{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_396-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-10-25","aktenzeichen":"V ZR 396/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ErbbauVO § 9a Abs. 1 Wurde bei der Ausgabe eines Erbbaurechts an einem mit Wohngebäuden bebauten Grundstück im Beitrittsgebiet der Erbbauzins nur vorläufig bestimmt, weil der Grund- stückswert nicht feststellbar war, bedeutet die nach der Feststellbarkeit des Grund- stückswerts vorgenommene Neufestsetzung des Erbbauzinses keine Anpassung des Erbbauzinses an eine Änderung der Wertverhältnisse im Sinne von § 9a Abs. 1 ErbbauVO.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 396/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n25. Oktober 2002\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nErbbauVO § 9a Abs. 1\n\nWurde bei der Ausgabe eines Erbbaurechts an einem mit Wohngebäuden bebauten\n\nGrundstück im Beitrittsgebiet der Erbbauzins nur vorläufig bestimmt, weil der Grund-\n\nstückswert nicht feststellbar war, bedeutet die nach der Feststellbarkeit des Grund-\n\nstückswerts vorgenommene Neufestsetzung des Erbbauzinses keine Anpassung\n\ndes Erbbauzinses an eine Änderung der Wertverhältnisse im Sinne von § 9a Abs. 1\n\nErbbauVO.\n\nBGH, Urt. v. 25. Oktober 2002 - V ZR 396/01 - OLG Brandenburg\n\n LG Potsdam\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. Oktober 2002 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,\n\nDr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Bran-\n\ndenburgischen Oberlandesgerichts vom 8. November 2001\n\nwird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie klagende Stadt ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit mehre-\n\nren in Plattenbauweise errichteten Wohnblöcken bebaut ist. Zu Beginn des\n\nJahres 1991 bestellte sie an dem Grundstück ein Erbbaurecht. Dieses teilte sie\n\nin Wohnungserbbaurechte auf. Mit Notarverträgen vom 31. Januar 1991 ver-\n\nkaufte sie eine Vielzahl der Wohnungserbbaurechte. Dem Beklagten verkaufte\n\nsie das mit dem Eigentum an der 55,79 qm großen Wohnung Nr. 92/5.1 ver-\n\nbundene Wohnungserbbaurecht für 94.446,38 DM. Den ab dem 15. Februar\n\n1991 zu zahlenden Erbbauzins vereinbarten die Parteien nach dem Anteil der\n\nFläche der Wohnung des Beklagten an der Fläche aller Wohnungen des Ob-\n\njekts mit 160,94 DM jährlich. Gleichlautend mit den übrigen am 31. Januar\n\n1991 geschlossenen Kaufverträgen heißt es in dem Vertrag zwischen den\n\nParteien hierzu weiter:\n\n§ 3 ...\n\n[4] Der Gesamterbbauzins, der auf sämtliche Wohnungserbbau-\nrechte verteilt ist, ist auf folgender Grundlage berechnet:\n\n[5] Er beträgt jährlich 4 % des angenommenen Verkehrswertes\ndes Grundstückes in Höhe von derzeit 460.800 DM, ausge-\nhend von 100 DM pro qm bei 4.608 qm Grundstücksfläche.\nDerzeit beträgt damit der Erbbauzins insgesamt für alle Woh-\nnungserbbaurechte 18.432 DM jährlich. Sofern sich bei der\nVermessung des Grundstückes eine abweichende qm-Zahl\nergeben sollte, verzichten die Parteien auf eine Anpassung\ndes derzeitigen Erbbauzinses.\n\n[6] Hinsichtlich der Höhe des Erbbauzinses vereinbaren Grund-\nstückseigentümer und Käufer (Erbbauberechtigter) schuld-\nrechtlich folgende Anpassungsklausel:\n\n[7] Ausgehend davon, daß ein geregelter Grundstücksverkehr im\nLand B. erst im Entstehen ist, gilt der vorstehende\nErbbauzins zunächst bis zum 31. Dezember 1995 als fest\nvereinbart.\n\n[8] Per 30. Juni 1995 ermittelt der Grundstückseigentümer an\nHand eines Gutachtens des Gutachterausschusses der Stadt\nP. oder einer gleichartigen Stelle den dann geltenden\nVerkehrswert des Grund und Bodens. Auf dieser Grundlage\nsetzt der Grundstückseigentümer, dem insoweit ein Leis-\ntungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB zusteht, den Erb-\nbauzins für die Zeit ab 1. Januar 1996 fest.\n\n[9] Die Parteien sind sich darüber einig, daß diese erste Anglei-\nchung des Erbbauzinses billig im Sinne des § 9 a ErbbauVO\nist, da sich der Grundstücksmarkt im Land B. erst\nbildet.\" (...)\n\nEin von der Klägerin beauftragter, öffentlich bestellter und vereidigter\n\nSachverständiger ermittelte den Verkehrswert des Grundstücks zum 30. Juni\n\n1995 mit 1.625.000 DM (352,64 DM/qm). Auf der Grundlage des Gutachtens\n\ndes Sachverständigen bestimmte die Klägerin mit Schreiben vom 6. Oktober\n\n1995 den von dem Beklagten ab dem 1. Januar 1996 zu zahlenden Erbbauzins\n\nauf 567,56 DM jährlich. Der Beklagte erachtet die Bestimmung als unwirksam.\n\nEr bezahlt weiterhin den in dem Kaufvertrag vereinbarten Betrag von\n\n160,94 DM jährlich.\n\nMit der Klage hat die Klägerin die Zahlung des Differenzbetrages für die\n\nJahre 1996 bis 1999 verlangt. Der Beklagte hat Widerklage mit dem Antrag\n\nerhoben, festzustellen, daß das Erhöhungsverlangen der Klägerin unwirksam\n\nsei und daß die Klägerin bis zum Jahr 2045 nicht berechtigt sei, den auf jähr-\n\nlich 160,94 DM vereinbarten Erbbauzins um mehr als 100 % zu erhöhen. Das\n\nLandgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die\n\nBerufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen richtet sich die\n\nzugelassene Revision des Beklagten, deren Zurückweisung die Klägerin bean-\n\ntragt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält das Erhöhungsverlangen der Klägerin für be-\n\nrechtigt. Es qualifiziert die zur Änderung des Erbbauzinses vereinbarten Re-\n\ngelungen als von der Klägerin vorgegebene Allgemeine Geschäftsbedingungen\n\nund meint, diese hielten einer Überprüfung nach § 3 AGBG und nach §§ 9 ff\n\nAGBG stand. Die für die Erhöhung des Erbbauzinses vereinbarten Vorausset-\n\nzungen seien erfüllt. Die Bestimmung des Erbbauzinses durch die Klägerin\n\nverstoße auch nicht gegen § 9 a ErbbauVO.\n\nDas bekämpft die Revision ohne Erfolg.\n\nII.\n\nZutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Zinsanpas-\n\nsungsregelung in § 3 Abs. 8 des Kaufvertrages wirksam ist (1.), die dort gere-\n\ngelten Erhöhungsvoraussetzungen im Streitfall erfüllt sind (2.) und der Neube-\n\nstimmung des Erbbauzinses durch die Klägerin § 9 a ErbbauVO nicht entgegen\n\nsteht (3.).\n\n1. Zugunsten des Beklagten kann unterstellt werden, daß es sich bei\n\nden Regeln zur Änderung des Erbbauzinses im Kaufvertrag zwischen den\n\nParteien um von der Klägerin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen\n\nhandelt. Dies führt nicht zur Unwirksamkeit der Regelungen.\n\na) Die im Streitfall verwendete Zinserhöhungsklausel ist nicht so unge-\n\nwöhnlich, daß sie nicht Vertragsbestandteil geworden wäre (§ 3 AGBG). Es ist\n\nallgemein üblich, daß der Erbbauzins bei der Begründung des Erbbaurechts\n\noder seiner erstmaligen Ausgabe nach einem Prozentsatz des Grundstücks-\n\nwerts bestimmt wird. Der Kaufvertrag vom 31. Januar 1991 trägt dabei dem von\n\nbeiden Parteien erkannten Umstand Rechnung, daß es im Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses im Beitrittsgebiet noch keinen geregelten Grundstücksmarkt\n\nund damit keine verläßliche Grundlage für eine endgültige Bemessung des\n\nVerkehrswertes von Grundstücken gab (Senat, BGHZ 146, 331, 336 f; Senat-\n\nsurt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99, WM 2001, 1305, 1306; u. v. 22. Februar\n\n2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808 ff). Aus diesem Grund sah bereits Anlage IX\n\nNr. 4 des Vertrages über die Schaffung einer Wirtschafts-, Währungs- und So-\n\nzialunion vom 18. Mai 1990 (BGBl II, S. 518, 566) für die Zeit vor dem Beitritt\n\neine Nachbewertung zunächst vereinbarter Grundstückspreise durch Allgemei-\n\nne Geschäftsbedingungen vor. Bis zum Abschluß des Vertrages vom\n\n31. Januar 1991 hatten sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht wesentlich\n\ngeändert. Die Privatisierung der Volkswirtschaft der ehemaligen Deutschen\n\nDemokratischen Republik war zu diesem Zeitpunkt noch lange nicht abge-\n\nschlossen. Ein geregelter Grundstücksmarkt hatte sich noch nicht gebildet. Im\n\nHinblick auf die Vielzahl von Geschäften, bei denen die Höhe der Leistung ei-\n\nner Vertragspartei von dem Wert eines Grundstücks im Beitrittsgebiet bestimmt\n\nwurde, mußte mit Vertragsklauseln gerechnet werden, nach denen die Höhe\n\nder Zahlungsverpflichtung einer Vertragspartei nur vorläufig beziffert war und\n\nzu einem späteren Zeitpunkt eine Anpassung der Zahlungsverpflichtung an die\n\ntatsächlichen Verhältnisse zu erfolgen hatte.\n\nb) Die zur Anpassung des Erbbauzinses an die nachzuholende Bestim-\n\nmung des Grundstückswerts vereinbarte Regelung hält der Überprüfung nach\n\n§§ 9 ff AGBG stand.\n\naa) Es kann daher dahin gestellt bleiben, ob die Regelung als Preis-\n\nhauptabrede gemäß § 8 AGBGB der Überprüfung entzogen ist. Zu den nach\n\nder Wiedervereinigung Deutschlands vereinbarten Kaufpreisen für Grundstü-\n\ncke hat der Bundesgerichtshof mehrfach ausgesprochen, daß formularmäßige\n\nVereinbarungen in Privatisierungsverträgen der Treuhandanstalt, die wegen\n\nFehlens eines funktionsfähigen Grundstücksmarkts im Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses eine Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises aufgrund ei-\n\nner späteren Nachbewertung der Grundstücke vorsehen, als Preishauptabre-\n\nden gemäß § 8 AGBGB keiner Überprüfung nach §§ 9 ff AGBG unterliegen\n\n(vgl. Senat, BGHZ 146, 331, 338 f; Senatsurt. v. 11. Mai 2001, V ZR 491/99,\n\naaO; BGH, Urt. v. 7. November 2001, VIII ZR 104/00, unveröffentlicht; Senats-\n\nurt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, aaO). Das könnte im vorliegenden Fall\n\ndeshalb anders zu beurteilen sein, weil die Änderung des Erbbauzinses auf-\n\ngrund der Feststellung des Grundstückswerts nach dem Vertrag vom\n\n31. Januar 1991 nicht auf diesen Tag zurückwirkt und sich schon vor dem\n\n30. Juni 1995 ein Grundstücksmarkt im Beitrittsgebiet entwickelt hatte, der die\n\nFestestellung des Verkehrswerts eines Grundstücks möglich machte.\n\nbb) Daß die Höhe des von dem Beklagten geschuldeten Erbbauzinses\n\nim Vertrag vom 31. Januar 1991 nicht von Anfang an eine abschließende Re-\n\ngelung gefunden hat, sondern auf der Grundlage der Bestimmung des Grund-\n\nstückswerts zum 30. Juni 1995 nachzuholen ist, bedeutet keinen Verstoß ge-\n\ngen den Grundsatz der abschließenden Preisbestimmung. Bei der Überlassung\n\neines Grundstücks aufgrund eines Erbbaurechts handelt es sich nicht um ein\n\nRechtsverhältnis, das mit dem einmaligen Austausch der beiderseitigen im\n\nZeitpunkt des Vertragsschlusses feststehenden Leistungen erfüllt ist. Die Ver-\n\npflichtung des Eigentümers besteht vielmehr darin, dem Erbbauberechtigten\n\nden Besitz an dem Grundstück zu übertragen und für die Dauer des Bestehens\n\ndes Rechts zu belassen. Die hierfür von dem Erbbauberechtigten geschuldete\n\nGegenleistung, der Erbbauzins, wird in der Regel als wiederkehrende während\n\nder gesamten - üblicherweise langen - Dauer der Berechtigung geschuldete\n\nZahlungsverpflichtung vereinbart. Damit aber gewinnen nach der Begründung\n\noder der Übertragung des Rechts eintretende Umstände für die Bemessung\n\ndes Erbbauzinses wesentliche Bedeutung. Die Erbbaurechtsverordnung geht\n\ndementsprechend davon aus, daß der Erbbauzins nicht für die gesamte Lauf-\n\nzeit des Rechts in derselben Höhe geschuldet ist, sondern an eine Änderung\n\nder Verhältnisse, die seiner Bemessung zugrunde liegen, anzupassen ist.\n\nHierauf beruht § 9 a ErbbauVO.\n\ncc) Die Bestellung eines Erbbaurechts zugunsten eines Dritten oder die\n\nÜbertragung eines Erbbaurechts auf einen Dritten gegen die Verpflichtung zur\n\nZahlung von Erbbauzins bedeutet für den Eigentümer wirtschafltlich die Nut-\n\nzung des Eigentums, für den Erbbauberechtigten die Übernahme einer Zah-\n\nlungsverpflichtung für die Gewährung des Rechts zum Besitz. Die Höhe des\n\nErbbauzinses wird bei der Begründung des Rechts sachgerecht gemeinhin\n\nnach einem Prozentsatz des Wertes des Grundstücks vereinbart. Kann der\n\nWert des Grundstücks bei der erstmaligen Ausgabe des Rechts nicht festge-\n\nstellt werden, ist es daher nicht unangemessen, die Höhe des Erbbauzinses für\n\neine gemessen an der Dauer des Rechts verhältnismäßig kurze Zeit nur vor-\n\nläufig zu bestimmen und die endgültige Bestimmung nachzuholen, wenn der\n\nWert des Grundstücks bestimmbar geworden ist.\n\ndd) Ob die Begründung eines einseitigen Bestimmungsrechts durch all-\n\ngemeine Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann, kann nur unter Be-\n\nrücksichtigung des konkreten Vertrages, der typischen Interessen der Ver-\n\ntragsschließenden und der die jeweilige Klausel begleitenden Regelungen be-\n\nurteilt werden (vgl. RegEntw. zum AGBG, BT-Drucks. 7/3319, S. 22; BGHZ 93,\n\n252, 257). Dies führt im vorliegenden Fall dazu, die getroffenen Regelungen\n\nals wirksam anzusehen.\n\nFür die Parteien bestand wegen Fehlens eines funktionsfähigen Grund-\n\nstücksmarktes bei Vertragsschluß ein billigenswertes Bedürfnis, den zunächst\n\nauf einer fiktiven Grundlage vereinbarten Erbbauzins auf einer tatsächlichen\n\nGrundlage neu zu bestimmen und so die Gleichwertigkeit von Leistung und\n\nGegenleistung herzustellen (vgl. OLG Karlsruhe, VIZ 1998, 534, 536; OLG\n\nDresden, OLG-NL 2000, 73, 76, jeweils zu Nachbewertungsklauseln der Treu-\n\nhandanstalt). Der Klägerin war aufgrund der bestehenden Unwägbarkeiten ei-\n\nne weitere Festlegung der preisbildenden Faktoren erkennbar nicht möglich, so\n\ndaß die Klausel aus diesem Grund keinen Bedenken begegnet (vgl. BGHZ 93,\n\n252, 263).\n\n§ 3 Abs. 8 des Vertrages sieht nach der Auslegung durch das Beru-\n\nfungsgericht keine Schiedsabrede hinsichtlich der Bodenwertermittlung (§ 317\n\nBGB), sondern einen an die Einholung eines Verkehrswertgutachtens gebun-\n\ndenen Bestimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers (§§ 315, 316 BGB)\n\nvor. Sie eröffnet die Möglichkeit, die Wertermittlung nicht dem ausdrücklich\n\ngenannten Gutachterausschuß der Stadt P. zu übertragen, sondern auch\n\neinem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Diese Auslegung\n\nist im Hinblick auf §§ 133, 157, 242 BGB, § 5 AGBG nicht zu beanstanden. An-\n\nhaltspunkte dafür, daß die Vertragsbestimmungen über den Zuständigkeitsbe-\n\nreich des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden, bestehen nicht. Die\n\nAuslegung des Berufungsgerichts kann daher vom Revisionsgericht nicht un-\n\nbeschränkt (§ 549 Abs. 1 ZPO a.F.), sondern nur darauf überprüft werden, ob\n\ndas Berufungsgericht gesetzliche Auslegungsregeln, allgemein anerkannte\n\nAuslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-\n\nschriften verletzt bzw. erheblichen Auslegungsstoff übergangen hat (Senatsurt.\n\nv. 15. November 1995, V ZR 132/95, LM § 315 BGB Nr. 52 a, u. v.\n\n21. September 2001, V ZR 14/01, WM 2002, 598, 599). Ein solcher Rechts-\n\nfehler liegt nicht vor. Das der Klägerin zur Bestimmung des ab dem 1. Januar\n\n1996 geschuldeten Erbbauzinses eingeräumte Ermessen ist in seinem Umfang\n\neindeutig begrenzt. Der Erbbauzins sollte nach § 3 Abs. 5 des Vertrages 4 %\n\ndes Grundstückswerts betragen. Damit schied eine Bestimmung durch die Klä-\n\ngerin aus, die zu einer höheren Bemessung führte, § 315 Abs. 1 BGB. Hätte\n\nsich aus der Feststellung des Grundstückswerts ergeben, daß der der Verein-\n\nbarung des zunächst geschuldeten Erbbauzinses zugrunde gelegte Wert des\n\nGrundstücks zu hoch war, hätte die Klägerin die Neubestimmung des Erbbau-\n\nzinses nicht unterlassen dürfen, sondern hätte den ab dem 1. Januar 1996 ge-\n\nschuldeten Erbbauzins auf der Grundlage der Feststellung eines niedrigeren\n\nGrundstückswerts bestimmen müssen. Hierzu enthält das Berufungsurteil zwar\n\nkeine Feststellungen. Zur Auslegung der Klausel ist der Senat insoweit jedoch\n\nselbst in der Lage, da weiteres Vorbringen der Parteien hierzu nicht zu erwar-\n\nten ist und Feststellungen nicht zu treffen sind. (BGHZ 65, 107, 112; 109, 19,\n\n22; 124, 39, 45).\n\nee) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vereinbarte Anpassungs-\n\nregelung auch nicht deswegen unwirksam, weil sie § 9 a Abs. 1 Satz 3 - 4 Erb-\n\nbauVO widerspräche. Diese Bestimmung unterwirft nicht die Anpassungsklau-\n\nsel selbst oder ihre Voraussetzungen einer Billigkeitskontrolle, sondern nur den\n\nsich hieraus ergebenden Erhöhungsanspruch (vgl. Senat, BGHZ 75, 279, 283;\n\nSenatsurt. v. 28. September 1979, V ZR 206/75, WM 1979, 1332, 1334; v.\n\n30. April 1982, V ZR 31/81, WM 1982, 765; u. v. 17. Oktober 1986, V ZR\n\n268/85, WM 1987, 19, 20). Damit ist auch bei einer Inhaltskontrolle nach § 9\n\nAGBG der Regelungsgedanke des § 9 a Abs. 1 Satz 3 ErbbauVO nur bei sol-\n\nchen Klauseln zu berücksichtigen, die nicht lediglich das Anpassungsverfah-\n\nren, sondern zugleich die Anspruchshöhe regeln. § 3 Abs. 8 des Vertrages vom\n\n31. Januar 1991 bestimmt aber nur die Bemessungsfaktoren und das einzu-\n\nhaltende Verfahren, während die Höhe des Anpassungsverlangens in § 3\n\nAbs. 9 eine eigenständige Regelung gefunden hat.\n\n2. Zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß die in § 3\n\nAbs. 8 des Vertrages geregelten Anpassungsvoraussetzungen erfüllt sind.\n\na) Das Berufungsurteil läßt keinen Rechtsfehler bei der Auslegung der\n\nfür die Neubestimmung des Erbbauzinses vereinbarten Regelung erkennen,\n\nsoweit es meint, ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sei\n\neine dem Gutachterausschuß der Klägerin \"gleichartige Stelle\" im Sinne des\n\nKaufvertrags. Die Auslegung dieser Bestimmung in § 3 Abs. 8 des Kaufvertra-\n\nges durch das Berufungsgericht liegt insbesondere dann nahe, wenn das von\n\ndem Gutachter erstellte Gutachten - wie im vorliegenden Fall - auf der Aus-\n\nwertung der von dem Gutachterausschuß der Klägerin geführten Kaufpreis-\n\nsammlung beruht.\n\nAus den von dem Beklagten gegen die Neutralität des ausgewählten\n\nGutachters erhobenen Bedenken ergibt sich nichts anderes. Zum einen sollte\n\nder Sachverständige nach der vereinbarten Regelung gerade nicht als\n\nSchiedsgutachter tätig werden, sondern im Auftrag der Klägerin eine objekti-\n\nvierbare Bemessungsgrundlage für deren Leistungsbestimmung zur Verfügung\n\nstellen. Zum anderen ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Beklagte einerseits\n\ndie Neutralität eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit\n\nder Behauptung anzweifelt, der beauftragte Gutachter sei bei Grundstücksge-\n\nschäften der Klägerin häufig mit der Verkehrswertermittlung betraut worden,\n\nanderseits aber den Gutachterausschuß der Klägerin als unparteiliche Stelle\n\nanerkennt.\n\nb) Rechtsfehlerfrei stellt das Berufungsgericht auch fest, daß die Kläge-\n\nrin dadurch, daß sie den von dem Gutachter ermittelten Grundstückswert ohne\n\nAbzüge ihrer Zinsbestimmung zugrundegelegt hat, die Vorgaben der Anpas-\n\nsungsklausel erfüllt hat. Da der Klägerin das Recht zugebilligt worden ist, den\n\nErbbauzins auf der Grundlage eines Verkehrswertgutachtens nach billigem\n\nErmessen zu bestimmen, steht ihr hierbei ein Spielraum zu (vgl. Senat, Urt. v.\n\n20. Oktober 1972, V ZR 137/71, NJW 1973, 142). Das Berufungsgericht hat\n\nsich eingehend mit dem von der Klägerin eingeholten Gutachten und dem von\n\ndem Beklagten vorgelegten Gegengutachten auseinandergesetzt. Dabei ist es\n\nzu der Überzeugung gelangt, daß das Vorgehen der Klägerin von dem ihr ein-\n\ngeräumten Ermessen gedeckt ist (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB). Diese Würdigung\n\nist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Feststellungen in dem von dem\n\nBeklagten vorgelegten Gutachten stimmen in ihren wesentlichen Punkten mit\n\ndem im Auftrag der Klägerin erstellten Gutachten überein. Beide Sachverstän-\n\ndige gehen zur Bestimmung des Grundstückswerts von einem Bodenwert von\n532 DM/qm aus. Daß das von dem Beklagten vorgelegte Gutachten letztlich\nnur zu einem Bodenwert von 220 DM/qm kommt, beruht in erster Linie auf der\n\n- ausdrücklich als Vermutung bezeichneten - Annahme, die Erschließungs-\n\nkosten seien in die Bemessung des Kaufpreises eingeflossen und daher bei\n\nder - zur Bestimmung des Erbbauzinses dienenden - Bodenwertermittlung nicht\n\nmehr zu berücksichtigen. Für diese Annahme sind Anhaltspunkte weder er-\n\nsichtlich, noch zeigt die Revision solche auf. Soweit die Sachverständigen die\n\n- ohnehin nur durch Schätzung ermittelbare - Wertminderung des Grundstücks\n\nwegen Geräuschbelastungen unterschiedlich bewerten (40 % bzw. 32,5 %), hat\n\ndas Berufungsgericht den von der Klägerin auf der Grundlage des von ihr in\n\nAuftrag gegebenen Gutachtens vorgenommenen geringeren Ansatz rechtsfeh-\n\nlerfrei nicht als unbillig bewertet (§§ 286, 287 ZPO).\n\n3. Dem Verlangen der Klägerin auf Zahlung eines Erbbauzinses in Höhe\n\nvon 567,57 DM jährlich steht auch nicht § 9 a Abs. 1 ErbbauVO entgegen. Die\n\nAnpassungsklausel in § 3 Abs. 8 des Vertrages unterfällt nicht dem Anwen-\n\ndungsbereich dieser Bestimmung.\n\na) § 9 a ErbbauVO liegt die Zielsetzung zugrunde, die Verbindlichkeit\n\ninsbesondere solcher Vereinbarungen über die Erhöhung des Erbbauzinses zu\n\nbeschränken, die an die Entwicklung von Grundstückspreisen anknüpfen und\n\ndaher wegen des unvorhersehbar starken Ansteigens der Bodenpreise zu\n\nsozial unerwünschten und finanziell untragbaren Belastungen führen können\n\n(vgl. RegEntw. zur Änderung der ErbbauVO, BT-Drucks. 7/118, S. 5; Bericht\n\ndes Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/1285, S. 3; Senat, BGHZ 73, 225, 227\n\nf). Die Billigkeitsüberprüfung nach § 9 a ErbbauVO soll sicherstellen, daß der\n\nursprünglich vereinbarte Erbbauzins nur insoweit erhöht wird, als dies zum\n\nAusgleich der Folgen von Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse er-\n\nforderlich ist. Hierbei soll dem Ansteigen des Grundstückswerts grundsätzlich\n\nkeine Bedeutung zukommen.\n\nUm eine Anpassung des Erbbauzinses an eine Steigerung des Grund-\n\nstückswerts handelt es sich bei der Neubestimmung des ab dem 1. Januar\n\n1996 geschuldeten Erbbauzinses nicht. § 3 Abs. 8 des Vertrages hat mit einer\n\nÄnderung des Grundstückswerts nach der Bestellung des Rechts nichts zu tun.\n\nDie Klausel regelt vielmehr, in welcher Weise die bei Abschluß des Vertrages\n\nnicht mögliche Bestimmung des Grundstückswerts nachzuholen ist und welche\n\nWirkung die nachträgliche Bestimmung auf den Erbbauzins hat. Das ist nicht\n\nGegenstand von § 9 a ErbbauVO.\n\nBei der Festlegung des anfänglichen Erbbauzinses sind den Vertrags-\n\nparteien durch § 9 a ErbbauVO keine Grenzen gesetzt. Der Gesetzgeber sah\n\nkein Bedürfnis, den Grundsatz der Vertragsfreiheit zum Schutz der Erbbaube-\n\nrechtigten einzuschränken. Daher hat es der Senat auch abgelehnt, Vereinba-\n\nrungen über die ursprüngliche Höhe des Erbbauzinses im Wege einer Billig-\n\nkeitsprüfung zu korrigieren (vgl. Senat, BGHZ 73, 225, 228; 77, 194, 202; 90,\n\n227, 231; 119, 220, 224; Senatsurt. v. 3. Mai 1985, V ZR 23/84, NJW 1985,\n\n2524, 2526). Nicht anders verhält es sich hier. Es geht nicht um eine Erhöhung\n\ndes Erbbauzinses wegen einer Steigerung des Grundstückswerts seit dem\n\n31. Januar 1991, sondern darum, die am 31. Januar 1991 wegen des Fehlens\n\neines Grundstücksmarkts nicht mögliche Bestimmung des Grundstückswerts,\n\nvon der der Erbbauzins abhängen sollte, nachzuholen.\n\nb) § 3 Abs. 8 des Vertrages regelt die Voraussetzungen für die endgülti-\n\nge Festsetzung des Erbbauzinses, die bei Vertragsabschluß nicht möglich war\n\nund deshalb nachzuholen ist. Die Bestimmung dient gerade nicht dazu, eine\n\nnachträgliche Anpassung eines von vornherein fest vereinbarten Zinses zu er-\n\nmöglichen. Die hierher gehende Auslegung der Klausel durch das Berufungs-\n\ngericht verstößt insoweit gegen den Grundsatz der beiderseits interessenge-\n\nrechten Auslegung und ist daher für den Senat nicht bindend (Senatsurt. v.\n\n1. Oktober 1999, V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 f; u. v. 21. September 2001,\n\nV ZR 14/01, aaO). Da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, kann\n\nder Senat die erforderliche Auslegung selbst vornehmen (BGHZ 65, 107, 112;\n\n109, 19, 22; 124, 39, 45).\n\naa) Bei Vertragsabschluß war eine die Äquivalenz der beiderseitigen\n\nLeistungen sicherstellende Bezifferung des Erbbauzinses wegen des Fehlens\n\neines funktionsfähigen Grundstücksmarktes nicht möglich. Deswegen haben\n\nsich die Parteien mit einer fiktiven Bemessungsgrundlage (Bodenwert von\n\n100 DM/qm) beholfen und die endgültige Festsetzung bis zur Herausbildung\n\neines geregelten Immobilienmarktes zurückgestellt. Beiden Parteien war daran\n\ngelegen, den Erbbauzins letztlich auf der Grundlage eines objektivierbaren\n\nVerkehrswertes des Grundstücks zu bemessen. Dem bis zum 31. Dezember\n\n1995 vereinbarten Zins kam daher nur eine auf diesen Zeitraum befristete,\n\nvorläufige Bedeutung zu. Die für den Zeitraum ab dem 1. Januar 1996 verein-\n\nbarte Neufestlegung des letztlich geschuldeten Erbbauzinses entsprach auch\n\ndem Interesse des Beklagten. Denn selbst wenn mit einem Sinken des Ver-\n\nkehrswertes erheblich unter 100 DM/qm für bebaute Stadtgrundstücke kaum zu\n\nrechnen war, wurde durch die gewählte Vorgehensweise doch vermieden, daß\n\nder Bestimmung des Erbbauzinses ein nicht mehr korrigierbarer Verkehrswert\n\ndes Grundstücks zugrundelegt wurde, der sich im Nachhinein als überhöht er-\n\nweisen konnte.\n\nbb) Das Berufungsgericht hat die mit § 3 Abs. 8 verfolgte Zielsetzung,\n\nden Erbbauzins erst aufgrund von verläßlichen Bemessungsfaktoren endgültig\n\nfestzulegen, außer acht gelassen und statt dessen auf die gewählte Bezeich-\n\nnung (schuldrechtliche Anpassungsklausel) sowie auf die in § 3 Abs. 9 des\n\nVertrages getroffene Regelung abgestellt, wonach die zum 1. Januar 1996 er-\n\nfolgende erste Angleichung als billig im Sinne von § 9 a ErbbauVO gelten soll.\n\nAngesichts der Interessen der Parteien und der übrigen Bestimmungen in § 3\n\ndes Vertrages ist indessen auszuschließen, daß die vereinbarte Neubestim-\n\nmung des Erbbauzinses zum 1. Januar 1996 nach dem Willen der Parteien\n\neine Abänderungsklausel im Sinne des § 9 a ErbbauVO bedeutet. § 3 Abs. 9\n\ndes Vertrages bedeutet nicht mehr als den Versuch einer Sicherung, die für\n\nden Fall gelten sollte, daß die Nachholung der endgültigen Festsetzung des\n\nErbbauzinses von Gesetzes wegen einer Billigkeitskontrolle nach § 9 a Erb-\n\nbauVO zu unterwerfen sei.\n\ncc) Soweit das Berufungsgericht meint, eine endgültige Festsetzung des\n\nErbbauzinses auf der Grundlage einer Nachbewertung des Grundstücks stehe\n\nmit der bei Vertragsschluß geltenden früheren Fassung von § 9 Abs. 2 Erb-\n\nbauVO nicht in Einklang, verkennt es, daß diese Vorschrift nur für die Bestim-\n\nmung des - hier nicht in Frage stehenden - dinglichen Erbbauzinses galt (vgl. v.\n\nOefele/Winkler, aaO., Rdn. 6.68; Ingenstau/Hustedt, Kom. zum Erbbaurecht,\n\n8. Aufl., § 9 ErbbauVO Rdn. 18 - 21, 27).\n\nIII.\n\nDie Festsetzung des Erbbauzinses durch die Klägerin für den Zeitraum\n\nab dem 1. Januar 1996 entspricht 4 % des auf die Wohnung des Beklagten\n\nanteilig entfallenden Wertes des Grundstücks am 30. Juli 1995. Das ist nicht\n\nunbillig im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB. Die Klägerin kann mithin für die Jahre\n\n1996 bis 1999 den verlangten Betrag von insgesamt 2270,42 DM abzüglich der\n\nunstreitig von dem Beklagten geleisteten Zahlungen von 482,82 DM beanspru-\n\nchen. Damit steht zugleich fest, daß die auf Feststellung der Unwirksamkeit\n\ndes Erhöhungsverlangens gerichtete Widerklage (§ 256 Abs. 2 ZPO) nicht be-\n\ngründet ist.\n\nSoweit der Beklagte die Feststellung verlangt, die Klägerin sei nicht be-\n\nrechtigt, den Erbbauzins für die Jahre 2000 bis 2045 um mehr als 100 % ge-\n\ngenüber dem Ausgangsbetrag von 160,94 DM zu erhöhen, ist die Widerklage\n\nunbegründet, da die Klägerin eine weitaus höhere Anhebung verlangen kann.\n\nDie Widerklage ist unzulässig, soweit sich das Feststellungsbegehren\n\nauf die Jahre 1996 bis 1999 bezieht. Insoweit steht ihr die Rechtshängigkeit\n\nder Zahlungsklage entgegen (vgl. Senatsurt. v. 20. Januar 1989, V ZR 173/87,\n\nNJW 1989, 2064 f).\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.\n\nTropf Krüger Klein\n\n Lemke Schmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_396-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-396-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 316","ref_norm":"316","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 317","ref_norm":"317","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_396-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_396-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-396-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_396-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:39:30.225754+00:00"}}