{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_220-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-06-17","aktenzeichen":"V ZR 220/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 138 Abs. 1 D Ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten rechtfertigt, kann nicht allein deshalb verneint werden, weil mehrere Hundert Erwerber im Rahmen eines Steuer- sparmodells denselben oder einen annähernd gleichen Preis für ihre Immobilie bezahlt haben.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 220/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n17. Juni 2005 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 138 Abs. 1 D \n\nEin besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den \n\nSchluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten rechtfertigt, kann nicht allein \n\ndeshalb verneint werden, weil mehrere Hundert Erwerber im Rahmen eines Steuer-\n\nsparmodells denselben oder einen annähernd gleichen Preis für ihre Immobilie bezahlt \n\nhaben. \n\nBGH, Urt. v. 17. Juni 2005 - V ZR 220/04 - OLG Düsseldorf \n\n LG Düsseldorf \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Juni 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch \n\nund Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 9. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Düsseldorf vom 11. Oktober 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten über die Verpflichtung der Kläger zur Zahlung von \n\nErbbauzinsen. Am 28. Oktober 1993/8. November 1993 schlossen die Kläger \n\nmit der Revisions- und Treuhand GmbH G. , M. & Partner (nachfol-\n\ngend GMP genannt) im Rahmen eines Steuersparmodells einen Treuhandver-\n\ntrag. Darin beauftragten sie die GMP mit dem Erwerb eines anteiligen Erbbau-\n\nrechts an einem Grundstück in D. und des Sondereigentums an einer \n\nnoch zu errichtenden Wohnung von der C. GmbH (Rechtsvorgängerin der \n\nBeklagten, im folgenden: C. ). Zugleich erteilten die Kläger der GMP die \n\nunwiderrufliche Vollmacht zur Vornahme aller nach Ansicht der GMP für den \n\nErwerb erforderlichen und zweckmäßigen Rechtshandlungen, auch zu der Un-\n\nterwerfung der Kläger unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes \n\nVermögen. Die GMP besaß keine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz. \n\nDie C. bestellte sich am 22. Dezember 1993 ein Eigentümererbbau-\n\nrecht an dem Grundstück, legte den Erbbauzins auf 1.007.273,40 DM jährlich \n\nfest und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes \n\nVermögen. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 3. März 1994 übertrug sie \n\nden von der GMP vertretenen Klägern Anteile an dem Erbbaurecht; der von \n\nihnen für die Zeit bis zur Fertigstellung der Wohnung zu zahlende Erbbauzins \n\nwar in der an den Bauträger zu zahlenden Vergütung enthalten. In der Urkunde \n\nist vermerkt, daß die der GMP erteilte Vollmacht in Ausfertigung ohne Wider-\n\nrufsvermerk vorlag. \n\nDie Kläger, wiederum vertreten durch die GMP, und andere Erbbaube-\n\nrechtigte vereinbarten mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. November \n\n1994 die Bildung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten. In derselben Urkun-\n\nde unterwarfen sie sich hinsichtlich des ab der Fertigstellung zu zahlenden \n\nErbbauzinses von 3.354,75 DM pro Jahr gegenüber dem Eigentümer der sofor-\n\ntigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Der Erbbauzins ist \n\ndurch eine in dem Wohnungserbbaugrundbuch eingetragene Reallast für den \n\njeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks gesichert. \n\nSpäter veräußerte die C. das Grundstück an die Beklagte. Nach der \n\nFertigstellung von zwei Wohnanlagen mit insgesamt 232 Wohneinheiten ver-\n\nmieteten die Kläger ihre Wohnung und machten die Erwerbskosten und sonsti-\n\nge Aufwendungen steuerlich geltend. Seit dem Jahr 2001 zahlen sie keinen \n\nErbbauzins mehr, weil er nach ihrer Meinung sittenwidrig überhöht ist. Die Be-\n\nklagte betreibt die Zwangsvollstreckung wegen des rückständigen Erbbauzin-\n\nses aus dem Aufteilungsvertrag vom 15. November 1994. \n\nDie Kläger halten den Vertrag und die Zwangsvollstreckungsunterwer-\n\nfungserklärung für nichtig. Mit ihrer Klage erstreben sie, die Zwangsvollstre-\n\nckung für unzulässig zu erklären und die Beklagte zur Herausgabe der ihr er-\n\nteilten vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde vom 15. November 1994 zu \n\nverurteilen. Die Beklagte hat Hilfswiderklagen erhoben, mit denen sie die Ver-\n\nurteilung der Kläger zur Zahlung des rückständigen Erbbauzinses, die Rück-\n\nabwicklung des Erbbaurechtsübertragungsvertrages und die Herausgabe der \n\nvon den Klägern vereinnahmten Mieten erreichen will. Das Landgericht hat die \n\nKlage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der von \n\ndem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Be-\n\nklagte beantragt, verfolgen die Kläger ihre Klageanträge weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht meint, es bestünden keine materiell-rechtlichen \n\nEinwendungen der Kläger gegen ihre Verpflichtung zur Zahlung des Erbbau-\n\nzinses in der vereinbarten Höhe, denn der Vertrag vom 15. November 1994 sei \n\nwirksam. Zwar sei der zwischen den Klägern und der GMP abgeschlossene \n\nTreuhandvertrag einschließlich der darin erteilten Vollmacht wegen Verstoßes \n\ngegen das gesetzliche Verbot der unerlaubten Rechtsbesorgung nichtig. Aber \n\ndie Beklagte könne sich auf den Rechtsschein einer wirksamen Bevollmächti-\n\ngung der GMP bei dem Abschluß des Aufteilungsvertrags am 15. November \n\n1994 unabhängig davon berufen, ob eine Ausfertigung der von den Klägern der \n\nGMP erteilten Vollmacht vorgelegen habe oder nicht; denn diese Ausfertigung \n\nsei bereits bei dem Abschluß des Übertragungsvertrags am 3. März 1994 vor-\n\ngelegt worden, so daß die C. auf den dadurch erzeugten Rechtsschein \n\nauch noch am 15. November 1994 habe vertrauen dürfen. Die Nichtigkeit der \n\nVollmacht und damit den Mangel der Vertretungsmacht habe sie weder ge-\n\nkannt noch kennen müssen. Der Vertrag vom 15. November 1994 sei auch \n\nnicht im Hinblick auf eine enge Zusammenarbeit zwischen der GMP und der \n\nC. wegen Verstoßes gegen das Verbot der unerlaubten Rechtsbesorgung \n\nnichtig, denn er habe lediglich dazu gedient, den Klägern ein Wohnungserb-\n\nbaurecht zu verschaffen. Schließlich sei der Vertrag auch nicht wegen einer \n\nsittenwidrigen Überhöhung des von den Klägern geschuldeten Erbbauzinses \n\nnichtig. Es fehle an einem groben Mißverhältnis zwischen der Höhe des Erb-\n\nbauzinses und dem Wert des Erbbaurechts. Nach der hier anzuwendenden \n\nVergleichswertmethode sei der von den Klägern zu zahlende Erbbauzins mit \n\nden von den übrigen 231 Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten zu zahlen-\n\nden Erbbauzinsen zu vergleichen. Dabei komme man kaum auch nur in die \n\nNähe eines groben oder auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und \n\nGegenleistung. \n\nII. \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. \n\n1. Fehlerfrei - und von der Revision als für die Kläger günstig nicht ge-\n\nrügt - ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß der zwi-\n\nschen den Klägern und der GMP abgeschlossene Treuhandvertrag und die \n\ndarin erteilten Vollmachten nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das \n\nRechtsberatungsgesetz nichtig sind. Das entspricht der neueren ständigen \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der rechtlichen Abwicklung eines \n\nGrundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder Bauherrenmodells \n\ndurch einen Geschäftsbesorger, der - wie hier die GMP - keine Erlaubnis nach \n\nArt. 1 § 1 RBerG besitzt (siehe nur BGH, Urt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, \n\nWM 2004, 1221, 1223 mit umfangreichen Nachweisen). Nichts anderes gilt für \n\nden hier vorliegenden Fall, daß im Rahmen eines Steuersparmodells (Senat, \n\nUrt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2352) ein Erbbaurecht \n\nnebst dem Sondereigentum an einer noch zu errichtenden Wohnung erworben \n\nwerden soll. Die GMP durfte alle für den Erwerb erforderlichen Rechtshandlun-\n\ngen vornehmen; ihre Tätigkeit war somit auf eine unerlaubte Rechtsbesorgung \n\ngerichtet. \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, daß die GMP \n\ngemäß §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB gegenüber der C. bei dem \n\nAbschluß des Vertrags am 15. November 1994 vertretungsbefugt war. \n\na) Die §§ 171, 172 BGB sind auch dann anwendbar, wenn die umfas-\n\nsende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers - wie hier - unmittelbar ge-\n\ngen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und deshalb nach § 134 BGB nichtig ist (BGH, \n\nUrt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, aaO.; Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, \n\nV ZR 18/04, aaO; Urt. v. 17. Juni 2005, V ZR 78/04, Umdruck S. 5 ff.). Die Be-\n\nklagte ist auch nicht gehindert, sich auf den Rechtsschein nach §§ 171 Abs. 2, \n\n172 Abs. 2 BGB zu berufen, weil - wie die Kläger in anderem Zusammenhang \n\nbehaupten - die C. an der verbotenen Tätigkeit der GMP mitgewirkt habe. \n\nNach § 173 BGB wird der gute Glaube des Vertragspartners an den gemäß \n\n§§ 171, 172 BGB gesetzten Rechtsschein nur dann nicht geschützt, wenn er \n\nden Mangel der Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts \n\nkennt oder kennen muß. Daran fehlt es nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts. \n\nb) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe nicht fest-\n\ngestellt, daß die Parteien des Vertrags vom 15. November 1994 auf die bereits \n\nbei dem Vertragsschluß am 3. März 1994 in Ausfertigung vorgelegte Vollmacht \n\nvom 28. Oktober 1993 Bezug genommen hätten, so daß die C. sich nicht \n\nauf den Rechtsschein dieser Vollmacht habe verlassen können. Das \n\nübersieht den Hinweis im Eingang der Urkunde vom 15. November 1994 - auf \n\ndie das Berufungsgericht durch Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellun-\n\ngen in dem erstinstanzlichen Urteil verwiesen hat -, daß die GMP für die Kläger \n\naufgrund der Vollmacht vom 28. Oktober 1993 gehandelt hat. Das Erfordernis \n\nder Bezugnahme auf die dem Geschäftsgegner bereits früher einmal in Ausfer-\n\ntigung vorgelegte Vollmacht bei dem Abschluß eines weiteren Vertretungsge-\n\nschäfts (Bamberger/Roth/Habermeier, BGB, § 172 Rdn. 8; Erman/Palm, BGB \n\n11. Aufl., § 172 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Schramm, 4. Aufl., § 172 Rdn. 8; \n\nStaudinger/Schilken [2004], § 172 Rdn. 5) ist somit erfüllt. \n\n3. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht die Nichtigkeit des Ver-\n\ntrags vom 15. November 1994 nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das \n\nRechtsberatungsgesetz verneint. \n\na) Ein Verstoß des Rechtsbesorgers gegen Art. 1 § 1 RBerG führt \n\ngrundsätzlich nicht zur Nichtigkeit der von ihm als Vertreter des Auftraggebers \n\nabgeschlossenen Verträge (BGH, Urt. v. 16. März 2004, XI ZR 60/03, WM \n\n2004, 1127, 1129). Etwas anderes kann aber dann gelten, wenn die andere \n\nVertragspartei in einer Weise mit dem Rechtsbesorger zusammenarbeitet, daß \n\nihre Tätigkeit als Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung angesehen \n\nwerden muß (BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711; \n\nUrt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1224). Das ist hier je-\n\ndoch - auch wenn man den Vortrag der Kläger zu der Einbindung der C. in \n\ndie Konzeption des Steuersparmodells als richtig unterstellt - nicht der Fall. \n\naa) Der Bundesgerichtshof hat in den sog. \"Unfallhilfefällen\" Darlehens-\n\nverträge von Banken mit Unfallopfern für nichtig gehalten, bei denen die Darle-\n\nhen gegen Abtretung aller Ersatzansprüche aus den Unfällen zur Finanzierung \n\nunfallbedingter Aufwendungen gewährt wurden und die Banken in organisier-\n\ntem Zusammenwirken mit anderen Beteiligten \n\n(Mietwagenunternehmen, \n\nRechtsanwälte) ein Verfahren betrieben, welches auf die vollständige Entlas-\n\ntung der Geschädigten von der gesamten Schadensabwicklung hinauslief. Da-\n\nbei hat er entscheidend auf das Verhalten der Bank und auf das von ihr abge-\n\nschlossene Kreditgeschäft abgestellt (BGHZ 61, 317, 321 ff; Urt. v. 9. Oktober \n\n1975, III ZR 31/73, WM 1976, 100, 102 f.; Urt. v. 29. Juni 1978, III ZR 174/76, \n\nWM 1978, 1062, 1063 f.). Auch in anderen Fällen, in denen die Rechtspre-\n\nchung einen Vertrag wegen Beteiligung an einer unerlaubten Rechtsbesorgung \n\nals nichtig angesehen hat (BGHZ 98, 330, 332 ff.; Urt. v. 24. Juni 1987, \n\nI ZR 74/85, WM 1987, 1263, 1264), kam es darauf an, daß in dem jeweils ver-\n\ntraglich geschuldeten Verhalten die Beteiligung an der Rechtsbesorgung lag. \n\nbb) Im Zusammenhang mit der rechtlichen Abwicklung eines Grund-\n\nstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder Bauherrenmodells hat der \n\nBundesgerichtshof dagegen - worauf das Berufungsgericht zutreffend hinge-\n\nwiesen hat - entschieden, daß die von dem Rechtsbesorger in Vertretung des \n\nAuftraggebers mit Banken abgeschlossenen Darlehensverträge nicht der ver-\n\nbotenen Rechtsbesorgung dienten, sondern allein dem zulässigen Zweck des \n\nErwerbs einer Eigentumswohnung (BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, \n\nWM 2003, 1710, 1713; Urt. v. 16. März 2004, XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, \n\n1129). Eine organisatorische Zusammenarbeit zwischen dem Rechtsbesorger \n\nund den Banken sowie deren Einbeziehung in das Bauobjekt ändern daran \n\nnichts, sondern haben allenfalls zur Folge, daß die Banken in anderer Weise \n\nals durch den Abschluß des Darlehensvertrags an der verbotenen Rechtsbe-\n\nsorgung mitgewirkt oder zu ihr beigetragen haben (BGH, Urt. v. 16. März 2004, \n\nXI ZR 60/03, aaO.; Urt. v. 23. März 2004, XI ZR 192/02, WM 2004, 1221, \n\n1224). \n\ncc) Ebenso hat der Senat den Abschluß eines Immobilienkaufvertrags im \n\nRahmen eines Steuersparmodells, der sich auf den kaufvertragstypischen Lei- \n\nstungsaustausch beschränkt, nicht als Teilnahme an der unerlaubten Rechts-\n\nbesorgung des in diesem Modell tätigen Treuhänders angesehen (Urt. v. \n\n8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2553). \n\ndd) Gemessen an diesen Grundsätzen stellt sich der Abschluß des Ver-\n\ntrags am 15. November 1994 nicht als Beteiligung der C. an der unerlaub-\n\nten Rechtsbesorgung der GMP dar. Der Vertrag diente nicht der Verwirklichung \n\ndes verbotenen Gesamtzwecks des Treuhandvertrags. Der bestand entgegen \n\nder Auffassung der Revision nicht in dem Erwerb eines Wohnungserbbau-\n\nrechts, sondern darin, die Kläger von allen mit diesem Erwerb und der Herstel-\n\nlung der Eigentumswohnung zusammenhängenden Handlungen einschließlich \n\ndes Abschlusses der dafür erforderlichen Verträge zu befreien. Der Vertrag \n\nvom 15. November 1994 war jedoch allein auf den Erwerb der Eigentumswoh-\n\nnung gerichtet. Dieser Vertragszweck war zulässig. \n\nb) Daran ändert die von den Klägern behauptete Einbindung der \n\nC. \n\nin die Konzeption des Steuersparmodells nichts. Die etwa daraus folgende Mit-\n\nwirkung an der verbotenen Rechtsbesorgung durch die GMP vollzog sich auf \n\nandere Art und Weise als dem Vertragsschluß am 15. November 1994. Aus \n\ndiesem Grund kommt es auf die von der Revision angenommene sekundäre \n\nDarlegungslast der C. GmbH zu der Offenlegung der Innenverhältnisse \n\nzwischen den an dem Steuersparmodell beteiligten Unternehmen nicht an. \n\n4. Schließlich ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu \n\nbeanstanden, daß es den Klägern nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ver-\n\nwehrt sei, sich gegenüber der Beklagten auf die Unwirksamkeit der Zwangs-\n\nvollstreckungsunterwerfungserklärung zu berufen, weil die Kläger sich zu der \n\nAbgabe der Unterwerfungserklärung verpflichtet hätten (vgl. BGH, Urt. v. \n\n15. März 2005, XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830). \n\n5. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die Nichtigkeit des Ver-\n\ntrags vom 15. November 1994 nach § 138 Abs. 1 BGB verneint. Die bisherigen \n\nFeststellungen tragen diese Auffassung nicht. \n\na) Gegenseitige Verträge können nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig \n\nsein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Miß-\n\nverhältnis besteht und außerdem ein weiterer Umstand hinzu kommt, der den \n\nVertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als \n\nsittenwidrig erscheinen läßt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerf-\n\nliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Nach der ständigen \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere des Senats, kann ein \n\nbesonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, von \n\ndem bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen ist, wenn der Wert \n\nder Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, den \n\nSchluß auf eine verwerfliche Gesinnung rechtfertigen (siehe nur Senat, BGHZ \n\n146, 298, 302 mit umfangreichen Nachweisen). \n\nb) Dies hat das Berufungsgericht zwar nicht verkannt; es hat aber ein \n\ngrobes oder auffälliges Mißverhältnis zwischen dem von den Klägern zu zah-\n\nlenden Erbbauzins und dem Wert der dafür erlangten Gegenleistung fehlerhaft \n\nverneint. Indem es lediglich die anderen 231 Wohnungserbbaurechte als Ver-\n\ngleichsobjekte herangezogen und darauf abgestellt hat, daß für sie ein ver-\n\ngleichbarer oder sogar gleich hoher Erbbauzins vereinbart worden war, hat es \n\ndas Wertverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in Wahrheit nicht \n\nermittelt. Denn diese Betrachtungsweise berücksichtigt nur den Wert der Leis-\n\ntung der Kläger, nicht aber den Wert der Gegenleistung der Beklagten. Sie be-\n\nsteht in der anteiligen Belastung des Grundstücks zugunsten der Kläger mit \n\ndem Recht, darauf ein Bauwerk zu haben. Der objektive Wert dieser Nut-\n\nzungsüberlassung bestimmt sich nach der marktüblichen Verzinsung des dem \n\nAnteil der Kläger an dem gesamten Erbbaurecht entsprechenden Grund-\n\nstückswerts am 15. November 1994. Die Frage der Marktüblichkeit darf hier \n\nnicht ausschließlich danach beantwortet werden, welche Verzinsung bei der \n\nBestellung der anderen 231 Erbbaurechte vereinbart wurde. Denn da sämtliche \n\nRechte von einem einzigen Ausgeber zu dem von ihm einheitlich festgelegten \n\nErbbauzins angeboten wurden, fehlte es seinerzeit mangels anderer Angebote \n\nan einem für die Preisbildung aussagekräftigen Markt. Diese Situation war in-\n\nsoweit vergleichbar mit der, daß Gemeinden Grundstücke in neu ausgewiese-\n\nnen Gewerbegebieten zu einem weit geringeren Preis als sonst üblich verkau-\n\nfen, um die Ansiedlung von Betrieben wegen der damit einhergehenden Vortei-\n\nle für die Allgemeinheit zu fördern. Die unter solchen Umständen zustande ge-\n\nkommenen Kaufpreise sind für einen Vergleich zum Zweck der Bodenwerter-\n\nmittlung \n\nnicht \n\ngeeignet \n\n(Simon/ \n\nCors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Aufl., B 2 \n\nRdn. 3). Die Vorgehensweise des Berufungsgerichts hat - worauf die Revision \n\nzutreffend hinweist - zur Folge, daß bei der den örtlichen Markt prägenden Be-\n\nstellung einer großen Zahl von Erbbaurechten die Möglichkeit einer Nichtigkeit \n\nder Geschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Sittenwidrigkeit \n\naufgrund eines groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung \n\nvon vornherein ausscheidet, die Bestellung eines einzelnen Erbbaurechts zu \n\ndenselben Bedingungen aber dieser Nichtigkeitsfolge unterliegen kann. Ein \n\nsolches unterschiedliches Ergebnis ist nicht gerechtfertigt. Deshalb durfte das \n\nBerufungsgericht den beweisbewehrten Vortrag der Kläger, der von ihnen zu \n\nzahlende Erbbauzins sei um nahezu 250 % überhöht, nicht als unschlüssig \n\nansehen, sondern mußte ihm nachgehen. Das wird es nachzuholen haben und \n\ndabei für die Wertermittlung auch auf die Bestellung von Erbbaurechten au-\n\nßerhalb von D. zurückgreifen müssen, damit es seiner Beurteilung \n\neine ausreichende Zahl von geeigneten Vergleichsgeschäften zugrunde legen \n\nkann. Die so ermittelte marktübliche Verzinsung des Grundstückswerts - die, \n\nwie allgemein bekannt ist, bei der Neubestellung eines Erbbaurechts für den \n\nGeschoßwohnungsbau durchschnittlich zwischen 4 % und 5 % beträgt (Kleiber/ \n\nSimon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., VII \n\nRdn. 72) - ist für die Beurteilung des Wertverhältnisses zwischen Leistung und \n\nGegenleistung mit dem mit den Klägern vereinbarten Erbbauzins zu verglei-\n\nchen. Dabei muß das Berufungsgericht auch berücksichtigen, daß dem Erwer-\n\nber bei einem Steuersparmodell der Erwerb der Immobilie und die sonstigen \n\nLeistungen nicht gesondert, sondern als einheitliches Gesamtpaket angeboten \n\nwerden; deshalb kann auch nur ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen \n\ndem Gesamtaufwand und dem Wert des gesamten \"Leistungspakets\" (unter \n\nBerücksichtigung der erzielbaren Steuervorteile) für die Frage der Sittenwidrig-\n\nkeit des gesamten Vertragswerks bedeutsam sein (Senat, Urt. v. 8. Oktober \n\n2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). \n\nc) Die Überlegung des Berufungsgerichts, daß die C. die verlangten \n\nPreise nur deshalb erzielen konnte, weil eine entsprechende Nachfrage be-\n\nstand, also viele Anleger zur Zahlung des hohen Erbbauzinses freiwillig bereit \n\nwaren, spielt für die Feststellung eines groben Mißverhältnisses zwischen Lei-\n\nstung und Gegenleistung keine Rolle. Spezielle Motive der Vertragsparteien \n\nerlangen jedoch für die Prüfung der subjektiven Seite der Sittenwidrigkeit Be-\n\ndeutung. Denn die mit dem zulässigen Schluß auf die verwerfliche Gesinnung \n\ndes Begünstigten begründete und von dem Tatrichter bei der Beweiswürdigung \n\nzu berücksichtigende tatsächliche Vermutung kann dann nicht zur Anwendung \n\nkommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere, von dem Begünstigten dar-\n\nzulegende und zu beweisende Umstände erschüttert ist (Senat, BGHZ 146, \n\n298, 305). Zu solchen Umständen gehört auch der Fall, daß den Vertragspar-\n\nteien das Wertverhältnis der beiderseitigen Leistungen völlig gleichgültig war, \n\nweil der Erwerber zur (vermeintlichen) Steuerersparnis das Erbbaurecht auf \n\njeden Fall erwerben wollte. Hierzu wird das Berufungsgericht gegebenenfalls \n\ndie erforderlichen Feststellungen treffen müssen. \n\n6. Falls das Berufungsgericht auch aufgrund der neuen Verhandlung \n\nden Vertrag vom 15. November 1994 als wirksam ansieht, wird es der Beklag-\n\nten Gelegenheit geben müssen, zu ihrer Forderungsinhaberschaft vorzutragen. \n\nDaß sich diese nur aus einer Abtretungsvereinbarung mit der C. und nicht \n\netwa aus der in dem Wohnungserbbaugrundbuch eingetragenen Reallast er-\n\ngeben kann, ist bisher übersehen worden. \n\nIII. \n\nNach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur \n\nneuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nWenzel Krüger Lem-\n\nke \n\n Schmidt-Räntsch Czub","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_220-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-17/v-zr-220-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 173","ref_norm":"173","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_220-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_220-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-06-17/v-zr-220-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_220-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:43:24.264422+00:00"}}