{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_197-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-09-30","aktenzeichen":"V ZR 197/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nV ZR 197/04 \n\nVerkündet am: \n30. September 2005 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den \n\nRichter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und \n\nDr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des \n\n11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom \n\n25. August 2004 aufgehoben. \n\nDie Berufung des Beklagten gegen das Urteil der \n\n10. Zivilkammer \n\ndes \n\nLandgerichts Dresden \n\nvom \n\n19. September 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDer Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie klagende Stadt war Eigentümerin eines mit einem sanierungsbedürf-\n\ntigen Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks. Mit notariell beurkun-\n\ndeter Erklärung vom 11. September 1997 bot die Klägerin dem Beklagten das \n\nGrundstück für 374.400 DM zuzüglich 1.955 DM Gutachterkosten zum Kauf an. \n\nNach dem Angebot hatte der Beklagte innerhalb von drei Jahren ab dessen \n\nAnnahme in das Gebäude mindestens 1.323.000 DM zu investieren. Für den \n\nFall der Verletzung dieser Verpflichtung war die Klägerin berechtigt, die Rück-\n\nübertragung des Grundstücks auf sich zu verlangen. Die Gewährleistung der \n\nKlägerin für Sachmängel war ausgeschlossen. Der Beklagte sollte jedoch bis \n\nzum 30. März 1998 zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein, sofern das Ge-\n\nbäude mit echtem Hausschwamm befallen sei und die Sanierungskosten hier-\n\ndurch um mehr als 10.000 DM erhöht würden. \n\nMit notariell beurkundeter Erklärung vom 30. September 1997 nahm der \n\nBeklagte das Angebot der Klägerin an. Die Auflassung des Grundstücks erfolg-\n\nte am 15. Oktober 1997. Zur Sicherung des möglichen Rückübertragungsan-\n\nspruchs der Klägerin wurde eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. \n\nMit Schreiben vom 17. März 1998 teilte der Urkundsnotar dem Beklagten den \n\nEintritt der für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbarten Voraussetzungen mit. \n\nDer Beklagte leistete keine Zahlung. Im Einverständnis mit der Klägerin nahm \n\ner am 5. Mai 1998 das von dem Notar B. beurkundete Angebot von \n\nB. W. und M. B. an, das Grundstück für 550.000 DM zu \n\nerwerben. Die Sanierung des Gebäudes sollte nach diesem Angebot durch die \n\nW. Wohn- und Gewerbebau GmbH (W. ) erfolgen, deren alleiniger Ge-\n\nsellschafter und Geschäftsführer der Beklagte ist. W. und B. \n\nsollten hierfür 1.841.000 DM an die W. zahlen. \n\nMit Schreiben vom 5. und 29. Mai 1998 teilte der Beklagte der Klägerin \n\nmit, das Dachgebälk des Hauses sei teilweise von Schwamm befallen, bemän-\n\ngelte im Hinblick hierauf den zwischen den Parteien vereinbarten Preis und bat \n\num einen Besprechungstermin. Die Klägerin mahnte den Beklagen am 20. Mai \n\n1998 zur Zahlung. Mit Schreiben vom 4. Juni 1998 erklärte ihr Bürgermeister \n\nunter anderem: \n\n… \"Zur Problematik des vermeintlich unangemessenen Kaufprei-\nses erwartet die Stadt R. den Nachweis der tatsächlich ge-\ntätigten Mehraufwendungen. \n\nAuf der Grundlage dieser Kostenermittlung kann über eine even-\ntuelle Kaufpreisreduzierung verhandelt werden, soweit durch die \nvon \nMehraufwendungen die Gesamtinvestition \n1.323.000 DM überschritten wird. \n\nin Höhe \n\nDie Forderung zur Kaufpreiszahlung (PK Nr. 0022540) aus dem \nKaufvertrag UR-Nr. 1. /97 betreffend ist die Stadt R. zu \nfolgendem Entgegenkommen bereit: \n\nDie Kaufpreiszahlung wird bis zum Abschluß der Sanie-\nrung/Modernisierung des Objektes auf 300.000 DM beschränkt. \n… \n\nEin Ausgleich zwischen dieser Forderung und dem endgültigen \nKaufpreis erfolgt zwischen den Parteien auf der Grundlage der \nvon Ihnen beauftragten Mehraufwandsermittlung bei Nachweis \nder tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten, jedoch spätestens \n3 Wochen nach dem 30.09.2000.\" … \n\nAm 23. Juni 1998 überwies der Beklagte den Betrag von 300.000 DM an \n\ndie Klägerin. Mit Schreiben vom 12. Oktober 1998 wandte sich der Notar \n\nB. wegen der eingetragenen Rückauflassungsvormerkung an die Kläge-\n\nrin. In ihrer Antwort vom 4. November 1998 erklärte die Klägerin, \"den Kauf-\n\npreis vorbehaltlich des konkreten Nachweises der Mehrkosten auf \n\n300.000 DM\" herabzusetzen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 1998 zeigte der \n\nBeklagte den Abschluss der Sanierung des Gebäudes und \"das Ende der Re-\n\ngelung über die Beschränkung des Kaufpreises\" an. In seiner Sitzung vom \n\n27. Januar 1999 lehnte der Stadtrat der Klägerin eine Herabsetzung des Kauf-\n\npreises ab. \n\nMit der Klage verlangt die Klägerin aus dem Restkaufpreis für das \n\nGrundstück 37.835,60 € zuzüglich Zinsen. Der Beklagte hat w iderklagend \n\nSchadensersatz in Höhe von 51.133,37 € verlangt, die er ü ber den mit der Kla-\n\nge verlangten Betrag hinaus für die Schwammbeseitigung habe aufwenden \n\nmüssen. \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-\n\nwiesen. Der Beklagte hat die Abweisung der Widerklage hingenommen und \n\nsich mit der Berufung gegen seine Verurteilung gewandt. Das Oberlandesge-\n\nricht hat der Berufung stattgegeben und die Klage abgewiesen. Mit der von \n\ndem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung \n\nder Verurteilung des Beklagten zur Zahlung. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht verneint den geltend gemachten Anspruch. Es \n\nmeint, der Beklagte habe das Schreiben der Klägerin vom 4. Juni 1998 zu \n\nRecht als Angebot verstanden, die Kosten der Schwammbeseitigung bis zu \n\ndem Betrag von 74.400 DM von dem Kaufpreis abziehen zu können. Dieses \n\nAngebot habe er schlüssig durch die Zahlung des Betrages von 300.000 DM \n\nangenommen. Die Auslegung der Erklärung der Klägerin als Angebot, den \n\nKaufpreis für das Grundstück herabzusetzen, werde durch das Schreiben der \n\nKlägerin an den Notar B. vom 4. November 1998 bestätigt. \n\nTatsächlich sei das Gebäude schwammbefallen gewesen. Die Beseiti-\n\ngung des Schwamms habe die Kosten seiner Sanierung um mehr als 42.000 € \n\nerhöht. Der Mehraufwand sei zwar bei der W. angefallen. Im Sinne der \n\nVereinbarung der Parteien, den Kaufpreis für das Grundstück herabzusetzen, \n\nsei der Aufwand der W. jedoch einem Aufwand des Beklagten gleichzuset-\n\nzen. \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\nII. \n\nDie Klägerin kann aus dem Kaufvertrag über das Grundstück den gel-\n\ntend gemachten Betrag von dem Beklagten als Restkaufpreis verlangen. Eine \n\nEinigung der Parteien, den Kaufpreis herabzusetzen, ist nicht zustande ge-\n\nkommen. Die Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 durch \n\ndas Berufungsgericht als Angebot, den Kaufpreis für das Grundstück zu redu-\n\nzieren, ist rechtsfehlerhaft und bindet den Senat daher nicht. \n\n1. Die Auslegung einer Willenserklärung kann im Revisionsverfahren \n\nnur beschränkt überprüft werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Mai 1976, \n\nIII ZR 156/74, WM 1976, 977; v. 3. April 2000, II ZR 194/98, NJW 2000, 2099 \n\nm.w.N.), nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, \n\ndie anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungs-\n\nsätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne \n\nVerfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt. \n\nv. 29. März 2000, VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509). Daran fehlt es. \n\nAnerkannte Auslegungsregel ist es, dass bei der Auslegung einer Wil-\n\nlenserklärung von deren Wortlaut auszugehen ist (st. Rspr., vgl. BGHZ 121, \n\n13, 16; BGH, Urt. v. 31. Januar 1995, XI ZR 56/94, NJW 1995, 1212, 1213; v. \n\n27. November 1997, IX ZR 141/96, NJW 1998, 900, 901; v. 28. Januar 2002, \n\nII ZR 385/00, ZfIR 2004, 170). Diese Auslegungsregel wird von dem Beru-\n\nfungsgericht insoweit verletzt, als es dem Passus, dass \"über eine eventuelle \n\nKaufpreisreduzierung verhandelt\" werden könne, keine Bedeutung zumisst. Mit \n\ndieser Wendung ist eine Auslegung grundsätzlich nicht vereinbar, die Klägerin \n\nhabe angeboten, den Kaufpreis für das Grundstück um die schwammbedingten \n\nMehrkosten \n\nfür die Sanierung des Gebäudes, höchstens \n\njedoch um \n\n74.400 DM, zu mindern. Eine solche Auslegung missachtet den Wortlaut des \n\nSchreibens, nach dem die Klägerin Verhandlungen über eine \"eventuelle Kauf-\n\npreisreduzierung\" angeboten hat. \n\nAnerkannte Auslegungsregel ist weiter, dass an die Auslegung einer \n\nWillenserklärung, die zum Verlust einer Rechtsposition führt, als Verzicht auf \n\ndiese Position strenge Anforderungen zu stellen sind und in der Regel eine \n\ninsoweit eindeutige Willenserklärung erforderlich ist, weil ein Rechtsverzicht \n\nniemals zu vermuten ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1983, VI ZR \n\n19/82, NJW 1984, 1346, 1347; v. 16. November 1993, XI ZR 70/93, NJW 1994, \n\n379, 380; v. 22. Juni 1995, VII ZR 118/94, WM 1995, 1677, 1678 f). Auch die-\n\nser Auslegungsregel laufen die Ausführungen des Berufungsurteils zuwider. In \n\ndem Kaufvertrag zwischen den Parteien ist die Verpflichtung der Klägerin zur \n\nGewährleistung \n\nfür Sachmängel des Grundstücks ausgeschlossen. Der \n\nSchwammbefall des Gebäudes bedeutete einen solchen Mangel. Das Recht \n\ndes Beklagten, wegen des Schwammbefalls vom Vertrag zurückzutreten, war \n\nmit Ablauf des 31. März 1998 erloschen. Die Klägerin war daher nicht gehalten, \n\ndem Beklagen wegen des Schwammbefalls entgegen zu kommen. Eine eindeu-\n\ntige Erklärung der Klägerin, trotzdem auf den Kaufpreis teilweise zu verzichten, \n\nfehlt. Ein Grund für einen solchen Verzicht ist weder festgestellt noch erkenn-\n\nbar. \n\nAnerkannter Auslegungsgrundsatz ist schließlich, dass Vergleichsver-\n\nhandlungen unter Aufrechterhaltung der beiderseitigen Rechtsstandpunkte ge-\n\nführt werden und die dabei abgegebenen Erklärungen nach dem Scheitern der \n\nVerhandlungen keine Wirkungen mehr haben (BGH, Urt. v. 23. Januar 1970, \n\nI ZR 37/68, WM 1970, 548, 549; v. 8. Mai 2002, I ZR 28/00, NJW-RR 2002, \n\n1433, 1434). Gegen diesen Grundsatz verstößt die Auslegung des Schreibens \n\nder Klägerin durch das Berufungsgericht, in dem es feststellt, die Klägerin habe \n\ndem Beklagten durch ihr Schreiben \"dem Grunde nach zugesagt\", die Kosten \n\nder Schwammsanierung bis zur Höhe von 74.400 DM von dem vereinbarten \n\nKaufpreis abziehen zu können. Die Klägerin hat dem Beklagten im Hinblick auf \n\nden behaupteten Schwammbefall des Gebäudes angeboten, zunächst nur \n\n300.000 DM für den Kauf des Grundstücks zu bezahlen und wegen ihrer wei-\n\ntergehenden Forderung abhängig von der Höhe der Mehrkosten nach dem Ab-\n\nschluss der Sanierung in Verhandlungen einzutreten. Damit kann die von der \n\nKlägerin erklärte Bereitschaft grundsätzlich nicht als \"Zusage dem Grunde \n\nnach\" ausgelegt werden. \n\n2. Das Schreiben der Klägerin an den Notar B. vom 4. November \n\n1998 führt nicht zu einer anderen Auslegung. Die Erklärung der Klägerin vom \n\n4. Juni 1998 ist auf der Grundlage dessen auszulegen, was der Beklagte ihr im \n\nJuni 1998 entnehmen konnte und nicht anhand einer Äußerung, die die Kläge-\n\nrin fünf Monate später gegenüber einem Dritten gemacht hat. \n\n3. Da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, ist der Senat zur \n\nAuslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 in der Lage. Die Klä-\n\ngerin hat dem Beklagten angeboten, bis zum Abschluss der Sanierung des \n\nGebäudes den über 300.000 DM hinausgehenden Betrag entgegen ihrer Mah-\n\nnung vom 20. Mai 1998 nicht weiter zu verfolgen und nach dem Abschluss der \n\nRenovierung des Gebäudes im Hinblick auf etwaige Mehrkosten wegen des \n\nSchwammbefalls in Verhandlungen um eine Minderung des Kaufpreises einzu-\n\ntreten. Ein Verzicht der Klägerin auf einen Teil der offenen Kaufpreisforderung \n\nist nicht erfolgt. Die zugesagten Verhandlungen sind mit der entgegenstehen \n\nEntschließung des Stadtrats der Klägerin gescheitert. Ein Schaden, dessen \n\nErsatz der Beklagte im Hinblick auf die Verhandlungszusage des Bürgermeis-\n\nters, die die Willensbildung des Stadtrats übergangen hat, verlangen könnte, \n\nist nicht ersichtlich. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_197-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-30/v-zr-197-04","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_197-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_197-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-30/v-zr-197-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_197-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:02:12.193312+00:00"}}