{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_235-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-06-10","aktenzeichen":"V ZR 235/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 27 Abs. 2 Nr. 5 Der bestandskräftige Beschluß der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. BGB § 273 Abs. 1 Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemein- schaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 235/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n10. Juni 2005 \nW i l m s, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nWEG § 27 Abs. 2 Nr. 5 \n\nDer bestandskräftige Beschluß der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der \n\nGemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft \n\nzu ermächtigen, ist wirksam. \n\nBGB § 273 Abs. 1 \n\nDer nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtsfähigen Gemein-\n\nschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre. \n\nBGH, Urt. v. 10. Juni 2005 - V ZR 235/04 - LG Berlin \n\n AG Schöneberg \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n- - 2 \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Juni 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, \n\ndie Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, \n\ndie Richterin \n\nDr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 52 des \n\nLandgerichts Berlin vom 9. August 2004 wird auf Kosten \n\nder Beklagten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDen Parteien steht jeweils ein Erbbaurecht an Grundstücken des Bau-\n\nabschnitts 772 der \"Gartenstadt D. \" in B. zu. Die Grundstücke sind \n\nmit Einfamilienhäusern bebaut. Diese verfügen über keine eigenen Anlagen zur \n\nWärmeerzeugung, sondern werden gemeinschaftlich mit Heizwärme und war-\n\nmem Wasser versorgt. Ebenso erfolgt die Abfallentsorgung gemeinschaftlich. \n\nDie Spielplätze und Erschließungswege des Baugebiets sind auf Grundstücken \n\nangelegt, an denen den Berechtigten der Wohngrundstücke gemeinschaftliche \n\nErbbaurechte nach Bruchteilen zustehen. Zur Verwaltung der gemeinschaftli-\n\nchen Versorgung und der gemeinschaftlichen Einrichtungen haben die Erb-\n\n \n \n \n \n\n- - 3 \n\nbauberechtigten eine \"Gemeinschaftsordnung\" vereinbart und auf der Grundla-\n\nge einer \"Verwaltungs- und Betreuungsordnung\" einen Verwalter bestellt. \n\nDie Versorgung der Häuser mit Wärme erfolgt durch die S. \n\nFernwärme GmbH (S. ). Jeder Erbbauberechtigte steht in einem Ver-\n\ntragsverhältnis zu S. , aufgrund dessen S. an sogenannten \n\nÜbergabestationen Wärme in Ringleitungen einspeist, an die jeweils bis zu 20 \n\nHäuser angeschlossen sind. Die Ringleitungen führen durch die Keller der an-\n\ngeschlossenen Häuser. Dort zweigen Stichleitungen ab, über die das jeweilige \n\nHaus versorgt wird. S. rechnet die Kosten der Wärmelieferungen ge-\n\ngenüber dem Verwalter auf der Grundlage von Meßeinrichtungen in den Über-\n\ngabestationen ab. Der Verwalter verteilt die Kosten gegenüber den Erbbaube-\n\nrechtigten auf der Grundlage der Ablesung von Zwischenzählern, die sich an \n\nden Stichleitungen befinden. Nach der \"Verwaltungs- und Betreuungsordnung\" \n\nhaben die Erbbauberechtigten in Gestalt von \"Hausgeld\" Vorschüsse auf die \n\nVerwaltungskosten zu zahlen. Aus diesen begleicht der Verwalter insbesonde-\n\nre die Kosten der Wärmelieferungen von S. . Soweit die Vorschüsse \n\nnicht ausreichen, den Aufwand zu decken, hat der Verwalter Nachschüsse ein-\n\nzufordern. \n\nAm 18. Oktober 1995 beschlossen die Erbbauberechtigten der Bauab-\n\nschnitte 771 bis 774 mehrheitlich, \"zur Vereinfachung der Prozeßführung und \n\nder Durchsetzung evtl. Zwangsverfahren gegen säumige Wohnungseigentümer \n\n... (jeweils zwei oder drei namentlich benannte Erbbauberechtigte der jeweili-\n\ngen Bauabschnitte) in den Status der Prozeßstandschaft zu versetzen\". Dies \n\nsind für den Bauabschnitt 772 die Kläger. \n\nDie Beklagten sind mit den an den Verwalter zu leistenden Zahlungen \n\nseit Jahren im Rückstand. Zu Beginn des Jahres 2003 betrug ihr Rückstand \n\n- - 4 \n\n16.534,06 €. Die Vollstreckung der titulierten Rückstände gegen sie bietet kei-\n\nne Aussicht auf Erfolg. Im Hinblick auf den Zahlungsrückstand der Beklagten \n\nbeschlossen die Erbbauberechtigten des Bauabschnitts 772 in der \"Woh-\n\nnungseigentümerversammlung\" vom 5. März 2003, die Versorgung des Hauses \n\nder Beklagten mit Heizwärme durch Trennung der Stichleitung von der Ringlei-\n\ntung im Keller des Hauses der Beklagten zu unterbrechen, bis ihre \"Hausgeld-\n\nschuld getilgt bzw. nachhaltig und regelmäßig abgezahlt\" würde. Den mit der \n\nTrennung beauftragten Mitarbeitern eines Fachunternehmens verweigern die \n\nBeklagten den Zutritt. \n\nDie Kläger haben beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Unterbre-\n\nchung der Stichleitung und nach näherer Maßgabe das Betreten ihres Hauses \n\ndurch die Mitarbeiter eines Fachunternehmens zu diesem Zweck zu dulden. \n\nDas Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist \n\nohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision \n\nerstreben die Beklagten die Abweisung der Klage. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht bejaht die geltend gemachten Ansprüche. Es \n\nmeint, die Beklagten seien aufgrund der \"Verwaltungs- und Betreuungsord-\n\nnung\" den übrigen Erbbauberechtigten der \"Gartenstadt\" gegenüber verpflich-\n\ntet, die von dem Verwalter in Rechnung gestellten rückständigen und laufen-\n\nden Zahlungen zu begleichen. Da sie diese Pflicht nachhaltig verletzten, über-\n\nsteige das Interesse der anderen Erbbauberechtigten, ein Anwachsen des \n\nRückstands zu verhindern, das zu berücksichtigende Interesse der Beklagten \n\n \n\n- - 5 \n\nan der ungestörten Nutzung ihres Hauses. In entsprechender Anwendung von \n\n§ 242 BGB seien die Beklagten daher verpflichtet, die Unterbrechung der Ver-\n\nsorgung ihres Hauses mit Heizwärme hinzunehmen und hierzu den Mitarbei-\n\ntern des Installationsunternehmens Einlaß zu gewähren. Diese Ansprüche \n\nkönnten die Kläger gegenüber den Beklagten durchsetzen. \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im wesentlichen stand. \n\nII. \n\n1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen das Prozeßführungs-\n\nrecht der Kläger. Es folgt aus dem Beschluß der Erbbauberechtigten vom \n\n18. Oktober 1995, durch den die Kläger ermächtigt worden sind, Ansprüche \n\ngerichtlich und außergerichtlich in Prozeßstandschaft der Erbbauberechtigten \n\ngeltend zu machen. Dieser Beschluß ist nach den Regeln des Wohnungsei-\n\ngentumsrechts, das die \"Gemeinschaftsordnung\" für anwendbar erklärt, wirk-\n\nsam. Er verstößt weder gegen § 27 Abs. 3 WEG, noch handelt es sich um ei-\n\nnen vereinbarungsabändernden Beschluß, der nach der Rechtsprechung des \n\nSenats (BGHZ 145, 15, 162 ff.) wegen fehlender Beschlußkompetenz nichtig \n\nwäre. Zwar ist nach § 13 Abs. 2 Nr. 5 der \"Gemeinschaftsordnung\" der Verwal-\n\nter berechtigt, im Namen aller Erbbauberechtigten mit Wirkung für und gegen \n\nsie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich in Prozeßstandschaft geltend zu \n\nmachen. Das Recht steht jedoch unter dem Beschlußvorbehalt der Ermächti-\n\ngung. Die Erbbauberechtigten sind also sowohl in ihrer Entscheidung, ob und \n\nin welcher Höhe sie Ansprüche geltend machen wollen, als auch in ihrer Ent-\n\nscheidung, wen sie zur Geltendmachung ermächtigen wollen, frei. Sie können \n\nmithin auch durch Mehrheitsbeschluß einen Dritten, insbesondere einzelne \n\n \n\n- - 6 \n\nErbbauberechtigte zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen (Stau-\n\ndinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 27 WEG Rdn. 28, 34). Ob ein solcher Beschluß \n\nordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann hier offen bleiben, weil der \n\nBeschluß nicht angefochten wurde, sondern bestandskräftig geworden ist. \n\n2. Die Beklagten sind verpflichtet, die Unterbrechung ihres Hauses mit \n\nHeizwärme zu dulden und hierzu den Mitarbeitern des von dem Verwalter be-\n\nauftragten Fachunternehmens Eintritt in den Keller ihres Hauses zu gewähren. \n\na) Jeder Erbbauberechtigte der Gartenstadt schuldet den übrigen Be-\n\nrechtigten, die Zahlungen an den Verwalter zu leisten, die zur Deckung des \n\nlaufenden Aufwands und etwaiger Rückstände beschlossen worden sind. So-\n\nweit die S. Energie an die Erbbauberechtigten liefert und die Gegen-\n\nlei-stung hierfür von den Erbbauberechtigten als Gesamtschuldnern zu erbrin-\n\ngen ist, bedeutet die Leistung der S. im Verhältnis der Erbbauberechtig-\n\nten untereinander wirtschaftlich eine Leistung der Gemeinschaft an den Einzel-\n\nnen (vgl. zur Wohnungseigentümergemeinschaft Gaier, ZWE 2004, 109, 112). \n\nKommt ein Mitglied der Gemeinschaft seinen Pflichten nicht nach, sind die üb-\n\nrigen Mitglieder der Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, den Säumigen von \n\ndem weiteren Leistungsbezug auszuschließen (vgl. OLG Celle NJW-RR 1991, \n\n1118; BayObLG WE 1992, 347; NJW-RR 2004, 1382; OLG Hamm OLGZ 1994, \n\n269, 272; KG NJW-RR 2001, 456, 457; ZWE 2002, 182, 183; AG Tempelhof-\n\nKreuzberg, GE 1997, 565; AG Peine NZM 2001, 534, 535; Staudinger/Bub, \n\nBGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 148; Wolicki in Köhler/Bassenge, Wohnungs-\n\neigentumsrecht, Teil 19, Rdn. 352 ff., 375; Armbrüster, WE 1999, 14, 15; Suil-\n\nmann, ZWE 2001, 476, 477). Grundlage dieses Rechts ist § 273 BGB (Gaier, \n\naaO, S. 112). Die Konnexität der zurückgehaltenen Leistung mit der Verpflich-\n\ntung, zu deren Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, folgt \n\n- - 7 \n\naus der für alle Mitglieder der Gemeinschaft bestehenden Berechtigung zur \n\nTeilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit korrespondie-\n\nrenden Pflicht zur Erfüllung der jedem Mitglied der Gemeinschaft gegenüber \n\nallen anderen Mitgliedern bestehenden Verpflichtungen (Gaier, aaO, S. 112). \n\nDas wird im Urteil des OLG Köln NJW-RR 2001, 301, 302 und von Wolicki, \n\naaO, Rdn. 378 verkannt. \n\nb) Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes ist ein Druck- und Si-\n\ncherungsmittel der Gemeinschaft. Es geht über die durch die \"Gemeinschafts-\n\nordnung\" und die \"Verwaltungs- und Betreuungsordnung\" dem Verwalter einge-\n\nräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen \n\nhinaus und bedarf daher eines Beschlusses der Mitglieder der Gemeinschaft \n\n(vgl. OLG Celle NJW-RR 1991, 118; Armbrüster, WE 1999, 14, 17; Kümmel/v. \n\nSeldeneck, GE 2002, 1045). Die Bedeutung der Belieferung mit Heizwärme für \n\ndie Bewohnbarkeit der an die gemeinschaftliche Versorgung angeschlossenen \n\nHäuser und die Pflicht der Mitglieder der Gemeinschaft untereinander zur \n\nRücksichtnahme läßt einen Beschluß, die Versorgung mit Heizwärme zu unter-\n\nbinden, nur bei einem erheblichen Rückstand des betroffenen Mitglieds recht-\n\nmäßig sein. Als erheblich ist insoweit ein Rückstand mit mehr als sechs Mo-\n\nnatsbeträgen des \"Hausgelds\" anzusehen (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 28 \n\nWEG Rdn. 147; Armbrüster, WE 1999, 14, 16, Kümmel/v. Seldeneck, GE 2002, \n\n1045, 1046). Die Voraussetzung ist hier erfüllt. Des weiteren muß dem Vollzug \n\nder Sperre eine Androhung vorausgehen (Gaier, aaO, S. 115 f), sofern um den \n\nVollzug nicht - wie hier - prozessiert wird. \n\nc) Die technischen Gegebenheiten ermöglichen die Unterbrechung der \n\nVersorgung des Hauses der Beklagten nur in dessen Keller. Gemäß § 10 der \n\n\"Verwaltungs- und Betreuungsordnung\" ist der Verwalter zur Wahrnehmung \n\n- - 8 \n\nseiner Aufgaben berechtigt, das Haus der Beklagten zu betreten und sich hier-\n\nbei Dritter als Erfüllungsgehilfen zu bedienen. Um diese handelt es sich bei \n\nden Mitarbeitern des Unternehmens, das die Sperrung vornehmen soll. \n\nDies würde entgegen der Meinung der Revision nicht durch eine Be-\n\nrechtigung von S. ausgeschlossen, die Versorgung des Hauses der \n\nBeklagten mit Heizwärme zu unterbinden. Das Bestehen derselben Berechti-\n\ngung eines weiteren Berechtigten beschränkt die Befugnisse eines anderen \n\nBerechtigten nicht. Darüber hinaus übersieht die Revision, daß S. die \n\nVersorgung des Hauses der Beklagten nicht unterbrechen darf, solange ihre \n\nAnsprüche von der Gemeinschaft der Erbbauberechtigten erfüllt werden. \n\nWenzel Krüger Klein \n\n Stresemann Czub","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_235-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-10/v-zr-235-04","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_235-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_235-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-10/v-zr-235-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_235-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:48:02.193932+00:00"}}