{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR__18-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2004-10-08","aktenzeichen":"V ZR 18/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 134, 171, 172, 675 RBerG Art. 1 § 1 a) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann für ihre Qualität bedeutsam sein; für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkauf- vertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortführung der Senatsurteile v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65). b) Im Rahmen einer mündlichen Beratung muß der Verkäufer oder sein Repräsen- tant auch dann nicht ungefragt auf neben dem eigentlichen Kaufpreis in dem an- gegebenen Gesamtaufwand enthaltene Entgelte und Provisionen für andere Lei- stungen (externe Entgelte) hinweisen, wenn der Anteil dieser Leistungen am Ge- samtaufwand 15% übersteigt (Fortführung des Senatsurt. v. 14. März 2003 aaO; Abgrenzung zu BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732). c) Der Treuhänder eines Steuersparmodells ist nach Maßgabe der §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB trotz Nichtigkeit seiner Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz auch gegenüber dem Verkäufer und Initiator des Modells vertretungsbefugt, wenn er durch einen Notar über Bedeutung und Tragweite der Vollmacht besonders belehrt worden ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die- ser den Mangel der Vollmacht weder kennt noch kennen muß und auch nicht selbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203; Abgrenzung zu BGH Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02 DB 2004, 1655). d) Im Jahre 1992 konnte auch ein Verkäufer und Initiator eines Steuersparmodells den auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden Mangel einer notariell beurkundeten und vorgelegten Vollmacht nicht kennen (Fortführung von BGHZ 145, 265). e) Ein Immobilienkaufvertrag, der sich auf den kaufvertragstypischen Leistungsaus- tausch beschränkt, stellt auch im Rahmen eines Steuersparmodells keine Teil- nahme an der unerlaubten Rechtsbesorgung des in diesem Modell vorgesehenen Treuhänders dar (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW- RR 2003, 1203).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n8. Oktober 2004 \nK a n i k , \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nV ZR 18/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 134, 171, 172, 675 \nRBerG Art. 1 § 1 \n\na) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann für ihre Qualität bedeutsam sein; für \ndas Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkauf-\nvertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortführung der Senatsurteile v. 14. März \n2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, \nNJW 2004, 64, 65). \n\nb) Im Rahmen einer mündlichen Beratung muß der Verkäufer oder sein Repräsen-\ntant auch dann nicht ungefragt auf neben dem eigentlichen Kaufpreis in dem an-\ngegebenen Gesamtaufwand enthaltene Entgelte und Provisionen für andere Lei-\nstungen (externe Entgelte) hinweisen, wenn der Anteil dieser Leistungen am Ge-\nsamtaufwand 15% übersteigt (Fortführung des Senatsurt. v. 14. März 2003 aaO; \nAbgrenzung zu BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732). \n\nc) Der Treuhänder eines Steuersparmodells ist nach Maßgabe der §§ 171 Abs. 1, \n172 Abs. 1 BGB trotz Nichtigkeit seiner Vollmacht wegen Verstoßes gegen das \nRechtsberatungsgesetz auch gegenüber dem Verkäufer und Initiator des Modells \nvertretungsbefugt, wenn er durch einen Notar über Bedeutung und Tragweite der \nVollmacht besonders belehrt worden ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die-\nser den Mangel der Vollmacht weder kennt noch kennen muß und auch nicht \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nselbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt (Fortführung von BGH Urt. v. \n3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203; Abgrenzung zu BGH Urt. v. 14. \nJuni 2004, II ZR 393/02 DB 2004, 1655). \n\nd) Im Jahre 1992 konnte auch ein Verkäufer und Initiator eines Steuersparmodells \nden auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden Mangel \neiner notariell beurkundeten und vorgelegten Vollmacht nicht kennen (Fortführung \nvon BGHZ 145, 265). \n\ne) Ein Immobilienkaufvertrag, der sich auf den kaufvertragstypischen Leistungsaus-\ntausch beschränkt, stellt auch im Rahmen eines Steuersparmodells keine Teil-\nnahme an der unerlaubten Rechtsbesorgung des in diesem Modell vorgesehenen \nTreuhänders dar (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-\nRR 2003, 1203). \n\nBGH, Urt. v. 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04 - OLG Frankfurt am Main \n LG Frankfurt am Main \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 19. Dezember 2003 \n\nwird auf seine Kosten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDie Beklagte zu 1, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 2 ist, betreibt \n\ndie Hotelanlage W. in O. , die aus 142 in Teileigentum auf-\n\ngeteilten Hotelappartements besteht. Einen Teil dieser Hotelappartements ver-\n\nkaufte die Beklagte zu 1 als steuerbegünstigte Kapitalanlage an Investoren. \n\nGrundlage war ein von der Beklagten zu 1 erstellter Verkaufsprospekt, in dem \n\nder Gesamtaufwand für den Erwerb der Wohnung 117 mit 240.000 DM ange-\n\ngeben war. Im Mai 1992 trat die Finanzberaterin G. M. -S. an \n\nden Kläger heran, um ihm anhand zweier Modellberechnungen eine Investition \n\nin der Hotelanlage der Beklagten zu 1 zu empfehlen. Am 18. Juli 1992 erteilte \n\nder Kläger der S. GmbH den Auftrag, ihm den Erwerb des Appartements \n\n117 in der Hotelanlage der Beklagten zu 1, auf deren Prospekt Bezug genom-\n\nmen wurde, zu vermitteln. In einer notariellen Urkunde vom gleichen Tage un-\n\nterbreitete er der S. GmbH außerdem das Angebot zum Abschluß eines \n\nGeschäftsbesorgungsvertrags mit allen Aufgaben des Geschäftsbesorgers im \n\nErwerbsmodell der Beklagten. Dieses Angebot, das die S. GmbH am \n\n12. August 1992 annahm, enthielt auch deren Bevollmächtigung zum Abschluß \n\nder dazu erforderlichen Verträge. Am 22. Oktober 1992 kaufte sie namens des \n\nKlägers von der Beklagten zu 1 das Appartement 117 in deren Hotelanlage für \n\n149.500 DM. Außerdem nahm sie namens des Klägers im Oktober 1992 bei \n\nder Frankfurter Sparkasse unter Inanspruchnahme eines Disagios ein Darle-\n\nhen über 266.667 DM auf. \n\nDer Kläger macht geltend, der Erwerb des Appartements sei nichtig. Ihm \n\nsei aus dem fehlgeschlagenen Erwerb ein Schaden in Höhe von (umgerechnet) \n\n61.580,70 € entstanden. Er verlangt von beiden Beklagte n Ersatz. Hilfsweise, \n\nfür den Fall, daß davon ausgegangen werde, er sei Eigentümer des in Rede \n\nstehenden Hotelappartements geworden, verlangt er von der Beklagten zu 1 \n\nZug um Zug gegen Rückübereignung des Appartements Rückzahlung des \n\nKaufpreises in Höhe von (umgerechnet) 76.438,14 €, Frei stellung von seinen \n\nDarlehensverpflichtungen gegenüber der Frankfurter Sparkasse und die Fest-\n\nstellung der Pflicht der Beklagten zu 1, ihm den weitergehenden Schaden aus \n\ndem Erwerb des Appartements und dem Kreditvertrag zu ersetzen. \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat \n\ndie Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die von dem \n\nOberlandesgericht zugelassene Revision, mit der der Kläger seine Klageanträ-\n\nge weiterverfolgt. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision. \n\nEntscheidungsgründe \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht meint, der Kaufvertrag verstoße nicht gegen die \n\nguten Sitten. Es liege kein grobes Mißverhältnis vor; eine Sittenwidrigkeit erge-\n\nbe sich auch nicht aus den Umständen des Erwerbs. Die der S. GmbH \n\nerteilte Vollmacht sei zwar unwirksam, weil sie gegen das Rechtsberatungsge-\n\nsetz verstoße; sie gelte der Beklagte zu 1 gegenüber auch nicht als wirksam. \n\nAuf diesen Mangel dürfe sich der Kläger aber nicht berufen, weil er am 18. Juli \n\n1992 die S. GmbH mit der Vermittlung des Erwerbs des Appartements \n\nbeauftragt und dieses Ziel mit dem Kaufvertrag erreicht habe. Ansprüche aus \n\nVerschulden bei Vertragsschluß scheiterten, weil es an einer vorsätzlich fal-\n\nschen Beratung fehle. Ob der Kläger mit der Beklagten zu 1 einen Beratungs-\n\nvertrag abgeschlossen habe, könne offen bleiben. Ein Beratungsfehler liege \n\njedenfalls nicht vor. Der Umfang und die Bedeutung des Disagios seien erläu-\n\ntert worden. Die Modellberechnungen von G. M. -S. seien nicht \n\nfalsch. Etwaige Fehler in dem Prospekt der Beklagten zu 1 seien für den Ver-\n\ntrag nicht ursächlich geworden. \n\nII. \n\nDiese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Er-\n\ngebnis stand. \n\n1. Ansprüche des Klägers wegen Fehlern des von der Beklagten zu 1 \n\nherausgegebenen Verkaufsprospekts, für die beide Beklagte unter dem Ge-\n\nsichtspunkt einer Prospekthaftung im weiteren Sinne haften könnten, hat das \n\nBerufungsgericht zu Recht verneint. \n\na) Für den Vertrieb des Objekts, an dem sich der Kläger beteiligt hat, ist \n\nallerdings ein Prospekt eingesetzt worden, den die Beklagte zu 1 herausgege-\n\nben hat. Der Revision ist auch zuzugeben, daß in zwei Punkten Zweifel an der \n\nWahrheitsgemäßheit und Vollständigkeit des Prospekts (dazu: BGHZ 123, 106, \n\n110) bestehen. Zum einen erweckt das Berechnungsbeispiel auf Seite 28 des \n\nProspekts den unzutreffenden Eindruck, als seien auch bei dem Hotelapparte-\n\nment des Klägers Werbungskosten in der dort mit 3% angegebenen Größen-\n\nordnung anzusetzen, was in etwa der mit 8 % angegebenen Position „Konzep-\n\ntion/Marketing“ in der Aufstellung auf Seite 48 des Prospekts entspricht. Zum \n\nanderen weist diese Aufstellung eine Position „Grundstück, Gebäude, Be-\n\ntriebsausstattung, Projektentwicklung“ mit 74,3 % des Gesamtaufwands aus, \n\ndie, was sich aus dem Vergleich mit dem eigentlichen Kaufpreis von 149.500 \n\nDM ergibt, jedenfalls bei dem Hotelappartement des Klägers einen nicht \n\nausgewiesenen Anteil von 12% des Gesamtaufwands für die Projektent-\n\nwicklung enthält. Damit beträgt der Anteil aller derartiger Entgelte und \n\nProvision am Gesamtaufwand 20%, was nicht mehr als angemessen \n\nanzusehen und deshalb auszuweisen ist (vgl. BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III \n\nZR 359/02, NJW 2004, 1732, 1734/1735). Das ist hier jedenfalls nicht mit der \n\ngebotenen (BGH, Urt. v. 1. März 2004, II ZR 88/02, NJW 2004, 2228, \n\n2229/2230) Übersichtlichkeit und Vollständigkeit geschehen. Diese Zweifel \n\nzwingen aber nicht zu weiterer Aufklärung. \n\nb) Ein Anspruch aus Prospekthaftung setzt nämlich voraus, daß der Er-\n\nwerb auf dem Prospekt und seinen Fehlern beruht (BGHZ 72, 382, 388; 79, \n\n337, 346; 123, 106, 116/117). Das hat der Kläger nach Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts nicht substantiiert dargelegt. Diese revisionsrechtlich nur einge-\n\nschränkt nachprüfbare tatrichterliche Würdigung ist entgegen der Ansicht der \n\nRevision nicht zu beanstanden. Der Kläger hat zwar mit Schriftsatz vom 9. Juni \n\n2002 behauptet, der Prospekt sei mit ihm bei Gesprächen mit G. M. -\n\nS. durchgesprochen worden. Dessen Erhalt und Lektüre hat der Kläger \n\nauf dem Vermittlungsauftrag vom 18. Juli 1992 quittiert. Er hätte, so trägt der \n\nKläger in der Klageschrift und in der Berufungsbegründung vor, von einem Er-\n\nwerb auch abgesehen, wenn der Anteil von 12% des Gesamtaufwands für die \n\nProjektentwicklung offen ausgewiesen worden wäre. Der Kläger hat aber mit \n\nSchriftsatz vom 9. Juni 2002 auch vorgetragen, daß ihm der Prospekt von \n\nG. M. -S. nicht ausgehändigt, sondern von dieser wieder mitge-\n\nnommen worden sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht \n\nhat er zudem erklärt, er habe den Prospekt nicht studiert. Vor allem aber soll \n\nsein Kaufentschluß auf den Berechnungsbeispielen und dem „Inhalt des Bera-\n\ntungsgesprächs“ beruhen. Im Hinblick hierauf haben die Beklagten ausdrück-\n\nlich bestritten, daß der Kaufentschluß des Klägers auf dem Prospekt und sei-\n\nnen Fehlern beruhte. Unter diesen Umständen mußte der Kläger eindeutig be-\n\nhaupten, daß sein Kaufentschluß auf dem Prospekt beruht und dazu näher dar-\n\nlegen, woraus sich das ergeben soll. Weder das eine noch das andere ist ge-\n\nschehen. Der Kläger hat nicht einmal die Berufungsbegründung und die münd-\n\nliche Verhandlung vor dem Berufungsgericht zum Anlaß für einen eindeutigen \n\nergänzenden Vortrag genommen, obwohl das Landgericht in seinem Urteil \n\nZweifel an der Kausalität geäußert und das Berufungsgericht die Frage zum \n\nGegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht hatte. \n\n2. Dem Kläger steht auch kein Anspruch aus der Verletzung eines selb-\n\nständigen Beratungsvertrags zu, für den nur die Beklagte zu 1, nicht auch der \n\nBeklagte zu 2 hafteten. \n\na) Ein solcher Anspruch ist allerdings grundsätzlich möglich. Zum Ab-\n\nschluß eines Beratungsvertrages kann es auch im Vorfeld eines Kaufvertrages \n\nkommen. Voraussetzung hierfür ist, daß der Verkäufer und der Käufer nicht nur \n\nüber die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandeln, sondern \n\ndem Käufer unabhängig hiervon ein Rat erteilt werden soll (Senat, Urt. v. \n\n14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812). Dies hat der Senat etwa \n\nin dem Fall angenommen, daß der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispie-\n\nle vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (Urt. v. 14. März 2003 aaO; \n\nSenatsurt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65). Wie lange \n\ndie Beratung gedauert hat, kann für die Qualität der Beratung bedeutsam sein; \n\nfür das Zustandekommen eines Beratungsvertrages ist sie dagegen unerheb-\n\nlich. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, daß dem Kläger eine Empfehlung \n\nzum Erwerb gegeben werden sollte. Das hat der Kläger hier vorgetragen. Zu \n\nseinen Gunsten ist für das Revisionsverfahren auch davon auszugehen, daß \n\nG. M. -S. bei der Beratung für die Beklagte zu 1 aufgetreten \n\nist. \n\nb) Der Anspruch scheitert aber daran, daß der Kläger einen Beratungs-\n\nfehler nach den getroffenen Feststellungen nicht substantiiert dargelegt hat. \n\naa) Mit einer unzureichenden Aufklärung über Inhalt und Umfang des \n\nbei der Darlehensaufnahme \n\nin Anspruch genommenen Disagios durch \n\nG. M. -S. läßt sich ein Beratungsfehler nicht begründen. Hier-\n\nfür kann offen bleiben, ob diese angesichts der Geschäftserfahrung des Klä-\n\ngers abwarten konnte, ob der Kläger selbst bei Bedarf nach der Bedeutung des \n\nauf beiden Berechnungsbeispielen deutlich angesprochenen Disagios bzw. \n\nDamnums fragen würde. Umfang und Bedeutung des Disagios werden jeden-\n\nfalls auf dem Vermittlungsauftrag vom 18. Juli 1992 erläutert, den der Kläger \n\nunterschrieben hat. Dort wird, was der Revision entgangen ist, ausdrücklich \n\nauch darauf hingewiesen, daß das Damnum zu einer Erhöhung der Fremdfi-\n\nnanzierung führt. Die durch die S. GmbH für den Kläger veranlaßte Auf-\n\nnahme eines Darlehens über 266.600 DM beruht entgegen der Annahme der \n\nRevision auch nicht auf deren Eigenmächtigkeit, sondern darauf, daß der Klä-\n\nger in dem Vermittlungsauftrag darum gebeten hat. \n\nbb) Daß die von G. M. -S. vorgelegten Berechnungsbei-\n\nspiele fehlerhaft waren, hat der Kläger ebenfalls nicht dargelegt. Beide Beispie-\n\nle gehen zwar von einem Gesamtaufwand von 240.000 DM aus, wohingegen \n\ndieser tatsächlich 266.600 DM betrug. Dieser Unterschied beruht aber darauf, \n\ndaß der Kläger ein Disagio in Anspruch genommen hat, das die Berechnungs-\n\nbeispiele nicht berücksichtigen. Darauf wird ausdrücklich und deutlich hinge-\n\nwiesen. Die Fehlerhaftigkeit der Berechnungsbeispiele ergibt sich entgegen \n\nder Ansicht der Revision auch nicht aus der Gegenüberstellung des Klägers \n\naus Seite 40 der Klageschrift. Denn hier berücksichtigt der Kläger nicht, daß \n\ndie Darlehensschuld nach den Modellberechnungen im ersten Jahr nach Er-\n\nwerb durch eine Sondertilgung aus den Steuervorteilen für das Erwerbsjahr \n\nreduziert werden sollte und eine solche Sondertilgung bei Inanspruchnahme \n\ndes Disagios in größerem Umfang möglich und angezeigt gewesen wäre, dort \n\naber nicht aufscheint. \n\ncc) G. M. -S. war auch nicht verpflichtet, den Kläger auf \n\nden Anteil der Provisionen und Vergütungen für sonstige Leistungen an dem \n\nGesamtaufwand hinzuweisen. \n\n(1) Für in dem Kaufpreis für eine (gebrauchte) Immobilie enthaltene sog. \n\nInnenprovisionen hat der Senat das bereits entschieden (Urt. v. 14. März 2003, \n\nV ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; vgl. auch BGH, Urt. v. 23. März 2004, \n\nXI ZR 194/02, NJW 2004, 2378, 2380). Um eine solche Innenprovision geht es \n\ndem Kläger allerdings nicht. Ihm geht es vielmehr um den nicht im eigentlichen \n\nKaufpreis enthaltenen Anteil des Entgelts für Projektentwicklung am Gesamt-\n\naufwand. Für ein solches „externes Entgelt“ gilt jedoch nichts anderes. Zwar \n\nkann der Erwerber ohne eine Angabe über den Anteil eines solchen Entgelts \n\nam Gesamtaufwand nicht feststellen, welcher Preis für die Immobilie und wel-\n\ncher Preis für die Projektentwicklung gefordert werden. Darauf kommt es aber \n\nauch nicht an. Dem Erwerber werden bei einem Anlagemodell, wie es die Be-\n\nklagte zu 1 entwickelt hat, der Erwerb der Immobilie und die Inanspruchnahme \n\nder sonstigen Leistungen, auch der Projektentwicklung, nicht gesondert, son-\n\ndern als einheitliches Gesamtpaket angeboten. Der Erwerber steht deshalb wie \n\nbei dem isolierten Erwerb einer Immobilie vor der Frage, ob ihm der Erwerb \n\ndieses „Leistungspakets“ (unter Berücksichtigung der erzielbaren Steuervortei-\n\nle) den geforderten Gesamtpreis wert ist. Ähnlich wie Innenprovisionen beim \n\nisolierten Erwerb einer Immobilie können im Gesamtaufwand enthaltene hohe \n\nEntgelte und Provisionen für im Gesamtpaket enthaltene sonstige Leistungen \n\ndazu führen, daß der Gesamtaufwand den Gesamtwert der Immobilie und der \n\nsonstigen Leistungen einschließlich der damit erreichbaren Steuervorteile er-\n\nheblich übersteigt. Wie die Innenprovision bei dem isolierten Erwerb einer Im-\n\nmobilie (dazu Senatsurt. v. 14. März 2003 und BGH, Urt. v. 23. März 2004, je-\n\nweils aaO) kann ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen dem Gesamt-\n\naufwand einerseits und dem Wert der Gesamtheit des Leistungspakets ein-\n\nschließlich der Steuervorteile andererseits für die Frage der Sittenwidrigkeit \n\ndes gesamten Vertragswerks Bedeutung erlangen. Für ein solches Äquiva-\n\nlenzmißverhältnis hat der Kläger allerdings außer dem nach den nicht angegrif-\n\nfenen und auch nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts nicht ausreichenden Hinweis, daß das Hotelappartement nur 80.000 DM \n\nwert gewesen sei, nichts vorgetragen. \n\n(2) Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, \n\ndaß der Anteil der Entgelte und Provisionen am Gesamtaufwand bei einem An-\n\nlageobjekt aufgeschlüsselt werden muß, das dem Erwerber mittels eines Pro-\n\nspekts vorgestellt wird, wenn deren Anteil 15 % übersteigt (BGH, Urt. v. 12. \n\nFebruar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732, 1734 f.). Bei einem prospekt-\n\nvermittelten Erwerb steht dem Erwerber außer dem Prospekt keine Information \n\nüber das Objekt zur Verfügung. Er kann niemanden fragen und deshalb darauf \n\nvertrauen, daß in dem Prospekt alle Angaben enthalten sind, die für eine Ent-\n\nscheidung zugunsten des Objekts vernünftigerweise erheblich sind. Dazu ge-\n\nhört auch der Anteil der Entgelte und Provisionen für sonstige Leistungen am \n\nGesamtaufwand. Entsprechendes gilt, wenn ein Vermittler den Prospekt zum \n\nVertrieb einsetzt und der Erwerb hierauf beruht (BGH, Urt. v. 12. Februar 2004 \n\naaO). Die Situation ist aber grundlegend anders, wenn ein Anlageobjekt, wie \n\nhier, durch Beratung anhand von Berechnungsbeispielen vertrieben wird. Hier \n\nist der Erwerber typischerweise nicht auf den Prospekt und darauf angewiesen, \n\ndaß dieser die Antworten auf die erheblichen Fragen bereithält. Er kann dem \n\nBerater seine Vorstellungen erläutern und bei Bedarf wegen ihn interessieren-\n\nder besonderer Aspekte bei dem Berater nachfragen. Dieser muß ihm deshalb \n\nauch nicht von sich aus auf alle denkbar erheblichen Punkte hinweisen. Er \n\nkann sich vielmehr zunächst auf die typischerweise relevanten Fragen be-\n\nschränken. Dazu gehört der Anteil von in dem Gesamtaufwand eines Steuer-\n\nmodells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende Dienstleistungen \n\njedenfalls dann nicht, wenn, wie hier, keine konkreten Anhaltspunkte für ein \n\nbesonderes Interesse des Erwerbers gerade auch daran vorhanden sind. Ob \n\nweitergehende Hinweise geboten sind, wenn sich die Beratung auf ein be-\n\nstimmtes Objekt konzentriert und dieses dann in seinen Einzelheiten vorgestellt \n\nund speziell als lohnende Investition empfohlen wird, bedarf keiner Entschei-\n\ndung. Eine solche Konstellation hat der Kläger nicht vorgetragen. \n\n3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich auch einen \n\nAnspruch des Klägers aus § 812 BGB wegen Unwirksamkeit des Kaufvertrags \n\nverneint, den die Beklagte zu 1 am 22. Oktober 1992 mit der für den Kläger \n\nhandelnden S. GmbH geschlossen hat. Bei Abschluß dieses Vertrags ist \n\nder Kläger wirksam vertreten worden (unten a). Dieser Vertrag ist auch nicht \n\naus anderen Gründen unwirksam (unten b und c). \n\na) Der Kläger ist bei Abschluß des Kaufvertrags mit der Beklagten zu 1 \n\ndurch die S. GmbH wirksam vertreten worden. \n\naa) Die der S. GmbH am 18. Juli 1992 erteilte Vollmacht ist aller-\n\ndings nach § 134 BGB unwirksam, weil sie gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt. \n\n(1) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß der Geschäfts-\n\nbesorgungsvertrag, auf Grund dessen, die S. GmbH bei Abschluß des \n\nKaufvertrags mit der Beklagten zu 1 für den Kläger tätig wurde, nach § 134 \n\nBGB wegen Verstoßes gegen das Rechtberatungsgesetz nichtig ist. Nach \n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt eine nach Art. 1 § 1 \n\nRBerG erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten vor, \n\nwenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkre-\n\nte fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde \n\nRechtsverhältnisse zu gestalten (BGHZ 153, 214, 218). Das ist bei einem Ge-\n\nschäftsbesorger, der – wie hier – ausschließlich oder hauptsächlich die Ab-\n\nwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder ähnli-\n\nchen Modells für den Erwerber zu besorgen hat, der Fall (BGHZ 145, 265, 269 \n\nff.; BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204). Die \n\nNichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags erfaßt auch die dem Treuhänder \n\nerteilte Vollmacht (BGHZ 153, 214, 218 f.; BGH, Urt. v. 11. Oktober 2001, III \n\nZR 182/00, NJW 2002, 66, 67; Urt. v. 18. März 2003, XI ZR 188/02, NJW 2003, \n\n2088, 2089; Urt. v. 22. Oktober 2003, IV ZR 398/02, NJW 2004, 59, 60). \n\n(2) Über die danach erforderliche Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG ver-\n\nfügte die S. GmbH nicht. Sie ist zwar als Steuerberatungsgesellschaft \n\nnach § 2 StBerG zu unbeschränkter steuerlicher Hilfeleistung befugt. Dazu ge-\n\nhört nach Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG auch die Beratung in allgemeinen rechtlichen \n\nAngelegenheiten, die mit der steuerlichen Hilfeleistung unmittelbar zusammen-\n\nhängen. Das kommt der S. GmbH aber nicht zugute. Bei der Konzeption \n\ndes Anlagemodells der Beklagten zu 1 spielte zwar die Möglichkeit, Steuern zu \n\nsparen, eine wesentliche Rolle. In die anschließende Abwicklung des Modells \n\nkonnten steuerliche Gesichtspunkte nur noch in Randbereichen eingebracht \n\nwerden, etwa bei der Entscheidung für oder gegen ein Disagio oder bei dem \n\nVerzicht auf eine Lebensversicherung als Grundlage der Finanzierung. Damit \n\nbildet aber nicht, wie in Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG vorausgesetzt, die steuerliche \n\nHilfeleistung den Schwerpunkt der Geschäftsbesorgungstätigkeit der S. \n\nGmbH, sondern die allgemeine rechtliche Beratung, für die sie eine besondere \n\nErlaubnis brauchte, die sich nicht hatte. Daran ändert es auch nichts, daß die \n\nAbwicklung des Geschäftsbesorgungsvertrags mit dem Kläger bei der S. \n\nGmbH intern durch einen Rechtsanwalt betreut wurde. Denn Vertragspartner \n\ndes Klägers war, worauf das Berufungsgericht mit Recht abgestellt hat, nicht \n\ndieser angestellte Rechtsanwalt, sondern die S. GmbH. \n\nbb) Die S. GmbH war aber gemäß §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB \n\ngegenüber der Beklagten zu 1 vertretungsbefugt. \n\n(1) Nach der Kaufvertragsurkunde hat die S. GmbH bei Abschluß \n\ndes Kaufvertrags eine Ausfertigung der Vollmacht vorgelegt. Das führt nach \n\n§§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB dazu, daß sie der gutgläubigen Beklagten zu 1 \n\ngegenüber vertretungsbefugt war. Denn diese Wirkung tritt auch ein, wenn der \n\nMangel der Vollmacht in einem Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG besteht. Die \n\n§§ 171, 172 BGB schützen das Vertrauen in den durch die vorgelegte Voll-\n\nmacht begründeten Rechtsschein einer Bevollmächtigung unabhängig davon, \n\naus welchen Gründen die Bevollmächtigung unwirksam ist (BGH, Urt. v. 25. \n\nMärz 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092; Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR \n\n289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204). Etwas anders ergibt sich auch nicht aus \n\nder Zielsetzung des Verbots unerlaubter Rechtsbesorgung. Zwar erfaßt dieses \n\nVerbot, wie ausgeführt, auch die Vollmacht des Rechtsbesorgers. Damit soll \n\naber nur verhindert werden, daß die unerlaubte Rechtsbesorgung unter Nut-\n\nzung der Vollmacht trotz Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts durchge-\n\nführt werden kann. Dagegen kommt es für einen Verstoß gegen Art. 1 § 1 \n\nRBerG nicht darauf an, ob der Rechtsbesorger im Rahmen der unerlaubten \n\nRechtsbesorgung überhaupt Verträge für den Auftraggeber abschließt und wel-\n\nchen Inhalt etwa abgeschlossene Verträge haben. Das Verbot betrifft vielmehr \n\nnur das Innenverhältnis des Rechtsbesorgers zu seinem Auftraggeber (BGH, \n\nUrt. v. 25. März 2003 und v. 3. Juni 2003, jeweils aaO). Es soll den Rechtsu-\n\nchenden vor sachunkundigen unbefugten Rechtsberatern schützen (BGHZ 15, \n\n315, 317), aber nicht den Abschluß von Verträgen mit Dritten verhindern. Des-\n\nhalb steht der Verstoß der Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz der \n\nAnwendung der Vorschriften über den Schutz gutgläubiger Dritter in den ge-\n\nsetzten Rechtsschein einer Vollmacht nicht entgegen. \n\n(2) Diese Grundsätze gelten jedenfalls in der hier vorliegenden Fallge-\n\nstaltung auch im Verhältnis des Investors zu den übrigen Vertragspartnern in \n\neinem Steuersparmodell. Anerkannt hat dies der Bundesgerichtshof für das \n\nKreditinstitut, das dem Investor den Kredit gewährt und auf den Rechtsschein \n\neiner Vollmachtsurkunde vertraut (BGH, Urt. v. 25. März 2003 aaO; Urt. v. \n\n3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204; offen gelassen für den \n\nkreditfinanzierten Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds: BGH, Urt. \n\nv. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737 f.). Für den Verkäufer \n\nund Initiator eines solchen Modells gilt jedenfalls bei dem hier gegebenen Fall \n\nder Vorlage einer Vollmachtsurkunde entgegen der Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 2003, 181, \n\n185) grundsätzlich nichts anderes. Organisation und Vertrieb einer Immobilien-\n\nanlage mögen allerdings dazu führen können, daß der mit der vorgelegten \n\nVollmacht gesetzte Rechtsschein dem Investor gegenüber den Beteiligten des \n\nAnlagemodells nicht mehr zugerechnet werden kann (BGH, Urt. v. 14. Juni \n\n2004, aaO). Eine solche Einschränkung der gesetzlichen Zurechnung des \n\nRechtsscheins einer wirksamen Vollmachtsurkunde ist aber dann nicht ge-\n\nrechtfertigt, wenn der Investor, wie hier, durch einen Notar über Bedeutung und \n\nTragweite der Vollmacht besonders belehrt worden ist. Dann geht er das mit \n\ndem Rechtsschein einer Vollmacht verbundene Risiko auch gegenüber den \n\nBeteiligten eines Anlagemodells ein. Deshalb ist ihm auch gegenüber dem \n\nInitiator einer Immobilienanlage der Rechtsschein der vorgelegten Vollmachts-\n\nurkunde nach Maßgabe der §§ 171, 172 BGB zuzurechnen. Etwas anderes gilt \n\nnur, wenn er den Mangel der Vollmacht kennt oder kennen muß oder wenn er \n\nselbst unerlaubte Rechtsbesorgung betreibt oder daran beteiligt ist. Im ersten \n\nFall wird sein Vertrauen nach § 173 BGB nicht geschützt. Im zweiten Fall \n\nscheitert das Geschäft nicht am Mangel der Vollmacht, sondern deshalb, weil \n\nes selbst gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. \n\n(3) Dafür, daß die Beklagte zu 1 wußte oder wissen mußte, daß die für \n\nden Abschluß der Verträge maßgeblichen Teile der Vollmacht unwirksam wa-\n\nren, ist nichts ersichtlich. Bei Abschluß des Vertrags am 22. Oktober 1992 ent-\n\nsprachen der Geschäftsbesorgungsvertrag und die zu seiner Durchführung \n\nerteilte Vollmacht einer weit verbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten \n\nPraxis (vgl. dazu BGHZ 145, 265, 276 f.; BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR \n\n289/02, NJW-RR 2003, 1203; Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, \n\n2736, 2737). Deshalb konnte die Beklagte zu 1 nicht erkennen, daß der Ge-\n\nschäftsbesorgungsvertrag zwischen dem Kläger und der S. GmbH und \n\ndie mit dem Angebot hierzu erteilte Vollmacht gegen das Rechtsberatungsge-\n\nsetz verstießen und deshalb nichtig waren. \n\nb) Der Kaufvertrag des Klägers mit der Beklagten zu 1 ist auch nicht \n\nnach § 134 BGB nichtig, weil er seinerseits gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt. \n\naa) Gegen das Verbot unerlaubter Rechtsbesorgung kann ein Vertrag \n\nnicht nur verstoßen, wenn die Rechtsbesorgung seinen eigentlichen Inhalt \n\nausmacht. Einen solchen Verstoß können auch Verträge darstellen, deren In-\n\nhalt nicht in erster Linie in (unerlaubter) Rechtsbesorgung besteht. Vorausset-\n\nzung dafür ist, daß sie Regelungen enthalten, die auf eine unerlaubte Rechts-\n\nbesorgung hinauslaufen oder eine solche ermöglichen (BGHZ 98, 330, 332 ff.; \n\nBGH, Urt. v. 24. Juni 1987, I ZR 74/85, WM 1987, 1263, 1264; Urt. v. 18. März \n\n2003, VI ZR 152/02, NJW 2003, 1938, 1939; Urt. v. 22. Juni 2004, VI ZR \n\n272/03, NJW 2004, 2516, 2517). Einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof \n\nbei der Ausreichung eines Darlehens an Unfallopfer angenommen, die von der \n\nAbtretung aller Ersatzansprüche aus den Unfällen zur Finanzierung unfallbe-\n\ndingter Aufwendungen abhängig war. Das lief auf die vollständige Entlastung \n\nder Geschädigten von der gesamten Schadensabwicklung hinaus und stellt \n\ndamit selbst eine unerlaubte Rechtsbesorgung dar (sog. Unfallhilfefälle: BGHZ \n\n61, 317, 321 ff.; BGH, Urt. v. 9. Oktober 1975, III ZR 31/73, WM 1976, 100, 102 \n\nf. und v. 29. Juni 1978, III ZR 174/76, WM 1978, 1062, 1063 f.). Entsprechen-\n\ndes gilt für einen Autovermieter, der in seinen Bedingungen die Abtretung von \n\nErsatzansprüchen seiner Mieter an einen Rechtsberater vorsieht, der sie wie-\n\nderum an den Autovermieter abtreten soll (BGH, Urt. v. 18. März 2003 und \n\n22. Juni 2004, jeweils aaO). Solche Klauseln enthält der Kaufvertrag des Klä-\n\ngers mit der Beklagten zu 1 nicht. Er beschränkt sich bis auf eine noch zu erör-\n\nternde Ausnahme auf den kauftypischen Leistungsaustausch. Keiner seiner \n\nRegelungen führt dazu, daß die Beklagte zu 1 selbst unerlaubte Rechtsbesor-\n\ngung betriebe oder selbst hierbei unterstützt würde. \n\nbb) Die Beklagte zu 1 hat sich auch nicht an der unerlaubten Rechtsbe-\n\nsorgung der S. GmbH beteiligt. Dafür reicht es entgegen der Ansicht des \n\nBayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 2003, 181, 185) nicht aus, \n\ndaß die Beklagte zu 1 das Erwerbsmodell initiiert hat. Der Initiator eines Steu-\n\nersparmodells sucht zwar den Geschäftsbesorger aus und trägt durch das Kon-\n\nzept dazu bei, daß dieser unerlaubt fremde Rechtsangelegenheiten besorgt. \n\nDaraus aber die Nichtigkeit auch des von ihm abgeschlossenen Kaufvertrags \n\nabzuleiten, verfehlt den Zweck des Verbots unerlaubter Rechtsbesorgung. Das \n\nRechtsberatungsgesetz verbietet Erwerbsmodelle der von der Beklagten zu 1 \n\nentwickelten Art nicht. Es soll auch keine bestimmte inhaltliche Ausrichtung der \n\nin einem solchen Modell in der Person des Geschäftsbesorgers angelegten \n\nRechtsbesorgung bewirken oder verhindern und auch nicht verhindern, daß \n\nder Auftraggeber bestimmte Verträge in seinem Namen durch einen Ge-\n\nschäftsbesorger abschließen läßt. Das Rechtsberatungsgesetz beschränkt sich \n\nvielmehr darauf sicherzustellen, daß die in einem Erwerbsmodell der von der \n\nBeklagten zu 1 entwickelten Art vorgesehene Funktion des Geschäftsbesor-\n\ngers nur von Personen wahrgenommen wird, die die dazu notwendige Rechts-\n\nbesorgungserlaubnis haben. Angesichts dieses beschränkten Zwecks des \n\nRechtsbesorgungsverbots kann eine Teilnahme des Initiators eines solchen \n\nModells an der unerlaubten Rechtsbesorgung des Geschäftsbesorgers nur an-\n\ngenommen werden, wenn er über die Auswahl des Geschäftsbesorgers und die \n\nAbwicklung des Modells hinaus eine unerlaubte Rechtsbesorgung rechtlich \n\noder wirtschaftlich fördert. Dafür ist hier nichts vorgetragen. Der Kaufvertrag \n\nbeschränkt sich mit einer Ausnahme auf den kaufvertragstypischen Leistungs-\n\naustausch. Er enthält allerdings eine Vorbelastungsermächtigung, die eine Be-\n\nlastung des erworbenen Hotelappartements über den reinen Kaufpreis hinaus \n\nerlaubt. Der Gesamtbetrag der Belastungsermächtigung entspricht aber den \n\nEntgelten und Provisionen, die der Kläger im Rahmen des Modells erbringen \n\nsollte, einschließlich der von ihm erbetenen Inanspruchnahme eines Disagios. \n\nDie in diesem Betrag auch enthaltene Vergütung für die Geschäftsbesorgung \n\nwiderspricht als solche auch nicht dem Rechtsberatungsgesetz. \n\nc) Der Kaufvertrag ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht sit-\n\ntenwidrig und damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Die Revision leitet die Sit-\n\ntenwidrigkeit daraus ab, daß die S. GmbH das Erwerbsmodell der Be-\n\nklagten zu 1 konzipiert, jedenfalls daran mitgewirkt und ihre Mitwirkung als Ge-\n\nschäftsbesorger deshalb eine interessengerechte Vertretung des Klägers von \n\nvornherein nicht gewährleistet habe. Dem kann in dieser Allgemeinheit nicht \n\ngefolgt werden. Zwar würde die hier revisionsrechtlich zu unterstellende Mitwir-\n\nkung der S. GmbH an der Erarbeitung der Konzeption für das Erwerbs-\n\nmodell der Beklagten deren Interesse an dem Gelingen des Projekts begrün-\n\nden. Das allein rechtfertigt aber nicht die Annahme, die S. GmbH werde \n\n- konzeptionswidrig - ihre vertraglichen Pflichten aus dem Geschäftsbesor-\n\ngungsvertrag verletzen und den Kläger nicht interessegerecht vertreten. Etwas \n\nanderes läßt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom \n\n17. Mai 1988 (VI ZR 233/87, NJW 1989, 26, 27) ableiten. Dort war ein Vertrag \n\nzu beurteilen, bei dessen Abschluß der eine Teil wußte, daß der Vertreter des \n\nanderen Teils mit dem Abschluß des Vertrags seine Vertretungsmacht über-\n\nschritt. Die Annahme der Sittenwidrigkeit gründete auf der konkret eingetrete-\n\nnen Treulosigkeit des Vertreters und deren Ausnutzung durch den anderen \n\nTeil. Solche Umstände hat der Kläger hier aber nicht vorgetragen. Die \n\nS. GmbH hat ihre Vollmacht nicht überschritten. Sie hat den Erwerb so \n\ndurchgeführt, wie es der Kläger ihr in seinem Vermittlungsauftrag vom 18. Juli \n\n1992 unter Berücksichtigung des darin in Bezug genommenen Prospekts der \n\nBeklagten zu 1 angetragen hat. Sittenwidrig war ein solcher Geschäftsbesor-\n\ngungsvertrag nicht. \n\nIII. \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. \n\nWenzel \n\nTropf \n\nKrüger \n\nGaier \n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR__18-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-08/v-zr-18-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"StBerG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 173","ref_norm":"173","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR__18-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR__18-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-08/v-zr-18-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR__18-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:00:57.982823+00:00"}}