{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_225-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-06-10","aktenzeichen":"V ZR 225/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 225/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n10. Juni 2005 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. Juni 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, die Richter Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein, die Richterin \n\nDr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten und ihres Streithelfers wird \n\ndas Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom \n\n21. Oktober 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich \n\nder dem Streithelfer entstandenen Kosten, an das Berufungs-\n\ngericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Kläger zu 1 und die Klägerin zu 2 erwarben mit von dem Streithelfer \n\nder Beklagten beurkundeten notariellen Verträgen vom 27. bzw. 26. November \n\n1997 je eine Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden Wohnanlage in \n\nM. Verkäuferin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der die \n\nBeklagten angehören. In den Kaufverträgen und in der Teilungserklärung sind \n\ndie Flurstücke, an denen die Kläger Miteigentum erwerben sollten, mit insge-\n\nsamt 2.786 qm angegeben. \n\nZur Zeit der Vertragsschlüsse lief in dem Baugebiet ein Umlegungsver-\n\nfahren nach dem Baugesetzbuch. Dies führte dazu, daß sich nach rechtskräfti-\n\ngem Abschluß des Umlegungsverfahrens die Flächengröße des Grundstücks \n\ndurch Abtrennung von Parkplätzen um 251 qm verringerte. Im Grundbuch wur-\n\nde dies 1998 vermerkt. \n\nDie Kläger nehmen die Beklagten auf eine anteilige Rückzahlung des \n\nauf den Grund und Boden entfallenden Kaufpreises in Anspruch. Das Amtsge-\n\nricht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr in dem geltend ge-\n\nmachten Umfang, 2.578,66 € nebst Zinsen zugunsten der Kl äger zu 1 und \n\n2.396,25 € nebst Zinsen zugunsten der Klägerin zu 2, stat\n\ntgegeben. Mit der \n\nvon dem Landgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten und de-\n\nren Streithelfer die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Kläger \n\nbeantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagten, als Gesellschaf-\n\nter der Verkäuferin, hätten ihre Verpflichtung, entsprechende Miteigentumsan-\n\nteile an einem 2.786 qm großen Grundstück zu übertragen, teilweise, nämlich \n\nwegen der Mindergröße von 251 qm, nicht erfüllen können. Darin liege ein \n\nRechtsmangel. Dieser beruhe auf einem von keiner der Kaufvertragsparteien \n\nzu vertretenden Umstand, so daß sich der Kaufpreisanspruch der Verkäuferin \n\nmindere (§§ 440 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB a.F.) und die Kläger eine Überzah-\n\nlung nach § 323 Abs. 3 BGB a.F. zurückfordern könnten. Der Anspruch sei \n\nnicht nach § 439 Abs. 1 BGB a.F. ausgeschlossen. Die Kläger hätten von der \n\nReduzierung der Grundstücksfläche keine Kenntnis gehabt. Sie seien insbe-\n\nsondere nicht von dem Streithelfer der Beklagten darüber aufgeklärt worden. \n\nAuch wenn man den Vortrag der Beklagten dazu zugrunde lege, so sei nur von \n\neinem - nicht ausreichenden - Hinweis darauf auszugehen, daß Grundstücks-\n\nflächen aufgrund des Umlegungsbeschlusses an die Stadt fielen. Über den \n\nkonkreten Umfang der Reduzierung, die bei Vertragsschluß schon festgestan-\n\nden habe, besage dieser Hinweis aber nichts. Gemessen an dem Anteil des \n\nKaufpreises, der auf Grund und Boden entfalle (15 %), wirke sich eine Redu-\n\nzierung der Fläche um 251 qm in dem zuerkannten Umfang aus. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der sowohl von den Beklagten \n\nals auch von dem Streithelfer verfolgten Revision nicht stand. \n\n1. Der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß der geltend gemach-\n\nte Anspruch nach § 323 Abs. 3 BGB a.F. begründet sein kann, wenn die Größe \n\ndes Kaufgrundstücks, an dem die Verkäuferin Miteigentumsanteile hat ver-\n\nschaffen sollen, hinter dem vereinbarten zurückbleibt, weil ein Teil im Eigentum \n\neines Dritten steht, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Dabei ist unerheb-\n\nlich, ob das Erfüllungshindernis einen Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB \n\na.F. darstellt (so z.B. die ältere Lehrbuchliteratur, vgl. Larenz, Schuldrecht II/1, \n\n13. Aufl., § 40 II b; Esser/Weyers, Schuldrecht II, 6. Aufl., § 4 III/4; siehe auch \n\nMünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 434 Rdn. 13) oder ob es sich dabei \n\n- was näher liegt - um einen Fall der Nichterfüllung, hier der Teilnichterfüllung, \n\nhandelt (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 434 Rdn. 32, Knöpfle, NJW \n\n1991, 889; siehe auch Senat, Urt. v. 20. Dezember 1996, V ZR 277/95, NJW \n\n1997, 938). Denn in jedem Fall ergibt sich die Rechtsfolge aus §§ 440 Abs. 1, \n\n323 BGB a.F. \n\n2. Keinen Erfolg hat die Revision auch mit dem Vorbringen der Beklag-\n\nten, Gegenstand der Kaufverträge sei kraft Gesetzes das im Zuge der Umle-\n\ngung gebildete Grundstück mit der entsprechend verringerten Flächengröße. \n\nZwar ist es richtig, daß nach § 63 Abs. 1 Satz 1 BauGB die im Wege der Umle-\n\ngung zugeteilten Grundstücke nicht nur hinsichtlich der dinglichen Rechte an \n\ndie Stelle der alten Grundstücke treten, sondern auch hinsichtlich der diese \n\nGrundstücke betreffenden Rechtsverhältnisse. Das bedeutet aber nicht, daß \n\nsich der Inhalt der in dem Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen geän-\n\ndert hätte. Eine solche Änderung hätte im Umlegungsverfahren nach § 61 \n\nAbs. 1 BauGB erfolgen können. Soweit Rechte oder Rechtsverhältnisse hinge-\n\ngen unverändert übergehen und infolge der im Umlegungsplan getroffenen \n\nRegelungen nicht mehr ausübbar oder gegenstandslos werden, sind hierdurch \n\nentstehende Ansprüche eines Berechtigten zwischen ihm und dem (bisher) \n\nVerpflichteten privatrechtlich außerhalb des Umlegungsverfahrens zu regeln \n\n(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Otte, BauGB, Losebl., Stand Mai 2001, § 63 Rdn. 3; \n\nvgl. auch Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 63 Rdn. 4). Dem ent-\n\nspricht die hier vorliegende Konstellation. \n\n3. Berechtigt ist demgegenüber die Rüge der Revision, das Berufungs-\n\ngericht habe den Vertragsinhalt fehlerhaft ermittelt. Zwar ist die Auslegung ei-\n\nnes individuellen Vertrages in erster Linie Sache des Tatrichters. Das Revisi-\n\nonsgericht kann sie jedoch darauf überprüfen, ob materielles (z.B. §§ 133, 157 \n\nBGB) oder formelles (z.B. § 286 ZPO) Recht verletzt worden ist (st.Rspr. des \n\nBGH, vgl. Urt. v. 11. März 1996, II ZR 26/95, NJW-RR 1996, 932; Urt. v. \n\n18. September 1997, I ZR 71/95, NJW 1998, 1144, 1145, jew.m.w.N.). \n\nVorliegend macht die Revision zu Recht geltend, daß das Berufungsge-\n\nricht den Auslegungsstoff nicht vollständig berücksichtigt und damit gegen die \n\nGrundsätze der §§ 133, 157 BGB verstoßen hat. Es hat nämlich den unter Be-\n\nweis gestellten Vortrag der Beklagten, der Streithelfer habe die Kläger bei der \n\nBeurkundung auf die Bedeutung des Umlegungsverfahrens und die damit ver-\n\nbundene Reduzierung der Grundstücksflächen aufmerksam gemacht, nur unter \n\ndem Gesichtspunkt des § 439 Abs. 1 BGB a.F., nämlich dahin berücksichtigt, \n\nob daraus auf eine positive Kenntnis der Kläger von dem (angenommenen) \n\nRechtsmangel geschlossen werden kann. Zu prüfen wäre aber gewesen, ob \n\nein solcher Hinweis nicht Einfluß auf den Inhalt der vertraglichen Einigung ge-\n\nhabt hat. Wenn die Parteien, von dem Notar entsprechend unterrichtet, wissen, \n\ndaß das Umlegungsverfahren zu einer Flächenreduzierung des Kaufgrund-\n\nstücks führt, dann liegt es nicht fern, daß sie diesem Umstand den Kaufvertrag \n\nanpassen und die Übereignungsverpflichtung auf die Fläche beschränken, die \n\ndas Grundstück nach Abschluß des Umlegungsverfahrens haben wird. Schon \n\naus diesem Grund kann das Urteil mit der gegebenen Begründung keinen Be-\n\nstand haben. Der Fehler hat die Aufhebung und Zurückverweisung zur Folge, \n\ndamit das Berufungsgericht dem - streitigen - Vortrag der Beklagten zur Trag-\n\nweite der notariellen Hinweise nachgehen und ihre Bedeutung für den Inhalt \n\ndes Kaufvertrages würdigen kann. \n\n4. Eine Aufhebung und Zurückverweisung ist aber auch bei Zugrundele-\n\ngung der Auslegung des Berufungsgerichts geboten. Dieses hält den unter \n\nBeweis gestellten Vortrag der Beklagten für unerheblich, daß der Wert der \n\nGrundstücke nach der alten Parzellierung geringer gewesen sei als der Wert \n\nder Grundstücke nach der Umlegung, und zwar trotz der reduzierten Fläche. \n\nDas verletzt, wie die Revision zu Recht hervorhebt, § 472 BGB a.F. \n\nDer Anspruch aus § 323 Abs. 3 BGB a.F. geht auf die Herausgabe des-\n\nsen, was die Kläger im Hinblick auf die teilweise Unmöglichkeit der Gegenlei-\n\nstung (nach a.A.: im Hinblick auf den Rechtsmangel) zuviel gezahlt haben. Die-\n\nser Betrag bemißt sich nach § 323 Abs. 1, Halbs. 2 BGB a.F. nach den Grund-\n\nsätzen des § 472 BGB a.F. Das bedeutet, daß der Kaufpreis nicht, wie von \n\ndem Berufungsgericht vorgenommen, der Minderfläche entsprechend gekürzt \n\nwerden kann. Vielmehr mindert sich der Kaufpreis in dem Verhältnis, in dem \n\nder Wert der vollständigen Leistung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zum \n\nWert der möglich gebliebenen Teilleistung gestanden hätte (Staudinger/Otto, \n\nBGB [2000], § 323 Rdn. 43; Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 323 Rdn. 9). \n\nIst folglich, wie hier von den Beklagten behauptet und unter Beweis gestellt, \n\nder Wert der Teilleistung höher als es der Wert der vereinbarten Leistung ge-\n\nwesen wäre, so ist für eine Minderung der Gegenleistung kein Raum. Dem \n\nkann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht entgegengehalten \n\nwerden, die Kläger hätten eine etwaige Werterhöhung durch das Umlegungs-\n\nverfahren als \"Chance\" mitgekauft. Denn die Chance der Werterhöhung konn-\n\nten sie nur um den Preis der sonstigen Folgen des Umlegungsverfahrens mit-\n\nkaufen. Eine Werterhöhung war ohne Abtrennung der Parkplätze und Reduzie-\n\nrung der Gesamtfläche nicht möglich. Diese Flächenbereinigung war Bestand-\n\nteil des Umlegungsverfahrens. Wollte man den Klägern das Recht zur Minde-\n\nrung des Kaufpreises unabhängig von der mit der Teilleistung verbundenen \n\n(behaupteten) Werterhöhung zugestehen, stünden sie sich besser als bei voll-\n\nständiger Erfüllung, also bei einer Verschaffung von Miteigentumsanteilen an \n\n \n\nder \n\nFläche \n\nvon \n\n(insgesamt) 2.786 qm, und damit ohne die - negativen wie positiven - Einwir-\n\nkungen des Umlegungsverfahrens. Eine solche Lösung ist im Vertrag nicht an-\n\ngelegt. Darin läge eine Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten \n\nder Beklagten, für die § 323 Abs. 1 BGB a.F. keine Handhabe bietet. \n\nWenzel Krüger Klein \n\n Stresemann Czub","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_225-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-10/v-zr-225-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 323","ref_norm":"323","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 472","ref_norm":"472","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 439","ref_norm":"439","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 63","ref_norm":"63","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 61","ref_norm":"61","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_225-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_225-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-10/v-zr-225-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_225-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:46:42.745120+00:00"}}