{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_217-02A","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-09-26","aktenzeichen":"V ZR 217/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 26. September 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle WEG § 15 Abs. 1; BGB § 434 a.F. Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 217/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n26. September 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nWEG § 15 Abs. 1; BGB § 434 a.F.\n\nWird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum\n\nverkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.\n\nBGH, Urt. v. 26. September 2003 - V ZR 217/02 - OLG Karlsruhe\n\n LG Heidelberg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 26. September 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel, die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und die Richterin\n\nDr. Stresemann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 1. Zivilse-\n\nnats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 5. Juni 2002\n\naufgehoben, soweit die Klage in Höhe von 67.147,96 \n\nu-\n\nzüglich der hieraus verlangten Zinsen abgewiesen worden\n\nist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-\n\nvisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwie-\n\nsen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDen Beklagten gehörte eine Eigentumswohnung in H. . Das mit\n\ndem Miteigentum von 134,13/1000 an dem Grundstück verbundene Sonderei-\n\ngentum besteht nach der Teilungserklärung aus den im zweiten Obergeschoß\n\ndes Hauses M. platz gelegenen Räumen (\"Schlafen, Wohnen, Diele, Kü-\n\nche, Bad, WC\"), einem - über eine Innentreppe erreichbaren - Speicher und\n\n(cid:0)\n\neiner Dachterrasse. Tatsächlich sind aus dem Speicher ein Bad und ein aus-\n\ngebauter Raum abgeteilt, den die Beklagten als Schlafzimmer nutzten. Die\n\nWohnfläche beträgt nach Berechnung des Bauaufsichtsamts 105,19 m².\n\nIm März 1998 annoncierten die Beklagten die Wohnung zum Verkauf.\n\nDie Wohnfläche gaben sie hierbei mit 120 qm an. Die Klägerin wurde auf das\n\nInserat aufmerksam und besichtigte die Wohnung mehrfach. Auf das Fehlen\n\neines Heizkörpers im Schlafraum angesprochen, verwies der Beklagte zu 2\n\ndarauf, gern kühl zu schlafen. Mit Notarvertrag vom 30. März 1998 verkauften\n\ndie Beklagten der Klägerin die Wohnung. Von dem auf 682.500 DM vereinbar-\n\nten Kaufpreis entfallen 660.000 DM auf die Wohnung, 22.500 DM auf mitver-\n\nkauftes Inventar. Zur Gewährleistung der Beklagten heißt es im Vertrag:\n\n„§ 4\n\n1. Der Verkäufer haftet dem Käufer dafür, daß der Kaufgegen-\nstand frei von im Grundbuch eingetragenen, vom Käufer in die-\nser Urkunde nicht ausdrücklich übernommenen Belastungen und\nfrei von sonstigen, nicht übernommenen privatrechtlichen Bin-\ndungen in Besitz und Eigentum des Käufers übergeht und keiner\nSozialbindung wegen der Gewährung öffentlicher Mittel unter-\nliegt.\n...\n3. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstands werden nicht\nzugesichert. Der Käufer hat das Objekt besichtigt und übernimmt\nes, wie es steht und liegt.\nDie Haftung des Verkäufers für heute etwa bestehende Sach-\nmängel, die Haftung für die Richtigkeit des im Grundbuch einge-\ntragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die Er-\ntrags- und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wird\nausgeschlossen. ...“\n\nIm Juni 1998 wandte sich die Klägerin wegen der Installation eines\n\nHeizkörpers in dem Schlafraum an den Verwalter der Wohnungseigentümer-\n\ngemeinschaft. Der Verwalter wies sie darauf hin, daß die Teilungserklärung die\n\nNutzung des Speichers zu Wohnzwecken nicht erlaube und die für eine solche\n\nNutzung notwendige Baugenehmigung nicht vorliege. Die von der Klägerin\n\nnachträglich beantragte Genehmigung wurde rechtskräftig versagt, weil der\n\nRaum im Speichergeschoß weder die zur Nutzung als Wohnraum erforderliche\n\nHöhe noch die notwendigen Brandschutzeinrichtungen aufweist.\n\nDie Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten ihr das Fehlen der zur\n\nNutzung des Speichers als Wohnraum notwendigen Genehmigung arglistig\n\nverschwiegen. Sie hat beantragt, die Beklagten zur Zahlung von\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:3)(cid:0)(cid:2)(cid:4)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:9)(cid:19)(cid:18)(cid:6)(cid:20)(cid:22)(cid:21)(cid:23)(cid:18)(cid:24)(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:16)(cid:25)(cid:3)(cid:21)(cid:27)(cid:26)(cid:28)(cid:1)(cid:29)(cid:26)(cid:31)(cid:30)(cid:31)(cid:21) (cid:9)!(cid:7)(cid:12)(cid:21)(cid:27)(cid:18)#\"%$&(cid:9)\n\n(cid:21)(’%(cid:7)(cid:12))(cid:29)(cid:5)*(cid:21)+(cid:9)(cid:12)(cid:20),(cid:30)-(cid:9)(cid:19)(cid:18)/.*(cid:21)(cid:27)(cid:18)\n\n140.000 DM/71.580,86 \n\nTatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelasse-\n\nnen Revision erstrebt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung\n\nvon 67.147,96 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:3)(cid:0)(cid:2)(cid:4)(cid:2)(cid:5) (cid:7)!(cid:9)\n\n(cid:11)(cid:14)(cid:13)0(cid:15)1(cid:9)2(cid:18)(cid:2)(cid:20)(cid:22)(cid:21)(cid:27)(cid:18)#\"\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin aus § 463\n\nSatz 2 BGB a.F. Es meint, das Fehlen der zur Nutzung des Speichergeschos-\n\nses als Wohnraum notwendigen baurechtlichen Genehmigung bedeute einen\n\nSachmangel der Wohnung, wegen dessen die Gewährleitung der Beklagten im\n\nKaufvertrag ausgeschlossen worden sei. Daß die Beklagten den Mangel der\n\nKlägerin arglistig verschwiegen hätten, sei nicht bewiesen. Daß die Nutzung\n\ndes Speichers als Wohnraum genehmigungspflichtig sei, hätten die Beklagten\n\nnicht zu erkennen brauchen. Auch soweit ihre Angabe der Fläche der Woh-\n\nnung unzutreffend sei, könne ihnen ein arglistiges Verhalten nicht nachgewie-\n\nsen werden.\n\nII.\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, den Beklagten könne\n\nein arglistiges Verhalten im Hinblick auf die Minderfläche der Wohnung nicht\n\nnachgewiesen werden, erhebt die Revision keine Einwendungen. Rechtsfehler\n\nsind insoweit auch nicht ersichtlich.\n\n2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Feststellung des Be-\n\nrufungsgerichts, die Beklagten hätten das Fehlen der zur Nutzung des Spei-\n\nchergeschosses zu Wohnzwecken notwendigen Genehmigung nicht arglistig\n\nverschwiegen. Der Senat hat die Angriffe der Revision auf das Verfahren des\n\nBerufungsgerichts geprüft. Sie greifen nicht durch. Von einer Darstellung wird\n\ngem. § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.\n\n3. Die Revision hat jedoch deshalb Erfolg, weil die Beklagten der Kläge-\n\nrin nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen\n\ndafür ersatzpflichtig sind, daß das Speichergeschoß auch nach der Teilungser-\n\nklärung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das bedeutet einen\n\nRechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätten die Beklagten erkennen\n\nund hierüber die Klägerin bei den Verhandlungen über den Abschluß des Ver-\n\ntrages vom 30. März 1998 aufklären müssen.\n\na) Die Bestimmung des umbauten Raumes im obersten Geschoß des\n\nHauses als Speicher ist Inhalt des Grundbuchs geworden. Es handelt sich um\n\neine die Nutzung des Sondereigentums der Klägerin einschränkende Zweck-\n\nbestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, §\n\n10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, die der Nutzung des Dachgeschosses als\n\nWohnung entgegensteht (vgl. BayObLG WuM 1993, 697, 699; NJW-RR 1994,\n\n527, 528; 1996, 463; OLG Düsseldorf, ZfIR 2000, 296, 297; Pick in Bär-\n\nman/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 13 Rdn. 48, 51; Schulze \n\nin Nieden-\n\nführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdn. 5; Staudinger/Kreuzer, BGB,\n\n12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 16; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 13 f).\n\nHierüber darf sich die Klägerin nicht ohne die Zustimmung der übrigen Mitei-\n\ngentümer hinwegsetzen. Andernfalls kann jeder Miteigentümer gem. § 1004\n\nAbs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG von der Klägerin verlangen, die verein-\n\nbarungswidrige Nutzung des Speichers zu unterlassen (vgl. BGH, Urt. v.\n\n29. November 1995, XII ZR 230/94, WM 1996, 487, 488). Insoweit weist das\n\nder Klägerin verkaufte Sondereigentum nicht, wie die Revision meint, einen\n\nSachmangel, sondern einen Rechtsmangel auf. Er folgt nicht aus der Beschaf-\n\nfenheit des verkauften Sondereigentums, sondern aus der gegen die Klägerin\n\nwirkenden Vereinbarung der Miteigentümer, den zu der Wohnung der Klägerin\n\ngehörenden Raum im Dachgeschoß des Hauses nicht zu Wohnzwecken zu\n\nnutzen.\n\nDaß die Miteigentümer die Nutzung des Speichers als Wohnraum der-\n\nzeit dulden, läßt den Mangel nicht entfallen. Sie sind weder verpflichtet, diese\n\nNutzung auf Dauer hinzunehmen, noch wirkt die Duldung der derzeitigen Mit-\n\neigentümer gegen die künftigen Erwerber der Wohnungen des Hauses. Um\n\ndies zu erreichen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung, an der alle\n\nMiteigentümer mitwirken müssen, und die zur Wirkung gegen einen Rechts-\n\nnachfolger in das Miteigentum in das Grundbuch eingetragen werden muß\n\n(§ 10 Abs. 2 WEG).\n\nb) Ob die Beklagten der Klägerin wegen des Rechtsmangels der ver-\n\nkauften Wohnung Schadensersatz nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB a.F.\n\nschulden, bedarf keiner Entscheidung. Ihre Ersatzpflicht folgt nämlich schon\n\ndaraus, daß sie die Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Speicherge-\n\nschosses kennen mußten und die Klägerin hierauf bei den Vertragsverhand-\n\nlungen nicht hingewiesen haben (c.i.c.). Der so begründete Anspruch wird von\n\nder Haftung des Verkäufers für einen Rechtsmangel der verkauften Sache\n\nnicht verdrängt (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senatsurt. v.\n\n21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; v. 17. Mai 1991,\n\nV ZR 92/90, NJW 1991, 2700; u. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001,\n\n1302, 1303).\n\nUnstreitig beruhte die für die Eigentümergemeinschaft jährlich erstellte,\n\nden Beklagten übermittelte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf\n\nder Annahme einer Wohnfläche ihrer Wohnung von 87,22 qm, wie sie sich aus\n\nder Teilungserklärung ergibt. Die offensichtliche Differenz zu den tatsächlichen\n\nGegebenheiten mußte den Beklagten zumindest bei der Vorbereitung des Ver-\n\nkaufs der Wohnung Anlaß sein, sich der rechtlichen Grundlage ihrer über die-\n\nses Maß hinausgehenden Nutzung ihrer Wohnung zu vergewissern. Bei An-\n\nwendung der geschuldeten Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB a.F.) mußte ihnen be-\n\nkannt sein, daß es sich bei ihrer Wohnung nach der Teilungserklärung nicht\n\num eine 3 1/2-Zimmerwohnung handelte, wie die Klägerin aufgrund ihrer Be-\n\nsichtigungen der Wohnung annehmen mußte, sondern um eine 2 1/2-\n\nZimmerwohnung mit einem nicht zu Wohnzecken nutzbaren Raum im Dachge-\n\nschoß. Hierauf hatten die Beklagten die Klägerin auch ohne eine entsprechen-\n\nde Frage hinzuweisen. Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachge-\n\nkommen. Sie schulden der Klägerin daher nach den Regeln des Verschuldens\n\nbei den Vertragsverhandlungen den Betrag, um den die Klägerin die Wohnung\n\nohne das schädigende Verhalten der Beklagten billiger erworben hätte (vgl.\n\nSenatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302, 1304).\n\nDie zur Gewährleistung der Beklagten im Kaufvertrag vereinbarte Re-\n\ngelung steht dem nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat die Auslegung des\n\nVertrages insoweit unterlassen. Da weiterer Vortrag der Parteien hierzu nicht\n\nzu erwarten ist, ist sie dem Senat möglich. Nach der gebotenen engen Ausle-\n\ngung \n\n(MünchKomm-BGB/Westermann, 4. Aufl. § 443 Rdn. 2; Staudin-\n\nger/Köhler, BGB [1995], § 434 Rdn. 37) der Haftungsausschlußklausel in be-\n\nzug auf Sachmängel und die Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstands ist\n\ndie Haftung der Beklagten wegen des Rechtsmangels der verkauften Wohnung\n\ndurch den Kaufvertrag nicht beschränkt. Daher kann dahin gestellt bleiben, ob\n\nder Ausschluß der Haftung für einen Rechtsmangel der Kaufsache auch die\n\nHaftung des Verkäufers wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen\n\nausschließt, die darauf beruht, daß der Verkäufer auf einen solchen Mangel\n\nvorwerfbar nicht hingewiesen hat.\n\nIII.\n\nZur einer abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage,\n\nweil es an Feststellungen zur Höhe des Schadens der Klägerin fehlt. Diese\n\nsind nachzuholen.\n\nWenzel Krüger Klein\n\n Gaier Stresemann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_217-02A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-26/v-zr-217-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_217-02A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_217-02A.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-09-26/v-zr-217-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2002/V_ZR_217-02A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:43:12.421562+00:00"}}