{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_278-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-03-14","aktenzeichen":"V ZR 278/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 14. März 2003 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a.F. Ein Bodengutachten, das nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht aber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf keiner Beur- kundung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 278/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n14. März 2003\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a.F.\n\nEin Bodengutachten, das nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nicht\n\naber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf keiner Beur-\n\nkundung.\n\nBGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 278/01 - KG in Berlin\n\n LG Berlin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten und der Streithelfer werden\n\ndas Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom\n\n6. Juni 2001 aufgehoben und das Urteil der 36. Zivilkammer des\n\nLandgerichts Berlin vom 14. Juli 2000 abgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits und die durch die\n\nStreithilfe verursachten Kosten.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger kaufte von der Beklagten mit Verträgen vom 21. Dezember\n\n1994 und vom 30. Dezember 1996, beurkundet von dem amtlich bestellten\n\nVertreter des Notars Z. in München und dem Notar Dr. R. in München,\n\nEigentumswohnungen in einer Wohnanlage in B. -F. . Die Woh-\n\nnungen waren bei Abschluß der Verträge geplant bzw. im Bau. Wegen der\n\nBauausführung verwiesen die Verträge auf eine Baubeschreibung, die eine\n\nAnlage zu der von dem Notar H. in B. am 7. November 1994 beurkun-\n\ndeten Teilungserklärung ist. Zur Gründung des Gebäudes enthält die Baube-\n\nschreibung folgendes:\n\n\"Herstellen der Streifen-, Einzel- und Punktfundamente gemäß\nBodenbeschaffenheit und Bodenpressung bzw. Statik. Das Bo-\ndengutachten des Büros P. ist zu beachten.\"\n\nDas Gutachten war nicht Gegenstand der Beurkundung. Der Gutachter\n\nhält eine einwandfreie Gründung auf Streifen- oder Einzelfundamenten für nicht\n\nmöglich und befürwortet eine Pfahlgründung. Spätere Gutachten eines anderen\n\nSachverständigen halten den Einsatz des Düsenstrahlverfahrens und Flächen-\n\ngründung für geeignet. Bei der Ausführung des Gebäudes wurde auf eine\n\nPfahlgründung verzichtet. In einzelnen Wänden sind Risse aufgetreten, deren\n\nUrsache streitig ist. Nach Anlage der Wohnungsgrundbücher erklärte die Be-\n\nklagte am 9. April 1997, aufgrund in den Kaufverträgen enthaltener Vollmach-\n\nten zugleich für den Kläger, die Auflassungen. Der Kläger hat eine einstweilige\n\nVerfügung erwirkt, nach der der Beklagten untersagt wird, das Wohnungsei-\n\ngentum dem Kläger \"zu übertragen, insbesondere einen Antrag auf Eintragung\n\ndes Antragstellers (scil. Klägers) als Eigentümer beim Grundbuchamt zu stellen\n\noder einen solchen Antrag aufrechtzuerhalten\".\n\nIm Hauptsacheverfahren hat der Kläger einen Verbotsantrag mit dem In-\n\nhalt der einstweiligen Verfügung gestellt. Das Landgericht hat dem Antrag\n\nstattgegeben, über die Hilfswiderklage auf Löschung der zugunsten des Klä-\n\ngers eingetragenen Auflassungsvormerkungen, auf Löschung von Grundpfand-\n\nrechten, auf Herausgabe der Wohnungen und verschiedener Bürgschaftsur-\n\nkunden sowie auf Abtretung von Mietansprüchen, jeweils Zug um Zug gegen\n\nRückzahlung der Kaufpreise, hat es noch nicht entschieden. Das Oberlandes-\n\ngericht hat die von der Beklagten und dem auf ihrer Seite beigetretenen Notar\n\nH. eingelegte Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Revi-\n\nsion der Beklagten, des Streithelfers sowie der Notare Dr. R. und Z. als\n\nweiterer Streithelfer. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-\n\ntels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Kaufverträge wegen der Nichtbeurkun-\n\ndung des Gutachtens P. für formnichtig. Die Beurkundung sei für die voll-\n\nständige Wiedergabe der auf die Vertragsschlüsse gerichteten Willenserklä-\n\nrungen erforderlich gewesen, da das Gutachten Bestandteil der Baubeschrei-\n\nbung geworden sei. Der Gutachter habe mit dem Ausschluß bestimmter Grün-\n\ndungsarten wegen fehlender Eignung auf die Baubeschreibung Einfluß ge-\n\nnommen und in diese einen Widerspruch eingefügt. Auch wenn bei der Erstel-\n\nlung der Baubeschreibung lediglich eine Bezugnahme auf die tatsächlichen\n\nFeststellungen des Gutachters, nicht aber auf die von diesem gezogenen\n\nSchlußfolgerungen habe erfolgen sollen, sei nach dem im Verhältnis zum Klä-\n\nger maßgebenden Wortlaut der Baubeschreibung das gesamte Gutachten zu\n\nbeachten gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß der Klä-\n\nger bei Mitbeurkundung des Gutachtens über dessen Widerspruch zur Baube-\n\nschreibung hinweggegangen wäre. Das Unterbleiben der Beurkundung bewirke\n\neine Gesamtnichtigkeit der Kaufverträge; denn der Kläger hätte auf eine Ein-\n\nbeziehung des Gutachtens nur verzichten können, wenn ihm dessen Inhalt be-\n\nkannt gewesen wäre.\n\nII.\n\nDie Revision der Beklagten und ihrer Streithelfer hat Erfolg.\n\n1. Ob das Landgericht, was die Streithelfer Dr. R. und Z. wegen\n\nmöglichen Widerspruchs zur Entscheidung über die Hilfswiderklage als unzu-\n\nlässig rügen (§ 301 ZPO), über die Klage durch Teilurteil befinden durfte, be-\n\ndarf keiner Entscheidung. Die Klage ist zur Abweisung durch das Revisionsge-\n\nricht reif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.), damit fällt die Rechtshängigkeit der\n\nHilfswiderklage rückwirkend weg (allg. M., statt aller Zöller/Greger, ZPO,\n\n23. Aufl., § 260 Rdn. 4 m.w.N.). Die Klageabweisung durch den Senat stellt\n\nkeine Teilentscheidung dar.\n\n2. Zu Recht weisen die Streithelfer Dr. R. und Z. darauf hin, daß\n\nein Anspruch des Klägers, der Beklagten die Übertragung des Eigentums an\n\nden Wohnungen, insbesondere die Durchführung des Grundbuchverfahrens,\n\nzu untersagen, im Gesetz keine Grundlage hat. Wenn die Nichtigkeit der Kauf-\n\nverträge, wovon das Berufungsgericht erkennbar ausgeht, auf die Auflassun-\n\ngen ohne Einfluß blieb, steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte zu,\n\ndie Aufhebung der Auflassungen zu erklären. Denn der Kläger hat durch seine\n\nMitwirkung bei den Auflassungen, die die Beklagte auch in seinem Namen er-\n\nklärt hat, eine Leistung erbracht, für die es am Rechtsgrund fehlte (§ 812\n\nAbs. 1 Satz 1 BGB; allg. zur Verhinderung der Heilung durch Kondiktion der\n\nAuflassung: MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., Band 2a, § 311 b Rdn. 83).\n\nDas im Verfahren der einstweiligen Verfügung ausgesprochene Veräußerungs-\n\nverbot beruht auf dem prozessualen Ermessen des Gerichts im einstweiligen\n\nVerfahren (§ 938 ZPO), das zwar zu dem sachlich-rechtlichen Anspruch nicht\n\nin Widerspruch stehen darf, schon mit Rücksicht auf seinen vorläufigen Cha-\n\nrakter diesen aber (in der Regel) nicht nachzeichnet. Nehmen die unter Befrei-\n\nung von dem Selbstkontrahierungsverbot (§ 181 BGB) erteilten Vollmachten an\n\nder Unwirksamkeit der verpflichtenden Geschäfte teil, wovon nach der Recht-\n\nsprechung im Zweifel auszugehen ist (Senatsurt. v. 17. März 1989, V ZR\n\n233/87, BGHR BGB § 313 Satz 1, Auflassungsvollmacht 1 = LM ZPO § 521\n\nNr. 21 m.w.N.), so ist der gegebene Rechtsbehelf die Klage auf Feststellung\n\nder Unwirksamkeit der Auflassungen. Dem ist indessen nicht weiter nachzuge-\n\nhen; denn die Kaufverträge der Parteien vom 21. Dezember 1994 und\n\n30. Dezember 1996 genügen dem Beurkundungsgebot des § 313 Satz 1 BGB\n\na.F. (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB).\n\n3. Nach § 313 Satz 1 BGB a.F. sind, wovon auch das Berufungsurteil\n\nausgeht, alle Vereinbarungen der Beurkundung bedürftig, aus denen sich nach\n\ndem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusam-\n\nmensetzt. Dazu gehört, wenn in einem Grundstückskaufvertrag die Verpflich-\n\ntung des Verkäufers zur Errichtung eines Gebäudes aufgenommen ist, auch\n\ndie Baubeschreibung (Senat, BGHZ 69, 266; 74, 346; BGH, Urt. v.\n\n20. Dezember 2001, IX ZR 401/99, NJW 2002, 1050, 1051; in BGHZ 149, 326\n\nnicht ausgeführt). Hätten die Parteien, entsprechend der Stellungnahme des\n\nGutachters und in Abweichung von der Baubeschreibung, die der Beklagten je\n\nnach den Boden- und Gebäudeverhältnissen (\"Bodenbeschaffenheit\", \"Boden-\n\npressung\", \"Statik\") die Wahl unter verschiedenen Gründungsmöglichkeiten\n\n(\"Streifen-, Einzel- und Punktfundamente\") freiließ, Streifen- und Einzelfunda-\n\nmente ausgeschieden und/oder darüber hinaus vereinbart, daß, entsprechend\n\nder Empfehlung des Gutachters, eine Pfahlgründung vorzunehmen sei, hätten\n\ndie entsprechenden Teile des Gutachtens mitbeurkundet werden müssen. Das\n\nstellt das Berufungsgericht aber nicht fest. Zur Frage, ob eine Pfahlgründung\n\nvereinbart worden ist, nimmt das Urteil nicht Stellung; ein Beweisantrag des\n\nStreithelfers H. , eine solche Vereinbarung sei nicht getroffen worden, war\n\nzudem unerledigt. Das Berufungsurteil stellt aber auch nicht fest, daß die in der\n\nBaubeschreibung genannten Streifen- und Einzelfundamente abbedungen\n\nworden seien. Es geht vielmehr von einer Vereinbarung aus, die einen Wider-\n\nspruch in sich trägt und vermißt die Beurkundung des Widersprüchlichen. Dies\n\nhat keinen Bestand.\n\na) Bei der Auslegung von Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) ist,\n\nwenn sich nicht zweifelsfrei anderes ergibt, davon auszugehen, daß die Partei-\n\nen das Vernünftige gewollt haben (BGHZ 79, 16, 18 f.; Urt. v. 10. März 1994,\n\nIX ZR 152/93, NJW 1994, 1537, 1538). Es ist deshalb der Deutung der Vorzug\n\nzu geben, die einen Vertrag als widerspruchsfrei erscheinen läßt (Münch-\n\nKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 56 m.w.N.) und in den\n\nGrenzen des Gesetzes zu einer sachgerechten Regelung führt (BGHZ 134,\n\n325, 329). Dem trägt das Berufungsurteil nicht Rechnung. Nach dem Wortlaut\n\nder Baubeschreibung sind die Anforderungen, die die Bodenverhältnisse (\"Bo-\n\ndenbeschaffenheit\", \"Bodenpressung\") und die Statik des geplanten Gebäudes\n\nan die Gründung stellten, maßgeblich. Unbeschadet des Hinweises auf das\n\nGutachten weist das Gebäude, wenn es auf Streifen-, Einzel- oder Punktfun-\n\ndamenten errichtet ist, die vertragliche Beschaffenheit auf, sofern die Funda-\n\nmente Standsicherheit gewährleisten. Die bezeichneten Gründungen sind Ge-\n\ngenstand der Baubeschreibung geblieben, einen über das bautechnisch Erfor-\n\nderliche hinausgehenden Gründungsaufwand brauchte die Beklagte nicht zu\n\nbetreiben. Das Gutachten konnte aus der maßgeblichen Sicht des Klägers\n\n(§ 130 BGB) der Erklärung der Beklagten keinen dem zuwiderlaufenden Inhalt\n\ngeben, da es, wovon das Berufungsurteil ausgeht, dem Kläger nicht bekannt\n\ngeworden war. Das Wissen der Beklagten um den Inhalt des Gutachtens ist\n\neinseitig geblieben, mithin weder geeignet, zur Auslegung des Erklärten he-\n\nrangezogen zu werden noch den tatsächlichen Willen des Klägers zu bestim-\n\nmen.\n\nb) Die Bedeutung, die die Erkenntnis des Widerspruchs zwischen Bau-\n\nbeschreibung und Gutachten für den Vertragswillen des Klägers gehabt hätte,\n\nbegründet, entgegen den weiteren Gründen des Berufungsurteils, die Beur-\n\nkundungsbedürftigkeit des Gutachtens nicht. § 313 Satz 1 BGB a.F. / § 311 b\n\nAbs. 1 Satz 1 BGB ist keine Norm des Verbraucherschutzes. Sie dient glei-\n\nchermaßen den Interessen des Veräußerers wie des Erwerbers des Grund-\n\nstücks an einem Schutz vor übereiltem Geschäftsabschluß, an sachgemäßer\n\nBeratung (§ 17 BeurkG), an der Gültigkeit und am Beweis des Vereinbarten\n\n(Senat, BGHZ 87, 150, 153; Urt. v. 26. November 1999, V ZR 251/98, WM\n\n2000, 579). Schutzgegenstand ist der erklärte rechtsgeschäftliche Wille der\n\nVertragsbeteiligten, Schutzmittel ist die Dokumentation des Vereinbarten, nicht\n\ndessen, was eine Partei besser vereinbart hätte oder auf was sie die Gegen-\n\nseite zu ihrem Schutz hätte hinweisen sollen.\n\n4. Zur gebotenen Beurkundung der vertraglichen Pflicht des Beklagten,\n\ndas Gutachten bei der Baugenehmigung zu beachten, bedurfte es nicht der\n\nAufnahme seines Inhalts in die Urkunde. Der Gutachter war aufgrund der Er-\n\nfahrungssätze der Ingenieurwissenschaften zur Feststellung bestimmter Tatsa-\n\nchen, nämlich der Beschaffenheit der Bodenschichten gelangt; anhand der Er-\n\ngebnisse von Probebohrungen hatte er einen Schichtenplan erstellt (Befund-\n\ntatsachen). Aus diesen Feststellungen hatte er sachkundige Schlüsse auf nicht\n\ngeeignete und geeignete Gründungsweisen gezogen. Die Feststellung der\n\nBefundtatsachen und das Urteil zur Gutachtensfrage beruhen nicht auf dem\n\nWillen der Parteien, sondern auf den Naturgesetzen und der Sachkunde des\n\nGutachters. Der Vertragswille der Parteien beschränkte sich darauf, den Be-\n\nklagten zur Beachtung dieser Umstände anzuhalten. Dies ist beurkundet. Die\n\nSituation ist insoweit vergleichbar mit der bei einer Baugenehmigungsplanung,\n\ndie Gegenstand der kaufrechtlichen Austauschpflicht ist. Hier hat der Senat die\n\nBeurkundungsbedürftigkeit verneint (Urt. v. 17. Juli 1998, V ZR 191/97, WM\n\n1998, 1886). Mehr kann für das Gutachten, das pflichtgemäß zu beachten ist,\n\nnicht gefordert werden.\n\n5. Ob der Umstand, daß die Beklagte dem Kläger das Gutachten nicht\n\nzur Verfügung gestellt hat, einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzli-\n\nchen (Senat BGHZ 60, 319) Verschuldens bei Vertragsschluß begründet, be-\n\ndarf keiner Entscheidung. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist nicht Ge-\n\ngenstand der Klage. Er hätte die Erstattung des Kaufpreises und den Ausgleich\n\nweiterer Vermögensnachteile zum Gegenstand, die dem Kläger durch den\n\nAbschluß des Kaufvertrags entstanden sind. Der Erwerb des Wohnungsei-\n\ngentums, den die Klage verhindern will, wäre ein Vorteil, den sich der Kläger\n\nnach § 249 BGB anrechnen lassen müßte. Er fände im Schadensersatzprozeß\n\nin einem Zug-um-Zug-Vorbehalt beim Zahlungsurteil Ausdruck.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.\n\nWenzel\n\n Tropf\n\n Krüger\n\nLemke\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_278-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-14/v-zr-278-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 101","ref_norm":"101","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 301","ref_norm":"301","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 938","ref_norm":"938","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 130","ref_norm":"130","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_278-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_278-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-14/v-zr-278-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_278-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:11:03.829394+00:00"}}