{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_253-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-10-25","aktenzeichen":"V ZR 253/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 1149, 1192 Auch wenn der dinglich nicht gesicherte Gläubiger die Darlehenssumme an seinen Schuldner nur deswegen auszahlen kann, weil er seinerseits ein Darlehen in dersel- ben Höhe von einem Dritten erhalten und die Rückzahlungspflicht durch die Eintra- gung von Grundpfandrechten auf dem Grundstück seines Schuldners abgesichert hat, ist das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Übertragung des Grundstückseigentums auf ihn für den Fall der nicht rechtzeitigen Rückzahlung des dem Schuldner gewährten Darlehens nicht analog anwendbar (im Anschluß an Se- nat, BGHZ 130, 101).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 253/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n25. Oktober 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 1149, 1192\n\nAuch wenn der dinglich nicht gesicherte Gläubiger die Darlehenssumme an seinen\n\nSchuldner nur deswegen auszahlen kann, weil er seinerseits ein Darlehen in dersel-\n\nben Höhe von einem Dritten erhalten und die Rückzahlungspflicht durch die Eintra-\n\ngung von Grundpfandrechten auf dem Grundstück seines Schuldners abgesichert\n\nhat, ist das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Übertragung des\n\nGrundstückseigentums auf ihn für den Fall der nicht rechtzeitigen Rückzahlung des\n\ndem Schuldner gewährten Darlehens nicht analog anwendbar (im Anschluß an Se-\n\nnat, BGHZ 130, 101).\n\nBGH, Urt. v. 25. Oktober 2002 - V ZR 253/01 - OLG Köln\n\n LG Köln\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. Oktober 2002 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,\n\nDr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 12. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2001 aufgehoben. Die\n\nBerufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des\n\nLandgerichts Köln vom 28. September 2000 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte ist Eigentümerin eines Grundstücks in K. -W. , das\n\nmit einem Einfamilienhaus bebaut ist und von ihr bewohnt wird. Im Jahr 1993\n\nverkaufte sie das Grundstück zum Preis von 480.000 DM an einen Bauträger.\n\nEinen Teilbetrag von 290.000 DM erhielt sie vorab und verwandte ihn zur Til-\n\ngung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Kon-\n\nkurs fiel und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, mußte die Beklagte die\n\n290.000 DM zurückzahlen. Um das Geld aufbringen zu können, entschloß sie\n\nsich Ende 1997, das Einfamilienhaus zu einem Dreifamilienhaus auszubauen\n\nund zu veräußern.\n\nZur Durchführung des Bauvorhabens erwarb die Beklagte mit notariell\n\nbeurkundetem Vertrag vom 20. November 1998 eine ihrem Grundstück be-\n\nnachbarte Parzelle von ca. 288 qm für 86.400 DM. Da sie für den Erwerb der\n\nParzelle keine Barmittel besaß, zudem die Rückzahlung des Betrags von\n\n290.000 DM drängte und weitere Verbindlichkeiten aus dem in Angriff genom-\n\nmenen Bauvorhaben bereits entstanden waren, gewährte ihr der Kläger, der ihr\n\nals Architekt empfohlen worden war, ein Darlehen von 410.000 DM zu einem\n\nZinssatz von 5 % p.a. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20. November\n\n1998 beurkundet. Für den Fall, daß die Rückzahlung des Darlehens nicht frist-\n\ngemäß (31. Oktober 1999) erfolgte, erhielt der Kläger einen Anspruch auf\n\nÜbereignung des Grundstücks eingeräumt. Weiter bevollmächtigte die Be-\n\nklagte den Kläger, das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von\n\n410.000 DM zuzüglich Zinsen zu belasten, soweit dies der Sicherung des an\n\ndie Beklagte ausgezahlten Darlehensbetrags diente. Von dieser Möglichkeit\n\nmachte der Kläger noch an demselben Tag Gebrauch; er bestellte zugunsten\n\nder R. bank M. für ein von ihm aufgenommenes Darlehen von\n\n410.000 DM eine Grundschuld. Die Darlehenssumme leitete er an die Beklagte\n\nweiter.\n\nDie Beklagte erbrachte keine Zahlungen auf das ihr vom Kläger ge-\n\nwährte Darlehen. Deswegen verlangt der Kläger die Übertragung des Eigen-\n\ntums an dem Grundstück. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die auf\n\nErteilung der Löschungsbewilligung für die zugunsten des Klägers im Grund-\n\nbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage der Be-\n\nklagten hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlan-\n\ndesgericht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.\n\nMit seiner Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, be-\n\ngehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der Anspruch des Klä-\n\ngers auf Rückzahlung des Darlehens und damit sein Eigentumsübertragungs-\n\nanspruch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.\n\nJedoch sei die Vereinbarung der Eigentumsübertragung nach § 134 BGB nich-\n\ntig, weil sie als eine unzulässige Verfallabrede zu werten sei. Darüberhinaus\n\nsei die Vereinbarung auch wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach\n\n§ 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Grundstückswert mehr als doppelt so hoch\n\nwie die der Beklagten vom Kläger zur Verfügung gestellte Darlehenssumme\n\nsei. Schließlich bestünden auch erhebliche Bedenken gegen die Begründetheit\n\ndes Klageanspruchs unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer unan-\n\ngemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB).\n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Be-\n\nrufungsgerichts, die Geschäftsgrundlage für den Darlehensrückzahlungsan-\n\nspruch des Klägers sei nicht entfallen. Das greift die Revision als ihr günstig\n\nnicht an.\n\n2. Zu Unrecht wendet das Berufungsgericht jedoch die Vorschriften über\n\ndas Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Eigentumsübertra-\n\ngung entsprechend an.\n\na) Nach §§ 1149, 1192 BGB kann der Grundstückseigentümer, solange\n\nnicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig\n\ngeworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zweck der Be-\n\nfriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen.\n\nDanach liegt eine unzulässige Verfallvereinbarung dann vor, wenn das Recht\n\ndem Gläubiger vor Fälligkeit seiner Forderung eingeräumt wird und ihm gerade\n\nunter der Bedingung zustehen soll, daß er trotz Fälligkeit seiner Forderung\n\nnicht ordnungsgemäß befriedigt wird; ferner muß die Eigentumsverschaffung\n\nzum Zweck der Befriedigung des Gläubigers erfolgen und der Zwang zur\n\nSachverwertung durch die vereinbarte Sachübertragung ersetzt werden (Senat,\n\nBGHZ 130, 101, 105 m.w.N.). Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor.\n\nDer Kläger ist nicht Grundschuldgläubiger, sondern nur Gläubiger der Darle-\n\nhensforderung. Bei der Zwangsvollstreckung könnte er nicht bevorzugt auf das\n\nGrundstück der Beklagten zugreifen, weil er daran kein Pfandrecht besitzt. Die\n\nvereinbarte Eigentumsübertragung stellt deswegen keine Umgehung einer\n\nzwingend notwendigen Sachverwertung dar.\n\nb) Die entsprechende Anwendung des § 1149 BGB ist entgegen der\n\nAuffassung des Berufungsgerichts nicht möglich, weil der vorliegende Sach-\n\nverhalt trotz ggf. ähnlicher Interessenlage auf der Seite der Beklagten nicht mit\n\ndem im Gesetz geregelten vergleichbar ist (vgl. BGHZ 105, 140, 143).\n\naa) Das Verbot der Verfallabrede kann nicht losgelöst von der Hingabe\n\neines dinglichen Sicherungsrechts als Schutznorm für jeden Eigentümer ge-\n\ngenüber seinen Gläubigern verstanden und ausgeweitet werden; es würde\n\ndann nämlich auf Fälle angewendet, die dem im Gesetz entschiedenen gerade\n\nnicht rechtsähnlich sind, weil sie sich in einem maßgeblichen Punkt nicht glei-\n\nchen. Das hat der Senat bereits in seinem in BGHZ 130, 101 ff. veröffentlichten\n\nUrteil ausgesprochen. Davon abzuweichen, besteht trotz der in der Literatur\n\ngeäußerten Kritik (MünchKomm-BGB/Eickmann, 3. Aufl., § 1149 Rdn. 12;\n\nSchulz, JR 1996, 245, 246; Tiedtke, ZIP 1995, 57 ff.) kein Anlaß. Sie verkennt\n\nnämlich, daß der in § 1149 BGB auch zum Ausdruck kommende Schutz des\n\nSchuldners vor der Gefahr, sein Grundstückseigentum aus Unerfahrenheit oder\n\naus einer Notlage heraus lediglich gegen die Tilgung von Schulden, die unter\n\nUmständen erheblich geringer sein können als der Wert des Grundstücks, zu\n\nverlieren (vgl. Tiedtke aaO, 59), nicht der maßgebliche Gesetzeszweck ist.\n\nDieser Schutz wird dem Grundstückseigentümer nämlich bereits über § 138\n\nBGB und, falls die Verfallabrede als eine wirksame Vertragsstrafenvereinba-\n\nrung anzusehen ist, über § 343 BGB gewährt. Das Verbot der Verfallabrede ist\n\nvielmehr ein sachenrechtliches Instrument zur Regelung der Art der Realisie-\n\nrung eines Pfandrechts (vgl. Senat aaO, 106).\n\nbb) Der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Umstand, daß hier\n\ndie Kreditbeschaffung und die Kreditsicherung in zwei Geschäfte aufgespalten\n\nsind, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der Kläger steht einem\n\ndurch Grundpfandrechte gesicherten Gläubiger nicht gleich, obwohl er zur Auf-\n\nbringung des der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehensbetrags seiner-\n\nseits ein Darlehen aufgenommen hat und zugunsten seines Kreditgebers eine\n\nGrundschuld an dem verfallsbedrohten Grundstück bestellt wurde. Die Pflicht\n\nder Beklagten zur Eigentumsübertragung stellt sich deswegen nicht als ein im\n\nVorgriff vereinbarter Verfall unter Umgehung der gesetzlich angeordneten Ver-\n\nwertung (§§ 1147, 1192 BGB) dar. Es ist nicht ersichtlich, daß ein rechtlich er-\n\nheblicher innerer Zusammenhang zwischen der Verpfändung des Grundstücks\n\nund der Verfallabrede besteht. Sie berührt die Verwertung des Grundstücks\n\ndurch die Grundschuldgläubigerin in keiner Weise, sondern beinhaltet die Ver-\n\neinbarung über die Ersetzung der Rückzahlungsverpflichtung durch eine ande-\n\nre als die nach § 607 Abs. 1 BGB a.F. geschuldete Leistung (§ 364 Abs. 1\n\nBGB). Der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers entsteht somit unab-\n\nhängig von dem Schicksal der für die Raiffeisenbank eingetragenen Grund-\n\nschuld. Damit haftet das Grundstück nicht in gleicher Weise als Sicherheit für\n\ndie Zahlungsverpflichtung der Beklagten wie im Fall der direkten Kreditbe-\n\nschaffung bei der Grundschuldgläubigerin.\n\n3. Rechtlich nicht haltbar ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,\n\ndie Vereinbarung der Eigentumsübertragung sei nach § 138 Abs. 1 BGB nich-\n\ntig. Zwar verkennt es nicht die Voraussetzungen, unter denen nach der ständi-\n\ngen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere auch des Se-\n\nnats, eine vertragliche Regelung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein kann,\n\nwenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhält-\n\nnis besteht (siehe nur Senat, BGHZ 146, 298, 301 f.). Aber es stellt schon nicht\n\nfehlerfrei das Vorliegen eines solchen Mißverhältnisses fest. Die übereinstim-\n\nmenden Vorstellungen der Parteien, durch die Baumaßnahmen habe eine\n\nWertsteigerung des Grundstücks bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM ein-\n\ntreten können, entbindet das Berufungsgericht nicht von der Verpflichtung zur\n\nErmittlung des tatsächlichen Verkehrswerts. Sie kann jedoch ohne Beweiser-\n\nhebung nur bei eigener Sachkunde des Berufungsgerichts erfolgen, welche in\n\ndem Berufungsurteil darzulegen ist (Senatsurt. v. 11. Dezember 1992, V ZR\n\n204/91, NJW-RR 1993, 396, 397; vgl. auch BGH, Urt. v. 21. März 2000, VI ZR\n\n158/99, NJW 2000, 1946, 1947). Daran fehlt es hier. Somit kann vom Vorliegen\n\neines besonders groben Mißverhältnisses zwischen dem Darlehensbetrag und\n\ndem Grundstückswert im Zeitpunkt der Vereinbarung der Verfallabrede (vgl.\n\nSenatsurt. v. 26. Januar 2001, V ZR 408/99, BGH-Report 2001, 448 m.w.N.)\n\nnicht ausgegangen werden. Auch erkennt das Berufungsgericht nicht, daß die\n\nauf dem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-\n\ntung beruhende tatsächliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Be-\n\ngünstigten durch die übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien von dem\n\nspäteren Grundstückswert erschüttert wird (vgl. Senat, BGHZ 146, 298, 305).\n\nEs wäre deswegen Sache der Beklagten gewesen, im einzelnen Umstände\n\ndarzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche die Annahme einer ver-\n\nwerflichen Gesinnung des Klägers rechtfertigen. Daran fehlt es hier.\n\n4. Unbegründet sind schließlich die Bedenken des Berufungsgerichts\n\ngegen das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer\n\nunangemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB). Zwar können Verfallklau-\n\nseln dem Versprechen einer Vertragsstrafe gleichzusetzen sein, so daß die\n\nVorschriften der §§ 339 ff BGB zumindest entsprechend anzuwenden sind\n\n(BGH, Urt. v. 8. Oktober 1992, IX ZR 98/91, NJW-RR 1993, 243, 246 m.w.N.).\n\nAber das kommt hier nicht in Betracht; denn die Übertragung des Grundstücks-\n\neigentums sollte nicht Druckmittel zur rechtzeitigen Darlehensrückzahlung sein,\n\nsondern dazu dienen, gegebenenfalls den Rückzahlungsanspruch des Klägers\n\nzu befriedigen.\n\n5. Besteht der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers nach wie\n\nvor, hat die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvor-\n\nmerkung weiter Bestand. Die Widerklage der Beklagten ist deswegen unbe-\n\ngründet.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.\n\nTropf\n\nKrüger\n\nKlein\n\nLemke\n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-253-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1149","ref_norm":"1149","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 343","ref_norm":"343","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1192","ref_norm":"1192","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 364","ref_norm":"364","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1147","ref_norm":"1147","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-253-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:39:38.549210+00:00"}}