{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_389-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-01-31","aktenzeichen":"V ZR 389/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 389/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n31. Januar 2003\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. Dezember 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 4. Oktober 2001\n\nunter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels \n\nim\n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Abweisung der ge-\n\ngen die Beklagte zu 2 und gegen den Beklagten zu 3 gerichteten\n\nKlage bestätigt worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin beabsichtigte den Erwerb einer Immobilie in den neuen\n\nBundesländern. Die Finanzierung sollte die Beklagte zu 1 erbringen. Nachdem\n\nein im Jahr 1995 abgeschlossener Kaufvertrag nicht durchgeführt worden war,\n\nbeauftragte die Klägerin die Beklagte zu 2, die auch als Maklerin tätig ist, mit\n\nder Beschaffung eines anderen Objekts.\n\nMit Schreiben vom 20. August 1997 übermittelte die Beklagte zu 1 als\n\nVertreterin der Beklagten zu 2 der Klägerin ein Angebot über das Objekt und\n\nteilte ihr mit, daß ein Mietinteressent vorhanden sei, der die Gewerbeeinheit zu\n\neinem Mietpreis von 25 DM/qm anmieten wolle.\n\nIn der Folgezeit erhielt die Klägerin einen unter dem 19. September\n\n1997 unterzeichneten Geschäftsraummietvertrag, abgeschlossen zwischen\n\neiner aus dem Beklagten zu 3 und einem Dritten bestehenden Objektgesell-\n\nschaft als Vermieter und dem Steuerberater B. als Mieter; danach\n\nsollte das Objekt auf zehn Jahre zu einem Nettomietzins von 3.300 DM pro\n\nMonat vermietet gewesen sein. B. , der mit dem Beklagten zu 3 in per-\n\nsönlichem und geschäftlichem Kontakt stand, war zu der Zeit noch Mieter in\n\neinem anderen Objekt des Beklagten zu 3. Dort war er mit der Bezahlung von\n\nzwei Monatsmieten im Rückstand. Bereits 1996 war gegen ihn eine Haftandro-\n\nhung zur Erzwingung der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung ergan-\n\ngen.\n\nMit notariell beurkundetem Vertrag vom 26. September 1997 erwarb die\n\nKlägerin von dem Beklagten zu 3 für 588.039,56 DM die Teileigentumseinheit.\n\nIn Abschnitt IV Nr. 6 heißt es unter der Überschrift \"Lastenübernahme\":\n\n\"Es besteht ein Mietverhältnis.\n\nDas bestehende Mietverhältnis wird vom Erwerber übernommen.\nDer Inhalt des Vertrages ist dem Erwerber bekannt.\n\nDer Veräußerer sichert zu, daß\n\n- zur Zeit keine Mietrückstände bestehen,\n\n- keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder gerichtlich geführt\n\nwerden.\"\n\nB. bezog die von der Klägerin erworbene Gewerbeeinheit nicht;\n\ner zahlte auch keine Miete.\n\nDie Klägerin behauptet, der Beklagte zu 3 habe die finanzielle und per-\n\nsönliche Situation B. gekannt; sie meint, er habe sie auf Zweifel an\n\ndessen Bonität hinweisen müssen. Auch habe der Beklagte zu 3 in dem Kauf-\n\nvertrag zu Unrecht das Bestehen eines Mietverhältnisses und das Fehlen von\n\nMietrückständen hinsichtlich des anderen Objekts und der Mietkaution versi-\n\nchert. Weiter behauptet die Klägerin, die Beklagte zu 1 habe die fehlende\n\nZahlungsfähigkeit B. gekannt. Nach ihrer Auffassung muß sich die Be-\n\nklagte zu 2 diese Kenntnis zurechnen lassen. Auch seien die Beklagten zu 1\n\nund zu 2 verpflichtet gewesen, die Bonität B. zu prüfen oder auf die\n\nunterlassene Prüfung hinzuweisen.\n\nDie Klägerin hat von den Beklagten die Zahlung von Mietausfall in Höhe\n\nvon 58.335,25 DM nebst Zinsen verlangt; weiter hat sie die Feststellung bean-\n\ntragt, daß die Beklagten ihr zur Erstattung der künftig fällig werdenden Mietzin-\n\nsen verpflichtet sind. Hilfsweise hat die Klägerin die Verurteilung der Beklagten\n\nzur Zahlung von 588.039,56 DM Zug um Zug gegen Übertragung des Kaufge-\n\ngenstands auf die Beklagten als Gesamtberechtigte und die Feststellung er-\n\nstrebt, daß die Beklagten verpflichtet sind, sie von sämtlichen Ansprüchen der\n\nBeklagten zu 1 freizustellen, die über den zurückzuzahlenden Kaufpreis hin-\n\nausgehen, und daß sie auch verpflichtet sind, ihr die bereits an die Beklagte\n\nzu 1 erbrachten Darlehensrückzahlungen zu erstatten.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin,\n\nmit der sie ihre Haupt- und Hilfsanträge weiter verfolgt hat, ist erfolglos geblie-\n\nben.\n\nMit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, er-\n\nstrebt die Klägerin weiterhin die Durchsetzung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Anspruch der Klä-\n\ngerin gegen den Beklagten zu 3 aus § 463 S. 1 BGB a.F., weil er das Bestehen\n\neines Mietvertrags oder einen Mietertrag nicht zugesichert habe. Auch hafte\n\nder Beklagte zu 3 nicht aus § 463 S. 2 BGB a.F., weil die Klägerin kein arglisti-\n\nges Verhalten bewiesen habe. Ebenso scheide ein Anspruch gegen den Be-\n\nklagten zu 3 aus c.i.c. aus. Mangels Vorsatzes bestehe auch kein Anspruch\n\ngegen ihn aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB. Die Beklagte\n\nzu 2 hafte mangels einer Pflichtverletzung nicht; die Zurechnung des Wissens\n\nvon Mitarbeitern der Beklagten zu 1 sei nicht geboten. Schließlich bestehe\n\nauch kein Anspruch gegen die Beklagte zu 1; sie habe keine Maklerleistungen\n\nerbracht und keine Pflichten aus dem Kreditverhältnis verletzt.\n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten\n\nstand.\n\nII.\n\n1. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-\n\ndenersatzanspruch gegen den Beklagten zu 3.\n\na) Allerdings rügt die Revision ohne Erfolg, daß das Berufungsgericht\n\neinen Anspruch aus § 463 S. 1 BGB a.F. wegen Fehlens einer zugesicherten\n\nEigenschaft verneint. Zutreffend geht es nämlich davon aus, daß nur die in ei-\n\nnem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinba-\n\nrungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge als Zusiche-\n\nrung einer Eigenschaft zu verstehen sind, wenn der Käufer nicht aufgrund be-\n\nsonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks\n\nhegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zu-\n\ngesicherten Mietertrag verbunden sind (Senat, Urt. v. 30. März 2001,\n\nV ZR 461/99, WM 2001, 1155, 1156 f m.w.N.). Im vorliegenden Fall fehlt es\n\nbereits an einer Aufnahme der ab Fertigstellung des Objekts zu erzielenden\n\nMieterträge in den Kaufvertrag. Es sind weder konkrete Mieteinnahmen in der\n\nVertragsurkunde selbst genannt noch durch Verweis auf das Verkaufsangebot\n\nder Beklagten zu 1 oder den der Klägerin vor Vertragsschluß übergebenen\n\nMietvertrag einbezogen. Danach fehlt die Angabe eines bestimmten Mieter-\n\ntrags, der Gegenstand einer Zusicherung sein könnte.\n\nb) Fehlerfrei verneint das Berufungsgericht auch einen Anspruch der\n\nKlägerin aus § 463 Satz 2 BGB a.F. wegen arglistigen Verschweigens eines\n\nFehlers. Ob ein errichtetes Gewerbeobjekt bereits vermietet ist, kann zwar Ge-\n\ngenstand einer Beschaffenheitsangabe i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB a.F. sein. Das\n\nBerufungsgericht hat sich jedoch nicht davon überzeugen können, daß der Be-\n\nklagte zu 3 die Vermietung in arglistiger Absicht vorgespiegelt hat. Diese tat-\n\nrichterliche Würdigung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die hierge-\n\ngen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und für nicht durch-\n\ngreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen (§ 565a\n\nZPO a.F.).\n\nc) Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht jedoch eine Haftung des\n\nBeklagten zu 3 aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrag-\n\nsabschluß (culpa in contrahendo) wegen unterlassener Aufklärung über Zweifel\n\nan der Bonität des Mieters B. .\n\nAllerdings ist dem Berufungsgericht im Ansatz darin zu folgen, daß der\n\nVerkäufer einer Gewerbeeinheit grundsätzlich nicht verpflichtet ist, dem Käufer\n\nungefragt Angaben zu etwaigen negativen persönlichen und wirtschaftlichen\n\nVerhältnissen des Mieters des Objekts zu machen. Aus den konkreten Um-\n\nständen des Einzelfalls kann sich jedoch auch etwas anderes ergeben. So ver-\n\nhält es sich hier. Die Tatsache, daß der Beklagte zu 3 der Klägerin unter Be-\n\nzugnahme auf den Inhalt des ihr vorher zugeleiteten Mietvertrags mit dem\n\nZeugen B. in dem Kaufvertrag versichert hat, daß \"zur Zeit keine\n\nMietrückstände bestehen (und) keine Mietstreitigkeiten außergerichtlich oder\n\ngerichtlich geführt werden\", war irreführend und geeignet, bei der Klägerin den\n\nfalschen Eindruck zu erwecken, als sei die Immobilie an jemanden vermietet,\n\ndessen Bonität bei Vertragsabschluß außer Zweifel stehe. Der Beklagte zu 3\n\ndurfte daher der Klägerin nicht die ihm bekannten Umstände verschweigen, die\n\neinem solchen Eindruck entgegenstanden, die also Zweifel daran aufkommen\n\nlassen konnten, ob der Zeuge B. den Mietvertrag auch werde erfüllen\n\nkönnen.\n\nNach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen wurde\n\nder Zeuge B. wegen Alkoholkrankheit seit Ende 1996 fast durchge-\n\nhend in verschiedenen Krankenanstalten behandelt. Die Krankheit war vor\n\nAbschluß des Mietvertrags offen ausgebrochen, so daß er seine Praxis als\n\nSteuerberater vom Krankenzimmer aus leiten und sein altes Büro am Holz-\n\nmarkt aufgeben mußte, weil es infolge des Geschäftsrückgangs zu teuer wur-\n\nde. Ob der Beklagte zu 3 von alledem Kenntnis besaß oder nicht, stellt das\n\nBerufungsgericht nicht fest, sondern läßt es offen, weil es diese Kenntnis für\n\nnicht entscheidend hält. Das greift die Revision zu Recht an. Denn wenn er die\n\nvon der Klägerin behauptete Kenntnis hatte, hätte der Beklagte zu 3 ihr die ge-\n\nsamten Umstände mitteilen müssen, weil sich daraus unschwer das Risiko er-\n\ngab, daß der Zeuge B. den Mietvertrag nicht werde erfüllen können.\n\nZumindest hätte der Beklagte zu 3 es fahrlässig unterlassen, die Klägerin vor\n\neinem von ihm hervorgerufenen Irrtum über die Bonität des Zeugen als Mieter\n\nzu bewahren.\n\n2. Zu Unrecht versagt das Berufungsgericht der Klägerin einen Scha-\n\ndenersatzanspruch gegen die Beklagte zu 2. Sie hat nämlich ihr obliegende\n\nAufklärungspflichten aus dem Maklervertrag verletzt (pFV.).\n\na) Ohne Erfolg bleibt die von dem Prozeßbevollmächtigten der Beklag-\n\nten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Rüge, die\n\nFeststellung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 habe den von dem Be-\n\nklagten zu 3 abgeschlossenen Mietvertrag an die Klägerin weitergegeben, ent-\n\nspreche nicht dem Sachvortrag der Klägerin und sei jedenfalls von den Be-\n\nklagten zu 1 und zu 2 bestritten worden. Diese tatsächliche Feststellung hat\n\ndas Berufungsgericht in zulässiger Weise in den Entscheidungsgründen seines\n\nUrteils mit tatbestandlicher Wirkung (§ 314 ZPO) getroffen (vgl. Senat, BGHZ\n\n119, 300, 301). Das gilt selbst dann, wenn zwischen dem Inhalt der vorberei-\n\ntenden Schriftsätze und der Wiedergabe des Parteivorbringens in dem ange-\n\nfochtenen Urteil ein Widerspruch bestünde; denn in einem solchen Fall sind\n\ndie Ausführungen in dem Urteil maßgeblich (vgl. BGHZ 140, 335, 339). Die\n\nBeweiskraft des Tatbestands könnte nur dann entfallen, wenn er in sich wider-\n\nsprüchlich wäre (BGHZ aaO). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar hat das\n\nBerufungsgericht in dem Tatbestand seiner Entscheidung wegen weiterer Ein-\n\nzelheiten des Sach- und Streitstands umfassend auf die zwischen den Parteien\n\nin der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen. Aber aus diesen\n\nSchriftsätzen ergibt sich nichts, was der gerügten Feststellung entgegensteht.\n\nVielmehr hat die Klägerin auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 6. Juni 2000 vor-\n\ngetragen, daß der - für die Beklagte zu 2 handelnde - Zeuge P. mit\n\nSchreiben vom 19. September 1997 den von dem Zeugen B. unter-\n\nzeichneten Mietvertrag an die Klägerin übersandt hat. Das haben die Beklag-\n\nten zu 1 und zu 2 nicht bestritten. Somit ist die gerügte Feststellung für den\n\nSenat bindend (§ 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).\n\nb) Der Makler muß den Auftraggeber nicht nur über das aufklären, was\n\nunerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle\n\ndem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers\n\nvon Bedeutung sein können; diese Erklärungen des Maklers müssen insge-\n\nsamt so beschaffen sein, daß sie seinem Kunden keine unzutreffenden Vor-\n\nstellungen vermitteln (BGH, Urt. v. 28. September 2000, III ZR 43/99, WM\n\n2001, 92 f). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Nicht zu folgen ist ihm\n\njedoch darin, daß die Beklagte zu 2 keine Veranlassung gehabt habe, die Klä-\n\ngerin darauf hinzuweisen, daß sie die Bonität des Mieters B. nicht ge-\n\nprüft habe. Wenn nämlich, was das Berufungsgericht unterstellt, die Klägerin\n\ngegenüber der Beklagten zu 2 deutlich gemacht hatte, daß es ihr darauf an-\n\nkam, daß das anzukaufende Objekt gut vermietet sei, dann durfte die Beklagte\n\nzu 2 sich nicht einfach mit der Weiterleitung des mit dem Zeugen B. \n\nabgeschlossenen Mietvertrags an die Klägerin begnügen, sondern mußte ent-\n\nweder prüfen, ob der Mietvertrag den von der Klägerin gestellten Anforderun-\n\ngen entsprach oder aber darauf hinweisen, daß sie diese Prüfung nicht vorge-\n\nnommen habe. Dies war umso notwendiger, als der Mitarbeiter P. der Be-\n\nklagten zu 1 als Vertreterin der Beklagten zu 2 der Klägerin mit Schreiben vom\n\n20. August 1997 mitgeteilt hatte, die Immobilie weise eine \"gesicherte Vermiet-\n\nbarkeit an einen auserlesenen Interessentenkreis\" auf. Auch soll P. die\n\nKlägerin auf einen \"etablierten Steuerberater\" als Mietinteressenten hingewie-\n\nsen haben, der die Quadratmetermiete von 25 DM bezahlen könne und wolle.\n\nDa P. insoweit für die Beklagte zu 2 handelte, mußte die Klägerin den Ein-\n\ndruck gewinnen, der in dem ihr übersandten Mietvertrag aufgeführte Mieter sei\n\njener etablierte Steuerberater, der zu dem \"erlesenen Interessentenkreis\" ge-\n\nhöre. Die Beklagte zu 2 hätte daher die Klägerin darüber aufklären müssen,\n\ndaß sie hinsichtlich der Bonität des Mieters über keinerlei Informationen verfü-\n\nge. Auf die Frage, ob die Beklagte zu 2 sich das Wissen der Kreditabteilung\n\nder Beklagten zu 1 zurechnen lassen muß, kommt es danach nicht an.\n\n3. Zu Recht verneint das Berufungsgericht dagegen eine Haftung der\n\nBeklagten zu 1. Nach den getroffenen Feststellungen ist die Beklagte zu 1\n\nnicht selbst als Maklerin, sondern nur in Vertretung der als Maklerin aufgetre-\n\ntenen Beklagten zu 2 tätig geworden. Die hiergegen erhobenen Verfahrensrü-\n\ngen hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet. Von einer nähe-\n\nren Begründung wird abgesehen (§ 565a ZPO a.F.). Rechtsfehlerfrei verneint\n\ndas Berufungsgericht auch eine Eigenhaftung der Beklagten zu 1 als Vertrete-\n\nrin der Beklagten zu 2. Die Voraussetzungen einer solchen Haftung (BGHZ 88,\n\n67, 69; BGH, Urt. v. 1. Juli 1991, II ZR 180/90, ZIP 1991, 1140, 1142; BGHZ\n\n126, 181, 189; BGH, Urt. v. 13. Juni 2002, VII ZR 30/01, WM 2003, 34, 35) sind\n\nnicht erfüllt. Die hierzu getroffenen Feststellungen sind revisionsrechtlich nicht\n\nzu beanstanden.\n\n4. Nach alledem hat das angefochtene Urteil im Kostenpunkt und inso-\n\nweit keinen Bestand, als es die Abweisung der gegen die Beklagte zu 2 und\n\ngegen den Beklagten zu 3 gerichteten Klage bestätigt hat. Hinsichtlich des Be-\n\nklagten zu 3 muß das Berufungsgericht aufklären, ob er die Einzelheiten des\n\nKrankheitszustands des Zeugen B. und den darauf beruhenden Ge-\n\nschäftsverfall kannte. Hinsichtlich der Klage gegen die Beklagte zu 2 ist aufzu-\n\nklären, ob die Klägerin die Beklagte zu 2 ausdrücklich darauf hingewiesen hat,\n\ndaß es ihr auf eine gute Vermietung des Objekts ankam.\n\nWenzel\n\nTropf\n\nKlein\n\nLemke\n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_389-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-31/v-zr-389-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 263","ref_norm":"263","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_389-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_389-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-31/v-zr-389-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_389-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:55:43.002124+00:00"}}