{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_223-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2004-10-15","aktenzeichen":"V ZR 223/03","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB §§ 675, 433 a) Ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, verletzt seine Bera- tungspflichten, wenn er eine Immobilie als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Ge- winn wiederverkäufliche Kapitalanlage bezeichnet, obwohl wegen des überhöhten Er- werbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, daß ein gewinnbringen- der Verkauf zum genannten Zeitpunkt auch bei günstiger Entwicklung des Immobilien- markts gänzlich unwahrscheinlich ist. b) Hat die Beratung des Verkäufers (auch) die Finanzierung des Immobilienerwerbs zum Gegenstand, so kann ein Beratungsfehler vorliegen, wenn die empfohlene Kombination von Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Lebensversicherung sich für den Käu- fer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen. Mit der bloßen Behauptung, der Einsatz einer Lebensversicherung erhöhe die Finan- zierungskosten, wird ein solcher Beratungsfehler jedoch nicht dargelegt; erforderlich ist ein umfassender Vergleich der Auswirkungen der empfohlenen Finanzierung mit denen eines im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von dem Käufer für den Erwerb der Immobi- lie am Markt erhältlichen Tilgungsdarlehens.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nVerkündet am: \n15. Oktober 2004 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 223/03 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 675, 433 \n\na) Ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, verletzt seine Bera-\ntungspflichten, wenn er eine Immobilie als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Ge-\nwinn wiederverkäufliche Kapitalanlage bezeichnet, obwohl wegen des überhöhten Er-\nwerbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, daß ein gewinnbringen-\nder Verkauf zum genannten Zeitpunkt auch bei günstiger Entwicklung des Immobilien-\nmarkts gänzlich unwahrscheinlich ist. \n\nb) Hat die Beratung des Verkäufers (auch) die Finanzierung des Immobilienerwerbs zum \nGegenstand, so kann ein Beratungsfehler vorliegen, wenn die empfohlene Kombination \nvon Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Lebensversicherung sich für den Käu-\nfer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen. \nMit der bloßen Behauptung, der Einsatz einer Lebensversicherung erhöhe die Finan-\nzierungskosten, wird ein solcher Beratungsfehler jedoch nicht dargelegt; erforderlich ist \nein umfassender Vergleich der Auswirkungen der empfohlenen Finanzierung mit denen \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\neines im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von dem Käufer für den Erwerb der Immobi-\nlie am Markt erhältlichen Tilgungsdarlehens. \n\nBGH, Versäumnisurteil v. 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03 - OLG Düsseldorf \n\n LG Duisburg \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Oktober 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richte-\n\nrin Dr. Stresemann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 14. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 6. Juni 2003 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz und Rückabwicklung \n\neines Vertrags in Anspruch, mit dem er am 4. Dezember 1998 eine in O. \n\nbelegene vermietete Eigentumswohnung für 134.028.- DM erwarb. \n\nDen Kaufpreis finanzierte der Kläger in vollem Umfang durch ein Darle-\n\nhen mit einem Nominalbetrag von 143.000.- DM. Die Tilgung des durch eine \n\nGrundschuld gesicherten Darlehens wurde für 30 Jahre ausgesetzt. Die Rechte \n\naus einer von dem Kläger abgeschlossenen Lebensversicherung wurden an \n\ndie finanzierende Bank abgetreten. Ein älteres Bankdarlehen des Klägers, das \n\nin Höhe von mindestens 22.500.- DM valutierte, wurde mit Mitteln eines von \n\nder Beklagten mit dem Verkauf der Wohnung beauftragten Maklerunterneh-\n\nmens abgelöst. \n\nNach Darstellung des Klägers hatte dieses Unternehmen eine Anlage-\n\nvermittlungsgesellschaft an dem Vertrieb der Wohnung beteiligt. Deren Mitar-\n\nbeiter G. habe ihm den Erwerb als absolut sichere Kapitalanlage vorge-\n\nstellt, bei der sich die Wohnung durch Mieteinnahmen und Steuervorteile prak-\n\ntisch von selbst trage und nach Ablauf von fünf Jahren mit Gewinn verkauft \n\nwerden könne. Es sei eine Rentabilitätsberechnung erstellt worden, nach der \n\ndie Wohnung in den ersten 17 Monaten nach dem Erwerb keine Kosten verur-\n\nsache, später habe die Zuzahlung monatlich 171,08 DM betragen sollen. Den \n\nAbschluß der Lebensversicherung habe G. an Stelle einer annuitätischen \n\nDarlehenstilgung empfohlen. \n\nDer Kläger behauptet, falsch beraten worden zu sein. Seine monatliche \n\nBelastung sei unzutreffend berechnet worden. Der Wert der Eigentumswoh-\n\nnung habe bei Abschluß des Kaufvertrags allenfalls 68.800.- DM betragen. Der \n\nEinsatz einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz führe im Vergleich zu \n\neinem Annuitätendarlehen zu einer 30%igen Verteuerung der Finanzierungs-\n\nkosten. \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten hat das Oberlandesgericht sie abgewiesen. Mit der von dem Senat \n\nzugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des erstin-\n\nstanzlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hält den Kaufvertrag für wirksam, weil der Kauf-\n\npreis nicht sittenwidrig überhöht sei. Dem Kläger stehe auch kein Schadenser-\n\nsatzanspruch wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungs-\n\npflicht zu. Angaben zu dem bei einem Weiterverkauf der Eigentumswohnung \n\nerzielbaren Gewinn stellten keine Tatsachenbehauptungen dar, sondern ledig-\n\nlich wertende Anpreisungen bzw. Prognosen mit erkennbar spekulativem Cha-\n\nrakter. Insoweit könne eine Beratung nicht angenommen werden. Ob der Ein-\n\nsatz einer Lebensversicherung zur Finanzierung fehlerhaft sei, hänge von den \n\npersönlichen Verhältnissen des Darlehensnehmers ab. Hierzu und zu dem \n\nentsprechenden Umfang der Beratung fehle näherer Vortrag des Klägers. Eine \n\nfalsche Berechnung der monatlichen Belastung des Klägers sei nicht erkenn-\n\nbar. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in \n\nallen Punkten stand. \n\n1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der \n\nKaufvertrag nicht sittenwidrig und deshalb wirksam ist. Frei von Rechtsfehlern \n\nhat es ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, \n\nwelches Voraussetzung sowohl des Wuchertatbestands (§ 138 Abs. 2 BGB) \n\nals auch eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts (§ 138 Abs. 1 BGB) ist, unter \n\nBerücksichtigung der in die Gegenleistung der Beklagten einzustellenden Ab-\n\nlösung des Altdarlehens des Klägers in Höhe von mindestens 22.500 DM ver-\n\nneint. Die Revision nimmt das hin. \n\n2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, daß \n\ndie Beklagte wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungs-\n\npflicht zum Schadensersatz verpflichtet sein kann. \n\na) Die Beratung ist eine selbständige Hauptpflicht des Verkäufers aus \n\neinem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Ver-\n\ntragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat \n\nerteilt. Dabei steht es einem Rat gleich, wenn der Verkäufer bei Vertragsver-\n\nhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des \n\nErwerbs vorlegt, das den Geschäftsabschluß fördern soll (Senat, BGHZ 140, \n\n111, 115; 156, 371, 374; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; \n\nUrt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober \n\n2004, V ZR 18/04, Umdruck S. 7). Nach dem - revisionsrechtlich maßgebli-\n\nchen - Vortrag des Klägers ist hier davon auszugehen, daß eine solche Bera-\n\ntung durch einen als Verhandlungsgehilfe der Beklagten anzusehenden Ver-\n\nmittler stattgefunden hat und deshalb ein Beratungsvertrag mit der Beklagten \n\nzustande gekommen ist. \n\nb) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-\n\nständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-\n\nschluß des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können \n\n(vgl. BGHZ 123, 126, 129; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, WM \n\n1988, 95, 96). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies \n\nzunächst die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muß, um das Objekt \n\nmit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Senat, BGHZ 156, 371, \n\n377). Der Verkäufer muß dabei insbesondere die mit einer von ihm vorge-\n\nschlagenen Finanzierung des Kaufs verbundenen finanziellen Auswirkungen, \n\neinschließlich in eine Aufwandsberechnung eingestellte Steuervorteile, zutref-\n\nfend darstellen (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO, sowie \n\nSenat, BGHZ 114, 263, 268 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluß) und im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige \n\nVeränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten bei der \n\nBerechnung der Finanzierungslasten berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, \n\n371, 378). \n\nWird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs heraus-\n\ngestellt, muß der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen Umstände rich-\n\ntig informieren. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächli-\n\ncher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immo-\n\nbilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch \n\nzum Vertragsschluß veranlaßt. Haftungsbegründend sind dabei nicht sich \n\nnachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobi-\n\nlienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, \n\naus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche \n\ndie in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder \n\ngar auszuschließen vermögen (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR \n\n144/86, WM 1988, 48, 50 für die Haftung wegen Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluß). \n\naa) Nach diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht die dem Kläger \n\nzur Wiederverkäuflichkeit der Wohnung gegebenen Erläuterungen rechtsfeh-\n\nlerhaft als außerhalb der Beratung abgegebene Prognosen mit erkennbar spe-\n\nkulativem Charakter angesehen. \n\n(1.) Zugunsten des Klägers ist revisionsrechtlich davon auszugehen, \n\ndaß ihm bei den Vertragsverhandlungen erklärt worden ist, die zu erwerbende \n\nImmobilie sei ein Renditeobjekt; sie trage sich praktisch von selbst und werde \n\nim Wert regelmäßig steigen, es handele sich um eine absolut sichere Kapital-\n\nanlage, bei der nichts schief gehen könne; entweder behalte man die Wohnung \n\nund habe dann im Alter eine Zusatzrente oder man verkaufe sie und mache \n\ndurch die Wertsteigerung einen erheblichen Reibach; je länger der Kläger mit \n\ndem Verkauf warte, desto höher sei der Gewinn, aber bereits nach fünf Jahren \n\nkönne man die Wohnung mit Gewinn verkaufen. \n\n(a) Entgegen der Auffassung der Revision folgt das allerdings nicht \n\nschon daraus, daß die Berufungsbegründung keine Anhaltspunkte für Zweifel \n\nan der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen zum Inhalt des Bera-\n\ntungsgesprächs vorgebracht hat und es deshalb - mangels einer den Anforde-\n\nrungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Ziff. 2 u. 3 ZPO genügenden Berufungsbe-\n\ngründung - insoweit an einer zulässigen Berufung fehlt. \n\nEine Berufungsbegründung genügt den gesetzlichen Anforderungen, \n\nwenn der Berufungskläger im Rahmen einer auf den Streitfall zugeschnittenen \n\nDarlegung mindestens einen der in § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO genannten Beru-\n\nfungsgründe geltend macht. Die Benennung einer bestimmten Norm ist dabei \n\nebensowenig erforderlich wie die Schlüssigkeit oder Vertretbarkeit der sachli-\n\nchen Begründung (BGH, Beschl. v. 21. Mai 2003, VIII ZB 133/02, MDR 2003, \n\n1130, 1131; Beschl. v. 28. Mai 2003, XII ZB 165/02, NJW 2003, 2531, 2532; \n\nBeschl. v. 26. Juni 2003, III ZB 71/02, NJW 2003, 2532, 2533). Die Berufungs-\n\nbegründung genügt diesen Anforderungen, indem sie - u.a. bezogen auf die \n\nAnwendung von § 278 BGB - darlegt, aus welchen Gründen die Beklagte das \n\nangefochtene Urteil materiell-rechtlich für falsch hält und damit die Rechtsan-\n\nwendung des Erstgerichts angreift (§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO). \n\nLiegt aber eine zulässige Berufung vor, so ist das angefochtene Urteil \n\nnicht nur auf Rechtsfehler hin zu überprüfen, vielmehr gehört es gemäß § 513 \n\nAbs. 1 ZPO zu den Aufgaben des Berufungsgerichts, das Urteil der Vorinstanz \n\n- auch ohne dahingehende Rüge - auf konkrete Anhaltspunkte für Zweifel hin-\n\nsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der getroffenen Tatsachenfeststel-\n\nlungen zu prüfen und etwaige Fehler zu beseitigen (Senat, Urt. v. 12. März \n\n2004, V ZR 257/03, WM 2004, 845, 848). Die dem Berufungsgericht nach Maß-\n\ngabe des § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbsatz 2 ZPO obliegende Kontrolle der Feststel-\n\nlungen des Erstgerichts zum Verlauf des Beratungsgesprächs besteht deshalb \n\nunabhängig davon, ob die Berufungsbegründung einen den Anforderungen des \n\n§ 520 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 ZPO genügenden Angriff gegen diese Feststellungen \n\nenthält. \n\n(b) Hinsichtlich des die Rentabilität des Erwerbs betreffenden Teils der \n\nVertragsverhandlungen besteht auch keine - für die Revisionsinstanz über \n\n§ 559 Abs. 2 ZPO wirkende - Bindung des Berufungsgerichts an Feststellungen \n\ndes Landgerichts nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 1 ZPO. Festgestellt in diesem \n\nSinn sind nur Tatsachen, hinsichtlich derer das erstinstanzliche Gericht auf-\n\ngrund einer freien Beweiswürdigung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO die Entschei-\n\ndung getroffen hat, daß sie wahr oder unwahr sind, sowie Tatsachen, die es \n\nseiner Entscheidung ohne Prüfung der Wahrheit zugrunde gelegt hat, sei es, \n\ndaß sie offenkundig oder gerichtsbekannt (§ 291 ZPO), ausdrücklich zugestan-\n\nden (§ 288 ZPO) oder unstreitig (§ 138 Abs. 3 ZPO) waren oder sich aus ge-\n\nsetzlichen Vermutungen oder Beweis- und Auslegungsregeln ergeben haben \n\n(Senat, Urt. v. 19. März 2004, V ZR 104/03, NJW 2004, 2152, 2153, zur Veröf-\n\nfentlichung in BGHZ bestimmt). Das trifft auf die Erklärungen, die der Vermittler \n\nzur Wertentwicklung und Wiederverkäuflichkeit der Eigentumswohnung gege-\n\nben haben soll, nicht zu. Zwar hat das Landgericht das Bestreiten der Beklag-\n\nten „über den Hergang der Beratung“ als unerheblich bezeichnet. Tatsächlich \n\nist es aber nur bezüglich der zu einer monatlichen finanziellen Belastung von \n\n171,08 DM führenden Aufwandsberechnung von einem - durch Vorlage der \n\nBeratungsdokumente - „qualifizierten“ Vortrag des Klägers ausgegangen, der \n\neiner substantiierten Einlassung der Beklagten bedurft habe, und hat seiner \n\nEntscheidung nur insoweit einen unstreitigen Tatsachenvortrag (§ 138 Abs. 3 \n\nZPO) zugrunde gelegt. Feststellungen zu weiteren Inhalten des Beratungsge-\n\nsprächs hat das Landgericht hingegen nicht getroffen. \n\n(2.) Die - revisionsrechtlich zugunsten des Klägers zu unterstellenden - \n\nÄußerungen des Vermittlers G. zur Rentabilität des Erwerbs beschränken \n\nsich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf spekulative und \n\ndamit erkennbar unverbindliche Prognosen zu Wertsteigerungen, die Immobili-\n\nen bei günstiger Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfahren kön-\n\nnen. Die Erklärung, es handele sich um eine sichere, rentierliche und mit Ge-\n\nwinn wiederverkäufliche Anlage, bei der nichts schief gehen könne, geht über \n\nden Hinweis auf Wertsteigerungschancen hinaus. Sie erweckt den Eindruck, \n\nder Erwerb sei praktisch risikofrei, weil den Aufwendungen des Käufers mit der \n\nImmobilie ein entsprechender, nach Ablauf von fünf Jahren zu realisierender \n\nSachwert gegenüberstehe, der sich bei günstiger wirtschaftlicher Entwicklung \n\nnoch erhöht haben und einen Gewinn ergeben könne. \n\nDiese Aussage ist unrichtig, wenn ein gewinnbringender Verkauf der \n\nWohnung nach fünf Jahren wegen eines überhöhten Erwerbspreises von vorn-\n\nherein, d.h. unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen \n\nElement, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist. Rei-\n\nchen die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wert-\n\nsteigerungen von Eigentumswohnungen noch nicht einmal aus, um nach fünf \n\nJahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt, \n\nhat der Verkäufer falsche Vorstellungen über die Werthaltigkeit der Immobilie \n\ngeweckt und damit seine Verpflichtung verletzt, über alle Umstände aufzuklä-\n\nren, die für eine von ihm als Kaufanreiz herausgestellte Rentabilität des Er-\n\nwerbs von Bedeutung sind oder sein können (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober \n\n1988, V ZR 144/86, WM 1988, 48, 50; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, \n\nNJW 2003, 1811, 1812; siehe auch Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR \n\n66/86, WM 1988, 95, 96). \n\nDer Annahme einer fehlerhaften Beratung steht nicht entgegen, daß ein \n\nVerkäufer bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers grundsätzlich \n\nnicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offenzulegen oder irrige Vorstel-\n\nlungen seines Verhandlungspartners über die Angemessenheit des Kaufprei-\n\nses zu korrigieren. Im Regelfall muß der Verkäufer den Käufer nicht auf ein für \n\ndiesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß \n\nsich sein künftiger Vertragspartner über Art und Umfang seiner Vertragspflich-\n\nten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, \n\nV ZR 308/02, aaO). Das bedeutet jedoch nicht, daß Auswirkungen eines über-\n\nhöhten Kaufpreises auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlage-\n\nzwecken rechtlich folgenlos blieben. Sie können dazu führen, daß Angaben, \n\ndie von dem Verkäufer - oder einer Person, deren er sich zur Erfüllung seiner \n\nvorvertraglichen oder beratungsvertraglichen Pflichten bedient - im Vorfeld des \n\nVertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzutreffend erwei-\n\nsen. In diesem Fall kommen Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei \n\nVertragsschluß oder wegen Verletzung der Pflichten aus einem Beratungsver-\n\ntrag in Betracht. \n\nSo liegt es auch hier. Trifft die Behauptung zu, der Verkehrswert der Ei-\n\ngentumswohnung habe bei Vertragsschluß allenfalls 68.800.- DM betragen, so \n\nmüßte ein Verkaufserlös, der die Erwerbskosten des Klägers deckt, unter Be-\n\nrücksichtigung des abgelösten Altdarlehens, sich bei überschlägiger Berech-\n\nnung auf etwa 120.000.- DM belaufen (143.000.- DM Nominalkreditsumme \n\nabzgl. 22.500.- DM; der angesparten Lebensversicherungssumme stehen ent-\n\nsprechende monatliche Aufwendungen des Klägers gegenüber). Eine Wert-\n\nsteigerung von über 70 % innerhalb von fünf Jahren dürfte jedoch auch bei \n\noptimistischer Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes bei Vertrags-\n\nschluß gänzlich unwahrscheinlich gewesen sein. \n\nbb) Einen Beratungsfehler im Zusammenhang mit der Finanzierung des \n\nErwerbs mittels einer Kombination von Darlehen und Kapitallebensversiche-\n\nrung hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend verneint. \n\nZu Recht vermißt es näheren Vortrag zu dem Umfang der Beratung. Ei-\n\nne Aufklärung über die spezifischen Nachteile, die mit der Tilgung eines Darle-\n\nhens durch eine anzusparende Kapitallebensversicherung verbunden sind, \n\nschuldete die Beklagte nur, soweit sie oder eine Person, deren sie sich zur \n\nErfüllung ihrer beratungsvertraglichen Pflichten bedient hat, dem Kläger zum \n\nAbschluß einer solchen Lebensversicherung geraten hat. Hieran bestehen \n\nZweifel, weil die von dem Kläger eingereichte Rentabilitätsberechnung zwar \n\nden Beitrag für die Lebensversicherung umfaßt, den monatlichen Mehraufwand \n\ndes Klägers aber ausdrücklich „ohne Tilgung“ ausweist. \n\nDarüber hinaus fehlt es an der schlüssigen Darlegung eines Beratungs-\n\nfehlers. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein solcher hier nicht schon \n\ndurch die Behauptung dargetan, der Einsatz der Lebensversicherung erhöhe \n\ndie Finanzierungskosten um 30 %, weil das Darlehen für die gesamte Laufzeit, \n\nalso stets mit der vollen Kreditsumme, zu verzinsen sei, und der daraus entste-\n\nhende Nachteil durch die aus der Lebensversicherung gezahlten Garantiezin-\n\nsen nicht kompensiert werde. \n\nWer aufgrund eines Beratungsvertrags zu richtiger und vollständiger In-\n\nformation hinsichtlich der für eine Finanzierung wesentlichen tatsächlichen \n\nUmstände verpflichtet ist, muß den anderen Teil über die mit der Kombination \n\nvon Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Kapitallebensversicherung \n\nverbundenen spezifischen Nachteile und Risiken aufklären, wenn sie sich für \n\nden Kreditnehmer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen \n\n(BGHZ 111, 117; BGH, Urt. v. 9. März 1989, III ZR 269/87, WM 1989, 665). \n\nDieser für den Konsumentenkredit entwickelte Grundsatz läßt sich zwar auch \n\nauf grundbuchlich gesicherte Darlehen anwenden, welche durch eine während \n\nder Laufzeit des Darlehens anzusparende Kapitallebensversicherung getilgt \n\nwerden sollen. Angesichts der Vielzahl der für die Finanzierung einer vermiete-\n\nten Eigentumswohnung relevanten Faktoren erfordert die Darlegung eines \n\nBeratungsfehlers jedoch einen Vergleich der Konditionen der zur Finanzierung \n\nabgeschlossenen Verträge mit den Bedingungen eines marktüblichen, durch \n\neine Belastung des zu erwerbenden Wohnungseigentums gesicherten Til-\n\ngungsdarlehens. Dabei sind die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzie-\n\nrungsmodelle zu berücksichtigen, insbesondere die Zinsaufwendungen ein-\n\nschließlich etwaiger Zinsrisiken, die - garantierten und prognostizierten - Erträ-\n\nge der Lebensversicherung, die steuerlichen Auswirkungen der Finanzie-\n\nrungsmodelle (Abzugsfähigkeit der Versicherungsprämien, Verlustabzug der \n\nZinsen), die Nebenkosten der jeweiligen Verträge und die bei einem Annuitä-\n\ntendarlehen für eine von der Bank geforderte Absicherung des Todesfallrisikos \n\nmöglicherweise zusätzlich anfallenden Kosten. Nur wenn sich die Kombination \n\naus Festkredit und Lebensversicherung - auch unter Berücksichtigung der sich \n\nfür den Erwerber jeweils ergebenden monatlichen Belastungen - im Gesamt-\n\nvergleich deutlich ungünstiger darstellt als die Abwicklung über ein Annuitäten-\n\ndarlehen, kommt eine Verletzung von Beratungspflichten in Betracht. Das hat \n\nder Kläger nicht dargelegt. \n\ncc) Soweit das Berufungsgericht eine fehlerhafte Beratung des Klägers \n\nhinsichtlich seiner monatlichen Belastungen verneint hat, sind Rechtsfehler \n\nnicht ersichtlich und von der Revision auch nicht gerügt worden. \n\nIII. \n\nNach alledem war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache \n\nzur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-\n\nverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\n1. a) Im wiedereröffneten Berufungsrechtszug sind - unter Berücksichti-\n\ngung möglicher Bindungen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - Feststellungen zum \n\nZustandekommen eines Beratungsvertrags mit der Beklagten zu treffen. Zur \n\nZurechnung der Beratungstätigkeit von Untervermittlern weist der Senat auf die \n\nin seinem Urteil vom 14. März 2003 (V ZR 308/02, NJW 2003, 1811) darge-\n\nstellten Grundsätze hin. Weiter wird zu klären sein, ob dem Kläger die unter \n\nII. 2. b) aa) (1.) wiedergegebenen Angaben zur Rentabilität der Immobilie ge-\n\nmacht worden sind und ob diese unzutreffend waren, weil angesichts des \n\n- noch festzustellenden - Verkehrswerts der Wohnung zum Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses bereits feststand, daß ein gewinnbringender Verkauf nach Ab-\n\nlauf von fünf Jahren auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes \n\ngänzlich unwahrscheinlich war. \n\nb) Sollte dies zutreffen, wird - weil ein Verkäufer, der die Rentabilität ei-\n\nnes Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken unter Anpreisung von Wertsteige-\n\nrungsmöglichkeiten herausstellt, den Verkehrswert des Objekts nicht außer \n\nAcht lassen darf - von einer schuldhaften Verletzung des Beratungsvertrags \n\nauszugehen sein, deren Ursächlichkeit für den Kaufentschluß vermutet wird \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021). Den im Kauf-\n\nvertrag enthaltenen Haftungsausschluß für außerhalb des Vertrags gegebene \n\nZusagen und Erklärungen hat das Berufungsgericht zu Recht als unwirksam \n\nangesehen (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2000, III ZR 62/99, WM 2000, 426, \n\n429). \n\nc) Ist die Wohnung den Kaufpreis nicht wert, steht zugleich fest, daß \n\ndem Kläger durch die unrichtige Beratung ein Schaden entstanden ist (zum \n\nErfordernis eines Schadens vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117; Senat, Urt. v. \n\n14. März 2003, V ZR 308/02, aaO), auf den sich der Kläger allerdings durch die \n\nAblösung seines alten Bankdarlehens zugeflossene Vorteile, soweit diese der \n\nBeklagten zuzurechnen sind, anrechnen lassen muß. \n\n2. Zugleich erhält das Berufungsgericht Gelegenheit, auf eine sachdien-\n\nliche Antragstellung hinzuwirken (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Der auf Leistung \n\ngerichtete Klageantrag ist nur dann nicht zu beanstanden, wenn der Kläger \n\nZahlung zu Händen eines entsprechend treuhänderisch beauftragten Notars \n\nverlangt. Andernfalls besteht die Gefahr, daß Zahlungen der Beklagten nicht \n\nzur Ablösung des durch die auf der Wohnung lastenden Grundschuld gesicher-\n\nten Darlehens verwendet werden und deshalb - trotz Zahlung der Urteilssumme \n\ndurch die Beklagte und Vorlage der von dem Kläger Zug um Zug abzugeben-\n\nden Willenserklärung - eine lastenfreie Rückauflassung der Wohnung an die \n\nBeklagte nicht erreicht wird. \n\nWenzel Tropf Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Stresemann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_223-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-15/v-zr-223-03","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 291","ref_norm":"291","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 513","ref_norm":"513","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 288","ref_norm":"288","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_223-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_223-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-10-15/v-zr-223-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_223-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:59:26.294406+00:00"}}