{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_260-03A","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-01-14","aktenzeichen":"V ZR 260/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 260/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n14. Januar 2005 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Januar 2005 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Rich-\n\nterin Dr. Stresemann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des \n\n22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom \n\n10. Juli 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-\n\nfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Beklagte zu 1, deren geschäftsführender Gesellschafter der Beklagte \n\nzu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovierungsmaßnahmen \n\nvor und veräußert sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum weiter. Mit notariel-\n\nlem Vertrag vom 19. April 1995 verkaufte sie dem Kläger und dessen heutiger \n\nEhefrau aus einer 1974 errichteten Wohnanlage in R. eine Anfang 1995 \n\ndurch Teilung entstandene 57 qm große Eigentumswohnung. Mit privatschriftli-\n\nchem Vertrag vom gleichen Tag traten die Käufer einer Mieteinnahmegemein-\n\nschaft (Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1 verwaltet \n\nwird. \n\nDie Vertragsabschlüsse wurden durch einen „Repräsentanten“ der Beklag-\n\nten zu 1 herbeigeführt. Er erstellte auf Formblättern zwei „Besuchsaufträge“, die \n\nInformationen zum Objekt, zur Finanzierung des Kaufs sowie zu den Einnahmen \n\nund Ausgaben enthielten. Bei der darin vermerkten Mieteinnahme handelt es sich \n\num den auf 57 qm entfallenden Anteil aus den in den Mietpool fließenden Ge-\n\nsamteinnahmen des Objekts. \n\nIn den folgenden Jahren überstieg der von dem Kläger und seiner Ehefrau \n\nzu tragende Eigenaufwand für die Wohnung den in den Besuchsaufträgen ge-\n\nnannten Betrag. Es waren Nachzahlungen an den Mietpool zu leisten; ferner \n\nwurde die monatliche Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum \n\nab 1998 um 1.- DM/qm erhöht. \n\nDer Kläger behauptet, die Rentabilitätsberechnung der Beklagten zu 1 sei \n\nunrichtig, weil die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt und damit die \n\nkalkulierte monatliche Mieteinnahme von 7,50 DM/qm unrealistisch gewesen sei. \n\nFerner hält er den Kaufpreis für sittenwidrig überhöht. Er verlangt aus eigenem \n\nund aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau die Rückabwicklung des Kaufvertra-\n\nges sowie die Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet sind, ihm weiteren \n\nSchaden aus dem Erwerb der Wohnung zu ersetzen. \n\nLandgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der \n\nvon dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hält Ansprüche des Klägers aus ungerechtfertigter \n\nBereicherung für unbegründet; mangels krassen Mißverhältnisses zwischen Lei-\n\nstung und Gegenleistung sei der Kaufvertrag wirksam. Schadensersatzansprüche \n\naufgrund positiver Vertragsverletzung eines selbständigen Beratungsvertrags \n\nstünden dem Kläger nicht zu. Ein Beratungsvertrag werde geschlossen, wenn der \n\nVerkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen einen ausdrücklichen \n\nRat erteile oder ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des \n\nErwerbs vorlege, das die Vermittlung des Geschäfts fördern solle. Solche Um-\n\nstände lägen nicht vor, denn den Besuchsaufträgen lasse sich nicht entnehmen, \n\ndaß sie das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen darstellten. Zudem ent-\n\nhielten sie, von der Absetzung für Abnutzung (AfA) abgesehen, keine Erläuterung \n\nder steuerlichen Seite. Die von dem Bundesgerichtshof bisher entschiedenen Fäl-\n\nle beträfen demgegenüber Sachverhalte, in denen sich das Berechnungsbeispiel \n\ndes Verkäufers auf die zu erzielende Steuerersparnis bezogen habe. \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwiegend \n\nnicht stand. \n\nII. \n\n1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, daß der Kaufver-\n\ntrag nicht sittenwidrig und deshalb wirksam ist. Die Voraussetzungen des § 138 \n\nAbs. 1 BGB liegen nicht vor, da sich ein besonders grobes Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung, welches die Vermutung für die erforderliche \n\nverwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners begründet (Senat, \n\nBGHZ 146, 298, 302 ff.), weder aus dem Gutachten des gerichtlich bestellten \n\nSachverständigen noch aus der klägerseits vorgelegten Wertermittlung ergibt. \n\nEntgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht \n\ngehalten, ein weiteres, nunmehr anhand der Vergleichswertmethode erstelltes \n\nGutachten zu dem Verkehrswert der Eigentumswohnung einzuholen. Die Auswahl \n\ndes Wertermittlungsverfahrens steht, wenn das Gesetz, wie hier, keine bestimmte \n\nMethode vorschreibt, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (Senat, Urt. v. \n\n2. Juli 2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671, 2672 m.w.N.). Einen Ermessensfeh-\n\nler zeigt die Revision nicht auf. Das von dem Sachverständigen zugrunde gelegte \n\nErtragswertverfahren ist bei Objekten, die der laufenden Ertragserzielung dienen, \n\nunbedenklich (Senat, aaO) und war daher zur Wertermittlung für die von dem \n\nKläger als Renditeobjekt erworbene Wohnung geeignet. \n\nHinzu kommt, daß die Behauptung des Klägers, der nach der Vergleichs-\n\nwertmethode ermittelte Wert der Wohnung stünde in einem groben Mißverhältnis \n\nzu dem vereinbarten Kaufpreis, hier nicht geeignet ist, die Sittenwidrigkeit des \n\nKaufvertrags darzutun. Die Vermutung verwerflicher Gesinnung greift nicht ein, \n\nwenn verschiedene geeignete Wertermittlungsmethoden in rechtlich nicht zu be-\n\nanstandender Weise zu sich bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit des Rechts-\n\ngeschäfts unterschiedlich auswirkenden abweichenden Ergebnissen gelangen \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 2. Juli 2004, V ZR 213/03, NJW 2004, 2671, 2673). Ohne Vor-\n\nliegen besonderer, hier nicht ersichtlicher, Umstände kann einem Verkäufer in \n\ndiesem Fall nicht vorgehalten werden, sich der Erkenntnis leichtfertig verschlos-\n\nsen zu haben, daß der Vertragspartner - was in der Regel nicht ohne Not oder \n\nandere den Begünstigten hindernde Umstände geschieht - eine außergewöhnli-\n\nche Gegenleistung erbringt; nur dieser Vorwurf rechtfertigt bei einem Unwissen-\n\nden aber die Vermutung verwerflicher Gesinnung (Senat, aaO). \n\n2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch das Zustande-\n\nkommen eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien. \n\na) Nicht zu beanstanden ist zwar sein rechtlicher Ausgangspunkt, wonach \n\nein Beratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Rahmen \n\neingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt \n\n(Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Ok-\n\ntober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351), was der Senat insbesondere bei \n\nvon dem Verkäufer vorgelegten Berechnungsbeispielen über Kosten und finanzi-\n\nelle Vorteile des Erwerbs angenommen hat, die den Käufer zum Vertragsab-\n\nschluß bewegen sollen (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. \n\n6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, \n\naaO). \n\nDas Berufungsgericht verkennt jedoch die Anforderungen an das Zustan-\n\ndekommen eines Beratungsvertrags, wenn es entscheidend darauf abstellt, daß \n\ndas Ergebnis der Vertragsverhandlungen und diese widerspiegelnde Berech-\n\nnungsbeispiele über Kosten und insbesondere steuerliche Vorteile des Erwerbs \n\naus den von der Beklagten zu 1 verfaßten und vom Kläger unterschriebenen Be-\n\nsuchsaufträgen ersichtlich sein müsse. Weder erfordert der Abschluß eines Bera-\n\ntungsvertrags die Dokumentation des Verhandlungsverlaufs noch kommt es dar-\n\nauf an, ob die durch das Erwerbsmodell zu erzielende steuerliche Ersparnis den \n\nMittelpunkt der Beratung bildet (Senat, BGHZ 156, 371, 374 f.). Es genügt, daß \n\nsich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsge-\n\nsprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluß feststellen läßt (Senat, BGHZ \n\n156, 371, 374; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). \n\nDiese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Nach dem Tatbestand des Beru-\n\nfungsurteils ist unstreitig, daß der Zeuge S. dem Kläger als Ergebnis des \n\nersten Vermittlungsgesprächs zu dem Kauf einer nahezu vollständig fremdfinan-\n\nzierten Eigentumswohnung geraten und diese Empfehlung in einem zweiten Ge-\n\nspräch - nunmehr bezogen auf die Wohnung in R. - unter Darstellung der \n\naus dem Besuchsbericht vom 18. April 1995 ersichtlichen Finanzierungsbedin-\n\ngungen, der Einnahmen und Ausgaben sowie steuerlicher Absetzungsmöglichkei-\n\nten wiederholt hat. \n\nDer Einwand der Revisionsbeklagten, die in den Besuchsberichten vom \n\n18. und 19. April 1995 enthaltenen Angaben des Zeugen S. könnten \n\nden Kaufentschluß des Klägers nicht gefördert haben, weil dieser nach den Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts die Beklagte zu 1 bereits am 14. April 1995 mit \n\nder Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und eines Mietpoolvertrags für \n\ndie Wohnung in R. beauftragt habe, führt zu keiner anderen Beurteilung. \n\nNach dem Tatbestand des Berufungsurteils ist der Kläger nicht mit dem Wunsch, \n\neine bestimmte Wohnung in R. zu erwerben, sondern auf der Suche \n\nnach steuersparenden Anlagemodellen an den Zeugen S. herangetre-\n\nten, wobei dieser zunächst allgemein den Kauf einer fremdfinanzierten Wohnung \n\nund nachfolgend den Erwerb des Objekts in R. empfohlen hat. Der Auf-\n\ntrag des Klägers zur Vorbereitung des entsprechenden notariellen Vertrags kann \n\ndamit nur Folge der Bemühungen S. gewesen sein. Der genaue zeitli-\n\nche Ablauf ist unerheblich, solange außer Zweifel steht, daß der Kläger keinen \n\nvorgefaßten Kaufentschluß umgesetzt hat, sondern einer Empfehlung des Ver-\n\nkäufers gefolgt ist. \n\nb) Daß der Zeuge S. für die Beklagte zu 1 aufgetreten ist, wird \n\nvon dieser nicht in Abrede gestellt. Die Vollmacht zur Beratung ergibt sich aus der \n\nVertriebsstruktur. Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine we-\n\nsentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühun-\n\ngen dar und ist diese von dem Verkäufer einem Makler oder „Repräsentanten“ \n\nüberlassen worden, kann den Umständen in der Regel - und so auch hier - eine \n\nstillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluß eines Beratungsvertrags ent-\n\nnommen werden (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 375; Urt. v. 14. März 2003, V ZR \n\n308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.). \n\nc) Auf der Grundlage eines Beratungsvertrags läßt sich eine Aufklärungs-\n\npflichtverletzung der Beklagten zu 1 mit der von dem Berufungsgericht - zur Haf-\n\ntung aus Verschulden bei Vertragsschluß - gegebenen Begründung nicht vernei-\n\nnen. \n\naa) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-\n\nständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluß \n\ndes Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (vgl. BGHZ \n\n123, 126, 129; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96). \n\nBei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies vor allem die Auf-\n\nwendungen, die der Interessent erbringen muß, um das Objekt mit seinen Mitteln \n\nerwerben und halten zu können. Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands \n\nbildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit über-\n\nzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, \n\nBGHZ 156, 371, 377). Bei der Berechnung des Eigenaufwands muß der Verkäu-\n\nfer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Ver-\n\nänderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten berücksichtigen (Se-\n\nnat, BGHZ 156, 371, 378). Schließt der Käufer auf Empfehlung des Beratenden \n\n- wie hier - einen Mietpoolvertrag ab, durch den die am Mietpoolvertrag Beteilig-\n\nten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigen-\n\ntums übernehmen, muß der Beratende bei der Berechnung des Eigenaufwands \n\nauch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen \n\nRücklage für die Instandhaltung des Sondereigentums, berücksichtigen (Senat, \n\nBGHZ 156, 371, 378). Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-\n\nsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der \n\nImmobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluß veranlaßt (vgl. \n\nSenat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). \n\nbb) Der Kläger hat schlüssig und unter Beweisantritt dargetan, daß der von \n\ndem Zeugen S. ermittelte monatliche Eigenaufwand unzutreffend ist, \n\nweil bei einer realistisch kalkulierten Instandhaltungsrücklage für das Gemein-\n\nschafts- und das Sondereigentum Mieteinnahmen von 7,50 DM/qm nicht zu er-\n\nwarten seien. Für die Wohnungen der Anlage sei aufgrund ihrer Sozialbindung \n\nmaximal eine Miete von 8,37 DM/qm (als Einnahme des Mietpools) zu erzielen \n\ngewesen. Der verbleibende Betrag von 0,87 DM/qm reiche nicht aus, um den bei \n\nAbschluß des Kaufvertrags zu erwartenden künftigen Instandhaltungsaufwand \n\nnachhaltig zu decken. Im Hinblick auf das Alter der Wohnanlage und das \n\n- unstreitige - Fehlen jeglicher Instandhaltungsrücklage sei eine Rückstellung von \n\nmindestens 2,08 DM/qm monatlich erforderlich gewesen. Damit habe die reali-\n\nstisch anzusetzende Mieteinnahme bei höchstens 6,31 DM/qm gelegen. \n\nd) Trifft diese Behauptung zu, liegt eine schuldhafte Verletzung des Bera-\n\ntungsvertrags vor, weil der Verkäufer, der die Wirtschaftlichkeit einer zu Anlage-\n\nzwecken vertriebenen Eigentumswohnung herausstellt, die nach Alter und Zu-\n\nstand der Wohnanlage sowie vorhandener Rücklagen absehbaren Instandhal-\n\ntungskosten nicht außer Acht lassen darf (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376). Die \n\nUrsächlichkeit des Beratungsfehlers für den Kaufentschluß wird dann vermutet \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022). \n\nIII. \n\nDas angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben. Zur Feststel-\n\nlung der für den behaupteten Beratungsfehler maßgeblichen Tatsachen ist die \n\nSache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 \n\nSatz 1 ZPO). Die Behauptung des Klägers, an der Wohnanlage habe bei Ab-\n\nschluß des Kaufvertrags ein Instandhaltungs- und Renovierungsstau von 50-80 \n\nDM/qm bestanden, ist nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand allerdings \n\nnicht zugrunde zu legen. Die Annahme des Berufungsgerichts, der für einen Bera-\n\ntungsfehler darlegungs- und beweispflichtige Kläger habe durch die Bezugnahme \n\nauf den Besichtigungsbericht des Sachverständigen B. vom November 1994 \n\nnicht aufgezeigt, welche Instandhaltungsarbeiten zum Zeitpunkt des Vertrags- \n\nschlusses im April 1995 erforderlich gewesen seien, ist angesichts der Behaup-\n\ntung der Beklagten, die in dem Bericht genannten Mängel vor Vertragsschluß be-\n\nseitigt zu haben, frei von Rechtsfehlern. \n\nWenzel Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Stresemann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_260-03A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-14/v-zr-260-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_260-03A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_260-03A.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-01-14/v-zr-260-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_260-03A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:20:23.036024+00:00"}}