{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR__25-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-02-07","aktenzeichen":"V ZR 25/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 463 Satz 2 (aF) a) Für die Frage, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft, macht es beim Ver- kauf eines Hausgrundstücks einen Unterschied, ob ein Hausschwammverdacht besteht oder ob nur die Gefahr besteht, daß das Haus mit Hausschwamm befallen wird. b) Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muß der Verkäufer nicht aufklä- ren, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluß auf die Gefahr zieht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 25/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. Februar 2003\nK a n i k\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 463 Satz 2 (aF)\n\na) Für die Frage, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft, macht es beim Ver-\n\nkauf eines Hausgrundstücks einen Unterschied, ob ein Hausschwammverdacht\n\nbesteht oder ob nur die Gefahr besteht, daß das Haus mit Hausschwamm befallen\n\nwird.\n\nb) Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muß der Verkäufer nicht aufklä-\n\nren, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluß\n\nauf die Gefahr zieht.\n\nBGH, Urt. v. 7. Februar 2003 - V ZR 25/02 - OLG Dresden\n\n LG Dresden\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und\n\nDr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 6. Dezember\n\n2001 aufgehoben.\n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil der 14. Zivil-\n\nkammer des Landgerichts Dresden vom 8. Mai 2001 wird\n\nzurückgewiesen.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 13./29. April 1999 kaufte der Kläger von den\n\nBeklagten ein in D. -B. gelegenes Grundstück für 730.000 DM\n\nunter Ausschluß der Gewährleistung. Das Grundstück ist mit einer alten Villa\n\nbebaut, bei der erheblicher Renovierungsbedarf bestand und die der Kläger\n\nvor Vertragsschluß zweimal besichtigt hatte.\n\nZum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag dem für die Verkäufer han-\n\ndelnden Zeugen Prof. H. E. das Gutachten des für Holz- und Bauten-\n\nschutz bestellten Sachverständigen R. vor, das Angaben über gravieren-\n\nde Durchfeuchtungen (Naßfäulepilzbefall, Schimmelpilzbeläge) und Nagekä-\n\nferbefall sowie den Hinweis enthält, daß \"ein Befall durch den gefährlichen\n\nBauholzzerstörer Echter Hausschwamm ... bei entsprechender Injektion jeder-\n\nzeit möglich\" sei. Hausschwammbefall selbst wurde indes nicht festgestellt. Der\n\nGutachter empfahl ausreichende Durchlüftung, da der Echte Hausschwamm\n\ngegen Zugluft sehr empfindlich sei.\n\nEin von dem Kläger in Auftrag gegebenes Gutachten kam am 24. Juni\n\n1999 zu dem Ergebnis, daß Echter Hausschwamm vorhanden sei. Das Gut-\n\nachten des Sachverständigen R. erhielt der Kläger im August 1999. Am\n\n6. September 1999 wurde ihm das Kaufgrundstück übergeben, nachdem er\n\nden vollständigen Kaufpreis gezahlt hatte. Das Übergabeprotokoll enthält kei-\n\nnen Vorbehalt wegen Mängel.\n\nDer Kläger hat behauptet, die Beklagten hätten ihm das Vorhandensein\n\nvon Echtem Hausschwamm, zumindest den Verdacht eines solchen Befalls,\n\narglistig verschwiegen. Er verlangt Ersatz des erhöhten Sanierungsbedarfs.\n\nDas Landgericht hat die auf Zahlung von 109.597,50 DM nebst Zinsen gerich-\n\ntete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach statt-\n\ngegeben. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des\n\nlandgerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des\n\nRechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzan-\n\nspruch unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Fehlers\n\n(§ 463 Satz 2 BGB a.F.) für begründet. Es meint, zum Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses habe der begründete Verdacht bestanden, daß das Haus mit Echtem\n\nHausschwamm befallen sei. Dies sei dem Zeugen E. aufgrund des Gut-\n\nachtens R. bekannt gewesen, was den Beklagten nach § 166 Abs. 1\n\nBGB zuzurechnen sei. Hierüber habe aufgeklärt werden müssen. Die nur all-\n\ngemeinen Angaben über den schlechten Zustand des Gebäudes und den Sa-\n\nnierungsaufwand, verbunden mit der Besichtigung durch den Kläger, genügten\n\nden Anforderungen nicht. Der Anspruch scheitere auch nicht daran, daß sich\n\nder Kläger die Mängelrechte bei Übergabe nicht vorbehalten habe. Er habe\n\nnämlich mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Juli 1999 auf den Gesichtspunkt\n\ndes arglistigen Verschweigens von Mängeln und auf die Geltendmachung von\n\nGewährleistungsrechten hingewiesen. Dies wirke auf den Übergabezeitpunkt\n\nfort, zumal der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 9. August 1999 seinen\n\nStandpunkt aufrechterhalten habe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.\n\n1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Verdacht\n\neines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache selbst einen Fehler darstellen\n\nkann, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muß, will er nicht - unter\n\nden weiteren Voraussetzungen der Norm - nach § 463 Satz 2 BGB a.F. haften\n\n(vgl. BGHZ 52, 51 - Salmonellenverdacht; BGH, Urt. v. 20. Juni 1968,\n\nIII ZR 32/66, WM 1968, 1220 - Hausschwammverdacht; Senat, Urt. v. 20. Okto-\n\nber 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 - Altlastenverdacht). Soweit es jedoch\n\nangenommen hat, im konkreten Fall habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses\n\nein Hausschwammverdacht bestanden, wird dies - wie die Revision zu Recht\n\nrügt - von den getroffenen Feststellungen und von dem Klägervortrag nicht ge-\n\ntragen. Der Sachverständige R. , auf dessen Gutachten sich das Beru-\n\nfungsgericht bezieht, hat nämlich nicht geäußert, daß ein Hausschwammver-\n\ndacht bestand, also die begründete Annahme, das Haus könne zum Zeitpunkt\n\nder Begutachtung, und somit vor Vertragsschluß, von Schwamm befallen sein.\n\nEr hat vielmehr zum Ausdruck gebracht, daß ein Befall durch den gefährlichen\n\nBauholzzerstörer Echter Hausschwamm \"bei entsprechender Injektion jederzeit\n\nmöglich\" sei und daß man lüften solle, um solches zu verhindern. Danach be-\n\nstand - wie das Berufungsgericht an sich an anderer Stelle selbst erkennt - kein\n\nVerdacht eines Befalls, sondern nur die Gefahr, daß ein solcher eintritt.\n\n2. Soweit das Berufungsgericht die Gefahr des Befalls mit echtem Haus-\n\nschwamm mit einem Hausschwammverdacht im Ergebnis gleichsetzt, ist ihm\n\nnicht zu folgen. Allerdings kann eine Aufklärungspflicht auch hinsichtlich sol-\n\ncher Umstände bestehen, die die Gefahr des Eintritts eines schwerwiegenden\n\nFehlers der Kaufsache begründen. Ob das der Fall ist, hängt von den einzel-\n\nnen Umständen, insbesondere von der Wahrscheinlichkeit des Gefahreintritts\n\nab. Im konkreten Fall bestand indes schon deswegen keine Pflicht, die die\n\nGefahr eines Befalls mit Hausschwamm begründenden Umstände zu offenba-\n\nren, weil davon auszugehen ist, daß sie der Kläger ebenso wie die Beklagten\n\nkannte.\n\nDie Gefahr ergab sich - wie stets in solchen Fällen - aus der gravieren-\n\nden Durchfeuchtung des Hauses, die zu einer massiven Schimmelpilzbildung\n\nund zu weitreichenden Holzschäden durch Naßfäule und Käferbefall geführt\n\nhatte. Über diese Umstände war der Kläger aber durch die eigenen Besichti-\n\ngungen und durch die erläuternden Hinweise des Zeugen G. informiert.\n\nIm Grundsatz geht hiervon, gestützt auf die Feststellungen des Landgerichts,\n\ndas den Zeugen vernommen hat, auch das Berufungsgericht aus. Soweit es\n\nmeint, aus der protokollierten Aussage des Zeugen lasse sich nicht mit der er-\n\nforderlichen Konkretheit entnehmen, auf welche Weise und mit welcher Inten-\n\nsität die Aufklärung erfolgt sei, ist dies im Ansatz verfehlt. Angesichts der Of-\n\nfensichtlichkeit der Feuchtigkeitsschäden, die sich als Pilz an den Außenwän-\n\nden, an völlig verfaulten Holzfenstern und an einem dumpfen, modrigen Ge-\n\nruch bemerkbar machten und von dem Kläger auch wahrgenommen wurden,\n\nkann schon bezweifelt werden, ob überhaupt noch eine Aufklärungspflicht be-\n\nstand (vgl. Senat, BGHZ 132, 30, 34 m.w.N.). Jedenfalls genügte angesichts\n\ndessen der nach Auffassung des Berufungsgerichts nur pauschale Hinweis des\n\nZeugen G. den Anforderungen. Die Umstände, aus denen der Sachver-\n\nständige R. auf die Gefahr eines Schwammbefalls geschlossen hat, wa-\n\nren demnach auch dem Kläger bekannt oder traten doch offen zutage.\n\nBei dieser Situation bliebe ein Rest von Aufklärungsbedarf nur, wenn\n\nanzunehmen ist, daß sich der Schluß, den der Sachverständige gezogen hat,\n\nfür den Kläger nicht in gleicher Weise aufdrängen mußte. Dann kann ein Käu-\n\nfer erwarten, daß ein redlicher Verkäufer, dem das Sachverständigengutachten\n\nvorliegt, auch die Schlußfolgerungen mitteilt. Das ist hier aber nicht der Fall.\n\nDas, was der Sachverständige als Gefahr erkannte, mußte auch für den Laien\n\nnahe liegen. Zumindest konnten die Beklagten davon ausgehen, daß für den\n\nKläger als geschäftsführenden Gesellschafter einer Immobilienfirma kein In-\n\nformationsdefizit bestand. Die Annahme eines arglistigen Verhaltens lassen die\n\nFeststellungen daher nicht zu.\n\n3. Selbst wenn aber dem Grunde nach eine Haftung der Beklagten aus\n\n§ 463 Satz 2 BGB a.F. in Betracht käme, scheiterte der Anspruch hier an § 464\n\nBGB a.F. Die Revision macht zu Recht geltend, daß das Berufungsgericht die\n\nVoraussetzungen dieser Norm rechtsfehlerhaft verneint hat.\n\na) Im Zeitpunkt der Übergabe kannte der Kläger aufgrund des von ihm\n\neingeholten Gutachtens und aufgrund des ihm im August 1999 übergebenen\n\nGutachtens des Sachverständigen R. den Zustand des Hauses im Ein-\n\nzelnen. Insbesondere war ihm bekannt, daß ein Befall mit Echtem Haus-\n\nschwamm vorlag. Er kannte ferner das gesamte Schadensbild, wie es sich\n\nauch aus dem Gutachten R. ergab. Ihm waren folglich alle Umstände\n\nbekannt, aus denen er die Kenntnis der Verkäufer von einem Verdacht eines\n\nHausschwammbefalls folgert, also die Kenntnis des Mangels, auf den er seinen\n\nAnspruch stützt. Gleichwohl nahm er die Kaufsache an.\n\nb) Dafür, daß er sich bei Annahme der Sache die Geltendmachung von\n\nMängelrechten vorbehalten hat, hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis\n\n(vgl. Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 464 BGB\n\na.F. Rdn. 2 m.w.N.) nicht geführt. Das schriftliche Übergabeprotokoll enthält\n\neinen derartigen Vorbehalt nicht. Daß die Beweisaufnahme einen mündlichen\n\nVorbehalt ergeben hätte, macht der Kläger selbst nicht geltend. Er hat einen\n\nmündlichen Vorbehalt zwar auch in zweiter Instanz behauptet, Beweis hierfür\n\naber - anders als in erster Instanz - nicht angetreten. Insoweit genügt auch\n\nnicht die pauschale Bezugnahme auf den entsprechenden erstinstanzlichen\n\nSchriftsatz. Zum einen war es Sache des in erster Instanz unterlegenen Klä-\n\ngers, die von ihm noch für erforderlich gehaltenen Beweisangebote ausdrück-\n\nlich zu wiederholen (vgl. BGH, Urt. v. 24. Februar 1994, VII ZR 127/93, NJW\n\n1994, 1481). Zum anderen entsprach der erstinstanzliche Beweisantrag nicht\n\nmehr ohne Änderungen dem Sach- und Streitstand. Ein Zeugenbeweis war\n\nerhoben worden, ein anderer kam nach der substantiierten Darlegung der Be-\n\nklagten, denen der Kläger nicht entgegengetreten ist, nicht in Betracht, weil der\n\nals Zeuge benannte Prozeßbevollmächtigte des Klägers bei der Übergabe des\n\nGrundstücks nicht zugegen war. Hierauf hätte der Kläger eingehen und einen\n\netwaigen Beweisantrag ausrichten müssen.\n\nc) Nicht zu folgen ist dem Berufungsgericht, wenn es meint, ein ur-\n\nsprünglich gemachter Vorbehalt habe bis zum Zeitpunkt der Annahme des\n\nKaufgegenstandes fortgewirkt. Dabei verkennt es zwar nicht grundsätzlich die\n\nVoraussetzungen, unter denen von einem Fortwirken eines früher gemachten\n\nVorbehalts auszugehen ist. Es übersieht bei der Würdigung des Sachverhalts\n\njedoch wesentliche Umstände, die, zusammengenommen, den Schluß des Be-\n\nrufungsgerichts nicht tragen.\n\nVon einem Fortwirken kann nur ausgegangen werden, wenn für den\n\nVerkäufer bei der Übergabe erkennbar ist, daß der Käufer auf die ihm zuste-\n\nhenden Gewährleistungsrechte, obwohl nicht erneut geltend gemacht, nicht\n\nverzichten will (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 693, 694). Das ist hier nicht\n\nder Fall. Die anwaltlichen Schreiben des Klägers vom 12. Juli und 9. August\n\n1999 konnten einem redlichen Verkäufer nicht hinreichend deutlich machen,\n\ndaß der Kläger trotz Entgegennahme des Hausgrundstücks ohne weiteren\n\nVorbehalt auf seine Rechte nicht verzichten wolle.\n\nIn dem Schreiben vom 12. Juli 1999 wird geltend gemacht, daß ver-\n\nsteckte Mängel vorlägen, insbesondere \"versteckter Rauchschwamm\". Es wird\n\nangenommen, daß die Beklagten davon aufgrund des Gutachtens R. \n\nKenntnis hatten, und es wird daher die Übersendung des Gutachtens verlangt.\n\nMit Schreiben vom 9. August 1999 wird das Gutachten angemahnt. Dieser\n\nMahnung leisteten die Beklagten vor Übergabe Folge. Aus dem Gutachten\n\nkonnte der Kläger für seine Annahme aber nichts herleiten. Über \"Rauch-\n\nschwamm\" sagt es nichts aus, und auch, wenn damit Hausschwamm gemeint\n\ngewesen sein sollte, ist das Gutachten letztlich unergiebig, da es einen solchen\n\nBefall nicht bestätigt und nur eine Gefahr für einen Befall sieht. Wenn der Klä-\n\nger angesichts dieser Umstände, die ein von ihm zunächst behauptetes argli-\n\nstiges Verschweigen nicht bestätigen, vielmehr zumindest zweifelhaft erschei-\n\nnen lassen, ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, das keinerlei Hinweise auf\n\nvorbehaltene Mängelrechte enthält, und wenn auch ein in den Schreiben ange-\n\nkündigtes Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt, vielmehr der Restkaufpreis\n\nvor Übergabe gezahlt wird, so kann der Verkäufer nicht davon ausgehen, daß\n\ngleichwohl ein Vorbehalt gemacht werden soll. Er darf vielmehr darauf vertrau-\n\nen, daß der Käufer nach Einsichtnahme in das Gutachten seine Rechtsposition\n\nnicht für so unangefochten gehalten hat, daß er es auf eine Auseinanderset-\n\nzung ankommen lassen wollte.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel\n\nKrüger\n\nKlein\n\nGaier\n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR__25-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-25-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR__25-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR__25-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-25-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR__25-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:06:16.409407+00:00"}}