{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_139-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-01-14","aktenzeichen":"V ZR 139/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG §§ 10, 27, 68, 104, 108 ZPO § 894 a) Ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages kann nicht mit dem Antrag auf Verurteilung zum Abschluß eines Kaufvertrags, sondern nur in der Weise durchgesetzt werden, daß der Gläubiger den Schuldner auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht erklärten Angebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später anzunehmenden, An- gebots in Anspruch nimmt. b) Eine Klage auf Abgabe oder Annahme eines Angebots ist zur Verfolgung von Ankaufsan- sprüchen nach § 61 SachenRBerG nicht zulässig; hierfür stehen nur die Klage nach § 108 SachenRBerG einerseits und nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits zur Verfü- gung. c) In dem Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann weder über die anzukaufende Fläche noch über den anzusetzenden Kaufpreis oder die Verpflichtung des Nutzers, dem Eigentü- mer ein Wege- oder Leitungsrecht einzuräumen, entschieden werden. Der Notar hat nach entsprechender Aufklärung in den notariellen Vermittlungsvorschlag auch einen Rege- lungsvorschlag zu der anzukaufenden Fläche, zu dem Preis und eine Verpflichtung zu der Bestellung eines Wege- oder Leitungsrechts aufzunehmen (Fortführung von Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054). d) Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen Nutzung angenommen werden, bei der die nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absicherung ver- säumt wurde, sondern nur, wenn die faktische Nutzung des fremden Grundstücks nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde. e) Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen der DDR muß nicht vor oder im Zusammen- hang mit der Vornahme der Errichtung des Gebäudes oder Bauwerks, sondern kann auch nachträglich erfolgt sein. f) Kaufgegenstand im Sinne von § 65 SachenRBerG ist der im Grundbuch als einzelnes Grundstück eingetragene Teil der Erdoberfläche. Maßgeblich ist nicht der Zuschnitt bei In- krafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994, sondern der Zu- schnitt bei Inkrafttreten des Art. 233 § 2a EGBGB am 22. Juli 1992. g) Eine Restfläche ist im Sinne von § 27 Abs. 1 SachenRBerG nur dann nicht wirtschaftlich nutzbar, wenn sie auch unter Berücksichtigung von § 27 Abs. 3 SachenRBerG keinen Zu- weg hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n14. Januar 2005 \nK a n i k , \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nV ZR 139/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nSachenRBerG §§ 10, 27, 68, 104, 108 \nZPO § 894 \n\na) Ein Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages kann nicht mit dem Antrag auf Verurteilung \nzum Abschluß eines Kaufvertrags, sondern nur in der Weise durchgesetzt werden, daß der \nGläubiger den Schuldner auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht erklärten \nAngebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später anzunehmenden, An-\ngebots in Anspruch nimmt. \n\nb) Eine Klage auf Abgabe oder Annahme eines Angebots ist zur Verfolgung von Ankaufsan-\nsprüchen nach § 61 SachenRBerG nicht zulässig; hierfür stehen nur die Klage nach § 108 \nSachenRBerG einerseits und nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits zur Verfü-\ngung. \n\nc) In dem Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann weder über die anzukaufende Fläche \nnoch über den anzusetzenden Kaufpreis oder die Verpflichtung des Nutzers, dem Eigentü-\nmer ein Wege- oder Leitungsrecht einzuräumen, entschieden werden. Der Notar hat nach \nentsprechender Aufklärung in den notariellen Vermittlungsvorschlag auch einen Rege-\nlungsvorschlag zu der anzukaufenden Fläche, zu dem Preis und eine Verpflichtung zu der \nBestellung eines Wege- oder Leitungsrechts aufzunehmen (Fortführung von Senat, Urt. v. \n6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW \n2001, 3053, 3054). \n\nd) Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen Nutzung angenommen werden, bei \nder die nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absicherung ver-\nsäumt wurde, sondern nur, wenn die faktische Nutzung des fremden Grundstücks nach der \nVerwaltungspraxis der DDR oder nach den DDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig \nangesehen wurde. \n\ne) Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen der DDR muß nicht vor oder im Zusammen-\nhang mit der Vornahme der Errichtung des Gebäudes oder Bauwerks, sondern kann auch \nnachträglich erfolgt sein. \n\nf) Kaufgegenstand im Sinne von § 65 SachenRBerG ist der im Grundbuch als einzelnes \nGrundstück eingetragene Teil der Erdoberfläche. Maßgeblich ist nicht der Zuschnitt bei In-\nkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994, sondern der Zu-\nschnitt bei Inkrafttreten des Art. 233 § 2a EGBGB am 22. Juli 1992. \n\ng) Eine Restfläche ist im Sinne von § 27 Abs. 1 SachenRBerG nur dann nicht wirtschaftlich \nnutzbar, wenn sie auch unter Berücksichtigung von § 27 Abs. 3 SachenRBerG keinen Zu-\nweg hat. \n\nBGH, Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 139/04 - LG Meiningen \n\nAG Ilmenau \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Januar 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die \n\nRichterin Dr. Stresemann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Meiningen vom 27. Mai 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten darüber, ob die Beklagte nach dem Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetz verpflichtet ist, die ihr gehörenden Flurstücke 21/2 \n\nund 21/3 der Flur 2 in der Gemarkung A. zu verkaufen. Diese Flurstücke \n\nsind aus den ursprünglichen schmalen langgezogenen Flurstücken 20 und 21 \n\nhervorgegangen, die nebeneinander an der G. Straße lagen. Zu einem \n\nnicht festgestellten Zeitpunkt nach dem Jahre 1980 wurden aus ihnen das \n865 m2 große an der G. Straße liegende Flurstück 21/2 und das \n1.656 m2 große dahinter liegende Flurstück 21/3 gebildet. \n\nAm 7. Februar 1975 erlaubte die Beklagte den Klägern mit Rücksicht auf \n\neinen beabsichtigten Verkauf, auf den Flurstücken ein Eigenheim zu errichten, \n\nwas im Jahre 1975 auch geschah. Am 28. Mai 1979 schlossen die Parteien vor \n\ndem Staatlichen Notariat in I. einen notariellen Kaufvertrag, in dem der \n\nKaufpreis für die Grundstücke mit 214 Mark/DDR angegeben wurde. Nach Ab-\n\nschluß des Vertrages zahlten die Kläger an die Beklagte einen inoffiziellen \n\nKaufpreis von 4.000 Mark/DDR. Die gegen die Versagung der erforderlichen \n\nGenehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung gerichteten Be-\n\nschwerden der Parteien wies der Rat des Bezirks S. am 29. Mai 1980 zurück, \n\nweil es sich um der LPG zur Nutzung zugewiesenes Land handele und dieses \n\nNutzungsrecht nicht beeinträchtigt werden dürfe. Außerdem werde ein Teil des \n\nGeländes als Schulgarten genutzt. Am 16. März 1980 wurde nachträglich ein \n\nPrüfbescheid der Staatlichen Bauaufsicht und am 8. August 1980 auch die \n\nBauzustimmung durch den Rat der Gemeinde A. erteilt. Genehmigt wur-\n\nde am 11. April 1983 auch ein Anbau. \n\nIm Verlaufe des Jahres 1995 machten die Kläger einen Anspruch auf \n\nAnkauf der Grundstücke nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegen-\n\nüber der Beklagten geltend. Ein später eingeleitetes notarielles Vermitt-\n\nlungsverfahren scheiterte an deren Weigerung und wurde am 20. September \n\n2000 ohne Formulierung eines notariellen Vermittlungsvorschlags eingestellt. \n\nMit der Klage verlangen die Kläger die Verpflichtung der Beklagten zum \n\nAbschluß eines im einzelnen beschriebenen Kaufvertrages. Die Beklagte lehnt \n\nden Verkauf insgesamt, jedenfalls aber den Verkauf des Flurstücks 21/3 ab \n\nund verlangt hilfsweise die Einräumung eines Zuwegs auf dem Grund-\n\nstück 21/2 zu dem Grundstück 21/3. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger \n\nhat das Landgericht die Beklagte zum Abschluß eines im Tenor des Urteils nä-\n\nher bestimmten Kaufvertrags verurteilt. Dagegen richtet sich die von dem Land-\n\ngericht zugelassene Revision der Beklagten. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hält die Klage für zulässig. Der Einstellungsbe-\n\nschluß enthalte zwar keinen notariellen Vermittlungsvorschlag. Darauf komme \n\nes aber nicht an, weil sich die Parteien uneins seien und das Bestehen auf ei-\n\nnem notariellen Vermittlungsvorschlag als bloße Förmelei erscheine. Den Klä-\n\ngern stehe der geltend gemachte Anspruch auch zu. Sie hätten das Grund-\n\nstück 21/2 der Beklagten mit einem Eigenheim bebaut. Diese Bebauung sei \n\nauch mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar sei die Genehmigung für den \n\nGrundstückskaufvertrag verweigert worden. Die Errichtung des Gebäudes \n\nselbst sei aber von den staatlichen Stellen gebilligt worden. Die Kläger könnten \n\nauch beide Flurstücke der Beklagten ankaufen. Hierfür sei auf den Flurstücks-\n\nbestand bei Errichtung des Eigenheims im Jahre 1975 abzustellen. Aus diesem \nBlickwinkel betrachtet sei nicht nur der 500 m2 übersteigende Teil des Flur-\n\nstücks 21/2, sondern auch das an Flurstück 21/2 angrenzende Flurstück 21/3 \n\neine Restfläche, die von dem Ankaufsrecht mit erfaßt werde. Den Klägern ste-\n\nhe auch der Preisnachlaß nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zu, da sie ihr \n\nKaufgesuch an die Beklagte bereits im Jahre 1995 gerichtet hätten. Auf den \n\nKaufpreis seien die im Jahre 1979 gezahlten 4.000 Mark/DDR anzurechnen. \n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nII. \n\nDie Klage ist nur eingeschränkt, nämlich als Feststellungsklage nach \n\n§ 108 SachenRBerG, zulässig. \n\n1. Als Klage auf Abschluß eines Kaufvertrags oder als Klage auf Abgabe \n\neines Kaufvertragsangebots oder auf Annahme eines solchen Angebots ist die \n\nKlage nicht zulässig. \n\na) Ihr fehlt schon deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil ein Anspruch \n\nauf Abschluß eines Kaufvertrages nicht mit dem Antrag auf Verurteilung zum \n\nAbschluß eines Kaufvertrags durchgesetzt werden kann, der Gläubiger den \n\nSchuldner vielmehr nur auf Annahme eines vom ihm selbst zuvor formgerecht \n\nerklärten Angebots oder auf Abgabe eines solchen, von dem Gläubiger später \n\nanzunehmenden, Angebots in Anspruch nehmen kann (Senat BGHZ 97, 147, \n\n150; Urt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, WM 1986, 1155; Urt. v. 7. Oktober \n\n1983. V ZR 261/81, NJW 1984, 479, 480). Daran fehlt es hier. \n\nb) Auch als eine Klage auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklä-\n\nrung wäre sie zur Verfolgung von Ankaufsansprüchen nach § 61 SachenRBerG \n\nnicht zulässig. \n\naa) Eine solche Klage wird durch die § 103 bis 107 SachenRBerG zwar \n\nnicht ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Klage auf Abgabe einer Willenserklä-\n\nrung würde auch nicht daran scheitern, daß der in § 61 SachenRBerG be-\n\nstimmte Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrags nicht hinreichend bestimmt \n\nwäre (MünchKomm-BGB/Cremer, 4. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1). Ein \n\nErmessen des Gerichts, aus dem sich diese Unbestimmtheit ergeben soll, sieht \n\ndas Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht vor. Das Gericht kann zwar nach \n\n§ 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG Rechte und Pflichten feststellen, die vom \n\nAntrag abweichen. Damit wird ihm indes nicht zugleich auch das Recht einge-\n\nräumt, von den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen des Ankaufsanspruchs \n\ndes Nutzers abzuweichen oder seinem Anspruch einen anderen als den ge-\n\nsetzlich bestimmten Inhalt zu geben. Auch der Gesetzgeber ist davon ausge-\n\ngangen, daß eine solche Klage technisch möglich wäre (BT-Drucks. 12/5992 \n\nS. 173; vgl. auch Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 104 \n\nRdn. 14). \n\nbb) Der Zulässigkeit einer Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ste-\n\nhen aber Sinn und Zweck des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 \n\nbis 102 SachenRBerG einerseits und des darauf aufbauenden Klageverfahrens \n\nnach §§ 104 bis 107 SachenRBerG andererseits entgegen (Tropf \n\nin \n\nCzub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG § 104 Rdn. 8; im Ergebnis auch \n\nVossius, aaO, § 104 Rdn. 20). \n\nDer Anspruch auf Ankauf nach § 61 SachenRBerG hängt von der Klä-\n\nrung von Umständen ab, die Nutzer und Grundstückseigentümer in vielen Fäl-\n\nlen nicht selbst in einer Weise aufbereiten können, die eine gerichtliche Klä-\n\nrung erlaubt (BT-Drucks. 12/5992 S. 174). Hierfür hält die Zivilprozeßordnung \n\nkein geeignetes Instrumentarium bereit. Die rechtsgestaltende Vorklärung ist \n\nnur mit den Mitteln der freiwilligen Gerichtsbarkeit zweckmäßig zu bewältigen. \n\nDeshalb hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, dem gerichtlichen Ver-\n\nfahren ein neuartiges Aufklärungsverfahren vorzuschalten, das er den Notaren \n\nübertragen hat. Im notariellen Vermittlungsverfahren sollen die streitigen und \n\ndie unstreitigen Punkte geklärt und ein professionell gestalteter Vertragsent-\n\nwurf entwickelt werden. Auf dieser Grundlage soll das Gericht über die streiti-\n\ngen Punkte entscheiden und feststellen, welche Rechte und Pflichten beider \n\nParteien in dem Vertrag insoweit vorzusehen sind. Diese Entscheidung des \n\nGesetzgebers würde unterlaufen, wenn die Klage auf Abgabe einer Willenser-\n\nklärung neben der Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG möglich wäre. \n\n2. Die Klage ist auch nicht als Klage über den Inhalt eines Ankaufsrechts \n\nnach § 61 SachenRBerG gemäß den §§ 104 bis 107 SachenRBerG zulässig. \n\na) Eine solche Klage entspräche zwar dem von den Klägern sachlich \n\nGewollten. Sie ist nach § 104 Satz 1 SachenRBerG aber nur zulässig, wenn \n\nnicht nur das Abschlußprotokoll eines Notars, sondern auch sein Vermittlungs-\n\nvorschlag vorgelegt wird (Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 104 \n\nRdn. 17; MünchKomm-BGB/Cremer, aaO, § 104 SachenRBerG Rdn. 5; Eick-\n\nmann/Eickmann, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 104 Rdn. 2, 5; Er-\n\nman/Ganten, BGB, 10. Aufl., § 104 SachenRBerG Rdn. 1; Vossius, aaO, § 104 \n\nRdn. 5). Ein solcher ist hier nicht nur nicht vorgelegt, sondern von der mit dem \n\nFall befaßten Notarin überhaupt nicht erarbeitet worden. Den Klägern konnte \n\ndeshalb auch nicht nach § 104 Satz 2 SachenRBerG eine Frist zur Vorlage des \n\nVorschlags gesetzt werden. \n\nbb) Auf das Erfordernis der Vorlage eines notariellen Vermittlungsvor-\n\nschlags kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht verzichtet \n\nwerden. Es trifft zwar zu, daß das notarielle Vermittlungsverfahren seine Be-\n\ndeutung vor allem dann hat, wenn die Rechtsverhältnisse der Parteien schwie-\n\nrig, insbesondere Grundstücksteilungen und -vereinigungen vorzunehmen oder \n\ndingliche Rechte zu bestellen oder aufzuheben sind. Das bedeutet aber nicht, \n\ndaß die Vorlage eines notariellen Vermittlungsvorschlages in einfach gelager-\n\nten Fällen unnötig wäre. Auch ein Kaufvertrag, dessen Inhalt keine, zumindest \n\nkeine sachenrechtsbereinigungsrechtlichen Schwierigkeiten bereitet, muß alle \n\nKlauseln enthalten, die für seinen reibungslosen und gesetzmäßigen Vollzug \n\nerforderlich sind. Von der Prüfung, welche Klauseln dies im einzelnen sind, \n\nsollen die Gerichte entlastet werden. Das ist die angestammte Aufgabe der \n\nNotare, deren Erfahrung auch für einfach gelagerte Fälle mit dem notariellen \n\nVermittlungsverfahren und dem Zwang zur Vorlage eines Vermittlungsvor-\n\nschlages genutzt werden soll. \n\ncc) Nichts anderes ergibt die Überlegung des Berufungsgerichts, daß es \n\nangesichts der Weigerung der Beklagten hier nicht zu einer Einigung gekom-\n\nmen ist. In einem solchen Fall soll der Notar nach § 94 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Sa-\n\nchenRBerG das notarielle Vermittlungsverfahren zunächst aussetzen und die \n\nBeteiligten nach § 94 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auf den Klageweg, also dar-\n\nauf verweisen, die (gegebene oder fehlende) Anspruchsberechtigung in einem \n\nFeststellungsklageverfahren nach § 108 SachenRBerG gerichtlich klären zu \n\nlassen. Wird die Anspruchsberechtigung des Nutzers in diesem Verfahren ge-\n\nrichtlich festgestellt, ist anschließend das notarielle Vermittlungsverfahren fort-\n\nzusetzen, um zu einem Vertragsschluß zu gelangen. Sollten dabei noch Fra-\n\ngen offenbleiben, stünde zu deren Klärung das Verfahren nach §§ 104 bis 107 \n\nSachenRBerG zur Verfügung. \n\n3. Die Sache ist aber nicht im Sinne einer Klageabweisung entschei-\n\ndungsreif. Da das Berufungsgericht die entscheidenden rechtlichen Gesichts-\n\npunkte nicht geprüft hat, ist den Parteien vielmehr durch eine Zurückverwei-\n\nsung Gelegenheit zu geben, sich hierauf einzustellen und die Klage gegebe-\n\nnenfalls auf eine Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG umzustellen. \n\nDenn eine solche Feststellung setzt einen Vermittlungsvorschlag nicht voraus. \n\nDie Änderung der Klage ist im Berufungsverfahren auch noch zulässig (Senat, \n\nUrt. v. 19. März 2004, V ZR 104/03, NJW 2004, 2152, 2154 f., für BGHZ 158, \n\n295 vorgesehen). \n\nIII. \n\nFür das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: \n\n1. Die Kläger sind nach § 61 SachenRBerG berechtigt, das mit ihrem Ei-\n\ngenheim bebaute Grundstück zu den weiteren Bedingungen des Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetzes anzukaufen. \n\na) Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß das Sa-\n\nchenrechtsbereinigungsgesetz auf das Verhältnis der Parteien anwendbar ist. \n\nEntgegen der Auffassung der Beklagten gilt dieses Gesetz nicht nur für die Be-\n\nreinigung der Rechtsverhältnisse an ehemals volkseigenen Grundstücken. Es \n\ngilt nach seinem § 1 auch für private Grundstücke, bei denen eine Bereini-\n\ngungslage gegeben ist. Eine Bereinigungslage kann nicht bei jeder baulichen \n\nNutzung angenommen werden, die nicht sachgerecht dinglich abgesichert ist \n\n(BVerfG VIZ 1999, 333). Entscheidend ist vielmehr, daß eine dingliche oder \n\nvergleichbare Absicherung nach dem Recht der DDR möglich gewesen wäre \n\n(Senat BGHZ 134, 50, 54; vgl. auch Urt. v. 14. November 2004, V ZR 72/03, \n\nVIZ 2004, 193, 194 zu § 116 SachenRBerG) und die faktische Nutzung des \n\nfremden Grundstücks nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den \n\nDDR-typischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde (Senat, Urt. \n\nv. 9. Mai 2003, V ZR 388/02, VIZ 2003, 385, 386 für § 116 SachenRBerG) und \n\nrechtsbeständig war (BVerfG, NJ 2003, 533; für § 116 SachenRBerG: Senat, \n\nUrt. v. 14. November 2003, V ZR 28/03, VIZ 2004, 195; Urt. v. 22. Oktober \n\n2004, V ZR 70/04, bisl. unveröff.). So liegt es hier. Die rechtliche Absicherung \n\ndes Eigenheims der Kläger durch Erwerb des Grundstücks ist zwar nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts zunächst daran gescheitert, daß die Klä-\n\nger mit der Beklagten eine Schwarzgeldabrede getroffen haben. Das stellt aber \n\ndie Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht von vorneherein \n\nin Frage. Hier ist nämlich die rechtlich mögliche und von den Parteien auch \n\nbeabsichtigte Absicherung des Eigenheims der Kläger letztlich nicht an der \n\nSchwarzgeldabrede, sondern daran gescheitert, daß die zuständigen Stellen \n\nden Kaufvertrag nicht nach § 2 der Grundstücksverkehrsverordnung vom \n\n15. Dezember 1977 (GBl. 1978 I S. 73 – GVVO) genehmigen wollten, obwohl \n\ngegen die Errichtung des Eigenheims keine durchgreifenden Einwände be-\n\nstanden und den in der Ablehnung angeführten öffentlichen Interessen durch \n\nentsprechende Auflagen nach § 3 Abs. 3 Satz 1 GVVO ohne weiteres hätte \n\nRechnung getragen werden können. Sie haben das Eigenheim auch ungeach-\n\ntet der Versagung der Genehmigung des Kaufvertrags tatsächlich als rechtmä-\n\nßig behandelt. Das begründet eine Bereinigungslage und führt zu einem An-\n\nspruch nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. \n\nb) Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, daß \n\ndie Kläger das Eigenheim auf dem Grundstück der Beklagten mit der nach §§ 5 \n\nAbs. 1 Nr. 3 Satz 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG erforderlichen Billi-\n\ngung staatlicher Stellen errichtet haben. Die Kläger haben es zwar ohne Bau-\n\ngenehmigung errichtet. Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen muß aber \n\nnicht vor oder im Zusammenhang mit der Vornahme der Errichtung des Ge-\n\nbäudes oder Bauwerks, sondern kann auch nachträglich erfolgt sein. Auf die-\n\nsem gedanklichen Ausgangspunkt beruht jedenfalls § 10 Abs. 2 Satz 2 Sa-\n\nchenRBerG, wonach eine Billigung staatlicher Stellen vermutet wird, wenn in-\n\nnerhalb von fünf Jahren nach Errichtung des Gebäudes eine Abrißverfügung \n\nnicht ergangen ist. Eine solche nachträgliche Billigung staatlicher Stellen liegt \n\nhier vor. Die Errichtung des Eigenheims erfolgte mit Zustimmung der Beklagten \n\nals betroffener Eigentümerin. Die Behörden sind gegen die Errichtung des Ei-\n\ngenheims nicht eingeschritten und haben später auch seinen Abriß nicht ver-\n\nlangt. Sie haben vielmehr am 16. März 1980 den erforderlichen Bauprüfbe-\n\nscheid und am 8. August 1980 die Bauzustimmung erteilt. Auch ein Anbau ist \n\n1983 genehmigt worden. Die hieraus auch unter Berücksichtigung von § 10 \n\nAbs. 2 Satz 1 SachenRBerG folgende Billigung staatlicher Stellen wird weder \n\ndurch die Versagung der für den Verkauf des Grundstücks an die Kläger erfor-\n\nderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung durch den Rat des Kreises am \n\n8. Januar 1980 noch durch deren Bestätigung durch den Rat des Bezirks in \n\nFrage gestellt. Das Eigenheim ist nämlich nicht im zeitlichen Zusammenhang \n\nmit dem Abschluß des Kaufvertrages, sondern bereits vier Jahre vorher errich-\n\ntet worden. Die Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung beruhte \n\nauch nicht darauf, daß die staatlichen Stellen mit der Errichtung des Eigen-\n\nheims nicht einverstanden waren oder gar dessen Abbruch erreichen wollten. \n\nVielmehr sollten damit ausschließlich ein Bodennutzungsrecht der LPGen und \n\ndie Nutzung eines Grundstücksteils durch die örtliche Schule gesichert werden. \n\nDem stand aber die Errichtung des Eigenheims nicht entgegen. Deshalb haben \n\ndie Behörden nach Verweigerung der Grundstücksverkehrsgenehmigung auch \n\nweder den Abriß des Eigenheims verfügt noch sonst Anstoß an seiner Errich-\n\ntung genommen, es vielmehr nachträglich noch förmlich genehmigt. \n\n2. Den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts läßt sich aber \n\nnicht entnehmen, welches Grundstück die Kläger mit ihrem Eigenheim bebaut \n\nhaben. \n\na) Nach dem Wortlaut des § 65 Abs. 1 SachenRBerG ist Kaufgegen-\n\nstand „das bebaute Grundstück“ oder eine hiervon abzuschreibende Teilfläche. \n\nUnter einem Grundstück ist dabei wie auch sonst (RGZ 84, 265, 270; Anwalt-\n\nKomm-BGB/Krause, § 890 Rdn. 4; Bamberger/Roth/ Kössinger, BGB, § 873 \n\nRdn. 1; Erman/Lorenz, BGB, 11. Aufl., Vor § 873 BGB Rdn. 1, 2) ein vermes-\n\nsener im Liegenschaftskataster bezeichneter Teil der Erdoberfläche anzuse-\n\nhen, der im Grundbuch als ein Grundstück eingetragen ist. Mangels anderwei-\n\ntiger Bestimmungen ist dabei nach dem Wortlaut der Vorschrift der Grund-\n\nbuchstand bei Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Oktober 1994 maßgeblich. \n\nSinn und Zweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gebieten allerdings \n\neine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung. Das Gesetz legt zwar mit \n\nWirkung vom 1. Oktober 1994 Gegenstand und Bedingungen der Sachen-\n\nrechtsbereinigung fest. Die zur Bereinigung bestimmten Fälle hat der Gesetz-\n\ngeber aber schon mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz vom \n\n14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257) durch das Moratorium des Art. 233 § 2a EGBGB \n\nrechtlich abgesichert. Dieses Moratorium sollte verhindern, daß die Bereini-\n\ngung der Nutzungsverhältnisse an Grund und Boden nach dem geplanten Sa-\n\nchenrechtsbereinigungsgesetz durch vorherige Verfügung des Eigentümers \n\nunterlaufen würden (BT-Drucks. 12/2480 S. 77). Diesem Zweck dient das Ge-\n\nsetz noch heute, da das Besitzrecht erst mit dem Abschluß der konkreten Be-\n\nreinigung im Einzelfall erlischt, Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB. Das Recht \n\nwird durch eine Verfügung über das Eigentum nicht berührt, Art. 233 § 2a Abs. \n\n2 Satz 1 EGBGB. Es entspricht deshalb der Zielsetzung des Gesetzes, nicht \n\nauf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungs-\n\ngesetzes, sondern auf den Grundstücksbestand bei Inkrafttreten des Moratori-\n\nums am 22. Juli 1992 (Art. 15 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgeset-\n\nzes) abzustellen. \n\nb) Vor diesem Zeitpunkt liegende Veränderungen des Grundstücksbe-\n\nstands außer Betracht zu lassen, gebietet der Zweck des Sachenrechtsbereini-\n\ngungsgesetzes dagegen nicht. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksver-\n\nänderungen in dem Zeitraum vom 3. Oktober 1990 bis zum 21. Juli 1992 liegt \n\nihm zwar nicht zuwider. Sie widerspräche aber der fehlenden Rückwirkung des \n\nMoratoriums. Die Nichtberücksichtigung von Grundstücksveränderungen in \n\ndem Zeitraum vor dem 3. Oktober 1990 entspräche demgegenüber nicht dem \n\nZweck des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Das Gesetz strebt, wie sich \n\naus dessen § 3 Abs. 2 Satz 2 ergibt, die Bereinigung von Rechtsverhältnissen \n\nan Grund und Boden an, denen bauliche Nutzungen zugrunde liegen und de-\n\nren nach dem Recht der DDR mögliche dingliche oder vergleichbare Absiche-\n\nrung unterblieben ist. Ein Bereinigungsbedarf in diesem Sinne besteht aber \n\nnach § 8 SachenRBerG nur, soweit bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 keine \n\nMaßnahmen zur Bereinigung vorgenommen worden sind. Zu den möglichen \n\nMaßnahmen einer Bereinigung gehört auch die Teilung des zunächst bebauten \n\nGrundstücks in ein bebautes und ein unbebautes Grundstück. Die Einbezie-\n\nhung unbebauter Grundstücke stünde deshalb mit dem Ziel des Sachenrechts-\n\nbereinigungsgesetzes nicht in Einklang. Sie würde zudem dazu zwingen, unter \n\nUmständen aufwendige Ermittlungen dazu anzustellen, aus welchen Grundstü-\n\ncken sich das heute bebaute Grundstück seit der Errichtung des Bauwerks \n\nentwickelt hat. Dazu besteht kein Anlaß. \n\nc) Deshalb bestehen im vorliegenden Fall Ansprüche nach dem Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetz für das Flurstück 21/3 nur, wenn es bei Ablauf des \n\n21. Juli 1992 kein rechtlich selbständiges Grundstück, sondern Teil eines ein-\n\nheitlichen bebauten Grundstücks war, das neben dem Flurstück 21/2 auch das \n\nFlurstück 21/3 mit umfaßte. Wann der Flurstückszuschnitt verändert worden ist, \n\nist zwischen den Parteien streitig. Da das Berufungsgericht dieser Frage nicht \n\nnachgegangen ist, ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß das \n\nFlurstück 21/3 vor dem 3. Oktober 1990 ein rechtlich selbständiges Grundstück \n\nwurde und es bis heute blieb. Dann wäre das Flurstück 21/3 nicht das bebaute \n\nGrundstück oder ein Teil hiervon. Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereini-\n\ngungsgesetz schieden insoweit aus. Das wird aufzuklären sein. \n\n3. Auf welche Fläche des bebauten Grundstücks sich das Ankaufsrecht \n\nbezieht, kann im Rahmen von § 108 SachenRBerG nicht festgestellt werden \n\n(Senat, 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, \n\nV ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054). Die Frage muß vielmehr nach erfolgter \n\nFeststellung nach § 108 SachenRBerG zunächst im notariellen Vermittlungs-\n\nverfahren aufgeklärt werden. Nach dem Ergebnis dieser Aufklärung ist in dem \n\nVermittlungsvorschlag die anzukaufende Fläche zu bestimmen. Einer Partei, \n\ndie dem Vorschlag in diesem Punkt nicht zustimmen kann, steht das Klagever-\n\nfahren nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG offen. Im vorliegenden Fall einer \n\nBebauung ohne Flächenzuweisung nach § 25 SachenRBerG ist bei dieser Er-\nmittlung zu berücksichtigen, daß ein über die Regelgröße von 500 m2 hinaus-\n\ngehendes Ankaufsrecht nur angenommen werden kann, wenn die Kläger eine \n\nwirtschaftliche Nutzbarkeit dieser Fläche ausschließen können. Dazu genügt \n\nes nicht, wenn ein Anspruch der Beklagten auf Verschaffung eines Zuwegs auf \n\nder den Klägern zu veräußernden Fläche zu verneinen sein sollte. Vielmehr \n\nmüssen die Kläger auch darlegen und beweisen, daß sich die Beklagte den \n\nerforderlichen Zuweg auf einem anderen Grundstück nach Maßgabe von § 27 \n\nAbs. 3 SachenRBerG nicht verschaffen kann. Sollte das Flurstück 21/3 nicht \n\nGegenstand von Ansprüchen sein, kommt auch eine Nutzung der Restfläche \n\ndes Flurstücks 21/2 von diesem Flurstück aus in Betracht. \n\n4. Über die Höhe des Ankaufspreises und die Möglichkeit einer Aufrech-\n\nnung mit früher gezahlten Beträgen kann ebenfalls nicht im Verfahren nach \n\n§ 108 SachenRBerG entschieden werden. Solche Fragen sind nach erfolgter \n\nFeststellung der Anspruchsberechtigung im notariellen Vermittlungsverfahren \n\naufzuklären. An dem Ergebnis dieser Aufklärung ist die Preisregelung in dem \n\nnotariellen Vermittlungsvorschlag auszurichten, der erforderlichenfalls auch \n\ninsoweit mit einer Klage nach §§ 104 bis 107 SachenRBerG angegriffen wer-\n\nden kann. Dabei ist hier folgendes zu berücksichtigen: \n\na) Ein Preisabschlag nach § 68 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG wird vorbe-\n\nhaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien nur unter den in der Vor-\n\nschrift bestimmten Bedingungen für die Vertragsgestaltung und auch dann nur \n\nvorgesehen werden können, wenn der erste Kaufantrag vor dem 1. Oktober \n\n1995 an die Beklagte gerichtet wurde. \n\nb) Eine Berücksichtigung der auf den nicht wirksam gewordenen Kauf-\n\nvertrag gezahlten 4.000 Mark/DDR ist vorbehaltlich abweichender Vereinba-\n\nrungen der Parteien nur im Wege einer Aufrechnung möglich. Diese ist hier \n\naber nach § 390 Satz 2 BGB a. F. (entspricht § 215 BGB n. F.) ausgeschlos-\n\nsen, da der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung eines gezahlten Kaufpreises \n\naus §§ 69 Abs. 1, 356 ZGB nach § 474 Abs. 1 Nr. 3, § 475 Nr. 2 ZGB späte-\n\nstens mit dem Ablauf des 28. Mai 1989 verjährt war. Eine entsprechende An-\n\nwendung von § 74 Abs. 3 SachenRBerG scheidet aus, weil die Anrechnung \n\ndes ausgekehrten Kaufpreises bei Überlassungsverträgen im wesentlichen \n\ndarauf beruht, daß der Kaufpreis vorher nach dem Inhalt des Überlassungsver-\n\ntrags nicht herausverlangt werden konnte. Das war hier anders. Der Kaufpreis \n\nkonnte zurückgefordert werden. Wenn er dabei nach § 69 Abs. 2 ZGB einge-\n\nzogen worden wäre, wäre der Beklagten kein anrechenbarer Vorteil verblieben. \n\n5. Im Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann schließlich nicht dar-\n\nüber entschieden werden, ob dem verkaufspflichtigen Eigentümer ein Anspruch \n\nauf Verschaffung eines Wege- oder Leitungsrechts nach § 27 Abs. 2 Sa-\n\nchenRBerG gegen den Nutzer zusteht. Auch diese Frage ist in dem an die \n\nFeststellung der Anspruchsberechtigung anschließenden notariellen Vermitt-\n\nlungsverfahren zu klären. Darin ist, je nach dem Ergebnis der Sachaufklärung, \n\nein entsprechender Anspruch vorzusehen. Im vorliegenden Fall ist dabei zu \n\nberücksichtigen, daß ein Anspruch nach § 27 Abs. 2 SachenRBerG, wie sich \n\naus Absatz 3 der Vorschrift ergibt, nur besteht, wenn die Schaffung eines Zu-\n\nwegs auf der dem Ankaufsrecht angesichts der vorhandenen baulichen Nut-\n\nzung unterliegenden Flächen möglich ist. Einen Anspruch auf Änderung der \n\nvorhandenen Bebauung begründet die Vorschrift dagegen nicht. \n\nKlein \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nWenzel","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_139-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-14/v-zr-139-04","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 104","ref_norm":"104","n":12},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":9},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 61","ref_norm":"61","n":6},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":4},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 233 § 2a","ref_norm":"233-2a","n":4},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 116","ref_norm":"116","n":3},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 65","ref_norm":"65","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 87","ref_norm":"87","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 94","ref_norm":"94","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 103","ref_norm":"103","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 106","ref_norm":"106","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 104","ref_norm":"104","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 215","ref_norm":"215","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 390","ref_norm":"390","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 74","ref_norm":"74","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_139-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_139-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-14/v-zr-139-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2004/V_ZR_139-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:17:18.097412+00:00"}}