{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_322-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-04-04","aktenzeichen":"V ZR 322/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 10 Abs. 2 Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die sachenrechtlichen Grundla- gen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat, kann auch dann keine Wirkung gegen die Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 2 WEG beigelegt werden, wenn eine nur schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden soll (hier: Verpflichtung, einem der Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu verschaffen).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 322/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n4. April 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nWEG § 10 Abs. 2\n\nEiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die sachenrechtlichen Grundla-\n\ngen der Gemeinschaft zum Gegenstand hat, kann auch dann keine Wirkung gegen\n\ndie Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 2 WEG beigelegt werden, wenn eine nur\n\nschuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden soll\n\n(hier: Verpflichtung, einem der Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer\n\nTeilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu verschaffen).\n\nBGH, Urt. v. 4. April 2003 - V ZR 322/02 - OLG Frankfurt am Main\n\n LG Frankfurt am Main\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 4. April 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten zu 2 wird das Urteil des\n\n3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom\n\n8. August 2002, soweit es sie betrifft, aufgehoben.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks F. straße 17a in\n\nK. . Er und zwei weitere Miteigentümer begründeten mit notariellem Ver-\n\ntrag vom 27. Juni 1983 gemäß § 3 WEG Wohnungseigentum an dem Nach-\n\nbargrundstück F. straße 17, wobei der Kläger das Sondereigentum an\n\neiner der drei Wohnungen erwarb. Er sollte außerdem das Teileigentum und\n\ndas Sondernutzungsrecht an einer größeren, an das Grundstück\n\nF. straße 17a angrenzenden Gartenfläche erhalten. In Bezug auf diese\n\nFläche wurde unter § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vereinbart:\n\n\"F. S. (scil. der Kläger) und dessen Rechtsnachfolger\n\nsind berechtigt, von den anderen Miteigentümern die reale Teilung des\n\ngemeinschaftlichen Eigentums dahin zu verlangen, daß aus der vorbe-\n\nzeichneten Gartenfläche 2 - Teileigentum G - ein selbständiges Grund-\n\nstück gebildet wird, wozu die anderen Erschienenen ihre Genehmigung\n\nerklären und die Übertragung der Miteigentumsanteile der anderen Mit-\n\neigentümer an diesem verselbständigten Grundstück an ihn ohne Ent-\n\ngelt verlangen. Die anderen Miteigentümer sind bei einer Veräußerung\n\nverpflichtet, diese Verpflichtung auf die Rechtsnachfolger zu übertragen.\n\nHerr S. und seine Rechtsnachfolger sind berechtigt, zur Siche-\n\nrung dieser Rechte die Eintragung einer Vormerkung zu verlangen.\"\n\nMit notariellem Vertrag vom 9. Januar 1984 änderten die Vertragspartei-\n\nen die Einräumungsvereinbarung vom 27. Juni 1983 u.a. dahin ab, daß der\n\nKläger kein Teileigentum erwerben sollte und statt dessen das Sondernut-\n\nzungsrecht an der Gartenfläche seinem Wohnungseigentum zugeordnet wur-\n\nde.\n\nIn der Folgezeit veräußerte der Kläger sein Wohnungseigentum. Die\n\nBeklagten erwarben 1998 bzw. 1993 jeweils eine der beiden anderen Woh-\n\nnungseigentumseinheiten. Sie übernahmen die Verpflichtung aus § 17 Abs. 2\n\ndes notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983. In den Wohnungsgrundbüchern\n\nist für den Kläger jeweils eine Vormerkung für die Verschaffung des Eigentums\n\nan der betreffenden Gartenfläche eingetragen.\n\nDer Kläger betreibt den Erwerb seines alleinigen Eigentums an der\n\nGartenfläche. Zu diesem Zweck übersandte er den Beklagten mehrere Ver-\n\ntragsentwürfe, die von diesen zurückgewiesen wurden. 1999 veranlaßte der\n\nKläger die Abvermesserung eines Teils der Gartenfläche, der seither als Flur-\n\nstück 73/3 geführt wird. Der Kläger legte anschließend den Beklagten einen\n\nnotariellen Vertrag vor, der für die Wohnungseigentümer durch einen voll-\n\nmachtlosen Vertreter abgeschlossen war. Während die Eigentümer der frühe-\n\nren Wohnung des Klägers den Vertrag genehmigten, lehnten die Beklagten\n\ndies ab.\n\nIm vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger in erster Linie die Zustim-\n\nmung der Beklagten zur Teilung des Grundstücks F. straße 17 und ins-\n\nbesondere die Erklärung der Auflassung gefordert, ferner die Bestellung einer\n\nBaulast, nach der für die Bemessung der Abstandsflächen eine Teilfläche des\n\nNachbargrundstücks seinem Grundstück zugerechnet wird und dem jeweiligen\n\nGrundstückseigentümer neun Öffnungen in der Brandmauer gestattet werden.\n\nZudem hat der Kläger neben der Zahlung von 11.078,65 DM die Feststellung\n\nverlangt, daß die Beklagten verpflichtet sind, ihm allen (weiteren) Schaden aus\n\nder nicht erteilten Zustimmung zur Teilung und Auflassung seit dem 10. Mai\n\n2002 zu ersetzen. Hilfsweise hat der Kläger seinen Auflassungsantrag auf ei-\n\nnen Teil der Gartenfläche gerichtet und statt der Baulast die Vereinbarung ei-\n\nnes Sondernutzungsrechts sowie die Bestellung einer Grunddienstbarkeit ver-\n\nlangt. Unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge hat das Landgericht\n\ndie Beklagten verurteilt, der Teilung des Grundstücks und der Übertragung des\n\nEigentums an der Gartenfläche zuzustimmen sowie die geforderte Baulast zu\n\nbestellen; es hat ferner die Ersatzpflicht der Beklagten für Schäden wegen der\n\nnicht erteilten Zustimmung festgestellt. Die hiergegen gerichtete Berufung der\n\nBeklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer - in dem Berufungsurteil zugelas-\n\nsenen - Revision verfolgt die Beklagte zu 2 das Ziel vollständiger Klageabwei-\n\nsung weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht meint, die Beklagten seien als Rechtsnachfolger\n\nnach § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages verpflichtet, dem Kläger das Ei-\n\ngentum an der umstrittenen Gartenfläche zu übertragen. Dem stehe nicht ent-\n\ngegen, daß der Kläger nicht mehr Miteigentümer sei. Da ihm dieses Recht per-\n\nsönlich zu einem Zeitpunkt eingeräumt worden sei, als er noch Miteigentümer\n\ngewesen sei, liege auch keine von § 10 WEG untersagte Begründung von\n\nRechten Dritter vor. Im übrigen habe auch die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3\n\neinen etwa nur ihr zustehenden Anspruch an den Kläger abgetreten. Die Ände-\n\nrung der \"Teilungserklärung\" durch den Vertrag vom 19. Januar 1984 habe den\n\nAnspruch nicht berührt. Obwohl die Vereinbarung nicht im Grundbuch einge-\n\ntragen sei, treffe die Verpflichtung die Beklagten als Rechtsnachfolger der ur-\n\nsprünglichen Wohnungseigentümer. Sie hätten den Anspruch des Klägers\n\nschon bei Erwerb des Wohnungseigentums erkennen können, weshalb ein an-\n\nderes Ergebnis gegen Treu und Glauben verstoße. Da das Bauaufsichtsamt\n\ndie Teilungsgenehmigung von einer Baulast wegen des geminderten Grenzab-\n\nstandes und der Öffnung der Brandmauer abhängig gemacht habe, seien die\n\nBeklagten auch zu deren Bestellung verpflichtet.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Entsprechend seinem Interesse, Alleineigentümer der Gartenfläche zu\n\nwerden, erstrebt der Kläger mit seinem auf Zustimmung zu der Grundstücks-\n\nteilung gerichteten Antrag die Abgabe der Teilungserklärung der Miteigentümer\n\ngegenüber dem Grundbuchamt (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 890\n\nRdn. 49) und die Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch. Ziel seines\n\nHauptantrages ist es ferner, die Beklagte zu 2 zu verpflichten, ihren Miteigen-\n\ntumsanteil an der Gartenfläche an ihn aufzulassen und die Eintragung in das\n\nGrundbuch zu bewilligen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts,\n\nkann auf Grund der bisher getroffenen Feststellungen nicht von einer Ver-\n\npflichtung der Beklagten zu 2 ausgegangen werden, in der geschilderten Wei-\n\nse an der Eigentumsübertragung an den Kläger mitzuwirken.\n\na) Der Kläger kann den geltend gemachten Anspruch gegenüber der\n\nBeklagten zu 2 nicht auf § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni\n\n1983 stützen. Diese zwischen dem Kläger und den damaligen Miteigentümern\n\ngetroffene vertragliche Bestimmung wirkt schon deswegen nicht gemäß § 10\n\nAbs. 2 WEG gegen die Beklagte zu 2 als Sondernachfolgerin, weil sie nicht im\n\nGrundbuch eingetragen war. Im übrigen handelt es sich auch nicht um eine\n\nVereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG. Eine solche Vereinbarung setzt\n\nvoraus, daß die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander\n\nregeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung\n\ndie Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (vgl.\n\nBGHZ 88, 302, 304 f, auch Senat, BGHZ 49, 250, 258). An diesem Regelungs-\n\ngegenstand fehlt es bei der Bestimmung unter § 17 Abs. 2 des notariellen Ver-\n\ntrages vom 27. Juni 1983. Sie betrifft nicht das Gemeinschaftsverhältnis der\n\nWohnungseigentümer untereinander, sondern mit den Eigentumsverhältnissen\n\ndie sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft. Das Gesetz trennt nicht\n\nnur - wie ein Vergleich zwischen Abs. 3 und Abs. 4 des § 5 WEG zeigt - zwi-\n\nschen diesen beiden Regelungsbereichen, sondern knüpft - etwa mit § 4 Abs. 1\n\nWEG auf der einen und § 10 Abs. 2 WEG auf der anderen Seite - an diese\n\nUnterscheidung auch verschiedene Rechtsfolgen (vgl. Häublein, DNotZ 2000,\n\n442, 450). Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung ist\n\ndemnach von der inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses\n\nzu unterscheiden; sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10\n\nAbs. 2 WEG sein (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 62;\n\nKümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger\n\nan Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002,\n\nS. 6; a.A. wohl Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 10 Rdn. 25). Aus diesem\n\nGrund hat sich in der Rechtsprechung die zutreffende Auffassung durchge-\n\nsetzt, daß Vereinbarungen, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt\n\noder bevollmächtigt wird, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln,\n\noder nach denen die vorweggenommene Zustimmung zu einer solchen Um-\n\nwandlung erteilt ist, nicht § 10 Abs. 2 WEG unterfallen, also nicht auf diesem\n\nWeg gegen Sondernachfolger wirken können (BayObLGZ 1997, 233, 238;\n\n2000, 1, 2 f; 2001, 279, 283; BayObLG, ZfIR 2000, 970, 972; KG, NZM 1998,\n\n581, 582; ZfIR 1999, 127, 128). Daß demgegenüber die im vorliegenden Fall\n\nmaßgebliche Regelung nicht unmittelbar eine Verfügung über das gemein-\n\nschaftliche Eigentum ermöglichen, sondern die (schuldrechtliche) Verpflichtung\n\nder anderen Wohnungseigentümer begründen soll, dem Kläger das Alleinei-\n\ngentum an einer Gemeinschaftsfläche zu verschaffen, ändert nichts daran, daß\n\nGegenstand der Vereinbarung die Eigentumsverhältnisse sind und nicht - wie\n\nfür § 10 Abs. 2 WEG erforderlich - das Gemeinschaftsverhältnis der Woh-\n\nnungseigentümer.\n\nb) Der Kläger kann seinen Antrag gegenüber der Beklagten zu 2 auch\n\nnicht auf die zu seinen Gunsten eingetragene Vormerkung stützen.\n\naa) Die Eintragung einer Vormerkung verändert den gesicherten An-\n\nspruch nicht. Zu seiner Erfüllung bleibt der Schuldner verpflichtet (Senat,\n\nBGHZ 49, 263, 266). Der Kläger muß sich daher weiterhin an die Vertragspart-\n\nner wenden, mit denen er den notariellen Vertrag vom 27. Juni 1983 geschlos-\n\nsen hat, und die sich dort unter § 17 Abs. 2 zur Übertragung ihrer Miteigen-\n\ntumsanteile an ihn verpflichtet haben. Demgegenüber schuldet die Beklagte\n\nzu 2 nach § 888 BGB nicht die Auflassung, sondern nur die grundbuchmäßige\n\nZustimmung, also die Erteilung der Bewilligung (§ 19 GBO, in der Form des\n\n§ 29 GBO) zur Eintragung des Klägers als Miteigentümer der Gartenfläche\n\n(vgl. Senat, BGHZ 49, 263, 266 f).\n\nbb) Soweit diese Eintragungsbewilligung Gegenstand der Klage ist,\n\nbleibt sie wegen des fehlenden Veränderungsnachweises hinsichtlich der strei-\n\ntigen Gartenfläche ohne Erfolg (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, aaO). Erst\n\nwenn die Teilfläche nach Abvermessung Gegenstand eines Veränderungs-\n\nnachweises ist, kann das Grundstück in der Eintragungsbewilligung entspre-\n\nchend den Anforderungen des § 28 GBO bezeichnet werden (vgl. Senat, Urt. v.\n\n7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 m.w.N.). Eine Vermes-\n\nsung ist hier aber nur hinsichtlich des neu gebildeten Flurstücks 73/3 erfolgt,\n\ndas mit der umstrittenen Gartenfläche nicht übereinstimmt.\n\nc) Daß es die Beklagte zu 2 in dem notariellen Vertrag, mit dem sie ihr\n\nWohnungseigentum erwarb, übernahm, der Verpflichtung aus § 17 Abs. 2 der\n\nEinräumungsvereinbarung vom 27. Juni 1983 nachzukommen, kann nicht ohne\n\nweiteres einen Anspruch der Klägers ihr gegenüber begründen. Zwar ist diese\n\nRegelung in der Urkunde vom 27. Juni 1983 von den Änderungen in dem nota-\n\nriellen Vertrag vom 9. Januar 1984 unberührt geblieben. Die von der Beklagten\n\nzu 2 insoweit übernommene schuldrechtliche Verpflichtung besteht aber nur\n\ngegenüber der Partei, mit der sie den Kaufvertrag über die Wohnung ge-\n\nschlossen hat. Abgesehen von dem Fall der Abtretung kann eine Verpflichtung\n\ndem Kläger gegenüber daher nur dann begründet sein, wenn die Vorausset-\n\nzungen eines Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 BGB) oder einer - von form-\n\nfreier (§ 182 Abs. 2 BGB) Genehmigung des Klägers abhängigen - Schuld-\n\nübernahme (§ 415 BGB) erfüllt sind. Unter diesen rechtlichen Gesichtspunkten\n\nhat das Berufungsgericht den vorliegenden Rechtsstreit nicht geprüft. Der Se-\n\nnat kann dies nicht nachholen, weil es an den hierfür erforderlichen Feststel-\n\nlungen, insbesondere zum genauen Inhalt des von der Beklagten zu 2 ge-\n\nschlossenen Kaufvertrages fehlt.\n\n2. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verurteilung der\n\nBeklagten zu 2 zur Bestellung einer Baulast. Für eine solche Verpflichtung fehlt\n\nnach den bisher getroffenen Feststellungen die rechtliche Grundlage. Zwar\n\nkann sich bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Bestimmung auf dem\n\nWege einer unmittelbaren oder einer ergänzenden Vertragsauslegung oder\n\nauch als Nebenpflicht des vertragsähnlichen Verhältnisses zum Drittberechtig-\n\nten (vgl. BGHZ 9, 316, 318) ergeben, daß eine Partei zur Übernahme einer\n\nBaulast verpflichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 18. März 1994, V ZR 159/92, NJW\n\n1994, 2757, 2758). Im vorliegenden Fall ist jedoch nach den bislang getroffe-\n\nnen Feststellungen nicht davon auszugehen, daß zwischen den Parteien ver-\n\ntragliche oder vertragsähnliche Beziehungen bestehen, an denen eine solche\n\nAuslegung anknüpfen könnte. Es ist zudem fraglich, ob es einer Mitwirkung der\n\nBeklagten zu 2 zur Herbeiführung einer erforderlichen Genehmigung (vgl. Se-\n\nnat, BGHZ 67, 34, 36) durch Bestellung einer Baulast noch bedarf, nachdem\n\ndie zum 1. Oktober 2002 in Kraft getretene Neufassung der Hessischen Bau-\n\nordnung (GVBl. I S. 274) für Grundstücksteilungen keine Regelung mehr ent-\n\nhält, die dem - in dem Bescheid des Bauaufsichtsamts für die Teilungsgeneh-\n\nmigung herangezogenen - § 8 der Hessischen Bauordnung vom 20. Dezember\n\n1993 (GVBl. I S. 655) entspricht.\n\n3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 2 auf\n\nGrund der bisherigen Feststellungen dem Kläger auch nicht zum Ersatz des\n\nSchadens verpflichtet, der ihm durch die \"nicht erteilte Zustimmung zur Teilung\n\nund Auflassung\" entstanden ist. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Er-\n\nsatz des Verzugsschadens (§ 286 Abs. 1 BGB a.F.) setzt voraus, daß die Be-\n\nklagte zu 2 dem Kläger die Mitwirkung bei der Grundstücksteilung sowie die\n\nAuflassung ihres Miteigentumsanteils an der Gartenfläche schuldet, und des-\n\nhalb mit der Erfüllung dieser Pflichten in Verzug geraten konnte.\n\nIII.\n\nNach alledem kann das angefochtene Urteil, soweit es die Beklagte zu 2\n\nbetrifft, keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Damit die erforderlichen\n\nFeststellungen nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).\n\nWenzel Tropf Krüger\n\n Lemke Gaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_322-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-04/v-zr-322-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 328","ref_norm":"328","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 415","ref_norm":"415","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 888","ref_norm":"888","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 182","ref_norm":"182","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_322-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_322-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-04/v-zr-322-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_322-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:15:39.538265+00:00"}}