{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_195-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-12-16","aktenzeichen":"V ZR 195/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 16. Dezember 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle VermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3 a) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von außergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu braucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher An- sprüche vorliegen. b) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist im Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des aufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässi- genswerten Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert des Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an. c) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngli- che Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird. (Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887)","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nV ZR 195/04 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n16. Dezember 2005 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVermG §§ 3 Abs. 3, 16 Abs. 5, Abs. 10 Satz 3 \n\na) Der Verfügungsberechtigte darf das Grundstück zur Finanzierung von \naußergewöhnlichen Instandsetzungen mit Grundpfandrechten belasten. Dazu \nbraucht er sich nicht zu vergewissern, ob Anmeldungen vermögensrechtlicher An-\nsprüche vorliegen. \n\nb) Eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück ist \nim Sinne von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG nicht durchgeführt, wenn die Mittel des \naufgenommenen Kredits dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernachlässi-\ngenswerten Teil zugute gekommen sind. Darauf, ob sich die Maßnahmen im Wert \ndes Grundstücks niedergeschlagen haben, kommt es nicht an. \n\nc) Eine Tilgung nach § 16 Abs. 5 Satz 2 VermG liegt auch vor, wenn das ursprüngli-\n\nche Darlehen im Rahmen einer Umschuldung reduziert wird. \n\n(Fortführung von Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887) \n\nBGH, Urt. v. 16. Dezember 2005 - V ZR 195/04 - OLG Naumburg \n\n LG Halle/Saale \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Dezember 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die \n\nRichter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und \n\nden Richter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 11. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 14. September 2004 im \n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als über die Klage gegen \n\ndie Beklagten zu 1 bis 3 und deren Widerklage gegen den Kläger \n\nentschieden worden ist. \n\nDie Klage gegen die Beklagten zu 1 bis 3 ist dem Grunde nach \n\ngerechtfertigt. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Rechtsvorgänger des Klägers erwarb 1932 das Grundstück \n\nF. straße 29/31 in Halle/Saale und bebaute es mit einem Bürogebäude im \n\nBauhausstil. 1936 verlor er es verfolgungsbedingt an die F. und R. \n\nGbR, die 1973 ihrerseits enteignet wurde. 1991 erhielt die aus der GbR hervor-\n\ngegangene, inzwischen aufgelöste F. und R. oHG, deren Gesellschaf-\n\nter bis zu deren Auflösung die Beklagten waren, das Grundstück in einer Unter-\n\nnehmensrestitution wieder zurück, nahm zwei Darlehen über zusammen \n\n900.000 DM auf, sicherte sie durch eine entsprechend hohe Grundschuld ab \n\nund ließ das Haus instand setzen. Die Darlehen wurden aus den Mieterträgen \n\nbedient. Das Grundstück wurde dem Kläger durch das Amt zur Regelung offe-\n\nner Vermögensfragen übertragen und ihm von den Beklagten im Mai 1999 \n\nübergeben. \n\n2 \n\nDer Kläger verlangt von den Beklagten vollständige Freistellung von der \n\neingetragenen Grundschuld in dem auf Euro umgestellten Umfang von \n\n460.162,69 €. Diese lehnen eine Freistellung ab und verlangen widerklagend \n\nvon dem Kläger Zahlung von 154.160,26 € nebst Zinsen für Instandsetzungs-\n\nmaßnahmen. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat die Beklagten zur Freistellung des Klägers von der \n\nGrundschuld in Höhe von 209.629,67 € verurteilt sowie die Klage gegen die \n\nfrühere Beklagte zu 4 und die Widerklage der Beklagten gegen den Kläger \n\nabgewiesen. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten hat das Ober-\n\nlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel die Klage \n\ninsgesamt und, auf Grund einer Hilfsaufrechnung des Klägers mit Ansprüchen \n\nauf Herausgabe von Mietzinsen, auch die Widerklage abgewiesen. Dagegen \n\nrichtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Klägers. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht meint, der Kläger könne Freistellung von der \n\nGrundschuld nicht verlangen, weil er weder dargelegt noch bewiesen habe, \n\ndass der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt \n\nworden seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt \n\nder Verletzung der Erkundigungspflicht nach § 3 Abs. 5 VermG. Die Beklagten \n\nhätten diese Pflicht nicht verletzt, weil sie nach der Rückübertragung auf sie von \n\ndem Fehlen weiterer Anmeldungen hätten ausgehen dürfen. Den Beklagten \n\nstehe der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der Aufwendun-\n\ngen teils aus ungerechtfertigter Bereicherung teils aus § 3 Abs. 3 VermG zu. \n\nGegen ihn habe der Kläger aber mit einem Anspruch auf Auskehrung der Miet-\n\neinnahmen wirksam aufgerechnet. \n\nII. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDiese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. \n\n1. Einen Anspruch des Klägers auf vollständige Freistellung von der auf \n\ndem ihm restituierten Grundstück lastenden Grundschuld hat das Berufungsge-\n\nricht allerdings zu Recht verneint. \n\na) Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 iVm Abs. 5 Satz 4 VermG kann der Kläger \n\nvollständige Freistellung von der Grundschuld nur verlangen, wenn der Kredit-\n\naufnahme entsprechende Baumaßnahmen nicht durchgeführt worden sind. Das \n\nhat der Kläger jedoch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. \n\n8 \n\naa) Die Beklagten haben im Einzelnen und unter Vorlage von entspre-\n\nchenden Unterlagen und Belegen erläutert, dass sich das Anwesen bei seiner \n\nRückübertragung an die F. und R. oHG, deren Gesellschafter die \n\nBeklagten waren, in einem nicht vermietbaren Zustand befunden habe und von \n\ndieser umfassend instand gesetzt worden sei. Dass und in welchen Punkten \n\ndiese Darstellung unzutreffend ist, hat der Kläger nicht vorgetragen. Er stützt \n\nden Anspruch auf (vollständige) Freistellung vielmehr im Kern darauf, dass sich \n\ndie von den Beklagten behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen nach dem \n\ngerichtlichen Sachverständigengutachten nicht im Wert des Anwesens nieder-\n\ngeschlagen hätten. Darauf kommt es nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 4 \n\nVermG aber nicht an. Die Vorschrift spricht zwar von einer der Kreditaufnahme \n\n\"entsprechenden\" Baumaßnahme. Dieser Formulierung kann - rein sprachlich - \n\neine Anspielung auf den Wert der Maßnahmen entnommen werden. Der Revi-\n\nsion ist auch einzuräumen, dass der Entwurf der Vorschrift eine Pflicht zur Ü-\n\nbernahme von Pfandrechten nur vorsah, \"wenn und soweit\" eine der Kreditauf-\n\nnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück durchgeführt wurde \n\n(BT-Drucks. 12/2480 S. 8). Dieser Vorschlag ist aber nicht Gesetz geworden. Er \n\nstieß nämlich auf den Widerstand des Bundesrats. Dieser hielt den Aufwand \n\neiner Prüfung, inwieweit sich Maßnahmen des Verfügungsberechtigten wert-\n\nsteigernd oder wertmindernd auswirken, für unvertretbar und wollte den Berech-\n\ntigten allein auf die Abschläge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG verweisen; ihm \n\nsollte nur der Einwand bleiben, \"es sei nichts an seinem Anwesen ausgeführt \n\nworden\" (BT-Drucks. 12/2695 S. 12). Dieser Überlegung ist der Bundesgesetz-\n\ngeber uneingeschränkt und unter im Wesentlichen wörtlicher Übernahme des \n\nTextvorschlags des Bundesrats gefolgt (Beschlussempfehlung der Ausschüsse \n\nin BT-Drucks. 12/2944 S. 53). Der Einwand nach § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG \n\nbesteht deshalb nur, wenn das Grundstück als Sicherungsobjekt für Kredite \n\nmissbraucht worden ist, die dem Grundstück nicht oder nur zu einem vernach-\n\nlässigenswerten Teil zugute gekommen sind. Dass das nach allgemeiner Mei-\n\nnung auch dann gilt, wenn ein Teil des mit dem Grundpfandrecht gesicherten \n\nDarlehens nicht der Finanzierung von Baumaßnahmen oder, was diesen gleich \n\ngestellt ist (BVerwG, VIZ 2001, 208 f.; 2001, 261, 263), der Ablösung von Bau-\n\nfinanzierungspfandrechten, \n\nsondern \n\nanderen Zwecken \n\ndiente \n\n(Fie-\n\nberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus/Impelmann, VermG, § 16 Rdn. 60; \n\nKimme/Petter, Offene Vermögensfragen, § 16 VermG Rdn. 24; RVI/Kiethe, § 16 \n\nVermG Rdn. 88), hilft dem Kläger nicht. Hier geht es allein darum, ob mit dem \n\nDarlehen finanzierte Baumaßnahmen im Wert des Grundstücks einen Nieder-\n\nschlag gefunden haben. Dieser Gesichtspunkt kann nach dem Wortlaut und \n\ndem Zweck der Vorschrift, wie sie sich im Gesetzgebungsverfahren entwickelt \n\nhaben, nicht im Rahmen von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, sondern allein in Ges-\n\ntalt der Abschreibungssätze nach § 16 Abs. 5 Satz 1 iVm 18 Abs. 2 VermG \n\nBerücksichtigung finden. \n\n9 \n\nbb) Etwas anderes könnte allenfalls dann angenommen werden, wenn \n\nder von dem Landgericht zur Ermittlung seines Werts festgestellte Zustand des \n\nGrundstücks die Vornahme der behaupteten Instandsetzungsmaßnahmen \n\nausgeschlossen erscheinen ließe. So liegt es hier indessen nicht. Der gerichtli-\n\nche Sachverständige hat festgestellt, dass sich das Grundstück jetzt in einem \n\nvermietbaren Zustand befindet. Das setzt Instandsetzungsmaßnahmen voraus, \n\nlässt jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheinen, dass die behaupteten In-\n\nstandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden sind. Unter diesen Umstän-\n\nden kann der Kläger Vollfreistellung nach § 16 Abs. 10 iVm Abs. 5 VermG nur \n\nverlangen, wenn er den Behauptungen der Beklagten im Einzelnen und unter \n\nAuseinandersetzung mit den vorgelegten Belegen entgegentritt. Das ist nicht \n\ngeschehen. \n\n10 \n\nb) Ein auf Naturalrestitution gerichteter Anspruch auf Schadensersatz \n\naus § 678 BGB oder aus § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 5 VermG wegen Ver-\n\nletzung der Vergewisserungspflicht steht dem Kläger ebenfalls nicht zu. \n\n11 \n\naa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der \n\nBerechtigte von dem Verfügungsberechtigten zwar Ersatz des ihm aus der \n\nNichtbeachtung von § 3 VermG entstandenen Schadens verlangen, und zwar \n\nentweder wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem mit § 3 VermG begründe-\n\nten gesetzlichen Schuldverhältnis oder nach § 823 Abs. 2 BGB iVm § 3 Abs. 3 \n\nSatz 1 VermG als Schutzgesetz zugunsten des Berechtigten (Senat, BGHZ \n\n128, 210, 215; BGH, Urt. v. 4. März 1999, III ZR 29/98, VIZ 1999, 346, 347; Urt. \n\nv. 17. Juni 2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Anknüpfungspunkt einer \n\nsolchen Haftung ist aber entgegen der Annahme der Revision nicht ein Verstoß \n\ngegen die Vergewisserungspflicht des § 3 Abs. 5 VermG, sondern ein Verstoß \n\ngegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG (BGH, Urt. v. 17. Juni \n\n2004, III ZR 335/03, VIZ 2004, 452, 454). Die Vergewisserungspflicht nach § 3 \n\nAbs. 5 VermG ist keine eigenständige gesetzliche Verpflichtung des gegenwär-\n\ntig Verfügungsberechtigten. Sie bestimmt lediglich den Sorgfaltsmaßstab, den \n\nder Verfügungsberechtigte entweder nach § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (ent-\n\nspricht § 276 Abs. 2 BGB) oder nach § 823 Abs. 2 BGB anzulegen hat, wenn er \n\nüber das Grundstück verfügen will, ohne gegen seine gesetzliche Verpflichtung \n\nzu verstoßen, solche Verfügungen bei Vorhandensein vermögensrechtlicher \n\nAnmeldungen zu unterlassen. Greift das Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 \n\nVermG aber trotz Vorliegens vermögensrechtlicher Anmeldungen ausnahms-\n\nweise nicht ein, braucht sich der Verfügungsberechtigte auch nicht nach dem \n\nVorhandensein solcher Anmeldungen zu erkundigen. \n\n12 \n\nbb) Ein Verstoß gegen das Unterlassungsgebot liegt nicht vor. Zu den \n\nVerfügungen über den Restitutionsgegenstand, die der Verfügungsberechtigte \n\nnach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG zu unterlassen hat, gehört grundsätzlich aller-\n\ndings die Bestellung von Grundpfandrechten. Dieses Gebot gilt aber nicht un-\n\neingeschränkt. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfügungs-\n\nberechtigte zur Vornahme von Rechtsgeschäften zur Erhaltung und Bewirt-\n\nschaftung des Grundstücks befugt. Das schließt außergewöhnliche Erhal-\n\ntungsmaßnahmen mit ein (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR \n\n2005, 887, 889). Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b VermG ist der Verfü-\n\ngungsberechtigte nicht nur zur Vornahme der dazu nötigen tatsächlichen Maß-\n\nnahmen berechtigt (Senat, BGHZ 126, 1, 7). Ihm sind auch alle dazu erforderli-\n\nchen Rechtsgeschäfte erlaubt (BGHZ 136, 57, 61). Zu diesen Rechtsgeschäf-\n\nten gehört, wie der Senat im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der \n\nKosten hierfür bereits entschieden hat, die Aufnahme von Darlehen zur Finan-\n\nzierung solcher Maßnahmen (Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR \n\n2005, 887, 890). Nichts anderes gilt für die Bestellung von Grundpfandrechten \n\nzur Sicherung solcher Darlehen. Sie könnten nämlich ohne die Bestellung eines \n\nGrundpfandrechts nicht aufgenommen werden. Dieser Fall liegt hier vor. Das \n\nAnwesen war nach dem Vortrag der Beklagten völlig heruntergekommen und \n\nbedurfte einer grundlegenden Sanierung. Zu diesem Zweck ist der zudem als \n\nAufbaudarlehen öffentlich geförderte Kredit aufgenommen und nach dem Vor-\n\ntrag der Beklagten auch verwendet worden. Diesen im Einzelnen konkretisier-\n\nten Vortrag hat der Kläger nicht substantiiert bestritten. Dazu wäre es erforder-\n\nlich gewesen, sich mit den behaupteten Maßnahmen auseinanderzusetzen. Im \n\nWesentlichen nur darauf zu verweisen, die Maßnahmen schlügen sich nicht im \n\nWert des Grundstücks nieder, genügt demgegenüber nicht. \n\n13 \n\ncc) Es kommt deshalb nicht darauf an, auf welcher Grundlage der \n\nRechtsvorgängerin der Beklagten das Grundstück übertragen worden ist und ob \n\ndie Beklagten angesichts der dabei obwaltenden Umstände von der Möglichkeit \n\neiner Anmeldung des Klägers ausgehen mussten. Der für eine Haftung der \n\nBeklagten ausschlaggebende Verstoß gegen das Unterlassungsgebot scheidet \n\nin jedem Fall aus. \n\n14 \n\nc) Schließlich steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz \n\nnach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG iVm § 678 BGB wegen Verletzung der Interes-\n\nsen des Klägers bei der Durchführung der Instandsetzung zu. Nach § 3 Abs. 3 \n\nSatz 6 VermG mussten die Beklagten als Verfügungsberechtigte zwar auch \n\neine an sich erlaubte außergewöhnliche Instandsetzung so ausführen, wie das \n\nInteresse des Klägers mit Rücksicht auf seinen wirklichen oder mutmaßlichen \n\nWillen es erforderte. Eine Verletzung dieser Pflicht folgt aber nicht schon dar-\n\naus, dass sich die mit einem Darlehen finanzierten Maßnahmen zur Instandset-\n\nzung im Wert des Grundstücks nur teilweise oder gar nicht niederschlagen. Sie \n\nsetzt vielmehr Vortrag dazu voraus, dass und aus welchen Gründen die Beklag-\n\nten bei der Auswahl und Durchführung der Maßnahmen oder bei der Aufnahme \n\ndes Kredits den mutmaßlichen Willen des Klägers missachtet haben. Daran \n\nfehlt es. \n\n15 \n\n2. Das Berufungsgericht hat aber nicht erkannt, dass dem Kläger ein An-\n\nspruch auf teilweise Freistellung von der Grundschuld auf dem restituierten \n\nGrundstück zusteht. \n\n16 \n\na) Dieser Anspruch folgt aus § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Sätze 1 und 2 \n\nVermG. Danach kann der Berechtigte, der bei der Restitution seines Grund-\n\nstücks ein Grundpfandrecht ungekürzt zu übernehmen hat, von demjenigen, der \n\nes bestellt hat, Freistellung in dem Umfang verlangen, in dem es nach § 16 \n\nAbs. 5 bis 9 VermG nicht zu übernehmen wäre. Eine solche Pflicht besteht \n\nnach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG bei Grundpfandrechten, die, wie hier, nach \n\ndem 30. Juni 1990 bestellt wurden. Sie werden bei der Restitution des Grund-\n\nstücks nicht aufgehoben oder gekürzt, sondern vollständig erhalten, um das \n\nVertrauen der Kreditinstitute in den Bestand dieser Rechte zu schützen (BT-\n\nDrucks. 12/2480 S. 49). Das hat nach § 16 Abs. 2 Sätze 1 und 2, Abs. 10 Satz \n\n1 VermG zur Folge, dass der Berechtigte mit dem Wirksamwerden des Restitu-\n\ntionsbescheids auch in den Darlehensvertrag eintritt, der durch ein solches \n\nGrundpfandrecht gesichert wird. Damit würde der Berechtigte aber schlechter \n\ngestellt als bei einem Darlehensvertrag, der durch ein vor dem 30. Juni 1990 \n\nbestelltes Grundpfandrecht gesichert wird. Ein solches Grundpfandrecht wird \n\nmit der Restitution in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang \n\ngekürzt; insoweit erlischt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 VermG auch die Darlehens-\n\nverpflichtung. Diese gegenüber dem Berechtigten nicht zu rechtfertigende \n\nSchlechterstellung soll § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG ausgleichen, indem die \n\nNorm dem Berechtigten gegen denjenigen, der das Pfandrecht bestellt hat, \n\neinen Freistellungsanspruch einräumt. Freizustellen ist der Berechtigte dabei \n\nnicht nur von dem Grundpfandrecht, sondern auch von dem durch dieses gesi-\n\ncherten Darlehen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, \n\n887, 891). Das ist entgegen der Annahme der Revisionserwiderung unbestritten \n\n(Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, aaO § 16 VermG Rdn. 121-\n\n123; Rädler/Raupach/Bezzenberger/Kinne, Vermögen in der ehemaligen DDR, \n\n§ 16 VermG Rdn. 102; RVI/Kiethe, aaO, § 16 Rdn. 113, 115, 117) und auch \n\ninteressengerecht. Der Berechtigte tritt in den Darlehensvertrag und die bestell-\n\nten Grundpfandrechte ein, soweit keine Tilgungen erfolgt sind und soweit kein \n\nWertverlust eingetreten ist, der sich nach den pauschalierten Abschreibungs-\n\nsätzen des § 16 Abs. 5 Satz 2 iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG berechnet. \n\n17 \n\nb) Schuldner des Freistellungsanspruchs ist derjenige, der das Grund-\n\npfandrecht bestellt hat. Das ist gewöhnlich der gegenwärtig Verfügungsberech-\n\ntigte, weil die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor dem \n\nrechtskräftigen Abschluss der wegen des Grundstücks anhängigen Restituti-\n\nonsverfahren an der Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung schei-\n\ntert. Ob das hier mit Rücksicht darauf anders ist, dass das Grundpfandrecht von \n\nder damals aus den Beklagten bestehenden oHG bestellt worden ist und diese \n\ndas Grundstück im Rahmen ihrer Liquidation auf die Beklagten übertragen hat, \n\nbedarf keiner Entscheidung. Selbst wenn sich der Anspruch gegen die oHG \n\nrichtete, hafteten dennoch auch die Beklagten als ihre Gesellschafter, § 128 \n\nHGB. \n\n18 \n\nc) Nach § 16 Abs. 5 Sätze 1 und 2 VermG braucht der Berechtigte ein \n\nGrundpfandrecht nur in dem in § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG bestimmten Umfang \n\nund auch nur soweit zu übernehmen, als das Darlehen nicht getilgt ist. Deshalb \n\nist der Berechtigte von dem Grundpfandrecht und dem Darlehen im Umfang der \n\nAbschreibung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG und der Tilgungen freizustellen. \n\nDiese Voraussetzungen liegen hier in einem noch näher aufzuklärenden Um-\n\nfang vor. \n\n19 \n\naa) Die Höhe der Freistellung wegen Abschreibungen hängt nach § 18 \n\nAbs. 2 Satz 2 VermG von der Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten in dem \n\nGebäude auf dem Grundstück ab. Feststellungen dazu hat das Berufungsge-\n\nricht nicht getroffen. Nach dem von dem Landgericht zu dem Wert des Grund-\n\nstücks eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten hat das Gebäude \n\nvier selbständig vermietbare Gewerbeeinheiten. Sollte sich das bestätigen, \n\nergäbe sich ein Teilfreistellungsbetrag von 2,5 % des Nennwerts der Grund-\n\nschuld für 7 Jahre. Das entspräche einer Teilfreistellung von 80.528,47 €. An-\n\nders wäre es nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 VermG, wenn das Gebäude weni-\n\nger als drei vermietbare Einheiten haben sollte. Dann wären es 2% des Nenn-\n\nwerts der Grundschuld für 7 Jahre, mithin 64.422,78 €. \n\n20 \n\nbb) Nähere Feststellungen dazu, in welchem Umfang das gesicherte \n\nDarlehen getilgt ist, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind aber \n\ngeboten. Die Grundschuld sichert nach dem unstreitigem Vortrag jetzt nicht \n\nmehr die beiden ursprünglichen, zu einem erheblichen Teil zurückgeführten \n\nDarlehen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten über zusammen 900.000 \n\nDM, sondern ein im November 1997 bei der Liquidation der aus den Beklagten \n\nbestehenden oHG von diesen persönlich aufgenommenes Ablösungsdarlehen \n\nüber 550.000 DM. Darin liegt eine Teilrückführung des Darlehens und damit \n\neine Tilgung um 350.000 DM (= 178.952,16 €). Zu diesem Aspekt, der bislang \n\nübersehen wurde, besteht in der neuen Verhandlung Gelegenheit zur Stellung-\n\nnahme. Sollten sich keine neue Erkenntnisse zum Umfang der Tilgung ergeben, \n\nwäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. \n\n21 \n\n3. Die Widerklage hat das Berufungsgericht zu Unrecht in vollem Umfang \n\nwegen der von dem Kläger hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem An-\n\nspruch auf Auskehrung vereinnahmter Mieten gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG \n\nabgewiesen. \n\n22 \n\na) Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass \n\nder F. und R. oHG und nach ihrer Liquidation den Beklagten ein Auf-\n\nwendungsersatzanspruch gegen den Kläger zusteht. Dieser folgt aber nicht aus \n\n§ 812 BGB, weil zwischen den Parteien ein durch § 3 VermG ausgeformtes \n\ngesetzliches Schuldverhältnis besteht. Die Beklagten können vielmehr analog \n\n§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG Ersatz aller ihnen aus dem Darlehen für die Instand-\n\nsetzung des Anwesens entstandenen Kosten (Zinsen und Tilgung) sowie dar-\n\nüber hinaus Ersatz für die Instandsetzung etwa aufgewendeter zusätzlicher \n\neigener Mittel verlangen. Der Verfügungsberechtigte muss zwar die gewöhnli-\n\nchen Instandsetzungen aus den laufenden Einnahmen bestreiten (Senat, BGHZ \n\n128, 210, 213 f.). Das gilt aber nicht für außergewöhnliche Instandsetzungen, \n\num die es hier geht. Den für solche Maßnahmen entstehenden Aufwand (Dar-\n\nlehenszinsen und -kosten sowie eigene Mittel) muss der Berechtigte dem Ver-\n\nfügungsberechtigten ersetzen (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-\n\nRR 2005, 887, 889). \n\n23 \n\nb) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten aber nicht un-\n\neingeschränkt Ersatz der Kosten für solche außergewöhnlichen Instandsetzun-\n\ngen verlangen. Sein Anspruch beschränkt sich vielmehr auf Ersatz für den \n\nAufwand, der sich nicht durch Mieteinnahmen und eigene Nutzungsvorteile \n\namortisiert hat (BGHZ 150, 237, 241 f.; Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR \n\n153/04, NJW-RR 2005, 887, 889). Ob und in welchem Unfang es zu einer sol-\n\nchen Amortisation gekommen ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. \n\nDazu besteht aber Veranlassung. Die Beklagten haben nämlich eingeräumt, \n\ndass sie und ihre Rechtsvorgängerin das Anwesen vermietet und die ursprüng-\n\nlichen Darlehen wie auch das Ablösungsdarlehen aus den Mieteinnahmen \n\nbedient haben. Deren Umfang wird das Berufungsgericht festzustellen haben. \n\nVon den sich dabei ergebenden Einnahmen in der Zeit von Mai 1991 bis Ende \n\nJuni 1994 wären abzuziehen die nicht durch den Mieter zu tragenden Neben-\n\nkosten und der noch zu ermittelnde Betrag einer Freistellung wegen Abschrei-\n\nbungen nach § 16 Abs. 10 Satz 3, Abs. 5 Satz 1 VermG iVm § 18 Abs. 2 Satz 2 \n\nVermG (Senatsurt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, 887, 891), \n\nweil es insoweit zu einer Amortisation nicht kommen kann. Ersatzfähig ist nur \n\n24 \n\n25 \n\nder Betrag der Aufwendungen abzüglich der so zu berechenden Nettomieter-\n\nträge. \n\nIII. \n\nDanach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Das Beru-\n\nfungsgericht wird in der neuen Verhandlung folgendes zu klären haben: \n\n1. Zur Klage ist zunächst zu prüfen, ob das Gebäude weniger als drei \n\nvermietbare Einheiten hat. Sollte sich das bestätigen, wäre die Klage im Um-\n\nfang von 64.422,78 €, sonst im Umfang von 80.528,47 € begründet. Sodann ist \n\nfestzustellen, ob die ursprünglichen Darlehen der oHG durch das Darlehen der \n\nBeklagten persönlich von November 1997 abgelöst worden sind. Sollte sich das \n\nbestätigen, wäre die Klage in Höhe weiterer 178.952,16 € begründet. Dieser \n\nBetrag würde sich bei weiteren Tilgungen entsprechend erhöhen. \n\n26 \n\n2. Zur Widerklage ist zunächst festzustellen, welche Darlehenkosten den \n\nBeklagten entstanden sind und welche zusätzlichen eigenen Mittel sie etwa \n\naufgewandt haben. Sodann ist festzustellen, welche Mieteinnahmen die Beklag-\n\nten und ihre Rechtsvorgängerin von Mai 1991 bis Ende Juni 1994 erzielt haben. \n\nDavon wären die von dem Mieter nicht zu tragenden Nebenkosten und der \n\nfestzustellende Abschreibungsbetrag nach § 16 Abs. 10, 5 iVm § 18 Abs. 2 \n\nSatz 2 VermG abzuziehen. Nur wegen des sich hierbei ergebenden Über-\n\nschusses könnte die Widerklage wegen der hilfsweise erklärten Aufrechnung \n\nabgewiesen werden. \n\n27 \n\n3. Die rechtskräftige Abweisung der gegen die frühere Beklagte zu 4 ge-\n\nrichteten Klage steht nur der inhaltlichen Änderung der zu deren Gunsten er-\n\ngangenen Kostenentscheidung, nicht aber deren förmlichen Aufhebung entge-\n\ngen, damit eine neue einheitliche Kostenentscheidung unter Berücksichtigung \n\ndes bisherigen Kostenausspruchs zugunsten der früheren Beklagten zu 4 ge-\n\ntroffen werden kann. \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nLG Halle, Entscheidung vom 27.11.2003 - 4 O 244/01 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 14.09.2004 - 11 U 115/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_195-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-12-16/v-zr-195-04","cited_norms":[{"jurabk":"VermG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":17},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":11},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 678","ref_norm":"678","n":2},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_195-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_195-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-12-16/v-zr-195-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_195-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:16:51.770293+00:00"}}