{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB_132-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-01-26","aktenzeichen":"V ZB 132/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"WEG § 26 Abs. 1 Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (Fortführung von BGHZ 107, 268, 272).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n26. Januar 2006 \n\nin der Grundbuchsache \n\nV ZB 132/05 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nWEG § 26 Abs. 1 \n\nDie Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt \n\nnicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann \n\n(Fortführung von BGHZ 107, 268, 272). \n\nBGH, Beschl. v. 26. Januar 2006 - V ZB 132/05 - OLG Frankfurt \n\n LG Darmstadt \n\n AG Michelstadt \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 26. Januar 2006 durch den \n\nVorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, \n\nDr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nDie weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 26. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Darmstadt vom 9. März 2005 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDer Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens \n\nder weiteren Beschwerde wird auf 40.000 € festgesetzt. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\n2 \n\nMit Notarvertrag vom 12. Mai 2004 kauften die Antragsteller zu 1 und 2 \n\nvon dem Beteiligen zu 3 eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften \n\nSondereigentums ist im Grundbuch unter anderem eingetragen: \"Veräuße-\n\nrungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter.\" \n\nDas Wohnungseigentum wurde den Antragstellern zu 1 und 2 aufgelas-\n\nsen. Die Antragsteller haben die Eintragung der Antragsteller zu 1 und 2 als \n\nEigentümer in das Grundbuch beantragt. Als Zustimmung des Verwalters ha-\n\nben sie eine notariell beglaubigte Erklärung der \"W. -Vermietungen-GbR\", der \n\nBeteiligten zu 4, vorgelegt, die nach dem Protokoll der Wohnungseigentümer-\n\nversammlung vom 8. Juli 2002 zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt wor-\n\nden ist. Die Zustimmung ist von H. A. zugleich in Vollmacht für \n\nR. H. und L. B. erklärt. \n\n3 \n\nDas Grundbuchamt hat den Antrag mit Zwischenverfügungen vom \n\n11. August, 22. September und 12. Oktober 2004 beanstandet, weil die Beteilig-\n\nte zu 4 als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht Verwalterin einer Eigen-\n\ntümergemeinschaft sein könne. Der beurkundende Notar hat daraufhin eine \n\nbeglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags vorgelegt, aus der sich die Ver-\n\ntretungsberechtigung der Genannten ergibt, und eine eidesstattliche Versiche-\n\nrung der Gesellschafter, nach der diese seit dem 10. Juni 1999 die alleinigen \n\nMitglieder der Beteiligen zu 4 sind und der Gesellschafterbestand seither un-\n\nverändert ist. Das Grundbuchamt ist mit Verfügung vom 11. November 2004 bei \n\nseiner Beanstandung geblieben. Der Notar hat gegen \"die Zwischenverfügun-\n\ngen\" Erinnerung eingelegt. Das Grundbuchamt hat die Erinnerung dem Landge-\n\nricht als Beschwerde vorgelegt. \n\n4 \n\nDas Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. In der Folge hat \n\ndas Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Mit der weiteren \n\nBeschwerde wenden sich die Antragsteller zu 1 und 2 gegen die Entscheidung \n\ndes Landgerichts. Das Oberlandesgericht Frankfurt hält die Beschwerde für \n\nbegründet. Es sieht sich durch die Entscheidungen des Senats vom 18. Mai \n\n1989 (BGHZ 107, 268 ff.) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom \n\n12. Januar 1989 (BayObLGZ 1989, 4 ff.) an einer entsprechenden Entschei-\n\ndung gehindert und hat die Sache daher dem Bundesgerichtshof zur Entschei-\n\ndung vorgelegt. \n\nII. \n\n5 \n\nDie Vorlage ist nach § 79 Abs. 2 GBO statthaft. Das vorlegende Gericht \n\nist der Auffassung, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei mit der Zuerken-\n\nnung der (beschränkten) Rechtsfähigkeit durch die neue Rechtsprechung des \n\nBundesgerichthofes taugliche Verwalterin nach §§ 26, 27 WEG. Die fehlende \n\nPublizität ihrer Vertretungsverhältnisse und ihres Gesellschafterbestands stehe \n\ndem nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer könnten sich hierüber durch \n\nEinsicht in den Gesellschaftsvertrag informieren. Damit weicht das vorlegende \n\nGericht in der entscheidungserheblichen Frage, ob eine Gesellschaft bürgerli-\n\nchen Rechts Verwalter nach §§ 26, 27 WEG sein kann, von dem Beschluss des \n\nSenats vom 18. Mai 1989 (BGHZ 107, 268 ff.) ab. Die Divergenz rechtfertigt die \n\nVorlage. \n\nIII. \n\n6 \n\n1. Die weitere Beschwerde ist nach § 78 GBO zulässig. Die Zurückwei-\n\nsung des Eintragungsantrags steht dem nicht entgegen. Das Grundbuchamt \n\nwar an die Entscheidung des Beschwerdegerichts gebunden. Die Bindungswir-\n\nkung würde erst durch eine abändernde Entscheidung des Gerichts der weite-\n\nren Beschwerde beseitigt. Aufgrund dieser hätte das Grundbuchamt seine zu-\n\nrückweisende Entscheidung von Amts wegen zu ändern (Senat, BGHZ 88, 62, \n\n64; BayObLGZ 1986, 54, 55; Demharter, GBO, 25. Aufl. § 78 Rdn. 6). \n\n7 \n\n2. Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg. Eine Gesellschaft des bür-\n\ngerlichen Rechts kann nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentü-\n\nmergemeinschaft bestellt werden. \n\n8 \n\na) Rechtsprechung und Schrifttum haben dies in der Vergangenheit na-\n\nhezu einhellig so gesehen (Senat, BGHZ 107, 268 ff.; BayObLGZ 1989, 4, 5; \n\nKG NJW 1995, 62 ff.; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 95 \n\nm.w.Nachw. zur älteren Rspr.). Seit die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bür-\n\ngerlichen Rechts von der Rechtsprechung anerkannt worden ist (vgl. statt aller \n\nBGHZ 146, 341 ff.), haben sich indessen die Stimmen gemehrt, die die Bestel-\n\nlung einer solchen Gesellschaft zum Verwalter nach §§ 26, 27 WEG für möglich \n\nhalten (LG Frankfurt NZM 2001, 1152; LG Hamburg Rpfleger 2004, 693 f.; \n\nAnwK-BGB/Schultzky, § 26 WEG Rdn. 2; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 26 \n\nWEG Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 4. Aufl., § 26 WEG Rdn. 3; Merle \n\nin Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdn. 13; Niedenführ/Schulze, \n\nWEG, 7. Aufl., § 26 Rdn. 9; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 26 WEG Rdn. 91; \n\nWeitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rdn. 6; Deckert/Gottschalg, Die Eigen-\n\ntumswohnung, Gr. 4 Rdn. 1079; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach \n\nWEG, 3. Aufl., Rdn. 26 ff.; Köhler/Bassenge/Greiner, Anwalts-Handbuch Woh-\n\nnungseigentumsrecht, Teil 14 Rdn. 5; Armbrüster, GE 2001, 821, 828; Daute, \n\nZWE 2001, 475, 476; Drasdo, NZM 2001, 258 ff.; Lautner, MittBayNot 2001, \n\n425, 436; Steinmann, GE 2001, 1663 ff.) \n\n9 \n\nDie Gegenposition hält unter Hinweis auf die fehlende Publizität der Ver-\n\ntretungsregelungen und des Gesellschafterbestandes der Gesellschaft des bür-\n\ngerlichen Rechts an der überkommenen Auffassung fest (LG Darmstadt Rpfle-\n\nger 2003, 178; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 26 Rdn. 3; KK-WEG/Abramenko, § 26 \n\nRdn. 2; Köhler/Bassenge, aaO, Teil 3 Rdn. 6; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, \n\n13. Aufl. Rdn. 2930; krit. auch Hügel, ZWE 2003, 323, 324 ff.; offen gelassen \n\nOLG Bremen ZWE 2002, 416, 417; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, § 26 Rdn. 2 \n\nmit Fn. 2). Auch der Senat hält hieran fest. \n\n10 \n\nb) Soweit die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als tauglicher Woh-\n\nnungseigentumsverwalter angesehen wird, ist zwar ohne weiteres zuzugeben, \n\ndass die gegenteilige Auffassung nicht mehr auf deren fehlende Rechts- und \n\nHandlungsfähigkeit gestützt werden kann (Hügel, ZWE 2003, 323 f.). Die Mög-\n\nlichkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, ist indessen nur notwendige, \n\nnicht aber auch hinreichende Bedingung für die Bestellung zum Wohnungsei-\n\ngentumsverwalter. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss \n\nnicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzun-\n\ngen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Ver-\n\nwalter verlangt (zu derartigen spezialgesetzlichen Gesichtspunkten, die der \n\nEinnahme einer Rechtsposition durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts \n\nentgegenstehen können, s. schon BGH, Urt. v. 16. Juli 2001, II ZB 23/00, NJW \n\n2001, 3221, 3122; zur Grundbuchfähigkeit BayObLG, ZMR 2003, 218 f.; \n\nArmbrüster, GE 2001, 821, 826 f.; Demharter, NJW-Sonderheft, Abschied zum \n\nEnde eines Gerichts, 18, 19 f; ders., Rpfleger 2001, 329, 330 f.). Daran fehlt es. \n\n11 \n\nWelche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss, ist im Wohnungsei-\n\ngentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften \n\nergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwal-\n\nters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nim Rechtsverkehr sicher zu stellen (Merle in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 27 \n\nRdn. 2; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rdn. 5; Weitnauer/Lüke, aaO, \n\n§ 27 Rdn. 1; ähnlich Köhler/Bassenge/Greiner, aaO, Teil 14 Rdn. 1). Hierzu \n\nmuss er die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es \n\ninsbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Ge-\n\nmeinschaft entgegen zu nehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die \n\nGemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Ge-\n\nmeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei dar-\n\nauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem \n\ngegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wir-\n\nken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgege-\n\nbenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind. \n\n12 \n\naa) Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person \n\nzum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Regis-\n\nter eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder \n\nKommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkom-\n\nmen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die \n\nEintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen \n\ndie jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine \n\noffene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum \n\nVerwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (Senat, BGHZ 107, \n\n268, 272; BayObLGZ 1989, 4, 6; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 1299, 1300; \n\nBayObLG WuM 1993, 488, 489 f.). \n\n13 \n\nbb) Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. \n\nFür diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigen-\n\nschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird \n\nvon der Rechtsordnung nicht geschützt (s. schon Senat, BGHZ 107, 268, 272; \n\nähnlich auch nach der Änderung der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der \n\nGesellschaft bürgerlichen Rechts BayObLG ZMR 2003, 218, 220; Hügel, ZWE \n\n2003, 323, 324 f.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429; Müther, MDR 2002, 987, \n\n988; Steinmann, GE 2001, 1663, 1664). \n\n14 \n\ncc) Dies lässt sich entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts \n\nnicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. So ge-\n\nwonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Regis-\n\nters (vgl. BayObLG ZMR 2003, 218, 219; Armbrüster, GE 2001, 821, 826). Vor \n\nallem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbe-\n\nstand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt (BayObLG \n\nZMR 2003, 218, 219; LG Darmstadt Rpfleger 2003, 178; Hügel, ZWE 2003, \n\n323, 324; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429). Änderungen im Bestand der \n\nGesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. \n\nKenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch \n\nMitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahin, \n\nob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt, und ob eine namens der \n\nGesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft ab-\n\ngegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage \n\nnicht. \n\n15 \n\ndd) Die Einsicht der Wohnungseigentümer in den Gesellschaftsvertrag \n\nkann allenfalls diesen Aufschluss über Gesellschafterbestand und Vertretungs-\n\nverhältnisse einer zum Verwalter bestellten Gesellschaft bürgerlichen Rechts \n\nbieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. \n\nAuch zu dessen Schutz dienen die in § 27 WEG geregelten Verwalterbefugnis-\n\nse. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar (Merle in Bärmann/Pick/Merle, \n\naaO, § 27 Rdn. 190; Staudinger/Bub, aaO, § 27 WEG Rdn. 6; Becker/ \n\nKümmel/Ott, Wohnungseigentum, Rdn. 338; ähnlich wohl MünchKomm-BGB/ \n\nEngelhardt, aaO, § 27 WEG Rdn. 1). \n\n16 \n\nee) Entsprechendes gilt für Zustellungen. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG \n\nbestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen \n\ndient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufwändige und bei großen Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaften häufig auf kaum überwindbare Schwierigkei-\n\nten stoßende Zustellung an alle Wohnungseigentümer soll durch die Empfangs-\n\nzuständigkeit des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG vermieden werden. \n\nDies setzt voraus, dass über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur \n\nVertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verhält es sich \n\nbei den Mitgliedern einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, an die nach \n\n§ 170 Abs. 1 ZPO zuzustellen ist (Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl. § 170 Rdn. \n\n6; Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl. § 170 Rdn. 3; Müther, MDR 2002, 987, 988 f.), \n\nnicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der \n\nVertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Außenstehende \n\nhiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können. \n\n17 \n\nc) Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur \n\nTeilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, BGHZ 163, \n\n154 ff). Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Ver-\n\nfahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und ver-\n\neinfacht das Gerichtsverfahren (Abramenko, ZMR 2005, 749, 750). Anders als \n\nnach früherer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigentümer als Beteiligte \n\nbzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt wer-\n\nden, wenn der Verband Beteiligter oder Partei ist. Der Verband wird durch den \n\nVerwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem \n\ngerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine \n\nHandelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft zwar durch die juristische Person bzw. durch die \n\nHandelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch \n\neine natürliche Person vertreten, die in ein mit öffentlichem Glauben versehe-\n\nnen Register eingetragen werden muss. Zustellungen müssen an diese erfol-\n\ngen, § 170 Abs. 1 ZPO. Ihre Wirksamkeit hängt grundsätzlich davon ab, dass \n\nder Zustellungsadressat tatsächlich zur Vertretung befähigt ist, und sei es auch \n\nnur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register. \n\n18 \n\n3. Das kann durch die Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen \n\nRechts zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden. \n\nEine dennoch erfolgte Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts \n\nzum Verwalter ist nichtig (Senat, BGHZ 107, 268, 270 f.). Die Zustimmung der \n\nBeteiligten zu 4 zur Auflassung des Wohnungseigentums ist ohne rechtliche \n\nWirkung. \n\nIV. \n\n19 \n\nEines Kostenausspruchs bedarf es nicht (zu den Gerichtskosten vgl. \n\n§ 131 Abs. 1, § 2 KostO). Der Geschäftswert für die Beschwerde und die \n\nRechtsbeschwerde beträgt nach dem für die Eigentumswohnung vereinbarten \n\nKaufpreis (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl., § 60 KostO Rdn. 11; Korinten-\n\nberg/Lappe, KostO, 16. Aufl., § 60 Rdn. 19) 40.000 €. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Darmstadt, Entscheidung vom 09.03.2005 - 26 T 53/05 - \n\nOLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 18.08.2005 - 20 W 182/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB_132-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-26/v-zb-132-05","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":10},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":8},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 170","ref_norm":"170","n":2},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 78","ref_norm":"78","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 79","ref_norm":"79","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB_132-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB_132-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-01-26/v-zb-132-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2005/V_ZB_132-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:13:35.562769+00:00"}}