{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_213-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2004-07-02","aktenzeichen":"V ZR 213/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 138 Bc ZPO § 286 D a) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichs- wertverfahrens möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergelei- tet werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders groben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde. b) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigen- tumswohnung ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertrags- wertmethode) festgelegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 213/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n2. Juli 2004 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nBGB § 138 Bc \nZPO § 286 D \n\na) Ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks im Wege des Vergleichs-\n\nwertverfahrens möglich, kann die Sittenwidrigkeit des Kaufs nicht daraus hergelei-\n\ntet werden, daß ein anders ermittelter Wert in einem (auffälligen oder besonders \n\ngroben) Mißverhältnis zum Kaufpreis stünde. \n\nb) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer zur Vermietung bestimmten Eigen-\n\ntumswohnung ist das Gericht nicht auf eine bestimmte Methode (hier: Ertrags-\n\nwertmethode) festgelegt. \n\nBGH, Urt. v. 2. Juli 2004 - V ZR 213/03 - OLG Dresden \n\n LG Zwickau \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 2. Juli 2004 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes \n\nDr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richte-\n\nrin Dr. Stresemann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 24. Juni 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger und seine Ehefrau kauften mit notariellem Vertrag vom \n\n30. Juli/18. September 1997 von der Beklagten eine Eigentumswohnung in \n\nPlauen zum Preis von 174.665 DM. Mit der Behauptung, der Verkehrswert der \n\nWohnung habe nur 75.000 DM betragen, hat der Kläger, zugleich aufgrund \n\nabgetretenen Rechts seiner Ehefrau, die Beklagte auf Befreiung von sämtli-\n\nchen aus dem Kauf herrührenden Verbindlichkeiten, auf Zahlung von \n\n38.926,28 DM und auf die Feststellung in Anspruch genommen, zum Ersatz \n\nkünftigen Schadens verpflichtet zu sein. Das Landgericht hat die Klage abge-\n\nwiesen, da die Ansprüche an das finanzierende Kreditinstitut, die HypoVe-\n\nreinsbank AG, abgetreten seien und eine sittenwidrige Überhöhung des Kauf-\n\npreises nicht vorliege. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger zuletzt Zahlung \n\nvon 32.909,50 € (Zins- und Tilgungsleistungen an die Hyp oVereinsbank und \n\nAufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums unter Abzug von \n\nMieteinnahmen) an sich, hilfsweise an die HypoVereinsbank verlangt. Das Be-\n\nrufungsgericht hat dem Hilfsantrag in Höhe von 32.541,91 € Zug um Zug gegen \n\nÜbertragung des Wohnungseigentums stattgegeben. Die übrigen Anträge hat \n\nes abgewiesen. \n\nMit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wie-\n\nderherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kläger tritt der Revision ent-\n\ngegen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe ein Schadensersatzan-\n\nspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu, da die Beklagte ihn und \n\nseine Ehefrau zum Abschluß eines sittenwidrigen Vertrages verleitet habe. \n\nEntgegen der Auffassung des vom Landgericht beauftragten Gutachters sei der \n\nWert des Wohnungseigentums nicht nach dem Vergleichswertverfahren, son-\n\ndern nach dem Ertragswertverfahren, das der Sachverständige lediglich zu \n\nKontrollzwecken herangezogen hatte, zu ermitteln. Der Verkehrswert betrage \n\ndanach nicht, wovon das Landgericht ausgegangen war, (ca.) 108.000 DM \n\n(Vergleichswert), sondern 93.454,43 DM (Ertragswert). Das Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung von etwa 88 v.H. rechtfertige \"zumindest \n\nvorliegend\" den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Dabei \n\nkönne es dahinstehen, ob der Kauf bereits deshalb sittenwidrig sei, weil der \n\nPreis knapp das Doppelte über dem Wert der Wohnung liege. Jedenfalls folge \n\ndie Nichtigkeit aus einer Gesamtschau, denn die Käufer hätten die von ihnen \n\nbeabsichtigten Steuervorteile \"nur in vergleichsweise moderatem Umfang\" er-\n\nzielen können, objektiv sei die Steuerersparnis wegen der eingetretenen Ar-\n\nbeitslosigkeit des Klägers (Ehefrau stand in Beschäftigung) noch geringer ge-\n\nwesen, die Käufer hätten über kein Eigenkapital verfügt und deshalb ein ande-\n\nres Grundstück belasten müssen, zudem habe sich in Plauen ein gefestigter \n\nWohnungsmarkt noch nicht entwickelt, weshalb der Kaufvertrag überdurch-\n\nschnittlich risikobehaftet gewesen sei. Ob die Beklagte das grobe Mißverhältnis \n\nerkannt habe, sei unerheblich. \n\nDies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nII. \n\nRechtlich nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Berufungsur-\n\nteils, wonach das Verleiten des Käufers zu einem wegen eines Äquivalenzmiß-\n\nverhältnisses nichtigen Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) einen Schadensersatzan-\n\nspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß begründen kann. Sind die Vor-\n\naussetzungen der Sittenwidrigkeit nicht erfüllt, so begründet allerdings der Um-\n\nstand, daß der Kauf ungünstig war, noch keinen Schadensersatzanspruch. \n\nDieser ist vielmehr nur gegeben, wenn der Verkäufer sonst gegen vorvertragli-\n\nche Pflichten, etwa durch unzutreffende Angaben oder das Verschweigen auf-\n\nklärungspflichtiger Umstände, verstoßen hat. Von einer Sittenwidrigkeit des \n\nKaufvertrags der Parteien kann nicht ausgegangen werden. Ob dem Kläger \n\naus sonstigen Gründen ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei \n\nVertragsschluß oder wegen Verletzung eines Beratungsvertrags (zuletzt Senat, \n\nUrt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, WM 2003, 2386, für BGHZ bestimmt) \n\nzusteht, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung der Sache zu klären. \n\n1. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht die von dem \n\nSachverständigen gewählte Wertermittlungsmethode gegen eine andere aus-\n\ngetauscht hat, ohne, was hierzu Voraussetzung gewesen wäre, seine eigene \n\nSachkunde auszuweisen, insbesondere einleuchtend und nachvollziehbar auf-\n\nzuzeigen, daß seine abweichende Beurteilung nicht auf einem Mangel an \n\nSachkunde beruht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88; v. 22. Dezember \n\n1992, III ZR 173/91; v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96: BGHR ZPO § 286 Abs. 1, \n\nSachverständigenbeweis 4, 12 und 26). Der Hinweis des Berufungsgerichts auf \n\ndie Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bietet keine Grundlage für dessen \n\nMeinung, bei Wohnungseigentum, das, wovon im Streitfall auszugehen sei, der \n\nKapitalanlage und der Steuerersparnis diene, komme ausschließlich die Er-\n\ntragswertmethode in Frage. Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsme-\n\nthode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht, wie in § 1376 \n\nAbs. 4 BGB (Wert eines landwirtschaftlichen Betriebs im Zugewinnausgleich), \n\ndie Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Er-\n\nmessen des Tatrichters (BGHZ 17, 236, 238; Urt. v. 26. April 1972, IV ZR \n\n114/70, WM 1972, 687, 688; v. 25. Oktober 1996, V ZR 212/95, WM 1997, 33 \n\n= NJW 1997, 129). In den vom Berufungsgericht herangezogenen Entschei-\n\ndungen hat der Senat die Anwendung der Ertragswertmethode auf die dort zu \n\nbeurteilenden, auf laufende Ertragserzielung eingerichteten Objekte für unbe-\n\ndenklich erachtet (Urt. v. 25.Oktober 1996, V ZR 212/95, aaO; v. 12. Januar \n\n2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997 = NJW-RR 2001, 732, hier in Kombination \n\nmit dem Sachwertverfahren). Wie auch in anderen Fällen, in denen die Bemes-\n\nsung nach Vergleichswerten, Sachwerten oder dem Ertrag rechtlich zu keinen \n\nBeanstandungen geführt hat (Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW 1970, \n\n2018; v. 6. April 1995, III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 912; Senat, Urt. v. \n\n12. Januar 1996, V ZR 289/94, NJW 1996, 1204), hat der Bundesgerichtshof \n\ndie Tatsacheninstanzen aber nicht auf eine bestimmte, etwa die in den ent-\n\nschiedenen Fällen angewandte, Wertermittlungsmethode festgelegt. Der Senat \n\nist in der Entscheidung vom 12. Januar 2001 davon ausgegangen, daß die \n\nWertermittlungsverordnung 1988 (WertV 1988) über die Zwecke des Bauge-\n\nsetzbuches hinaus allgemein anerkannte Grundsätze der Ermittlung des Ver-\n\nkehrswertes von Grundstücken enthalte. Die von der Wertermittlungsverord-\n\nnung aufgegriffenen Ermittlungsmethoden sind nach der Wertung des Verord-\n\nnungsgebers grundsätzlich gleichrangig (Amtl. Begründung zu § 6 WertV 88, \n\nBR-Drucks. 352/88, S. 43; Senatsurt. v. 15. Juni 1965, V ZR 24/63, BB 1965, \n\n890; zum \"Vorrang\" des Vergleichswertverfahrens aufgrund seiner Plausibilität \n\nvgl. BVerwG, Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und Grund-\n\nstückswert, EzGuG, 20.38; zum Vorzug bei der steuerlichen Bewertung BFH \n\nEzGuG, 20.99). Sie können unter Beachtung der Grundsätze eines ordnungs-\n\ngemäßen Ermittlungsverfahrens (§§ 1 ff. WertV 88) bei fachgerechter Erhe-\n\nbung der erforderlichen Daten (§§ 8 ff. WertV 88) einzeln oder kombiniert an-\n\ngewandt werden (§ 7 Abs. 1 WertV 88). Keine der Schätzmethoden verdrängt \n\nbei bestimmten Bewertungsgegenständen, etwa bei Renditeobjekten die Er-\n\ntragswertmethode, von vornherein die anderen Ermittlungsverfahren. Die Me-\n\nthodenwahl ist nach der Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im \n\ngewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger \n\nUmstände des Einzelfalles zu treffen; sie ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertV \n\n88). Das von dem Sachverständigen in erster Linie herangezogene und als \n\nmaßgeblich erachtete Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV 88) stellt von \n\nseinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswert-\n\nbestimmung dar (Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstücks-\n\nwerten, 7. Aufl., 1996, Rdn. 1. 127; Zimmermann, Wertermittlungsverordnung \n\n1988, § 13 Rdn. 1 f.). Läßt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichs-\n\npreisen verläßlich ermitteln, was bei bebauten Grundstücken je nach den Um-\n\nständen allerdings auf Schwierigkeiten stoßen kann, wird die Vergleichswert-\n\nmethode in der Literatur nicht nur als die \"einfachste\", sondern auch als die \n\n\"zuverlässigste\" Methode \n\nder Wertermittlung \n\nangesehen \n\n(Klei-\n\nber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 2002, \n\nVorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 5 f.). Auf dem Markt des Wohnungseigentums \n\nsteht die Vergleichswertmethode (mit) im Vordergrund, denn dieser Markt ori-\n\nentiert sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) \n\nund es besteht im allgemeinen eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen \n\n(Kleiber/Simon/Weyers aaO, Vorbem. zu §§ 13 f. WertV, Rdn. 86; Sprengnet-\n\nter, Grundstücksbewertung, Bd. VII Kap. 1: Die Bewertung von Wohnungs- und \n\nTeileigentum, 9/1/3/1, zur Ertragswertmethode 9/1/3/16). Dies gilt auch für \n\nvermietetes Eigentum, wobei in Fällen, in denen nach Lage und Ausstattung \n\nhöherwertige Objekte wegen der Vermietung nicht zur Eigennutzung zur Verfü-\n\ngung stehen (Teilmarkt), Preisabschläge in Frage kommen. \n\n2. a) Aus Gründen des sachlichen Rechts besteht indessen kein Anlaß, \n\nweitere Feststellungen zum Verkehrswert des verkauften Wohnungseigentums \n\nzu treffen und die Sache aus diesem Grunde an das Berufungsgericht zurück-\n\nzuverweisen. Steht für den zutreffend ermittelten Markt hinreichendes und aus-\n\nsagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung und ist den Verhältnissen des \n\nbewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, \n\nGebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe \n\nund Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, hier nach dem örtlichen Richtwert \n\nermittelt, u.a.) Rechnung getragen, kann dem auf dieser Grundlage ermittelten \n\nWert nicht deshalb die Eignung abgesprochen werden, als Maßstab der Über-\n\nteuerung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu dienen, weil ein anders ermittelter \n\nWert hinter ihm zurückbleibt. Dies gilt auch, wenn der fachkundigen Ermittlung \n\ndes abweichenden Wertes, etwa zufolge der rechtlich nicht zu beanstandenden \n\nWahl einer anderen Bewertungsmethode, Bedenken nicht entgegenstünden. \n\nDie in der Wertermittlungsverordnung vorgeschriebenen Ermittlungsmethoden \n\nsind zwar gleichwertig und sämtlich darauf angelegt, sich möglichst dem in \n\n§ 194 BauGB umrissenen Verkehrswert anzunähern. In diesem weiteren Sinn \n\nzielen sie alle auf einen Vergleich mit den Marktverhältnissen, etwa bei der \n\nErtragswertmethode auf einen Vergleich des nachhaltigen Ertrags des Objek-\n\ntes mit den am Markt erzielten Erträgnissen (§§ 16, 11 WertV 88), ab. Ein zah-\n\nlenmäßig identisches Bewertungsergebnis ist bei Anwendung der verschiede-\n\nnen Methoden aber eher zufällig. Im Hinblick auf die verschiedenen methodi-\n\nschen Ansatzpunkte der Verfahren sind mehr oder weniger unterschiedliche \n\nErgebnisse - in gewissen Toleranzen (Eckert, ZfIR 2001, 884, 885: bis 20 v. \n\nH.) - unvermeidbar (Kleiber/Simon/Weyers aaO, § 7 WertV, Rdn. 188 f.; vgl. \n\nBVerwG EzGuG 4.10). Hierin liegt auch ein Grund für die, allerdings im einzel-\n\nnen nicht unumstrittene (kritisch zur Mittelwertmethode BGH, Beschl. v. \n\n11. März 1993, III ZR 24/92, EzGuG 20.144a), Praxis, mehrere Verfahren zu \n\nkombinieren. \n\nLiegen die Voraussetzungen für eine verläßliche Verkehrswertermittlung \n\nnach Vergleichspreisen vor, wird eine sachgerechte Bewertung nach den Er-\n\nträgnissen im allgemeinen, wie auch hier, zu keiner grundlegenden Abwei-\n\nchung führen. Die Vergleichswertmethode ist in solchen Fällen zur Wertermitt-\n\nlung geeignet, grob differierende Ergebnisse anderer Methoden können auf \n\neiner verfehlten Methodenwahl oder auf Mängeln bei der Anwendung der ge-\n\nwählten Methode beruhen. Wenn allerdings verschiedene Methoden in recht-\n\nlich nicht zu beanstandender Weise zu Unterschieden führen, die für die Beur-\n\nteilung der Sittenwidrigkeit des Geschäfts von Belang sind, kann an dem durch \n\nVergleich ermittelten Ergebnis nicht vorbeigegangen werden. Die Rechtspre-\n\nchung (grundsätzlich zuletzt Senat BGHZ 146, 298) läßt auf der objektiven \n\nGrundlage eines besonders groben Mißverhältnisses von Leistung zu Gegen-\n\nleistung den Schluß auf das - für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB uner-\n\nläßliche (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, WM 2003, 154) - subjektive \n\nUnrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung zu. Hierfür ist aber keine \n\nGrundlage gegeben, wenn der direkte Vergleich mit dem maßgeblichen Markt, \n\nden die Auswertung der tatsächlich erzielten Preise bei Vorliegen hinreichen-\n\nden Vergleichsmaterials leistet, zur Verneinung eines besonders groben Miß-\n\nverhältnisses führt. Der Verkäufer, dessen Preis in den Toleranzen vergleich-\n\nbarer Verkaufsfälle verbleibt, muß sich nicht entgegenhalten lassen, ihm sei \n\neine außergewöhnliche Gegenleistung zugestanden worden. Dem Erfahrungs-\n\nsatz, aus dem der Senat den Schluß auf die verwerfliche Gesinnung des Be-\n\ngünstigten herleitet, außergewöhnliche Gegenleistungen würden nicht ohne \n\nNot oder andere den Benachteiligten hindernde Umstände zugestanden (Urt. v. \n\n28. Mai 1976, V ZR 170/74, LM § 138 - Aa - Nr. 22; v. 21. März 1997, V ZR \n\n355/95, WM 1997, 1155 f.), fehlt es in diesem Falle am Substrat. Kennt der \n\nVerkäufer die nach einer anderen Methode ermittelte Wertverzerrung nicht, \n\nkann ihm, woraus der Senat den Sittenwidrigkeitsvorwurf gegenüber dem Un-\n\nwissenden herleitet (BGHZ 146, 298, 303 f.), nicht vorgehalten werden, er ha-\n\nbe sich leichtfertig der Erkenntnis der Zwangslage seines Vertragspartners \n\noder des besonders groben Mißverhältnisses verschlossen. Klüger oder rück-\n\nsichtsvoller als die anderen Marktteilnehmer braucht er nicht zu sein. Einer \n\nKontrolle der Marktergebnisse anhand prognostizierter Erträge mag er sich, \n\nwenn er dafür hält, im eigenen Interesse unterziehen. Dem Vertragspartner ist \n\nsie nicht geschuldet. \n\nb) Das Berufungsgericht hat keinen Anlaß gesehen, die sachlich korrek-\n\nte Ermittlung des Vergleichswerts in Zweifel zu ziehen. Es hat den Methoden-\n\nwechsel deshalb vorgenommen, weil es meinte, hierzu rechtlich gehalten oder \n\nohne Ausweis seiner Sachkunde befugt zu sein. Auch die Revisionserwiderung \n\nvermag es nicht, die Herleitung des Verkehrswerts aus dem Marktvergleich \n\nrechtlich zu erschüttern. Dem beauftragten Sachverständigen stand zur Ermitt-\n\nlung des Verkehrswerts nach diesem Verfahren aus dem Grundstücksmarktbe-\n\nricht der Stadt Plauen 2000 ein Vergleichsmaterial von 238 Fällen des Erstver-\n\nkaufs sanierter Altbauwohnungen, wie er hier vorlag (Objekt war zur Vermie-\n\ntung bestimmt, aber unvermietet; Mietvertragsabschluß nach Vortrag des Klä-\n\ngers: 28.08.1998), zur Verfügung. Die Wohnfläche lag bei 176 Fällen im ver-\n\ngleichbaren Bereich, die Lage im Gebäude (erstes OG) in 43 Fällen. Woh-\n\nnungseigentumsindizes auf der Grundlage bei Kaufpreissammlung lagen seit \n\n1994 vor, die gesammelten Preise waren nach den einzelnen Wohngebieten \n\naufgeschlüsselt; an der Ermittlung der individuellen Daten des Objekts Kritik zu \n\nüben, sah sich der Kläger nicht veranlaßt. Andererseits gab die Auseinander-\n\nsetzung der Parteien mit dem Beweisergebnis dem Berufungsgericht, ohne daß \n\nihm hierbei ein Rechtsfehler anzulasten wäre, keinen Grund, Zweifel in die \n\nfachlich einwandfreie Ermittlung des Ertragswerts zu setzen. Dem Sachver-\n\nständigen stand anhand des von der Stadt Plauen herausgegebenen, nach \n\nBaujahr, Wohngebieten, Größe der Wohnung u.a. aufgeschlüsselten Mietspie-\n\ngels eine Grundlage zur Ermittlung des nachhaltigen Ertrags des Objekts zur \n\nVerfügung. Daß dem Sachverständigen ein aus den örtlichen Verhältnissen \n\ngewonnener Liegenschaftszins nicht zu Gebote stand, er sich statt dessen an \n\nSätze hielt, wie sie die Wertermittlungsrichtlinien als Anhalt vorgeben (3.5.4 \n\nWertR 2002), indiziert keinen Fehler. Die Spanne zwischen den Ergebnissen \n\nder Schätzung (Vergleichswert 56.667,74 € = 110.832,46 DM, vom Sachver-\n\nständigen abgerundet auf 55.000 € = 107.570,65 DM; E rtragswert 47.782,49 € \n\n= 93.454,43 DM) ist für einen Ermittlungsfehler nicht signifikant. Daß der Sach-\n\nverständige die Überzeugungskraft des durch Vergleich ermittelten Wertes \n\ndurch das Kontrollergebnis nach Ertragsgesichtspunkten nicht als erschüttert \n\nangesehen hat, indiziert keinen Gutachtensmangel. Der Überlegung, die unter-\n\nschiedlich ermittelten Werte zu einem, wie auch zu fassenden Mittelwert weiter \n\nzu entwickeln, hat der Sachverständige widerstanden. Für die Bewertung der \n\nwirtschaftlichen Zweckmäßigkeit eines Geschäfts kann solchen Kombinationen \n\n(vgl. § 7 Abs. 1 Satz 3 WertVO 88) Berechtigung zukommen. Der für die Nich-\n\ntigkeit des Geschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB erforderliche Vorwurf der verwerf-\n\nlichen Gesinnung kann dagegen nicht aus Zuschlägen für den am Markt ver-\n\nläßlich ermittelten Preis gewonnen werden. \n\n3. Mit einer Verkehrswertüberschreitung von 57,59 v.H. (56.667,74 € = \n\n110.832,46 DM Verkehrswert, 174.665 DM Kaufpreis) bzw. bei Übernahme der \n\nAbrundung durch den Sachverständigen auf 55.000 € (= 10 7.570,65 DM) von \n\n62,37 v.H. bleibt der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs \n\neines besonders groben Mißverhältnisses, das der Senat erst bei einer Verzer-\n\nrung um knapp das Doppelte bejaht (Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, \n\nNJW 1992, 899, 900; v. 4. Februar 2000, V ZR 146/98, NJW 2000, 1487, \n\n1488). Allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann \n\ndamit kein Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten gezogen \n\nwerden. Allerdings besteht ein auffälliges Mißverhältnis, das im Zusammen-\n\nhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen kann. Die vom \n\nBerufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkte sind indessen für ein sol-\n\nches Urteil nicht geeignet. Über das Wertverhältnis hinausgehende, dem Käu-\n\nfer nachteilige rechtliche Bedingungen des Geschäfts hat das Berufungsgericht \n\nnicht festgestellt. Der Umstand, daß die Käufer den Kaufpreis voll finanzierten, \n\nmacht das Geschäft nicht sittenwidrig. Das Erfordernis, ein weiteres Immobili-\n\nenobjekt zu belasten, ist die Konsequenz einer nicht zu beanstandenden Praxis \n\nvon Kreditinstituten, Beleihungsobergrenzen einzuhalten. Es macht sich bei \n\neiner Finanzierung ohne Eigenkapital verstärkt bemerkbar. Sollte sich, wofür \n\nsich das Berufungsgericht allerdings nicht auf das eingeholte Gutachten stüt-\n\nzen könnte, an Ort und Stelle noch kein gefestigter Markt gebildet haben, ginge \n\ndas jedenfalls nicht einseitig zu Lasten der Beklagten (vgl. Senatsurt. v. \n\n4. Februar 2000, V ZR 146/98, WM 2000, 1107, 1109). Für eine unter dem Ge-\n\nsichtspunkt des § 138 Abs. 1 BGB zu beanstandende Ausnutzung einer un-\n\nübersichtlichen Marktsituation durch die Beklagte hat der Kläger nichts vorge-\n\ntragen. Die Frage, ob die steuerlichen Wirkungen des Geschäfts mit Rücksicht \n\nauf die Erwerbsverhältnisse des Klägers und seiner berufstätigen Ehefrau zu-\n\ntreffend dargestellt wurden, stellt sich vornehmlich unter dem Gesichtspunkt \n\ndes Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß oder der Verletzung eines \n\nzwischen den Parteien zustande gekommenen Beratungsvertrags. Zu den un-\n\nter diesen Gesichtspunkten weiter zu treffenden Feststellungen wird die Sache \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nWenzel Tropf Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Stresemann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_213-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-02/v-zr-213-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 194","ref_norm":"194","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1376","ref_norm":"1376","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_213-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_213-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-02/v-zr-213-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2003/V_ZR_213-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:44:35.818105+00:00"}}