die fehlende Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft wurde lange Zeit als allgemein anerkannt vorausgesetzt und allenfalls \n\nmit einem nicht näher erläuterten Hinweis auf ihre Ausgestaltung als Bruch-\n\nteilsgemeinschaft begründet (BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, \n\nVII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW \n\n1983, 1901 f.; Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; \n\nUrt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2002, 136, \n\n137; ZMR 2002, 536 f.; Bamberger/Roth/Hügel, aaO, § 10 WEG Rdn. 2 f.; \n\nErman/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 11). Im Zuge der Diskussion um eine \n\nÜbertragung der Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen \n\nRechts auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde diese Auffassung \n\neingehender damit begründet, daß es an einer entsprechenden gesetzlichen \n\nAnordnung \n\nfehle \n\n(Ott, ZMR 2002, 97, 100; ähnlich MünchKomm-\n\nBGB/Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43). Wortlaut, Systematik und Ent-\n\nstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes ließen nicht erkennen, \n\ndaß der Wohnungseigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zukommen sol-\n\nle. So spreche § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG nur von dem \"Verhältnis der Woh-\n\nnungseigentümer untereinander\", nicht von der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft als einem überindividuellen Verband (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171; \n\nDeckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Auch werde der Verwalter in § 27 Abs. 2 \n\nWEG ermächtigt, \"im Namen aller Wohnungseigentümer\", nicht aber im Namen \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln (Ott, ZMR 2002, 97, 98). \n\nAuch das Verfahrensrecht kenne in § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur Rechte und \n\nPflichten der Wohnungseigentümer untereinander \"aus der Gemeinschaft der \n\nWohnungseigentümer\", nicht aber dieser gegenüber (Ott, ZMR 2002, 97, 98). \n\nGegen eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spreche \n\nferner die Systematik des Gesetzes, das in § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vor-\n\nschriften zur Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) ergänzend für anwendbar erkläre \n\n(Weitnauer/Briesemeister, aaO, Vor § 1 Rdn. 30; Heismann, aaO, S. 79 f.; \n\nDeckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Darüber hinaus sei der zweite Abschnitt des \n\nWEG mit \"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer\" überschrieben, was \n\n§§ 741 ff. BGB entspreche und folglich, da die Gemeinschaft unbestritten nicht \n\nrechtsfähig sei, diesen Schluß auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nnahelege (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Schließlich spreche die Entstehungsge-\n\nschichte gegen die Annahme, der Wohnungseigentümergemeinschaft komme \n\nRechtsfähigkeit zu. Das Wohnungseigentum habe weitestgehend in das Sys-\n\ntem des bürgerlichen Rechts eingefügt werden sollen, weshalb lediglich Allein-\n\neigentum und Bruchteilseigentum habe kombiniert werden sollen (Ott, ZMR \n\n2002, 97, 98 u. 169, 171 f.; Heismann, aaO, S. 78; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 \n\nRdn. 37). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruhe lediglich darauf, \n\ndaß sie Bruchteilseigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums seien. Diese \n\nGründe tragen die herrschende Meinung nicht. \n\n4. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zwar keine ausdrückliche \n\nRegelung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, schließt \n\nsie aber auch nicht aus (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; Schwörer, NZM 2002, \n\n421, 422; Pauly, WuM 2002, 531, 532; vgl. auch MünchKomm-BGB/ \n\nCommichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43; Heismann, aaO, S. 78; wohl auch \n\nOtt, ZMR 2002, 97, 98). \n\na) Gegen eine Teilrechtssubjektivität der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft spricht insbesondere nicht die Tatsache, daß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG \n\nauf das Recht der Gemeinschaft verweist. Denn die §§ 741 ff. BGB sollen nur \n\nsubsidiär gelten, sofern nichts anderes geregelt ist. Ergibt sich die Teilrechts-\n\nfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits aus den Regelungen \n\ndes Wohnungseigentumsgesetzes, so steht dem die ergänzende Anwendbar-\n\nkeit der §§ 741 ff. BGB nicht entgegen (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer \n\nRechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [2004], S. 8; \n\nders., ZWE 2002, 387, 388; Pauly, WuM 2002, 531, 532). \n\nb) Wenn §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 WEG nur das Verhältnis der \n\nWohnungseigentümer untereinander, nicht aber ihr Auftreten als Verband im \n\nRechtsverkehr regeln und § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter nur zum Handeln im \n\nNamen aller Wohnungseigentümer und nicht eines Rechtssubjekts berechtigt, \n\nso ist dem zwar zu entnehmen, daß das Gesetz zur Verselbständigung der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten \n\nkeine Vorgaben enthält. Daraus ist jedoch ähnlich wie im Falle der Gesellschaft \n\nbürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341, 343 f.) nicht zu folgern, daß diese \n\nMöglichkeit von Gesetzes wegen ausgeschlossen sein sollte (Derleder, PiG 63, \n\n29, 56; Maroldt, aaO, S. 8, ders., ZWE 2002, 387, 388; vgl. Schwörer, NZM \n\n2002, 421, 424 u. aus dem gesellschaftsrechtlichen Schrifttum K. Schmidt, \n\nNJW 2001, 993, 996 f). Vielmehr standen bei der Verabschiedung des Woh-\n\nnungseigentumsgesetzes praktische Erwägungen, insbesondere das Streben \n\nnach Schaffung neuen Wohnraums im Vordergrund (Schwörer, NZM 2002, \n\n421, 424). \n\nc) Ebensowenig ist der Kombination von Sondereigentum und Bruch-\n\nteilseigentum zwingend zu entnehmen, daß der Gesetzgeber die Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft ausschließlich als Bruchteilsgemeinschaft nach \n\n§§ 741 ff. BGB konzipieren wollte. Zwar sollte das Wohnungseigentum als ech-\n\ntes Eigentum ausgestaltet werden. Dies betrifft aber nur die sachenrechtliche \n\nSeite, nicht die korporative Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft im Rechtsverkehr (Maroldt, aaO, S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 389; ähn-\n\nlich Pauly, WuM 2002, 531, 532). Insoweit schließt die Bruchteilsgemeinschaft \n\ndas Verständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als einen überindivi-\n\nduellen Personenverband in Bezug auf die Teilnahme am Rechtsverkehr bei \n\nder Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht aus. Die Begründung \n\nzu den Regelungen für die Eigentümerversammlung in §§ 24 bis 28 des ur-\n\nsprünglichen Entwurfs (§§ 23 ff. WEG) zieht denn auch ausdrücklich Parallelen \n\nzum Verein und zu den Handelsgesellschaften (BT-Drucks. 1/252, S. 13 und \n\n29; Schwörer, NZM 2002, 421, 424). \n\n5. Stehen nach alledem Wortlaut und Systematik des Wohnungseigen-\n\ntumsgesetzes einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nnicht entgegen, so sprechen andererseits die organisatorische Struktur der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft, die Entstehungsgeschichte und der Rege-\n\nlungszusammenhang des Gesetzes dafür. \n\na) Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine eigene Sat-\n\nzung, die Gemeinschaftsordnung, die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG die Rechte \n\nund Pflichten der Mitglieder inhaltlich gestalten kann (Bärmann, NJW 1989, \n\n1057, 1062; Kreuzer, Die Gemeinschaftsordnung nach dem WEG, 2005, \n\nRdn. 5). Dies geht über die bloße Gemeinschaft nach § 741 ff. hinaus und nä-\n\nhert die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an (Bärmann, NJW \n\n1989, 1057, 1061 f; Pauly, WuM 2002, 531, 532 f). \n\nb) Der Wohnungseigentümerversammlung ist in zahlreichen Angelegen-\n\nheiten, insbesondere der laufenden Verwaltung, die Befugnis eingeräumt, ge-\n\nmäß § 25 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheiden. Die abwe-\n\nsenden oder überstimmten Wohnungseigentümer sind hieran grundsätzlich \n\ngebunden. Das ist ein typisches Merkmal rechtsfähiger Verbände (vgl. Schmid, \n\nBlGBW 1981, 142, 143; Bub, PiG 63, 1, 15 f.). Die Nähe zur Körperschaft ist \n\numso größer, als §§ 24, 25 WEG detaillierte Vorgaben über Stimmrecht, Be-\n\nschlußfähigkeit und Protokollierung von Beschlüssen machen, welche die \n\nschon in der Gesetzesbegründung gezogene Parallele zum Beschlußrecht in \n\nKörperschaften aufzeigen (Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; Pauly, WuM 2002, \n\n531, 532; ähnlich schon Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061). \n\nc) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eigene Organe, nämlich \n\ndie Eigentümerversammlung, den Verwalter (vgl. Senat, BGHZ 151, 164, 171; \n\n152, 46, 58) und - allerdings fakultativ – den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter \n\nist nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG unabdingbares Organ der Wohnungseigen-\n\ntümergemeinschaft und kann in weitem Umfang für die Wohnungseigentümer \n\nim Rechtsverkehr handeln. Dabei handelt es sich, da der Verwalter nicht aus \n\nden Reihen der Wohnungseigentümer stammen muß, nach gesellschaftsrecht-\n\nlichen Kategorien sogar um einen Fall der Fremdorganschaft, der über die Per-\n\nsonengesellschaften hinausgeht und die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nder juristischen Person annähert (Bub, PiG 63, 1, 17; ähnlich schon \n\nBub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Kreuzer, \n\naaO, Rdn. 5; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], S. 85 ff., 95). \n\nd) Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht auch mit der in § 11 \n\nWEG geregelten Unauflöslichkeit über die Bruchteilsgemeinschaft hinaus. \n\nWährend dort den Eigentümern durch § 1010 Abs. 1 BGB lediglich ein Aus-\n\nschluß der Aufhebung gestattet wird, der seine Grenze in § 749 Abs. 2 Satz 1 \n\nBGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes findet, bestimmt § 11 Abs. 1 WEG \n\ndie Unauflöslichkeit der Gemeinschaft selbst bei Vorliegen eines solchen Grun-\n\ndes. Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll also nicht nur von dem jewei-\n\nligen Mitgliederbestand unabhängig sein, was als solches schon körperschaft-\n\nliche Züge aufweist, sondern grundsätzlich nicht aufgelöst werden können. \n\nAuch hinsichtlich dieser Dauerhaftigkeit steht die Wohnungseigentümerge-\n\nmeinschaft einer juristischen Person näher als der einfachen Bruchteilsge-\n\nmeinschaft (Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Bub, \n\nPiG 63, 1, 21; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533). \n\ne) Entscheidend für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft sprechen jedoch die Entstehungsgeschichte sowie der Rege-\n\nlungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG. Hierzu heißt es in den Gesetzesma-\n\nterialien (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f.): \n\n\"Den im Vorstehenden entwickelten Grundsätzen entsprechend \nsieht der Entwurf in § 30 Absatz 3 auch davon ab, dem Verwalter \nähnlich wie dem französischen \"Syndikus\" oder dem italienischen \n\"Administrator\" kraft Gesetzes das Recht zuzusprechen, namens \nder Eigenwohner Verbindlichkeiten einzugehen. Wollte man dies \nzulassen, so würde nach der Regel des § 427 BGB die gesamt-\nschuldnerische Haftung aller Eigenwohner gegenüber dem Liefe-\nranten, beispielsweise von Heizungsmaterial die Folge sein. Eine \nsolche Haftung ist aber nicht zumutbar. Sie ist auch entbehrlich, da \nder Verwalter nötigenfalls die Zahlung von Vorschüssen verlangen \nkann, wenn er seine Auslagen nicht aus vorhandenen Beständen \nzu decken vermag\". \n\nDer in Bezug genommene § 30 Absatz 3 des Entwurfs ist zwar nicht Ge-\n\nsetz geworden, der Sache nach ist es aber dabei verblieben, daß der Verwalter \n\nnach § 27 Abs. 2 WEG zwar alle Zahlungen zu bewirken hat, die mit der lau-\n\nfenden Verwaltung zusammenhängen, nicht aber von Gesetzes wegen berech-\n\ntigt ist, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen \n\nsie Verträge abzuschließen, die nicht unter den Kanon von § 27 Abs. 1 oder \n\nAbs. 2 WEG fallen (Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 8 \n\nff.). Wenn aber der Gesetzgeber die persönliche Haftung der Wohnungseigen-\n\ntümer wegen der Zugriffsmöglichkeiten des Verwalters auf die \"vorhandenen \n\nBestände\" und die beschlossenen Beiträge als unzumutbar und entbehrlich \n\nangesehen hat, so impliziert das eine rechtliche Verselbständigung des Ver-\n\nwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn \n\neine Schuld kann immer nur Subjekte, nicht aber Vermögensmassen treffen \n\n(BGHZ 146, 341, 345). Die Anerkennung eines teilrechtsfähigen Subjekts ist \n\ndaher nur die rechtliche Konsequenz des von dem Gesetzgeber geäußerten \n\nWillens. Daß er sie nicht selbst ausdrücklich angeordnet hat, steht dem nicht \n\nentgegen, weil die Rechtsfähigkeit eine rechtstechnische Kategorie ist, die kei-\n\nner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung bedarf, sondern auch in Form der \n\nGesetzesauslegung ermittelt werden kann (Aderhold, Das Schuldmodell der \n\nBGB-Gesellschaft (1981), S. 157 f. m.w.Nachw; Häublein, Festschrift Wenzel \n\n[2005], PiG 71, S. 175 ff., 196). \n\nDas Mittel, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, die erforderli-\n\nchen Zahlungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu leisten, ist das Finanz- und Rech-\n\nnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ermöglicht ihm, den \n\nfür die Tilgung bestehender und künftiger Verwaltungsschulden sowie für die \n\nAnsammlung der Instandhaltungsrückstellung als Verbandsvermögen erforder-\n\nlichen Geldbedarf als Vorschußzahlungen gemäß Wirtschaftsplan oder Sonde-\n\nrumlagenbeschluß und als Nachschußzahlungen gemäß Abrechnungs-\n\nbeschluß anzufordern. Der Verwalter ist sogar dazu verpflichtet, dafür Sorge zu \n\ntragen, daß die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemeinsam einge-\n\ngangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch genommen werden (Briese-\n\nmeister, NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Fest-\n\nster, NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Fest-\n\nschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 85 ff., 99), und gewährt umgekehrt jedem \n\nWohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, daß ein \n\nentsprechender Wirtschaftsplan oder eine Deckungsumlage auch beschlossen \n\nwird. Dieses Regelungskonzept geht über dasjenige der bloßen Miteigentü-\n\nmergemeinschaft weit hinaus (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Bub, PiG \n\n63, 1, 12; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; vgl. auch Schwörer NZM 2002, 421, \n\n422 f.). \n\n6. Für die partielle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft spricht weiterhin der Umstand, daß nur sie es vermag, wesentliche, pra-\n\nxisrelevante Rechtsprobleme schlüssig zu lösen und die konzeptionellen Be-\n\ngründungsdefizite der herrschenden Auffassung zu vermeiden. \n\na) Nicht abschließend geklärt ist bisher das Schicksal gemeinschaftli-\n\ncher Forderungen bei einem Eigentümerwechsel. Hier wird einerseits die Auf-\n\nfassung vertreten, gemeinschaftliche Forderungen gegen Dritte stünden den \n\nWohnungseigentümern in schlichter Rechtsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB \n\nzu und die Mitberechtigung ginge nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über \n\n(BayObLGZ 1995, 103, 107 m.w.Nachw.). In diesem Fall bestünde eine Bruch-\n\nteilsgemeinschaft am Vermögen neben der Bruchteilsgemeinschaft am Grund-\n\nstück und könnte jeder Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil an dem Ver-\n\nmögen unabhängig von seinem Wohnungseigentum verfügen (§ 747 Satz 1 \n\nBGB). Diese Auffassung widerspricht dem selbständigen Finanz- und Rech-\n\nnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft und scheitert an der prak-\n\ntischen Durchführbarkeit (Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 1 \n\nRdn. 25). Deswegen vertritt eine andere Meinung den Standpunkt, gemein-\n\nschaftliche Forderungen fielen in das Verwaltungsvermögen und könnten von \n\nder Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden, weil \n\nder Anteil an diesem Vermögen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf \n\nden Erwerber übergehe (OLG Köln NZM 1998, 874). Eine Begründung hierfür \n\nwird entweder überhaupt nicht gegeben oder in sehr unterschiedlicher Weise \n\nkonstruiert (vgl. i. e. Wicke, ZfIR 2005, 301, 303 f.). Weitgehende Einigkeit be-\n\nsteht insoweit nur darin, daß das Verwaltungsvermögen einer Zweckbindung \n\nunterliege, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleiben müsse. \n\nUnabhängig von der Frage des Übergangs soll der Verwalter anderer-\n\nseits berechtigt sein, Erfüllungsleistungen in jedem Fall entgegenzunehmen \n\nund z. B. eine löschungsfähige Quittung zu erteilen (BayObLG NJW-RR 1995, \n\n852 f.; Demharter, ZfIR 2001, 957 f.). Eine solche vom aktuellen Mitglieder-\n\nbestand der Wohnungseigentümergemeinschaft verselbständigte Verwalterbe-\n\nfugnis setzt aber wiederum deren Teilrechtsfähigkeit voraus (Sauren, PiG 63, \n\n61, 64). \n\nAll diese Unstimmigkeiten vermeidet die Anerkennung der Teilrechtsfä-\n\nhigkeit. Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen \n\nForderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümer-\n\nwechsel der Verband (Bub, PiG 63, 1, 25; Ott, ZMR 2002, 97; Drasdo, NJW \n\n2004, 1988, 1989). \n\nb) Ähnliches gilt für die Durchsetzung gemeinschaftlicher Forderungen. \n\nBei der Bruchteilsgemeinschaft kann gemäß § 432 BGB jeder Miteigentümer \n\nalleine die Leistung an alle fordern. Anders verhält es sich bei der Wohnungs-\n\neigentümergemeinschaft. Hier bedarf ein Wohnungseigentümer für die Durch-\n\nsetzung eines ihm zustehenden Anspruchs der Ermächtigung durch die Ge-\n\nmeinschaft, wenn dieser die Entscheidungskompetenz über die Rechtsverfol-\n\ngung zusteht. § 432 BGB wird insoweit durch § 21 Abs. 1 WEG verdrängt (vgl. \n\nSenat, BGHZ 106, 222, 226; 111, 148, 151; 115, 253, 257). Die Konzeption der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft greift folglich \n\nauch hier zu kurz (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; ähnlich Maroldt, aaO, S. 41 \n\nff.). Mit der Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dage-\n\ngen selbst Forderungsinhaberin. \n\nc) Schwierigkeiten bereitet bislang ferner die Parteibezeichnung im ge-\n\nrichtlichen Verfahren. Verfolgen die Wohnungseigentümer als Gläubiger einen \n\nLeistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der Sammel-\n\nbezeichnung \"Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, vertreten durch \n\nden Verwalter Y\" (BGHZ 78, 166, 173; BGH Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR \n\n167/76; NJW 1977, 1686; ähnlich BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, \n\nNJW 1993, 2943, 2944; BayObLG NJW-RR 1987, 1039, 1040; ZMR 2004, \n\n926, 927 und für Verwaltungsakte BVerwG NJW-RR, 1995, 73, 74; OVG Müns-\n\nter NJW-RR 1992, 458, 459). Diese Möglichkeit der \"Kurzbezeichnung\" unter-\n\nscheidet sich ihrem Inhalt nach nicht von der prozessualen Behandlung eines \n\nrechtsfähigen Verbandes (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Derleder, PiG \n\n63, 29, 39 f.; Sauren, PiG 63, 61, 63 f.; Schwörer, NZM 2002, 421). Die Einrei-\n\nchung einer Eigentümerliste ist hier nicht mehr Bestimmtheitserfordernis, son-\n\ndern nur Beteiligungserfordernis. Anders verhält es sich in Passivprozessen. \n\nHier ist die Vorlage einer Eigentümerliste Bestimmtheitserfordernis, dem noch \n\nin der Rechtsmittelinstanz entsprochen werden kann (BayObLG ZMR 2002, \n\n136, 137; NJW-RR 2002, 732, 733; ähnlich ZMR 2004, 842, 843; krit. Derleder, \n\nPiG 63, 40; zur parallelen Wertung als Vorwegnahme der Parteifähigkeit bei \n\nder Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGHZ 146, 341, 350 f.). Ist dagegen die \n\nEigentümergemeinschaft als solche verurteilt worden, ist sie auch als rechts-\n\nmittelbefugt angesehen worden (BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, \n\nNJW 1993, 2943, 2944). Diese Unstimmigkeiten sind mit Anerkennung der \n\nTeilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft behoben. Denn deren verfahrensrechtli-\n\nche Konsequenz ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit hinsichtlich der das \n\nVerwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten (vgl. \n\nMünchKomm-ZPO/Lindacher, 2. Aufl., § 50 Rdn. 23 ff.). Die Gemeinschaft kann \n\nin diesen Angelegenheiten als solche klagen und verklagt werden, ohne daß \n\nes auf den aktuellen Mitgliederbestand ankommt (Maroldt, aaO, S. 90; Bub, \n\nPiG 63, 1, 26 f.; Derleder, PiG 63, 29, 49 f. u. 55 f.; Sauren, PiG 63, 61, 71; Ott, \n\nZMR 2002, 97; Schwörer, NZM 2002, 421, 423; Pauly, WuM 2002, 531, 533 f.; \n\nvgl. zum Gesellschaftsrecht K. Schmidt, NJW 2001, 993, 997 f.; Hadding, ZGR \n\n2001, 713, 729 ff.; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; Wieser; MDR 2001, 421). \n\nd) Die entscheidenden Konzeptionsschwächen der herrschenden Auf-\n\nfassung betreffen jedoch das Haftungssystem. Im Ergebnis ist weithin aner-\n\nkannt, daß für die Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen, insbeson-\n\ndere aus dem Verwaltervertrag, die jeweiligen Wohnungseigentümer haften, \n\ndenen die Leistungen auch zugute kommen (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG \n\nWE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, \n\n480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61; Niedenführ/Schulze, aaO, § 10 \n\nRdn. 34; Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn. 54; Merle, Das Woh-\n\nnungseigentum im System des bürgerlichen Rechtes, 1979, S. 102 f.; Kümmel, \n\naaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172). Begründet wird dies entweder ver-\n\ntragsrechtlich mit einer - verschieden konstruierten - rechtsgeschäftlichen Aus-\n\nwechselung des Schuldners beim Eigentümerwechsel (Staudinger/Rapp, aaO, \n\nEinl. zum WEG Rdn. 54; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172) \n\noder wohnungseigentumsrechtlich mit einer analogen Anwendung von § 10 \n\nAbs. 4 WEG (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln \n\nNZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, \n\n§ 10 Rdn. 61; Merle, aaO, S. 102 f.). Beides vermag nicht zu überzeugen \n\n(Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S.175 ff., 181 ff.). \n\naa) Eine vorab mit dem Gläubiger vereinbarte befreiende Schuldüber-\n\nnahme durch den Erwerber ist ohne dessen Einverständnis unwirksam, da dies \n\nsonst auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinausliefe (Kümmel, aaO, S. 118 f.). \n\nDie entsprechende Erklärung ist aber bei von dem Erwerber nicht gebilligten \n\nVertragsbeziehungen oft nicht zu erlangen und entspricht auch nicht immer \n\ndem objektiven Erklärungswert seiner rechtsgeschäftlichen Erklärungen, son-\n\ndern muß fingiert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Dassel-\n\nbe gilt für Dauerschuldverhältnisse. Ein aus § 10 Abs. 3 WEG abgeleiteter ge-\n\nrichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Genehmigung (Kümmel, \n\naaO, S. 119) könnte dem in der Praxis allenfalls teilweise abhelfen. Denn bis \n\nzur rechtskräftigen Entscheidung hierüber käme es nicht zum Wechsel des \n\nVertragspartners. Folglich könnte und müßte der Vertragspartner weiterhin den \n\nVeräußerer wegen der Kosten aus einem Dauerschuldverhältnis in Anspruch \n\nnehmen. Selbst eine Rückwirkung der gerichtlich ersetzten Genehmigung wür-\n\nde nur interne Ausgleichsansprüche zwischen Veräußerer und Erwerber be-\n\ngründen, was im Ergebnis keinen Vorteil gegenüber der herkömmlichen Lö-\n\nsung böte, wonach alleine der Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsab-\n\nschlusses Vertragspartner des Gläubigers bleibt. \n\nbb) Auch die Auffassung von einer analogen Anwendung des § 10 \n\nAbs. 4 WEG überzeugt nicht. Zum einen hätte eine solche Lösung im Falle des \n\nEigentümerwechsels eine Schuldnervermehrung zur Folge, weil § 10 Abs. 4 \n\nWEG eine zeitliche oder sonstige Begrenzung der Alteigentümerhaftung nicht \n\nvorsieht (vgl. zuletzt Elzer, ZMR 2004, 633, 636) und ein Kündigungsrecht ver-\n\neinbart sein müßte. Zudem ließe sich eine analoge Anwendung von § 10 \n\nAbs. 4 WEG nicht auf den Verwaltervertrag oder andere Dauerschuldverhält-\n\nnisse begrenzen. \n\ncc) Läßt sich eine Auswechslung der Vertragspartner kaum begründen, \n\nmüßten konsequenterweise nur die zur Zeit des Vertragsschlusses im Grund-\n\nbuch eingetragenen Wohnungseigentümer für die hieraus resultierenden Ver-\n\nbindlichkeiten haften (vgl. OLG Oldenburg WE 1994, 218, 219; OLG Düssel-\n\ndorf BauR 1997, 334; Maroldt, aaO, S. 81; Derleder, PiG 63, 29, 41 u. 46; Ott, \n\nZMR 2002, 169, 170; Elzer, ZMR 2004, 633, 636; vgl. für die Gesellschaft bür-\n\ngerlichen Rechts vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit BGHZ 146, 341, 345), \n\nes sei denn, etwaige Sondernachfolger hätten sie übernommen und den Altei-\n\ngentümer entlastet (vgl. BGH, Urt. v. 9. Februar 2004, II ZR 218/01, NJW-RR \n\n2004, 874). Dies in jedem Veräußerungsfall festzustellen erschwert in größeren \n\nAnlagen nicht nur die Verwaltung in unzumutbarer Weise, sondern müßte bei \n\nunterschiedlicher Vertragsgestaltung eines Eigentümerwechsels auch dazu \n\nführen, daß die Begleichung von Verbindlichkeiten ausgeschiedener Alteigen-\n\ntümer keine Angelegenheit der Gemeinschaft mehr ist, über die zu beschließen \n\nsie eine Beschlußfassungskompetenz hätte. Das widerspräche aber der Vor-\n\nstellung des Gesetzgebers von der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und \n\neiner Haftung des Verwaltungsvermögens für Verwaltungsschulden. Hier ver-\n\nmag nur die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein schlüssiges Erklärungs-\n\nmodell zu bieten. Es vermeidet zudem das dem Willen des Gesetzgebers wi-\n\nderstreitende Ergebnis, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Dritten \n\nnoch als Gesamtschuldner für das Entgelt haftet, während die Leistungen dem \n\nErwerber zugute kommen. \n\n7. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Bei-\n\ntragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbeson-\n\ndere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das \n\nGrundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel \n\nbeigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Viel-\n\nmehr bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Gläubiger unter \n\nAngabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln WE 1995, 22 f.; \n\nBayObLG ZWE 2001, 375). Das hat bei großen Gemeinschaften zu erhebli-\n\nchen praktischen Schwierigkeiten geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die \n\nWohnungseigentümer mußten sich daher häufig mit einer fiduziarischen Abtre-\n\ntung der Forderung oder mit der Ermächtigung des Verwalters behelfen, die \n\nForderung als Prozeßstandschafter einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148, 392). \n\n8. Für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nspricht schließlich ein Vergleich mit anderen Rechtsgebieten. \n\na) So steht im Steuerrecht außer Frage, daß die Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft selbst als Unternehmerin zu behandeln und als solche steuer-\n\npflichtig ist, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer (s. etwa Deckert/Jaser, \n\nDie Eigentumswohnung, 2005, Gr. 8 Rdn. 900; Vogel/Schwarz/Huschens, \n\nUStG, 2004, § 14 Nr. 13 Rdn. 12; Sauren, PiG 63, 61, 62 f.). Tritt sie als Ver-\n\nmieterin von Gemeinschaftseigentum auf, ist sie im Verfahren der Feststellung \n\nvon Einkünften beteiligtenfähig und klagebefugt (BFH NJW 2004, 2774 f.). \n\nb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit trägt ferner der neueren \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts \n\nRechnung. Die Behandlung als nicht rechtsfähiger Verband brachte hier ähnli-\n\nche Probleme mit sich wie im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft, na-\n\nmentlich bei der korrekten Bezeichnung von Anspruchs- bzw. Prozeßgegner \n\n(BGHZ 146, 341, 348 ff.), beim Wechsel im Mitgliederbestand und bei der Haf-\n\ntungsverfassung (BGHZ 146, 341, 345). Die Gründe, die hier für die Teilrechts-\n\nfähigkeit gesprochen haben, müssen erst recht für die Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft gelten, zumal diese im Gegensatz zur Gesellschaft bürgerlichen \n\nRechts über ein eigenes \"Refinanzierungssystem\" verfügt. \n\nc) Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, daß die Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft bür-\n\ngerlichen Rechts anzusehen wäre (so Kappus, NZM 2001, 353; offenlassend \n\nSchwörer, NZM 2002, 421, 422; zu Recht a. A. Bub, PiG 63, 1, 14 ff.; Maroldt, \n\nZWE 2002, 387, 388). Von ihr unterscheidet sie sich vielmehr in ganz wesentli-\n\nchen Punkten. Während die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verfolgung \n\neines gemeinsamen Zwecks gegründet wird, steht bei den Wohnungseigentü-\n\nmern der individuelle Zweck der Wohnungsnutzung im Vordergrund, bei der \n\ndie damit verbundene Einbindung in den Verband der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft als \"notwendiges Übel\" hingenommen werden muß (Raiser, ZWE \n\n2001, 173, 174; Derleder, PiG 63, 29, 34; Schwörer, NZM 2002, 421). Entspre-\n\nchend ist das Regelungswerk, nach dem sich die Beziehungen innerhalb der \n\nWohnungseigentümergemeinschaft richten, im Regelfall kein von den Woh-\n\nnungseigentümern ausgehandelter Vertrag wie unter Gesellschaftern. Vielmehr \n\nstehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Satzung eines Ver-\n\neins weit näher. Im Gegensatz zu § 709 Abs. 1 BGB bedarf es zur Willensbil-\n\ndung in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 WEG nur der \n\nMehrheit. Anders als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft aufgrund gesetzlicher Anordnung vom Mitgliederwech-\n\nsel unabhängig und unauflöslich (vgl. Bub, PiG 63, 1, 18 f.; Pauly, WuM 2002, \n\n531, 533). Die Wohnungseigentümer haben im Gegensatz zur Gesellschaft \n\nregelmäßig noch nicht einmal nennenswerten Einfluß auf den Eintritt eines \n\nneuen Miteigentümers, sofern kein wichtiger Grund vorliegt (§ 12 Abs. 2 WEG). \n\nMit dieser Unabhängigkeit von der jeweiligen Mitgliedschaft korrespondiert die \n\nSelbständigkeit des Finanzwesens der Wohnungseigentümergemeinschaft, die \n\ndie Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht kennt. Ähnliches gilt schließlich für \n\ndie Verwalterbestellung. Während hier der Grundsatz der Fremdorganschaft \n\ngilt und der Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer die Ausnah-\n\nme darstellt, ist er für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Regel (Bub, PiG \n\n63, 1, 16 f.). \n\nDie Wohnungseigentümergemeinschaft vereint Elemente verschiedener \n\nVerbandstypen in sich, ohne insgesamt einem von ihnen anzugehören. So nä-\n\nhert die Gemeinschaftsordnung mit ihrem satzungsähnlichen Charakter die \n\nWohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an, von dem sie sich wiederum \n\ndurch die fehlende Austrittsmöglichkeit und die Vererblichkeit der Miteigentü-\n\nmerstellung unterscheidet (vgl. Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Parallelen zur \n\nGenossenschaft erlaubt die personalistische Struktur, von der sich die Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft aber durch das Kündigungsrecht der Genossen \n\nnach § 65 GenG und die Ausschlussmöglichkeit nach § 68 GenG unterscheidet \n\n(Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Die Willensbildung ist dagegen dem Recht \n\nder Kapitalgesellschaften angenähert (Bärmann, Die Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft, 1986, PiG 22, S. 210 f.), mit denen die personalistische Struktur \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht zu vergleichen ist. Im \n\nErgebnis lässt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft also keinem der \n\nanderen Typen von Körperschaften zuordnen. Sie stellt einen rechtsfähigen \n\nVerband sui generis dar (Schmid, BlGBW 1981, 142; Maroldt, aaO, S. 7; Pauly, \n\nWuM 2002, 531, 533), \"eine Personenmehrheit, die durch Gesetz zu einer Or-\n\nganisation zusammengefasst ist\" (Bärmann, aaO, S. 209; ähnlich Maroldt, aaO, \n\nS. 11). Im Gegensatz zu anderen Verbänden ist daher auch ihr Zweck nicht frei \n\nvereinbar oder gegenüber dem gesetzlichen Leitbild abänderbar. Sie bleibt auf \n\nVerwaltungsfunktionen im Innern, insbesondere das Finanz- und Rechnungs-\n\nwesen, und die Erleichterung des Rechtsverkehrs nach außen beschränkt. Sie \n\nhandelt im Rechtsverkehr durch den Verwalter. Soweit er nicht kraft Gesetzes \n\nals Organ der Gemeinschaft zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kom-\n\npetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entspre-\n\nchende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach \n\n§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt (Maroldt, Die \n\nRechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-\n\nmer, 2004, S. 27). \n\n9. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat \n\nKonsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der \n\nGemeinschaft nach bisheriger Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als \n\nVertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Ver-\n\ntragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband \n\n(vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178). Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. \n\nDaneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Woh-\n\nnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie \n\nsich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. \n\na) Eine analoge Anwendung von § 128 HGB - teilweise darüber hinaus \n\nauch von § 130 HGB (Sauren, PiG 63, 61, 69 m. Fn. 30; Schwörer, NZM 2002, \n\n421, 423) – scheidet ebenso aus wie der Rückgriff auf einen in diesem Zu-\n\nsammenhang behaupteten (Maroldt, aaO, S. 75 ff.; ähnlich Schwörer, NZM \n\n2002, 421, 425; im Ergebnis ebenso ohne nähere Begründung Bub, PiG 63, 1, \n\n23; Derleder, PiG 63, 29, 49) allgemeinen verbandsrechtlichen Grundsatz, daß \n\nneben dem Verband auch dessen Mitglieder haften. Wenn die Wohnungsei-\n\ngentümer im Rechtsverkehr als Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflich-\n\nten sind, kommt eine persönliche Haftung nur für eine persönliche Schuld in \n\nBetracht. Diese kann aber nur individuell durch Rechtsgeschäft oder ein Ver-\n\nhalten entstehen, an das die Rechtsordnung eine Haftung knüpft. Sie läßt sich \n\nnicht mit der dem Gesellschaftsrecht entlehnten \"Doppelverpflichtungstheorie\" \n\n(vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178) begründen. Abgesehen davon, daß diese \n\nals Grundlage eines Einstehens von Gesellschaftern einer Gesellschaft bürger-\n\nlichen Rechts umstritten ist (vgl. zusammenfassend Ulmer, ZIP 1999, 554 u. \n\n556 ff.; K. Schmidt, NJW 2001, 993, 998; Lang/Fraenkel, WM 2002, 261 f.), \n\nkann sie im Wohnungseigentumsrecht schon deswegen nicht greifen, weil sei-\n\nne Organstellung den Verwalter nur zur Vertretung der Wohnungseigentümer \n\nals Verband berechtigt, und das auch nur nach Maßgabe des § 27 WEG. Von \n\neinem Recht, darüber hinaus Verbindlichkeiten im Namen der Wohnungseigen-\n\ntümer einzugehen, hat der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen (BT-\n\nDrucks. 1/252, S. 31 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 \n\nRdn. 9). Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer neben dem Verband \n\nalso nur verpflichten, wenn sie ihn hierzu eigens bevollmächtigt haben. Hierzu \n\ngenügt, anders als für eine Vollmacht, den Verband zu vertreten, nicht ein \n\nMehrheitsbeschluß, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlußkompe-\n\ntenz hat, eine persönliche Leistungspflicht durch Mehrheitsentscheidung zu \n\nbegründen (Wenzel, NZM 2004, 542, 543). \n\nDaß der Verband teilrechtsfähig ist, führt nicht per se zu einer persönli-\n\nchen gesamtschuldnerischen Haftung seiner Mitglieder (a.A. Derleder PiG 63, \n\n29, 49). Beides hat miteinander nichts zu tun. Auch das Prinzip der Akzessorie-\n\ntät wirkt nicht schuldbegründend, sondern setzt eine persönliche Haftung vor-\n\naus (Beuthien, NJW 2005, 855, 858; Hadding, Festschr. f. Raiser (2005), \n\nS. 129, 140 f.). Dies ergibt sich daraus, daß der Verband Träger der Rechte \n\nund Pflichten ist und nicht seine Mitglieder (Reichert, Handbuch des Vereins- \n\nund Verbandsrechts, 9. Aufl., Rdn. 1970 a; Soergel/Hadding, BGB, 13. Aufl., \n\nVor § 21 Rdn. 35; Stöber, Handbuch zum Vereinsrecht, 8. Aufl., Rdn. 390). \n\nDeswegen bedarf die Haftung neben dem Verband entweder der Übernahme \n\neiner persönlichen Schuld oder einer ausdrücklichen Anordnung des Gesetz-\n\ngebers (vgl. §§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB). Letztere fehlt im Wohnungsei-\n\ngentumsgesetz. Eine entsprechende Anwendung der handelsrechtlichen Vor-\n\nschriften scheitert schon daran, daß das die Verwaltungsschulden betreffende \n\nFinanzierungssystem der Gemeinschaft einer entsprechenden Lücke entbehrt \n\nund der Gesetzgeber eine persönliche Haftung daneben für \"nicht zumutbar\" \n\nund \"entbehrlich\" angesehen hat (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f) . \n\nb) Kommt eine - akzessorische - Haftung der Wohnungseigentümer \n\nnach dem Willen des Gesetzgebers und dem Regelungszusammenhang des \n\nGesetzes nicht in Betracht, so sind die Gläubiger gleichwohl nicht schutzlos. \n\nSie können vielmehr auf das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft zugreifen, das deren Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer \n\nund gegen Dritte, insbesondere die Bankinstitute, umfaßt, bei denen Gemein-\n\nschaftskonten geführt werden. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nauf eine titulierte Forderung nicht leisten, kann im Verfahren nach § 899 ff. \n\nZPO die Offenbarung dieser Konten und in der Folge die Pfändung des jeweili-\n\ngen Tagesguthabens durchgesetzt werden (BGHZ 84, 325, 329 ff.; 84, 371, \n\n373 ff.; Stöber, Forderungspfändung, 13. Aufl. Rdn. 166 ff.; Schuschke/Walker, \n\nVollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 3. Aufl. Anh. § 829 Rdn. 2). Dar-\n\nüber hinaus können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungsei-\n\ngentümer insbesondere auf Zahlung der Beitragsvorschüsse und Sonderumla-\n\ngen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen. \n\nc) Haben die Wohnungseigentümer solche Ansprüche noch nicht durch \n\nBeschluß entstehen lassen (vgl. hierzu Wenzel, NZM 2004, 542, 544), kann \n\nder Gläubiger auch auf den Anspruch des rechtsfähigen Verbandes auf ord-\n\nnungsgemäße Verwaltung zurückgreifen. Denn die Wohnungseigentümer tref-\n\nfen wie alle Mitglieder einer Körperschaft Treuepflichten, die ein Mindestmaß \n\nan Loyalität dem Verband gegenüber erfordern. Hierzu gehört die Pflicht, dem \n\nVerband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtun-\n\ngen durch Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, sei-\n\nne Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen. \n\nDer Verband hat hierauf aus dem Treueverhältnis (vgl. hierzu allgemein \n\nArmbrüster, ZWE 2002, 333 f.) ebenso einen Anspruch wie auch dem einzel-\n\nnen Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG ein solcher Anspruch gegen \n\ndie übrigen Wohnungseigentümer zusteht. Auch dieser Anspruch ist pfändbar. \n\nd) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem \n\nVerband zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder \n\nzwar nicht unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelun-\n\ngen über Entgelte und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft aner-\n\nkannt ist (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365; \n\nUrt. v. 4. Februar 1982, IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754; Urt. v. 6. Juli \n\n1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984, 45, 46; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, \n\nNJW 1994, 1721; MünchKomm-BGB/Karsten Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36). \n\nIhm steht aber gegen seine Mitglieder ein Anspruch auf Schadensersatz wegen \n\nPflichtverletzung nach § 280 BGB zu. Verzögern die Mitglieder ihre Beschluß-\n\nfassung und entsteht dem Verband dadurch ein Schaden etwa in Gestalt von \n\nVerzugszinsen, die er seinem Vertragpartner zu zahlen hat, haben die Mitglie-\n\nder diesen unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB zu \n\nersetzen. Verweigern die Mitglieder die zur ordnungsgemäßen Verwaltung er-\n\nforderliche Beschlußfassung, entsteht dem Verband ein über die Folgen der \n\nverzögerten Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeiten gegenüber Dritten hi-\n\nnausgehender Schaden. Diesen Schaden kann er als Schadensersatz statt der \n\nLeistung unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB gel-\n\ntend machen. Fassen die Wohnungseigentümer also trotz Aufforderung und \n\nSetzung einer angemessenen Frist keinen Beschluß über die Zuführung von \n\nMitteln, so hat jeder einzelne von ihnen dem Verband als Schadensersatz den \n\nBetrag zu zahlen, den er bei ordnungsgemäßer Beschlußfassung von den \n\nWohnungseigentümern insgesamt hätte einfordern können. Haben nämlich \n\nmehrere denselben Schaden in gleicher Weise schuldrechtlich zu verantwor-\n\nten, haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner (Erman/Ehmann, BGB, 11. \n\nAufl., § 421 Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Bydlinski, 4. Aufl., § 421 Rdn. 53). \n\nDiesen Anspruch kann ein Gläubiger ebenfalls pfänden, so daß er sich bei ein-\n\nzelnen solventen Wohnungseigentümern erholen kann. Allerdings setzt das ein \n\nVerschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers voraus \n\n(BayObLG NJW-RR 1992, 1102, 1103; Merle, aaO, § 21 Rdn. 181), das aber \n\nnach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird. So hat der einzelne Wohnungs-\n\neigentümer die Pflichtverletzung insbesondere dann zu vertreten, wenn er die \n\nerforderlichen Schritte für die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur \n\nBeschlußfassung nicht unternommen, gegebenenfalls die Anfechtung eines \n\nNegativbeschlusses unterlassen oder die gerichtliche Ersetzung des Beschlus-\n\nses nicht verfolgt hat. \n\ne) Schließlich kann unter Umständen auch noch eine entsprechende \n\nAnwendung der im Körperschaftsrecht entwickelten Grundsätze zur Durch-\n\ngriffshaftung in Betracht kommen. Da diese Haftung für den Fall der unzurei-\n\nchenden finanziellen Ausstattung des Verbandes von der Rechtsprechung \n\nletztlich aus § 826 BGB abgeleitet wird (BGH, Urt. v. 30. November 1978, II ZR \n\n204/76, WM 1979, 229 f.; BGH, Urt. v. 25. April 1988, II ZR 175/87, NJW-RR \n\n1988, 1181 f., OLG Saarbrücken ZIP 1992, 1623, 1627; Lutter/Hommelhoff, \n\naaO, § 13 Rdn. 8; Michalski/Michalski, aaO, § 13 Rdn. 340; Scholz/Emmerich, \n\naaO, § 13 Rdn. 89), ergibt sich aus § 840 BGB ebenfalls eine gesamtschuldne-\n\nrische Haftung der Wohnungseigentümer. Damit besteht auch ohne akzessori-\n\nsche Haftung analog § 128 HGB nicht die Gefahr, daß sich die Wohnungsei-\n\ngentümer \"hinter dem Verband verstecken\" (Derleder, PiG 63, 29, 49). \n\n10. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit geht entgegen bisweilen \n\ngeäußerten Befürchtungen (Armbrüster, DNotZ 2003, 493, 514; Rapp, ZfIR \n\n2004, 596, 597) keine Entwertung der Eigentümerstellung jedes einzelnen Mit-\n\neigentümers einher. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft wird hier-\n\ndurch nicht insgesamt zu einer Gesellschaft, an der die einzelnen Wohnungs-\n\neigentümer nur noch in Form verdinglichter Miteigentumsanteile partizipieren \n\n(so aber Junker, Die Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 1993, \n\nS. 73 ff.; hiergegen zu Recht etwa Bub, PiG 63, 1, 15; Derleder, PiG 63, 29, 33 \n\nf.). Vielmehr bleiben das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als \n\nechtes Eigentum ausschließlich in den Händen der Miteigentümer und sind \n\nnicht Teil des Vermögens des rechtsfähigen Verbandes (s. Maroldt, aaO \n\nS. 17). Schon deswegen steht es auch nicht als Haftungsmasse für dessen \n\nVerbindlichkeiten zur Verfügung. \n\n11. Die Teilrechtsfähigkeit hängt nicht von der Größe der Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft, etwa der Zahl der Miteigentümer (so Bub, PiG 63, 1, \n\n22; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Pauly, WuM 2002, 531, 533) oder der objek-\n\ntiven Notwendigkeit eines Verwalters (so Derleder, PiG 63, 29, 47 f.) ab. Für \n\neine solche Differenzierung bietet das Gesetz keine Anhaltspunkte. Sie würde \n\nauch zu kaum lösbaren Abgrenzungsschwierigkeiten und somit zu einer erheb-\n\nlichen Unsicherheit des Rechtsverkehrs führen. \n\n12. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht \n\numfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei \n\ndenen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein-\n\nschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das \n\nist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenver-\n\nhältnis der Fall, kann aber auch, wie z. B. bei der Verfolgung von gemein-\n\nschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Woh-\n\nnungseigentümer, im Innenverhältnis vorliegen. Dagegen betrifft die Anfech-\n\ntung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbil-\n\ndung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbandes. \n\nSie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit \n\nder Folge, daß der Anfechtungsantrag sich im vorliegenden Verfahren zu \n\nRecht - wie bisher - gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH, \n\nUrt. v. 30.6.1966, II ZR 149/64, BB 1966, 1169; BGH, Urt. v. 2.5.1983, II ZR \n\n94/82; Baumbach/Hopt/Merkt, HGB, 31. Aufl. § 109 Rdn. 38 ff. jew. zur KG; \n\nBamberger/Roth/Timm, BGB 2003, § 709 Rdn. 65; Giefers/Ruhkamp, Die Ge-\n\nsellschaft bürgerlichen Rechts, 2003, Rdn. 442; Erman/Westermann, 11. Aufl. \n\n§ 709 Rdn.39; MünchKomm.-BGB/Ulmer, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer, Ge-\n\nsellschaft bürgerlichen Rechts und Partnergesellschaft, 4. Aufl. § 709 \n\nRdn. 113; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; a. A. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. \n\nAufl. § 15 II 3 jew. zur GbR). \n\nIV. \n\nIm Ergebnis handelt es sich bei der Zahlungsverpflichtung gegenüber \n\nder ODBG um eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. \n\nDenn ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch \n\ndann, wenn er nicht, wie hier, ausdrücklich die Wohnungseigentümergemein-\n\nschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, \n\nnicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes wird aus-\n\nnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund beson-\n\nderer Umstände (z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungs-\n\naustausch, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner, besonderes Siche-\n\nrungsinteresse des Gläubigers) gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigen-\n\ntümer abgeschlossen wurde. Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich. Die Ver-\n\nbindlichkeit ist daher in den Wirtschaftsplan einzustellen. Insoweit ist der an-\n\ngegriffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen \n\ngriffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen \n\nbegründet, weil die Antragsgegner nur einen Gesamtwirtschaftsplan ohne Ein-\n\nzelwirtschaftsplan genehmigt haben. \n\n1. Der Auffassung der Antragsgegner, daß dieser Umstand im konkreten \n\nFall von vorneherein unerheblich ist, weil nach dem Beschluß der Wohnungs-\n\neigentümerversammlung vom 21. März 1990 unter Tagesordnungspunkt 1 für \n\ndie Fälligstellung der Vorauszahlung die Genehmigung des Gesamtwirt-\n\nschaftsplanes genügen solle, ist nicht zu folgen. Denn für diesen Beschluß \n\nfehlte der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Nach \n\n§ 28 Abs. 5 WEG kann die Eigentümerversammlung zwar einen einzelnen \n\nWirtschaftsplan genehmigen, was auch dann nur zur Anfechtbarkeit führt, wenn \n\ner - etwa infolge des Fehlens von Einzelwirtschaftsplänen - fehlerhaft ist. Der \n\nWohnungseigentümerversammlung fehlt aber die Kompetenz, die Anforderun-\n\ngen an Wirtschaftspläne auf Dauer zu verändern, insbesondere generell für die \n\nZukunft auf die Vorlage von Einzelwirtschaftsplänen zu verzichten. Ein solcher \n\nBeschluß, der auf eine Abweichung von dem Gesetz hinausliefe, ist nichtig \n\n(Senat, BGHZ 145, 158, 167 f.; speziell zu den Vorschriften über den Wirt-\n\nschaftsplan s. Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 6; Jennißen, Die \n\nVerwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., VI Rdn. \n\n15; \n\nNiedenführ/ \n\nSchulze, aaO, § 28 Rdn. 6). Dem Beschluß vom 21. März 1990 kommt somit \n\nauch ohne Anfechtung keine rechtliche Wirkung zu. Mangels wirksamer Abän-\n\nderung der gesetzlichen Anforderungen erfüllt damit der am 5. April 2000 ohne \n\nEinzelwirtschaftspläne beschlossene Wirtschaftsplan nicht die Vorgaben des \n\n§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG und ist deswegen für ungültig zu erklären. \n\n2. Allerdings führt nicht jeder Fehler in den Beschlußvorlagen von Wirt-\n\nschaftsplänen oder Jahresabrechnungen auch zur Ungültigerklärung des Ge-\n\nnehmigungsbeschlusses. Fehlen wesentliche Bestandteile, so kann dies auch \n\nnur einen Ergänzungsanspruch nach sich ziehen (BayObLG NJW-RR 1989, \n\n1163, 1164; WuM 1993, 92 f.; KG NJW-RR 1996, 526, 527; ZMR 1997, 541, \n\n542 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 28 u. 116; Nieden-\n\nführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 85; zu den Einzelheiten Abramenko, ZMR 2004, \n\n91 ff). Das gilt jedoch nicht bei dem Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen. Viel-\n\nmehr widerspricht ein ohne sie beschlossener Gesamtwirtschaftsplan ord-\n\nnungsmäßiger Verwaltung. \n\nDie eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt nämlich darin, \n\ndaß er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 \n\nAbs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen \n\nläßt (Senat, BGHZ 111, 148, 153; BayObLG NJW-RR 1990, 720, 721; WuM \n\n1990, 455, 456; OLG Hamm WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, \n\naaO, § 28 Rdn. 30; Jennißen, aaO, VI Rdn. 27; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 \n\nRdn. 27; Weitnauer/Gottschalg, aaO, § 28 Rdn. 3 u. 5; Müller, WE 1993, 11, \n\n14; Wenzel, NZM 2004, 542, 544). Deswegen schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG \n\nvor, daß der Wirtschaftsplan auch die anteilmäßige Verpflichtung der Woh-\n\nnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung enthalten muß. Die Entschei-\n\ndung über die Umlage der Kosten auf die einzelnen Eigentümer darf also nicht \n\ndem Verwalter überlassen bleiben. Da die Verteilung der Kosten Gegenstand \n\ndes Einzelwirtschaftsplans ist, gehört er zu den unverzichtbaren Bestandteilen \n\ndes Wirtschaftsplans. Mithin ist die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne \n\nEinzelwirtschaftsplan auf Antrag für ungültig zu erklären (BayObLG NJW-RR \n\n1991, 1360; OLG Hamm, WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, \n\naaO, § 28 Rdn. 30; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27). \n\n3. Dem steht die Tatsache, daß die Wohnungseigentümer die Ansätze in \n\ndem von dem Verwalter vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan bei der Beschluß-\n\nfassung abändern können, nicht entgegen (so aber KG NJW-RR 1991, 725, \n\n726). Denn in der Regel können die Wohnungseigentümer anhand des Vertei-\n\nlungsschlüssels in den Einzelwirtschaftsplänen unschwer ermitteln, mit welcher \n\nBelastung sie nach Änderung der Gesamtansätze rechnen müssen. Ob für den \n\nFall, daß die Wohnungseigentümerversammlung so erhebliche Änderungen \n\nvornimmt, daß sich die Auswirkungen auf die Einzelwirtschaftspläne nicht mehr \n\nohne weiteres ermitteln lassen, etwas anderes zu gelten hat, bedarf hier keiner \n\nEntscheidung. \n\n4. Obwohl das Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen die angegriffene Ge-\n\nnehmigung des Wirtschaftsplanes insgesamt erfasst, war sie nur in dem bean-\n\ntragten Umfang wegen der Sanierungskosten für die Betonkonstruktionen in \n\nHöhe von 146.465 DM für ungültig zu erklären. Denn die Antragsteller haben \n\nden ihnen bekannten Mangel der fehlenden Einzelabrechnungen bei den übri-\n\ngen Positionen ausdrücklich nicht beanstandet, sondern nur die Ungültigerklä-\n\nrung der angegriffenen Position beantragt. Die Genehmigung von Jahresab-\n\nrechnung bzw. Wirtschaftsplan kann aber nur insoweit für ungültig erklärt wer-\n\nden, als sie angegriffen worden ist (BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; \n\n1992, 1169 f.; WE 1995, 91, 92; KG NJW-RR 1991, 1235, 1236; Jennißen, \n\naaO, XII 3 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 51; Nieden-\n\nführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 83). \n\nV. \n\n1. Eine Vorlage der Entscheidung über die Frage der Teilrechtsfähigkeit \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft an den Großen Senat nach § 132 \n\nAbs. 3 und 4 GVG oder an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe \n\ndes Bundes nach § 2 Abs. 1 RsprEinhG kam nicht in Betracht, weil die Voraus-\n\nsetzungen hierfür jeweils nicht vorliegen (vgl. BGH, IX. Zivilsenat, Beschl. v. \n\n15. Februar 2000 in XI ZR 10/98, NJW 2000, 1185; Beschl. v. 19. Mai 1993, \n\nGSSt 1/93, MDR 1993, 776, 777; Kissel, GVG, 4. Aufl., § 133 Rdn. 38). \n\n2. Die Entscheidung über die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge folgt \n\naus § 47 Satz 1 WEG. Sie den Antragsgegnern aufzuerlegen, entspricht billi-\n\ngem Ermessen, weil sie unterlegen sind. Hingegen besteht kein Anlaß, von \n\ndem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz nach § 47 Satz 2 \n\nWEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten \n\nselbst zu tragen haben. \n\n3. Für den Geschäftswert ist bei einer Teilanfechtung des Wirtschafts-\n\nplans nach herrschender Meinung die Höhe der angegriffenen Positionen maß-\n\ngeblich (BayObLGZ 1988, 326, 328; ähnlich BayObLG WuM 1995, 505, 506; \n\nStaudinger/Wenzel, aaO, § 48 WEG Rdn. 20; Niedenführ/Schulze, aaO, § 48 \n\nRdn. 40). Eine Festsetzung in voller Höhe von 146.465 DM scheidet aber aus, \n\nda dies das Interesse der Antragsteller an einer Teilungültigerklärung des an-\n\ngegriffenen Beschlusses wirtschaftlich weit überstiege, so daß der Zugang zu \n\nGericht in unzumutbarer Weise erschwert worden wäre (BVerfG NJW 1992, \n\n1673, 1674; OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; BayObLG ZMR 2001, 127, \n\n128; 2003, 50). \n\nAus diesem Grunde ist der Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG \n\nniedriger festzusetzen. Dabei kommt im Gegensatz zu einer bisweilen in der \n\nobergerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung (OLG Hamm ZWE \n\n2000, 482, 484 f.; KG NJW-RR 1988, 14, 15) eine schematische Herabsetzung \n\netwa auf das Fünffache des Eigeninteresses des anfechtenden Wohnungsei-\n\ngentümers nicht in Betracht. Abzustellen ist vielmehr auf das anhand der kon-\n\nkreten Umstände des Einzelfalles (BayObLG NJW-RR 1989, 79 ff.; NZM 2001, \n\n713; OLG Hamburg ZMR 2004, 295 f; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; OLG \n\nKöln WE 1995, 23; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rdn. 16; Nieden-\n\nführ/Schulze, aaO, § 48 Rdn. 28) zu ermittelnde Interesse aller Beteiligten und \n\nauf das Verhältnis der daraus erwachsenden Kosten zu dem Interesse eines \n\nBeteiligten. \n\nUnter Berücksichtigung dieser Grundsätze war nicht nur der vergleichs-\n\nweise geringen Beteiligung der Antragsteller an den streitigen Kosten Rech-\n\nnung zu tragen, sondern auch der erheblichen Bedeutung der Sache für alle \n\nWohnungseigentümer. Von daher erscheint ein Geschäftswert von 12.000 EUR \n\nangemessen. \n\nWenzel \n\nKlein \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-02/v-zb-32-05","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":15},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 741","ref_norm":"741","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 432","ref_norm":"432","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 281","ref_norm":"281","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 427","ref_norm":"427","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 747","ref_norm":"747","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 749","ref_norm":"749","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 826","ref_norm":"826","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 840","ref_norm":"840","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1010","ref_norm":"1010","n":1},{"jurabk":"GenG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"RsprEinhG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 899","ref_norm":"899","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 130","ref_norm":"130","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"GenG","ref":"§ 65","ref_norm":"65","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-02/v-zb-32-05","retrieved":"2026-07-10 16:47:46.272963+00:00"},"card":{"id":"bgh/2005-06-02/v-zb-32-05","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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