{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_270-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-09-20","aktenzeichen":"V ZR 270/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Auch die Vermietung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist eine Nutzung, die der Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht. SachenRBerG § 31 Abs. 1 Die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 Abs. 1 SachenRBerG) braucht nicht ausdrücklich erhoben zu werden. Es reicht vielmehr aus, daß der Wille des Grund- stückseigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Erbbau- rechts- bzw. Kaufvertrages wegen der geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu verweigern.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n20. September 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 270/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nSachenRBerG § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2\n\nAuch die Vermietung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist eine Nutzung,\n\ndie der Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht.\n\nSachenRBerG § 31 Abs. 1\n\nDie Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 Abs. 1 SachenRBerG) braucht nicht\n\nausdrücklich erhoben zu werden. Es reicht vielmehr aus, daß der Wille des Grund-\n\nstückseigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Erbbau-\n\nrechts- bzw. Kaufvertrages wegen der geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes\n\noder der baulichen Anlage zu verweigern.\n\nBGH, Urt. v. 20. September 2002 - V ZR 270/01 - Brandenburgisches OLG\n\n LG Frankfurt (Oder)\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 20. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und\n\nDr. Schmidt-Räntsch,\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats\n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 1. Juni 2001\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger ist Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der\n\nKonsumgenossenschaft F. /O. . Mit der Schuldnerin war die Konsum-\n\ngenossenschaft Fü. verschmolzen worden. Im Eigentum der be-\n\nklagten Gemeinde steht ein in Sch. gelegenes Grundstück, auf dem die\n\nKonsumgenossenschaft Fü. - jeweils mit Billigung staatlicher Stel-\n\nlen - 1970/72 eine Kaufhalle errichtete und 1990/91 um einen Anbau erwei-\n\nterte. Finanziert wurde die Bebauung aus Eigenmitteln der Konsumgenossen-\n\nschaft. Ein Nutzungsrecht wurde nicht bestellt, selbständiges Gebäudeeigen-\n\ntum nicht begründet.\n\nNach Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens vermietete der\n\nKläger die Kaufhalle mit Vertrag vom 21. Dezember 1992 an die E. B. \n\nGrundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Obwohl der Mietvertrag für zehn\n\nJahre abgeschlossen war, kündigte die Mieterin zum 31. Dezember 1997. Der\n\nKläger hält die Kündigung für unwirksam und nimmt die Mieterin in einem noch\n\nanhängigen Rechtsstreit auf Zahlung von Mietzins in Anspruch. Während der\n\nAnbau noch immer anderweitig vermietet ist und derzeit als Getränkemarkt\n\ngenutzt wird, steht das Hauptgebäude seit der Räumung durch die Mieterin\n\nleer.\n\nDer Kläger betreibt den Ankauf des Grundstücks. Nach Aussetzung des\n\nnotariellen Vermittlungsverfahrens gemäß § 94 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG hat\n\ner in erster Instanz die Feststellung beantragt, daß ihm gegenüber der Be-\n\nklagten ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zum halben Bodenwert zu-\n\nstehe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat\n\nder Kläger die Klage um den Hilfsantrag erweitert, festzustellen, daß die Be-\n\nklagte verpflichtet sei, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude für\n\n200.000 DM zu erwerben, und weiter hilfsweise die Feststellung beantragt,\n\ndaß die Beklagte das Grundstück zum Verkauf bereitstellen müsse und ihm,\n\ndem Kläger, insoweit ein Ankaufsrecht zum ungeteilten Bodenwert zustehe.\n\nDas\n\nOberlandesgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen\n\nrichtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel der Klageabweisung\n\nweiterverfolgt. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht bejaht ein Ankaufsrecht des Klägers. Ein gegen-\n\nläufiges Ankaufsrecht der Beklagten hinsichtlich des Gebäudes nach § 81\n\nAbs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe dem nicht entgegen; denn die Be-\n\nklagte könne einen Verkauf des Grundstücks nicht gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1\n\nNr. 1 SachenRBerG verweigern. Die Kaufhalle sei gegenwärtig noch nutzbar.\n\nEs handele sich um ein stabiles, in der Substanz intaktes Gebäude. Vorhan-\n\ndene Mängel, wie der Schimmelpilzbefall im Gebäudeinneren und die zerstör-\n\nten oder verschmierten Glasscheiben, seien einfach zu beseitigen. Außerdem\n\nsei eine Rekonstruktion des Gebäudes durch den Kläger zu erwarten. Auch\n\n§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe einem Ankaufsrecht nicht entge-\n\ngen. Für die Nutzung des Gebäudes reiche nämlich dessen Vermietung selbst\n\ndann aus, wenn der Mieter - wie hier - das Objekt tatsächlich nicht gebrauche.\n\nNichts anderes gelte, wenn von einer Beendigung des Mietverhältnisses auf\n\nGrund der Kündigung durch die Mieterin ausgegangen werde. Für diesen Fall\n\nfehle es an der weiteren Voraussetzung, daß mit einem Gebrauch durch den\n\nKläger nicht mehr zu rechnen sei. Schließlich scheide ein Ankaufsrecht der\n\nBeklagten nach § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG aus. Die Beklagte ha-\n\nbe nicht vorgetragen, daß nur das umstrittene Grundstück als Standort für ihr\n\nneues Rathaus in Frage komme.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zutreffend die Tatbestands-\n\nvoraussetzungen eines Ankaufsrechts nach § 1 Abs. 1 lit. c, § 7 Abs. 1, § 9\n\nAbs. 1 Nr. 4, § 15 SachenRBerG (vgl. Senat, Urt. v. 21. Januar 2000,\n\nV ZR 327/98, WM 2000, 1069, 1070). Die Gesamtvollstreckungsschuldnerin,\n\nderen Rechte und Ansprüche der Kläger wahrnimmt (vgl. Senat, Urt. v.\n\n21. Januar 2000, aaO, 1071), ist als Rechtsnachfolgerin der Genossenschaft,\n\ndie das Gebäude errichtet hat, auch Nutzerin im Sinne des Sachenrechtsbe-\n\nreinigungsgesetzes (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG).\n\nSoweit die Revision mit dem Hinweis auf die Nutzung nahezu der Hälfte\n\nder Grundstücksfläche für öffentliche Parkplätze einen Ausschluß des Rechts-\n\nverhältnisses von der Sachenrechtsbereinigung nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 Sa-\n\nchenRBerG erreichen will, werden in der Revisionsinstanz neue Tatsachen\n\nvorgetragen, die für die Entscheidung von materiell-rechtlicher Bedeutung sind.\n\nDie Revision verweist nicht auf entsprechendes Vorbringen in den Tatsachen-\n\ninstanzen. Hierfür genügen insbesondere nicht die nur beiläufigen Hinweise in\n\ndem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten. Obwohl grundsätzlich\n\nauch ein im Rechtsstreit vorgelegtes Privatgutachten zu dem Parteivorbringen\n\nzählt, waren die Tatsachengerichte hier wegen der fehlenden Aufarbeitung\n\ndurch einen Rechtsanwalt nicht gehalten, die umfangreichen Ausführungen des\n\nSachverständigen auf entscheidungserhebliches Vorbringen zu untersuchen\n\n(vgl. BGH, Beschl. v. 27. April 1989, III ZR 175/88, BGHR ZPO § 130 Nr. 6\n\nParteischriftsatz 1). Die mithin vorgetragenen neuen Tatsachen könnten im\n\nRevisionsverfahren allenfalls dann beachtet werden, wenn sie nach Schluß der\n\nmündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz entstanden und unstreitig\n\noder ohnehin von Amts wegen zu beachten wären (BGHZ 53, 128, 130 f; 83,\n\n102; 85, 288, 290; 139, 214, 221; Senat, Urt. v. 3. April 1998, V ZR 143/97,\n\nNJW-RR 1998, 1284). An diesen Voraussetzungen fehlt es jedoch.\n\n2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verneinung der\n\nAusschlußtatbestände des § 29 Abs. 1 SachenRBerG durch das Berufungsge-\n\nricht.\n\na) Daß das Berufungsgericht die Einrede fehlender Nutzbarkeit nicht\n\ndurchgreifen läßt, ist nicht zu beanstanden. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1\n\nSachenRBerG kann der Eigentümer die Durchführung der Sachenrechtsberei-\n\nnigung verweigern, wenn das Gebäude oder die bauliche Anlage nicht mehr\n\nnutzbar ist und deshalb kein Anlaß besteht, dem Nutzer einen Ausgleich für\n\nseine Aufwendungen in Bauwerke zu gewähren (Senat, Urt. v. 31. Juli 1997,\n\nV ZR 23/96, WM 1997, 2040, 2042). Die Eigenschaft der Nutzbarkeit ist Tat-\n\nfrage (vgl. Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung, § 29 SachenRBerG\n\nRdn. 9). Im vorliegenden Fall sind dem Berufungsgericht bei deren Prüfung\n\nkeine Rechtsfehler unterlaufen.\n\naa) Die Regelung zielt auf \"Ruinengrundstücke\" (vgl. Begründung des\n\nRegierungsentwurfs, BT-Drucks. 12/5992, S. 128), bei denen die weitere Nut-\n\nzung der baulichen Investition objektiv ausgeschlossen ist (vgl. Erman/Ebbing,\n\nBGB, 10. Aufl., § 29 SachenRBerG Rdn. 3; Knauber, RVI, § 29 SachenRBerG\n\nRdn. 10). Das setzt voraus, daß das Gebäude nach den objektiven Gegeben-\n\nheiten im Rahmen seines Nutzungszwecks keiner wirtschaftlich sinnvollen\n\nVerwendung mehr zugeführt werden kann (MünchKomm-BGB/Smid, 3. Aufl.,\n\n§ 29 SachenRBerG Rdn. 5), es sich also um wertlose Bausubstanz handelt\n\n(vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemali-\n\ngen DDR, § 29 SachenRBerG Rdn. 2). An einem solchen Bauzustand fehlt es\n\njedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach es sich um ein\n\nzwar mittlerweile verwahrlostes, gleichwohl aber \"stabiles, in der Substanz in-\n\ntaktes Gebäude\" handelt.\n\nbb) Diese Feststellungen hat das Berufungsgericht frei von Rechtsfeh-\n\nlern getroffen und sich dabei auch - wie erforderlich (vgl. BGH, Urt. v.\n\n13. Februar 2001, VI ZR 272/99, NJW 2001, 2796, 2797 m.w.N.) - mit dem von\n\nder Beklagten vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen S. \n\nauseinandergesetzt. Hierbei war das Berufungsgericht an den getroffenen\n\nFeststellungen nicht gehindert; denn diese stehen nicht im Widerspruch zu\n\ndem Inhalt des Privatgutachtens. Die Revision stellt selbst nicht in Abrede, daß\n\nder Gutachter dem Gebäude einen insgesamt \"ausreichenden Bau- und Un-\n\nterhaltungszustand\" attestiert. Soweit die Revision meint, schon die von dem\n\nSachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer bis 2002 setze erhebliche In-\n\nvestitionen voraus, trifft das nach dem Inhalt des Gutachtens nicht zu; der\n\nSachverständige spricht insoweit nur von \"geringfügigen Reparaturarbeiten\".\n\nDie von der Revision überdies angeführten Hinweise des Privatgutachtens zur\n\nwirtschaftlichen Überalterung und Rentabilität einer Umnutzung oder eines\n\nUmbaus betreffen nicht die unveränderte Nutzbarkeit des vorhandenen Ge-\n\nbäudes, sondern könnten allenfalls für die Prognose hinsichtlich einer Rekon-\n\nstruktion durch den Nutzer erheblich werden. Diese zweite, von dem Beru-\n\nfungsgericht hilfsweise geprüfte und verneinte Voraussetzung des\n\nAusschlußtatbestandes nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist jedoch\n\nohne Bedeutung, nachdem schon das erste Tatbestandsmerkmal fehlender\n\nNutzbarkeit nicht vorliegt.\n\ncc) Das von der Revision als übergangen gerügte Vorbringen zur Erfor-\n\nderlichkeit von Aufwendungen betrifft keine für die Entscheidung erheblichen\n\nUmstände. Daß das Gebäude für eine Nutzung hergerichtet werden muß, ist\n\nzwischen den Parteien außer Streit. Dies ändert jedoch nichts an der beste-\n\nhenden Nutzbarkeit des keineswegs verfallenen Gebäudes, die es rechtfertigt,\n\ndem Nutzer weiterhin einen Ausgleich für seine Investitionen zu geben. Ferner\n\nbeanstandet die Revision zu Unrecht, daß es das Berufungsgericht versäumt\n\nhabe, seine eigene Sachkunde darzulegen. Dessen hätte es bedurft, wenn das\n\nGericht von der Einholung eines erforderlichen Sachverständigengutachtens\n\nabgesehen hätte oder von einem eingeholten Gutachten abgewichen wäre\n\n(vgl. Senat, Urt. v. 5. Juni 1981, V ZR 11/80, NJW 1981, 2578; Urt. v.\n\n29. Januar 1993, V ZR 227/91, NJW 1993, 1643, 1644). Beides hat das Beru-\n\nfungsgericht nicht getan, sondern ist im Gegenteil von dem Vortrag ausgegan-\n\ngen, den die Beklagte selbst mit dem von ihr vorgelegten Privatgutachten\n\ngehalten hat. Schließlich konnte das Berufungsgericht seine Entscheidung oh-\n\nne Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit treffen. Die Beklagte hat nämlich keine\n\nfür die rechtliche Beurteilung maßgebenden Merkmale behauptet, die auf den\n\nvon ihr vorgelegten Fotografien nicht erkennbar sind oder von diesen abwei-\n\nchen (vgl. BGH, Urt. v. 23. Juni 1987, VI ZR 296/86, NJW-RR 1987, 1237,\n\n1238).\n\nb) Die Voraussetzungen der Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2\n\nSachenRBerG verneint das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht. Trotz der\n\nRäumung der Kaufhalle durch die Mieterin wird das Bauwerk noch immer von\n\nder Gesamtvollstreckungsschuldnerin genutzt. Es bedarf deshalb keiner Ent-\n\nscheidung darüber, ob die Vermietung des Anbaus an einen Getränkemarkt für\n\neine Nutzung genügen kann oder wegen der im Vergleich zu dem Hauptge-\n\nbäude nur untergeordneten Bedeutung unberücksichtigt bleiben muß (vgl.\n\nEickmann/Rothe, aaO, § 29 Rdn. 10; MünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29\n\nSachenRBerG Rdn. 9).\n\naa) Entgegen der Ansicht der Revision stellt bereits die Vermietung als\n\nsolche eine Nutzung des Gebäudes im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2\n\nSachenRBerG dar (vgl. Eickmann/Rothe, § 29 SachenRBerG Rdn. 10;\n\nMünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 9). Da mangels ab-\n\nweichender Regelung § 100 BGB heranzuziehen ist, umfaßt die Nutzung auch\n\neine Ziehung von Sachfrüchten durch Vermietung. Dies hat der Senat im übri-\n\ngen für das Sachenrechtsmoratorium in gleicher Weise entschieden (vgl. Se-\n\nnat, Urt. v. 2. Juni 1995, V ZR 304/93, WM 1995, 1589, 1590 f; Urt. v. 7. Juli\n\n1995, V ZR 46/94, WM 1995, 1848, 1854; Urt. v. 13. Oktober 1995,\n\nV ZR 254/94, WM 1996, 91). In Anbetracht des (nunmehrigen) Zwecks des\n\nMoratoriums, das Besitzrecht des Nutzers, dem ein Anspruch auf Bereinigung\n\ndurch Erwerb oder Belastung des Grundstücks zusteht, bis zu dessen Erfül-\n\nlung zu sichern (Senat, BGHZ 136, 212, 215), gibt es für einen engeren, die\n\nVermietung ausschließenden Nutzungsbegriff im Rahmen der Sachenrechts-\n\nbereinigung keine Grundlage. Nachdem bereits mit der Vermietung die erfor-\n\nderliche Nutzung vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin das Ge-\n\nbäude auch tatsächlich gebraucht. Für die Sachenrechtsbereinigung maßgeb-\n\nlicher Nutzer ist hier nicht die Mieterin, sondern die Gesamtvollstreckungs-\n\nschuldnerin.\n\nbb) An einer Nutzung der Kaufhalle durch Vermietung fehlte es jedoch,\n\nwenn das Mietverhältnis mit der E. B. Grundstücksverwaltungsgesell-\n\nschaft mbH beendet sein sollte, sich die Mieterin also auf einen wichtigen\n\nGrund für die vorzeitige Beendigung des bis Ende 2002 befristeten Mietver-\n\nhältnisses berufen könnte. Einen solchen Grund hat die Mieterin offenbar mit\n\nihrer Kündigung zum 31. Dezember 1997 geltend machen wollen; ob er tat-\n\nsächlich vorliegt, läßt sich jedoch dem Vorbringen der Parteien im vorliegen-\n\nden Rechtsstreit nicht entnehmen. Das geht zu Lasten der Beklagten. Sie trifft\n\ndie Darlegungslast für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, weil\n\nes sich um eine Voraussetzung für die Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2\n\nSachenRBerG handelt (vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, aaO,\n\n§ 29 SachenRBerG Rdn. 7; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 29 Rdn. 22).\n\n3. Dagegen beanstandet die Revision zu Recht, daß das Berufungsge-\n\nricht die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 SachenRBerG) nicht be-\n\nrücksichtigt hat.\n\na) Trotz der Beschränkung des Tatsachenstoffs durch den hier\n\n- weiterhin anwendbaren (§ 26 Nr. 7 EGZPO) - § 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.\n\n(= § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO n.F.) hat der Senat das Leistungsverweigerungs-\n\nrecht der Beklagten zu beachten, auch wenn die Erhebung der Einrede aus\n\n§ 31 SachenRBerG unmittelbar weder im Tatbestand des Berufungsurteils\n\nnoch in einem Sitzungsprotokoll Erwähnung findet. Hierbei bedarf es keiner\n\nEntscheidung darüber, ob bei der gegebenen Unvollständigkeit des Tatbe-\n\nstands über eine entsprechende Verfahrensrüge (Nichtberücksichtigungsrüge)\n\nder Beklagten der übergangene Vortrag nach § 561 Abs. 1 Satz 2, § 554\n\nAbs. 3 Nr. 3 lit. b ZPO a.F. (= § 559 Abs. 1 Satz 1, § 551 Abs. 3 Nr. 2 lit. b ZPO\n\nn.F.) zur Grundlage der Überprüfung durch das Revisionsgericht gemacht\n\nwerden kann (vgl. hierzu MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., § 561 Rdn. 7;\n\nMusielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 559 Rdn. 17; Ball, Festschrift für Geiß, 2000,\n\nS. 3, 18 ff). Der Tatbestand des Berufungsurteils reicht nämlich aus, um aus\n\nden Umständen die Erhebung der Einrede aus § 31 SachenRBerG entnehmen\n\nzu können.\n\nb) Für Fälle geringer Restnutzungsdauer ist durch § 31 SachenRBerG\n\nzugunsten des Grundstückseigentümers eine echte Einrede eröffnet (vgl. Vos-\n\nsius, aaO, § 31 Rdn. 1; auch Senat, Urt. v. 29. September 2000, V ZR 421/99,\n\nWM 2000, 2513, 2514). Das bloße Bestehen dieses Leistungsverweigerungs-\n\nrechts reicht daher für dessen Wirksamkeit nicht aus, vielmehr muß der\n\nGrundstückseigentümer das Recht auch ausüben (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober\n\n1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, für § 320 Abs. 1 BGB).\n\nDie mithin erforderliche Erhebung der Einrede braucht nicht ausdrück-\n\nlich zu geschehen. Es reicht aus, daß der Wille des Grundstückseigentümers\n\nzum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Kaufvertrages wegen der\n\ngeringen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu\n\nverweigern (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, aaO, 54 für § 320 Abs. 1 BGB;\n\nRG WarnR 1934 Nr. 34, für die Verjährungseinrede). Das ist vorliegend der\n\nFall. Nach dem Tatbestand des Berufungsurteils stützt die Beklagte ihren An-\n\ntrag auf Klageabweisung auch auf eine angeblich völlig marode Bausubstanz,\n\nweshalb sie für den Fall, daß überhaupt noch eine Nutzbarkeit gegeben sein\n\nund damit die vorrangig verfolgte Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Sa-\n\nchenRBerG scheitern sollte, erkennbar auf die - ohnehin subsidiäre (vgl. Wil-\n\nhelms, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 31 Rdn. 3; Eick-\n\nmann/Rothe, aaO, § 31 Rdn. 5) - Einrede aus § 31 SachenRBerG zurückgrei-\n\nfen will.\n\nc) Die Einrede aus § 31 SachenRBerG ist auf der Grundlage des Vor-\n\nbringens der Beklagten, von dessen Richtigkeit für das Revisionsverfahren\n\nauszugehen ist, auch begründet. Das Berufungsgericht nimmt selbst an, daß\n\ndie Beklagte entsprechend dem von ihr eingeholten Privatgutachten des Sach-\n\nverständigen S. eine - insoweit zutreffend nach betriebswirtschaftlichen\n\nMaßstäben (vgl. Wilhelms, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 31 Rdn. 8;\n\nKnauber, RVI, § 31 SachenRBerG Rdn. 8; Eickmann/Rothe, aaO, § 31\n\nRdn. 10; Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2515) ermittelte - verblei-\n\nbende Nutzungsdauer bis 2002 vorgetragen hat. Hieraus folgt eine Restnut-\n\nzungsdauer des Gebäudes von weniger als 25 Jahren, obwohl zu dem nach\n\n§ 31 Abs. 1 SachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt der Geltendmachung des\n\nAnkaufsrechts (vgl. Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2514) am 28. Mai\n\n1995 das Gebäude noch von der Mieterin genutzt und daher in einem besse-\n\nren Unterhaltungszustand gewesen sein dürfte. Wesentlich für die Einschät-\n\nzung des Sachverständigen ist nämlich die durch die unmoderne Bauart be-\n\ndingte Gesamtnutzungsdauer der 1972 errichteten Kaufhalle von lediglich\n\n30 Jahren, nicht dagegen die durch den Leerstand eingetretene Verwahrlo-\n\nsung des Gebäudes.\n\n4. Ob der Beklagten - wegen ihrer Pläne für den Rathausneubau - ein\n\nAblösungsrecht hinsichtlich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 3\n\nSachenRBerG zusteht, womit nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG auch ein\n\nAnkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks ausgeschlossen wäre, bedarf kei-\n\nner Entscheidung. Ein solches Recht der Beklagten setzt nämlich eine erfolg-\n\nreiche Einrede nach § 31 SachenRBerG voraus und hat weitergehend lediglich\n\ndie Bedeutung, daß das Gegenrecht des Nutzers auf Abschluß eines Mietver-\n\ntrages nach § 31 Abs. 2 SachenRBerG verdrängt wird (vgl. Eickmann/Rothe,\n\naaO, § 81 SachenRBerG Rdn. 5). Ein Ablösungsrecht der Beklagten hinsicht-\n\nlich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG scheitert\n\nhingegen bereits am Fehlen der Einredevoraussetzungen nach § 29\n\nSachenRBerG \n\n(vgl. Tropf, \n\nin Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 81\n\nRdn. 10).\n\n5. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand. Es ist aufzu-\n\nheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache wegen fehlender Entschei-\n\ndungsreife an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1\n\nZPO a.F.). Die Feststellungen des Berufungsgerichts beschränken sich darauf,\n\ndaß das Gebäude \"gegenwärtig nutzbar\" ist, zu der für § 31 SachenRBerG\n\nmaßgeblichen Frage der Restnutzungsdauer sind dagegen Feststellungen\n\nnicht getroffen. Das Berufungsgericht wird, sollte es ein Ankaufsrecht hinsicht-\n\nlich des Grundstücks verneinen, sich auch mit den Hilfsanträgen des Klägers\n\nzu befassen und hierbei insbesondere zu prüfen haben, ob diese nicht von ei-\n\nnem Scheitern der Klage nur auf Grund einer erfolgreichen Einrede nach § 29\n\nSachenRBerG abhängig sein sollen.\n\nWenzel\n\nKrüger\n\nKlein\n\nGaier\n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_270-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-20/v-zr-270-01","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":20},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":12},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 81","ref_norm":"81","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1},{"jurabk":"ZPOEG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 94","ref_norm":"94","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_270-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_270-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-20/v-zr-270-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_270-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:30:44.481944+00:00"}}