{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_243-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-10-25","aktenzeichen":"V ZR 243/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"EGBGB 1986 Art. 233 § 2 Abs. 3 Zur Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts, das ein nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB von einem Landkreis bestellter Vertreter geschlossen hat, ist der Landkreis zuständig, der den Vertreter bestellt hat. Die Vertretungsmacht eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB für eine Aktiengesell- schaft bestellten Vertreters unterliegt nicht den Beschränkungen von § 179 a AktG. GBBerG § 7 § 7 GBBerG steht dem Verkauf und der Auflassung eines Grundstücks durch eine natürliche Person, die gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter des Eigen- tümers bestellt worden ist, nicht entgegen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n25. Oktober 2002\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 243/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nEGBGB 1986 Art. 233 § 2 Abs. 3\n\nZur Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts, das ein nach Art. 233 § 2 Abs. 3\nEGBGB von einem Landkreis bestellter Vertreter geschlossen hat, ist der Landkreis\nzuständig, der den Vertreter bestellt hat.\n\nDie Vertretungsmacht eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB für eine Aktiengesell-\nschaft bestellten Vertreters unterliegt nicht den Beschränkungen von § 179 a AktG.\n\nGBBerG § 7\n\n§ 7 GBBerG steht dem Verkauf und der Auflassung eines Grundstücks durch eine\nnatürliche Person, die gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter des Eigen-\ntümers bestellt worden ist, nicht entgegen.\n\nBGH, Urt. v. 25. Oktober 2002 - V ZR 243/01 - OLG Dresden\n\n LG Dresden\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. Oktober 2002 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,\n\nDr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des\n\n12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom\n\n23. Mai 2001 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDie Anschlußrevision der Klägerin wird nicht angenom-\n\nmen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin, eine Aktiengesellschaft, war bis zum 15. April 1996 als Ei-\n\ngentümerin des Grundstücks N. 1 in Z. im Grundbuch eingetragen.\n\nÜber ihr Vermögen war am 17. Februar 1936 das Konkursverfahren eröffnet\n\nworden. Der Konkursverwalter hatte das Grundstück wegen seiner Belastung\n\nmit Grundpfandrechten als unverwertbar aus der Konkursmasse freigegeben.\n\nDas Konkursverfahren wurde am 21. Oktober 1938 nach Abhaltung des\n\nSchlußtermins aufgehoben.\n\nDie Verwertung des Grundstücks durch einen der Grundpfandgläubiger\n\nunterblieb. Wegen Baufälligkeit der aufstehenden Gebäude wurde das Grund-\n\nstück im Jahre 1987 bauaufsichtlich gesperrt. Im Herbst 1990 ließ die beklagte\n\nStadt die Gebäude im wesentlichen abreißen. Sie behauptet, ihr sei hierdurch\n\nein Aufwand von 236.546,74 DM entstanden.\n\nIn der Folgezeit beschloß die Beklagte die Ausweisung eines Sanie-\n\nrungsgebiets. Das Gebiet umfaßt neben anderen Grundstücken das Grund-\n\nstück N. 1. Am 2. März 1993 erließ die Beklagte das Gebot, das Grund-\n\nstück zu bebauen, und drohte gleichzeitig die Durchführung eines Enteig-\n\nnungsverfahrens an. Das Baugebot wurde am 31. März 1993 im Bundesanzei-\n\nger bekannt gemacht.\n\nMit Schreiben vom 27. April 1993 legte ein Herr M. mit der Behaup-\n\ntung, Aktionär der Klägerin zu sein, Widerspruch gegen das Baugebot ein. Die\n\nBeklagte forderte ihn mit Schreiben vom 10. Mai 1993 auf, seine Befugnis zur\n\nVertretung der Klägerin darzulegen. In einem persönlichen Gespräch mit dem\n\nRechtsamtsleiter der Beklagten, Sch. , am 15. November 1993 sowie in\n\nmehreren Schreiben, zuletzt vom 8. August 1994, teilte M. der Beklagten\n\nmit, daß er sich bemühe, der Klägerin zu einem Vertreter zu verhelfen.\n\nAuf Antrag der Beklagten vom 18. Februar 1994 bestellte der Kreis Z. \n\nam 30. Juni 1994 Sch. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertre-\n\nter der Klägerin hinsichtlich des Grundstücks. Sch. beauftragte einen\n\nöffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung des\n\nVerkehrswerts des Grundstücks, um es zu verkaufen. Der Sachverständige\n\nermittelte den Wert mit 284.000 DM.\n\nIm Auftrag eines oder zweier Aktionäre nahm Rechtsanwalt v. \n\nT. , der heutige Vorstand der Klägerin, am 13. Januar 1995 wegen des\n\nGrundstücks telefonisch Kontakt mit Sch. als Leiter des Rechtsamts\n\nder Beklagten auf. Seine Bestellung zum Vertreter der Klägerin und die Ab-\n\nsicht, das Grundstück zu veräußern, offenbarte Sch. bei diesem Ge-\n\nspräch nicht.\n\nMit Beschluß vom 18. Januar 1995 bestellte das Amtsgericht Z. ei-\n\nnen Pfleger für die unbekannten Aktionäre der Klägerin. Durch Notarvertrag\n\nvom 26. Januar 1995 verkaufte Sch. als Vertreter der Klägerin das\n\nGrundstück für 284.000 DM an die Beklagte. Von dem Kaufpreis sind \"die den\n\nGrundpfandrechten zugrundeliegenden Verbindlichkeiten\" abzusetzen. Das\n\nEigentum wurde in der Notarverhandlung aufgelassen. Am 9. März 1995 ge-\n\nnehmigte der Landkreis L. -Z. den Verkauf und die Veräußerung des\n\nGrundstücks.\n\nAuf Antrag der Kleinaktionärin \"R. A. \" mit Sitz in Vaduz/\n\nLiechtenstein bestellte das Amtsgericht Dresden mit Beschluß vom 16. März\n\n1995 Rechtsanwalt v. T. zum Abwickler der Klägerin. V. T. \n\nlehnte mit Schreiben vom 22. März 1995 die Genehmigung des Vertrages vom\n\n26. Januar 1995 ab. Auf Veranlassung des Abwicklers erklärte Sch. als\n\nVertreter der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 1995 gegenüber der Be-\n\nklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag.\n\nAm 25. April 1995 hob der Landkreis L. -Z. die Bestellung von\n\nSch. zum Vertreter der Klägerin auf. Am 15. April 1996 wurde die Be-\n\nklagte in das Grundbuch eingetragen.\n\nAm 8. November 1999 beschlossen die Aktionäre der Klägerin in einer\n\nHauptversammlung die Fortsetzung der Gesellschaft. Der Fortsetzungs-\n\nbeschluß wurde am 29. März 2000 in das Handelsregister eingetragen.\n\nDie Klägerin hat behauptet, der Verkehrswert des Grundstücks habe bei\n\nVertragsabschluß mehr als 600.000 DM betragen. Sie hat die Auflassung des\n\nGrundstücks an sich, hilfsweise die Zustimmung zur Berichtigung des Grund-\n\nbuchs dahin verlangt, daß sie Eigentümerin des Grundstücks sei. Das Landge-\n\nricht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte wegen\n\nder durch den Abbruch der Gebäude entstandenen Kosten hilfsweise ein Recht\n\nzur Zurückbehaltung in Anspruch genommen. Das Oberlandesgericht hat dem\n\nAuflassungsanspruch Zug um Zug gegen Erstattung der Abbruchkosten statt-\n\ngegeben. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten. Sie erstrebt die\n\nWiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Mit der Anschlußrevision ver-\n\nlangt die Klägerin die unbedingte Verurteilung der Beklagten.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht erachtet den Auflassungsanspruch für begründet.\n\nEs meint, die Beklagte sei hierzu nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet, da\n\nder Kaufvertrag vom 26. Januar 1995 unwirksam sei. Auf den zwischen den\n\nParteien umstrittenen Wert des Grundstücks komme es insoweit nicht an. Die\n\nUnwirksamkeit des Kaufvertrags ergebe sich einerseits daraus, daß es an ei-\n\nnem Beschluß der Hauptversammlung der Klägerin gemäß § 179 a AktG fehle,\n\nund andererseits daraus, daß Sch. seine Vertretungsmacht im Zusam-\n\nmenwirken mit der Beklagten zum Nachteil der Klägerin mißbraucht habe.\n\nII.\n\nAuf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann die\n\nWirksamkeit des Kaufvertrags vom 26. Januar 1995 nicht verneint werden.\n\n1. Sch. konnte die Klägerin beim Abschluß des Kaufvertrags\n\nvom 26. Januar 1995 vertreten, weil er am 30. Juni 1994 durch den zuständi-\n\ngen Kreis Z. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter der Klägerin\n\nals Eigentümerin des Grundstücks bestellt worden war. Insoweit ist unerheb-\n\nlich, ob die Voraussetzungen der Vertreterbestellung vorlagen. Die Bestellung\n\nSch. ist entgegen der Meinung der Klägerin nicht deshalb unwirksam,\n\nweil die Klägerin aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch und im Handelre-\n\ngister als Eigentümerin zu ermitteln gewesen wäre. Die Bestellung eines Ver-\n\ntreters gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bedeutet einen Verwaltungsakt\n\n(BGH, Urt. v. 16. Juni 2000, LwZR 15/99, WM 2000, 1766; OLG Jena NotBZ\n\n2000, 272, 273; Böhringer in Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, Art. 233 § 2\n\nEGBGB Rdn. 24a; für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäß\n\n§ 11b Abs. 1 VermG ebenso Kuhlmey/Wittmer in Rädler/Raupach/Bezzen-\n\nberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 11b VermG Rdn. 14; Sä-\n\ncker/Hummert, Vermögensrecht, § 11b VermG Rdn. 12). Die Bestellung ist da-\n\nher nur dann nichtig, wenn sie an einem offensichtlichen, schwerwiegenden\n\nund mit der geltenden Rechtsordnung unter keinen Umständen zu vereinba-\n\nrenden Fehler leidet (vgl. BVerwGE 104, 289, 296; BVerwG NJW 1985, 2658,\n\n2659). So verhält es sich hier schon deshalb nicht, weil die Klägerin am\n\n30. Juni 1994 weder eine Geschäftsadresse noch einen gesetzlichen Vertreter\n\nhatte und die Auslegung von Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB nicht fern liegt,\n\ndaß auch in einem solchen Fall die Voraussetzungen zur Bestellung eines\n\nVertreters für den Eigentümer vorliegen.\n\nDie durch die Bestellung von Sch. zum Vertreter der Klägerin\n\nbegründete Vertretungsmacht bestand bei Abschluß des Vertrages vom\n\n26. Januar 1995 fort. Sie endete erst mit der Aufhebung seiner Bestellung zum\n\nVertreter der Klägerin durch den Landkreis am 25. April 1995 (OLG Jena\n\nNotBZ 2000, 272, 273).\n\n2. Die im Namen der Klägerin von Sch. in der Notarverhandlung\n\nabgegebenen Erklärungen sind mit der Mitteilung ihrer Genehmigung durch\n\nden Landkreis L. -Z. als Rechtsnachfolger des Landkreises Z. vom\n\n9. März 1995 durch Sch. an die Beklagte wirksam geworden.\n\na) Der nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB durch einen Landkreis\n\nbestellte Vertreter ist befugt, das Grundstück zu veräußern, hinsichtlich dessen\n\ner zum Vertreter des Eigentümers bestellt worden ist, und den Eigentümer zur\n\nVeräußerung des Grundstücks zu verpflichten. Zur Wirksamkeit der Erklärun-\n\ngen des Vertreters bedarf es nach 233 § 2 Abs. 3 Satz 4 EGBGB, § 16 Abs. 4\n\nVwVfG, §§ 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 4 BGB der Genehmigung derje-\n\nnigen Behörde, die den Vertreter bestellt hat (OLG Jena DtZ 1996, 318 und\n\nNotBZ 2000, 272, 273; MünchKomm-BGB/Säcker, 3. Aufl., Art. 233 § 2 EGBGB\n\nRdn. 11; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 6; Stau-\n\ndinger/Rauscher, BGB [1996], Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 58; Maaß in Bau-\n\ner/v.Oefele, GBO, § 7 GBBerG Rdn. 26; Böhringer, aaO., Art. 233 § 2 EGBGB\n\nRdn. 26, § 7 GBBerG Rdn. 26, 58; ders., OV-spezial 2/96, S. 26, 27; Eickmann,\n\nRpflStud. 1995, 20, 21 f; Schmidt-Räntsch, Das neue Grundbuchrecht, S. 17 f.;\n\nfür den gemäß § 11b Abs. 1 VermG bestellten Vertreter: OLG Dresden VIZ\n\n1995, 664; KG VIZ 1997, 481; LG Leipzig VIZ 1995, 663; LG Berlin ZOV 1995,\n\n472; LG Potsdam VIZ 2000, 738; Kröger \n\nin Fieberg/Reichen-\n\nbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 11b Rdn. 15; Säcker/Hummert, § 11b\n\nVermG Rdn. 28, 30; Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investiti-\n\nonen in der ehemaligen DDR, § 7 GBBerG Rdn. 15; Tenbieg, OV-spezial\n\n18/92, S. 5; Hahn/Giese, ZOV 1993, 149, 150; Händler/Menz, OV-spezial 2/93,\n\nS. 3, 5; Schlothauer/Giese, ZOV 1994, 366, 367).\n\nDas auf die Vertretung nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB entsprechend\n\nanzuwendende Vormundschaftsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs konzent-\n\nriert die Zuständigkeit für die Bestellung (§ 1789 BGB), für die Überwachung\n\n(§ 1837 BGB) und für die Erteilung von Genehmigungen nach § 1821 BGB bei\n\neinem Organ. Die Zuständigkeitskonzentration wird durch die Anordnung der\n\nZuständigkeit der Landkreise und kreisfreien Städte zur Bestellung eines Ver-\n\ntreters des Eigentümers in Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB und in § 11b Abs. 1\n\nVermG nicht aufgehoben (BT-Drucks. 12/5992, S. 117 und BT-Drucks.\n\n12/6228, S. 73). Diese Stellen sind nicht nur zur Bestellung des Vertreters,\n\nsondern auch zu seiner Überwachung und zur Genehmigung seiner Erklärun-\n\ngen zuständig, soweit die Wirksamkeit der Erklärungen des Vertreters gegen\n\nden Vertreten nach § 1821 BGB von einer Genehmigung abhängt. Ein Ausein-\n\nanderfallen der Zuständigkeiten wäre systemwidrig und widerspräche Sinn und\n\nZweck von Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB. Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetz-\n\ngeber dem Umstand Rechnung tragen, daß die Eigentümer von Grundstücken\n\nin den neuen Bundesländern vielfach nicht aus dem Grundbuch zu ermitteln\n\nwaren und damit Verfügungen über die Grundstücke ebenso erschwert waren\n\nwie Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den aufstehenden Ge-\n\nbäuden. Angesichts der Häufigkeit dieses Phänomens sollte durch die Bestim-\n\nmung der Landkreise und kreisfreien Städte als für die Vertreterbestellung zu-\n\nständig das Verfahren vereinfacht und die Überlastung der Vormundschaftsge-\n\nrichte in den neuen Bundesländern verhindert werden, die 1992 noch nicht\n\noder noch nicht in hinreichender Zahl mit Rechtspflegern ausgestattet waren\n\n(BT-Drucks. 12/5553, S. 131; Schmidt-Räntsch, aaO., S. 17; Staudin-\n\nger/Rauscher, aaO., Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 4, 50). Nur die Bestellungsbe-\n\nhörde kann jedoch die bei der Prüfung der Voraussetzungen für die Bestellung\n\neines Vertreters gewonnenen Erkenntnisse bei der Überwachung des Vertre-\n\nters und bei der Erteilung notwendiger Genehmigungen ohne weiteres weiter\n\nverwerten. Wären für die Überwachung und für die Genehmigung der Hand-\n\nlungen des Vertreters die Vormundschaftsgerichte zuständig, müßten sich die\n\nVormundschaftsgerichte die Erkenntnisse der für die Vertreterbestellung zu-\n\nständigen Behörden durch eigene Ermittlungen erarbeiten. Statt einer Behörde\n\nwären zwei Behörden zuständig. Der von Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB beab-\n\nsichtigte Entlastungszweck würde offenkundig verfehlt (KG VIZ 1997, 481, 482\n\nfür die Vertretung gemäß § 11b Abs. 1 VermG).\n\nAuf der grundsätzlichen Zuständigkeit der Landkreise und kreisfreien\n\nStädte zur Überwachung und Genehmigung des Vertreterhandelns beruht § 17\n\nAbs. 3 S. 4 SachenRBerG. Hiernach ist das Vormundschaftsgericht für die Er-\n\nteilung der Genehmigung „statt des Landkreises\" zuständig, wenn ein nach\n\nArt. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB oder nach § 11b Abs. 1 VermG bestellter Vertreter\n\nAufgaben nach § 17 SachenRBerG wahrnimmt. Die Vorschrift liefe leer, wenn\n\ndie Genehmigung der Erklärungen des Vertreters ohnehin durch das Vormund-\n\nschaftsgericht zu erfolgen hätte.\n\nb) Der Kaufvertrag vom 26. Januar 1995 bedurfte zu seiner Wirksamkeit\n\nentgegen der Meinung der Klägerin auch nicht der Erlaubnis des Vormund-\n\nschaftsgerichts nach § 7 GBBerG.\n\nEiner juristischen Person des öffentlichen Rechts als Vertreter des Ei-\n\ngentümers wird durch § 7 GBBerG der Verkauf zu investiven Zwecken ermög-\n\nlicht. Bei einer Belastung des Grundstücks und bei der Anlage des Erlöses aus\n\neinem Verkauf wird die juristische Person des öffentlichen Rechts freier gestellt\n\nals eine natürliche Person. Die Wirksamkeit des von einem solchen Vertreter\n\ngeschlossenen Geschäfts bleibt indessen von der Genehmigung abhängig. Die\n\nGenehmigung kann nicht verwaltungsintern erteilt werden. Zuständig für ihre\n\nErteilung ist vielmehr das Vormundschaftsgericht. Dessen Ermessen wird be-\n\nschränkt (Eickmann, RpflStud. 1995, 20, 24; Demharter, GBO, 24. Aufl., Anh.\n\nzu §§ 84 – 89 Rdn. 27).\n\n§ 7 GBBerG regelt einen Sonderfall. Die allgemeinen Vorschriften über\n\ndie Befugnisse eines gesetzlichen Vertreters zu Grundstücksgeschäften wer-\n\nden hiervon nicht berührt (BT-Drucks. 12/6228 S. 73). Ist eine natürliche Per-\n\nson zum Vertreter bestellt, verbleibt es bei der strikten Bindung seines Han-\n\ndelns an das Interesse des Vertretenen. Für die Anlage des für ein Grundstück\n\nerzielten Kaufpreises gilt § 1806 BGB. Soweit die Geschäfte des Vertreters\n\ngemäß §§ 1821, 1822 BGB der Genehmigung bedürfen, ist das Ermessen der\n\nGenehmigungsbehörde nicht beschränkt. Ist der Vertreter von einer Behörde\n\nbestellt worden, verbleibt es bei der Zuständigkeit der bestellenden Behörde\n\nzur Genehmigung der von dem Vertreter geschlossenen Geschäfte (OLG\n\nDresden VIZ 1995, 664; vgl. auch OLG Jena DtZ 1996, 318; LG Berlin ZOV\n\n1995, 472, 473; LG Potsdam VIZ 2000, 738; BT-Drucks. 12/6228, S. 73; Böh-\n\nringer, aaO., § 7 GBBerG Rdn. 28; ders. OV-spezial 2/96, S. 26, 27; Schmidt-\n\nRäntsch, aaO., S. 18; Eickmann, RpflStud. 1995, 20, 24; Limmer, NotBZ 2000,\n\n248, 252).\n\nc) Die Erklärungen von Sch. bedurften zur ihrer Wirksamkeit\n\nauch nicht gemäß § 179 a AktG der Genehmigung der Hauptversammlung der\n\nKlägerin. § 179 a AktG beschränkt den Umfang der Vertretungsmacht eines\n\ngemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bestellten Vertreters nicht.\n\nNach § 179 a AktG bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Aktiengesell-\n\nschaft zu einer nicht den Vorschriften des Umwandlungsgesetzes unterfallen-\n\nden Übertragung ihres gesamten Vermögens verpflichtet, der Zustimmung der\n\nHauptversammlung. Die Vorschrift beschränkt die Vertretungsmacht des Vor-\n\nstands bzw. - nach der Auflösung der Aktiengesellschaft – des Abwicklers\n\n(Kropff in Geßler/Hefermehl/Eckardt/Kropff, Aktiengesetz, § 361 Rdn. 30; Hüf-\n\nfer, Aktiengesetz, 5. Aufl., § 179a Rdn. 1, 21; Kraft in Kölner Kommentar zum\n\nAktG, 2. Aufl., § 361 Rdn. 16). Der Vertreter gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB\n\nist weder Vorstand noch Abwickler einer Aktiengesellschaft. Seine Vertre-\n\ntungsmacht beruht nicht auf aktienrechtlicher Grundlage. Sie wird von den die\n\norganschaftliche Vertretungsmacht einschränkenden Regelungen des Aktien-\n\ngesetzes nicht berührt. Der Umfang der Vertretungsmacht des nach Art. 233\n\n§ 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB bestellten Vertreters wird vielmehr allein von Art. 233\n\n§ 2 Abs. 3 S. 3 und 4 EGBGB, § 16 Abs. 4 VwVfG und den nach § 1915 Abs. 1\n\nBGB anzuwendenden Vorschriften des Vormundschaftsrechts bestimmt, inner-\n\nhalb deren die Vertretungsbeschränkungen von § 1795 BGB und die Geneh-\n\nmigungserfordernisse gemäß §§ 1821, 1822 BGB zu beachten sind (vgl. Böh-\n\nringer, aaO., Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 25; MünchKomm-BGB/Säcker, aaO.,\n\nArt. 233 § 2 EGBGB Rdn. 11; Eickmann, RpflStud. 1995, 20, 21).\n\nEine weitergehende Beschränkung der Vertretungsmacht des nach\n\nArt. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bestellten Vertreters widerspricht dem Zweck der\n\nVorschrift. Ein nach dieser Bestimmung bestellter Vertreter kann seine Aufga-\n\nbe, die erforderlichen Rechtsgeschäfte in Bezug auf ein faktisch herrenloses\n\nGrundstück vorzunehmen, nur erfüllen, wenn er den Umfang seiner Vertre-\n\ntungsmacht und die Wirksamkeit seiner Rechtshandlungen zuverlässig beur-\n\nteilen kann. Ist die Person des Grundstückseigentümers unbekannt, kann der\n\nVertreter ohnehin nicht feststellen, ob sich aus der rechtlichen Organisation\n\ndes Vertretenen Einschränkungen der Wirksamkeit von Rechtsgeschäften er-\n\ngeben, die ein satzungsmäßiger Vertreter vornimmt. Das ist auch dann nicht\n\nanders, wenn eine juristische Person als Eigentümer im Grundbuch eingetra-\n\ngen ist, von der unbekannt ist, ob sie werbend am Rechtsverkehr teilnimmt,\n\naufgelöst oder gelöscht worden ist oder einen Rechtsnachfolger hat. Die Wirk-\n\nsamkeit der Erklärungen eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bestellten\n\nVertreters kann auch nicht davon abhängen, ob der vertretene Eigentümer ü-\n\nber das Grundstück, dessentwegen die Vertreterbestellung erfolgt ist, hinaus\n\nVermögen besitzt. Zweck von Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB ist es, die Hand-\n\nlungsfähigkeit in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück herzustellen. Hiermit ist\n\nes nicht vereinbar, den Umfang der Vertretungsmacht von der Ausstattung des\n\nVertretenen mit weiterem Vermögen oder seiner rechtlichen Organisation ab-\n\nhängig zu machen. Der Schutz des Vertretenen gegen Verfügungen des Ver-\n\ntreters und gegen Verpflichtungen zu Verfügungen, die der Vertreter eingegan-\n\ngen ist, erfolgt dadurch, daß die Wirksamkeit derartiger Rechtsgeschäfte von\n\nder Genehmigung der Behörde abhängig ist, die den Vertreter bestellt hat.\n\nd) Die Fähigkeit von Sch. , die Klägerin zu vertreten, war am\n\n26. Januar 1995 auch nicht dadurch beschränkt, daß am 18. Januar 1995 ein\n\nPfleger für die unbekannten Aktionäre der Klägerin bestellt worden war. Die\n\nEigner der Anteile an einer Aktiengesellschaft sind nicht in der Lage, die Ge-\n\nsellschaft zu vertreten. Ebensowenig ist dies ein für die unbekannten Eigner\n\nbestellter Pfleger. Allgemein handlungsfähig wurde die Klägerin erst mit der\n\nBestellung eines Abwicklers am 16. März 1995. Damit war Sch. als Ver-\n\ntreter der Klägerin abzuberufen (Art. 233 § 2 Abs. 3 S. 5 EGBGB). Bis zur Auf-\n\nhebung seiner Bestellung als Vertreter der Klägerin am 15. April 1995 blieb\n\nSch. - vorbehaltlich der Genehmigung des Landkreises - in der Lage, als\n\nVertreter der Klägerin über das Grundstück zu verfügen und die Klägerin hier-\n\nzu zu verpflichten (Böhringer, aaO., Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 28 f.; Staudin-\n\nger/Rauscher, aaO., Art. 233 § 2 EGBGB Rdn. 56).\n\ne) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, Sch. habe seine\n\nVertretungsmacht mißbraucht.\n\nEin Mißbrauch der Vertretungsmacht kommt in zwei Erscheinungsformen\n\nin Betracht: Ein Fall sittenwidrigen Verhaltens mit der Folge der Nichtigkeit des\n\nvorgenommenen Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der\n\nVertreter mit dem Geschäftsgegner arglistig zum Nachteil des Vertretenen zu-\n\nsammenwirkt (BGH, Urt. v. 17. Mai 1988, VI ZR 233/87, NJW 1989, 26 f.; Urt.\n\nv. 8. März 1989, IVa ZR 353/87, NJW-RR 1989, 642; Staudinger/Schilken,\n\nBGB [2001], § 167 Rdn. 93, 100; MünchKomm-BGB/Schramm, 4. Aufl., § 164\n\nRdn. 107). Ein Fall des Rechtsmißbrauchs, der es dem Geschäftspartner nach\n\n§ 242 BGB verbietet, sich auf das von dem Vertreter geschlossene Geschäft zu\n\nberufen, ist gegeben, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in treu-\n\nwidriger, den objektiven Interessen des Vertretenen widersprechender Weise\n\nGebrauch gemacht hat und der Geschäftsgegner dies erkannt hat oder hätte\n\nerkennen müssen (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 50, 112, 114; 94, 132, 138; 113,\n\n315, 320; 127, 239, 241; BGH, Urt. v. 19. Mai 1980, II ZR 241/79, WM 1980,\n\n953, 954; v. 5. Dezember 1983, II ZR 56/82, NJW 1984, 1461, 1462; v.\n\n3. Oktober 1989, XI ZR 154/88, NJW 1990, 384, 385; MünchKomm-\n\nBGB/Schramm, § 164 Rdn. 108; Staudinger/Schilken § 167 BGB Rdn. 94, 101).\n\nVoraussetzung des mißbräuchlichen Verhaltens ist in beiden Alternativen, daß\n\nder Vertreter seine Pflichten gegenüber dem Vertretenen verletzt hat. So ver-\n\nhält es sich, wenn das Rechtsgeschäft dem Vertreter verboten war, wenn es\n\nnicht durch den Geschäfts- oder Verbandszweck des Vertretenen gedeckt ist,\n\nwenn es seinem Inhalt nach die Interessen des Vertretenen verletzt oder wenn\n\nes unter tatsächlichen Voraussetzungen abgeschlossen wird, deren Kenntnis\n\nden Vertretenen von dem Vertragsschluß abgehalten hätte \n\n(Münch-\n\nKommBGB/Schramm, § 164 BGB Rdn. 113; Karsten Schmidt, Gesellschafts-\n\nrecht, 3. Aufl., § 10 II 2 c) aa) m. w. N.). Daran fehlt es.\n\naa) Die Veräußerung des Grundstücks entsprach den – objektiv ver-\n\nstandenen – Interessen der Klägerin und deren Gesellschaftszweck. Durch die\n\nEröffnung des Konkursverfahrens über ihr Vermögen war die Klägerin kraft\n\nGesetzes aufgelöst worden (§ 262 Abs. 1 Nr. 3 AktG a.F.). Mit ihrer Auflösung\n\nwar die Änderung ihres Gesellschaftszwecks verbunden: An die Stelle der Ge-\n\nwinn-erzielung durch den Betrieb ihres Unternehmens trat die Abwicklung als\n\nGesellschaftszweck, soweit der Klägerin nach Beendigung des Konkursverfah-\n\nrens noch Vermögensgegenstände verblieben. Dieser Zweck erforderte seit\n\n1938 die Veräußerung des Grundstücks. Nichts anderes hat Sch. getan.\n\nEine Änderung dieses Gesellschaftszwecks der Klägerin kam nicht in\n\nBetracht. Eine Fortsetzung der durch die Eröffnung des Konkursverfahrens\n\naufgelösten Aktiengesellschaft war nach der abschließenden Regelung von\n\n§ 274 Abs. 2 Nr. 1 AktG a.F. nur unter der Voraussetzung zulässig, daß das\n\nKonkursverfahren gemäß § 202 KO auf Antrag der Gesellschaft eingestellt o-\n\nder gemäß § 190 KO nach rechtskräftiger Bestätigung eines Zwangsvergleichs\n\naufgehoben worden wäre (MünchKomm-AktG/Hüffer, 2. Aufl., § 274 Rdn. 10).\n\nSo verhält es sich nicht. Das Konkursverfahren über das Vermögen der Kläge-\n\nrin ist nach Durchführung eines Schlußtermins aufgehoben worden (§ 163 KO).\n\nEin Fortsetzungsbeschluß hätte daher nicht gefaßt werden dürfen (Baum-\n\nbach/Hueck, AktG, 13. Aufl., § 274 Rdn. 4; MünchKomm-AktG/Hüffer, § 274\n\nRdn. 18 f; Kraft in Kölner Kommentar zum AktG, § 274 Rdn. 6).\n\nbb) Das Vermögen der Klägerin erschöpfte sich in dem Grundstück. Sie\n\nkonnte daher dem von der Beklagten erlassenen Baugebot (§ 176 BauGB) kei-\n\nne Folge leisten. Damit war es sachgerecht, das Grundstück zur Vermeidung\n\neines Enteignungsverfahrens zu verkaufen. Wegen der Lage des Grundstücks\n\nin einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet durfte die Beklagte das\n\nGrundstück gemäß § 153 Abs. 3 S. 1 BauGB zu keinem anderen als dem von\n\nder Sanierung unbeeinflußten Grundstückswert im Sinne von § 153 Abs. 1\n\nBauGB kaufen. Ein höherer Preis konnte auch bei einem Verkauf an einen\n\nDritten nicht vereinbart werden, weil in diesem Falle die nach § 144 Abs. 2\n\nNr. 1, Nr. 3 BauGB erforderliche Genehmigung der Beklagten gemäß §§ 145\n\nAbs. 2, 153 Abs. 2 BauGB zu versagen gewesen wäre (Battis/Krautzberger/\n\nLöhr, BauGB, 8. Aufl., § 145 Rdn. 3; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 145\n\nRdn. 22).\n\nDen maßgeblichen Verkehrswert hat Sch. durch einen öffentlich\n\nbestellten und vereidigten Sachverständigen feststellen lassen. Zu dem von\n\ndem Gutachter festgestellten Preis hat er das Grundstück an die Beklagte ver-\n\nkauft.\n\ncc) Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts ist der Kaufvertrag\n\n1995 auch nicht deshalb für die Klägerin nachteilig, weil er nicht die für Grund-\n\nstücksgeschäfte üblichen Sicherheiten gewährt und kein Rücktrittsrecht der\n\nKlägerin vorsieht. Bei der Beklagten handelt es sich um eine kommunale Ge-\n\nbietskörperschaft. Einer Sicherheit für die Klägerin bedurfte es nicht. Sch. \n\ndurfte daher ohne weiteres von der Erfüllungsfähigkeit und -bereitschaft der\n\nBeklagten ausgehen. Für welchen Fall ein Rücktrittsrecht der Klägerin hätte\n\nvereinbart werden sollen, ist nicht ersichtlich.\n\ndd) Soweit das Berufungsgericht Sch. vorwirft, er habe den\n\nKaufpreis nicht abgerufen, stellt es auf ein Verhalten nach Vertragsschluß ab,\n\naus dem, selbst wenn es pflichtwidrig gewesen wäre, ein Mißbrauch der Ver-\n\ntretungsmacht nicht hergeleitet werden könnte. Darüber hinaus läßt das Beru-\n\nfungsgericht unberücksichtigt, daß die Klägerin die Durchführung des Kaufver-\n\ntrags durch ihren Abwickler ablehnte und Sch. zur Ausübung eines - nicht\n\nbestehenden - Rücktrittsrechts aufforderte. Daß er sich dem Willen der Kläge-\n\nrin beugte und von einer Geltendmachung der Kaufpreisforderung absah, stellt\n\nkeinen Verstoß gegen seine Pflichten dar.\n\nee) Die Berufung auf den Kaufvertrag und die Auflassung des Grund-\n\nstücks ist der Beklagten auch nicht deshalb versagt, weil Sch. Herrn\n\nM. , den für die unbekannten Aktionäre der Klägerin bestellten Pfleger oder\n\nden späteren Abwickler nicht von seiner Bestellung zum Vertreter der Klägerin\n\nund nicht von seiner Absicht zu unterrichtet hat, das Grundstück zu verkaufen.\n\nSch. war zum Vertreter der Klägerin in Bezug auf das Grundstück be-\n\nstellt. Aufgrund seiner Bestellung war er weder an den Willen eines Dritten\n\nnoch an den Willen der Aktionäre der Klägerin gebunden. Bei seinem Handeln\n\nhatte sich Sch. von dem objektiven Interesse der Klägerin leiten zu las-\n\nsen, das auf die bestmögliche Verwertung des Grundstücks gerichtet war. Dem\n\nentsprach der Verkauf des Grundstücks an die Beklagte zum Verkehrswert. Die\n\nPrüfung der Wahrung des Interesses der Klägerin durch den Verkauf des\n\nGrundstücks oblag dem Landkreis bei seiner Entscheidung, den Kaufvertrag\n\nund die Auflassung zu genehmigen.\n\nf) Der Beklagten ist die Berufung auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages\n\nauch nicht deshalb unter dem Gesichtpunkt des Verschuldens bei den Ver-\n\ntragsverhandlungen verwehrt, weil die Klägerin entgegen der Angabe der Be-\n\nklagten gegenüber dem Landkreis in dem Antrag auf Bestellung eines Vertre-\n\nters vom 18. Februar 1994 nicht im Handelsregister gelöscht war. Auf die Fra-\n\nge der Löschung kam es für die Entscheidung des Landkreises nicht an. Die\n\nKlägerin bestand als juristische Person, weil sie in Gestalt des zwischen den\n\nParteien umstrittenen Grundstücks über Vermögen verfügte, wie es sich aus\n\ndem Grundbuch ergab. Das wäre auch dann nicht anders gewesen, wenn die\n\nEintragung der Klägerin im Handelregister zu irgendeinem Zeitpunkt gelöscht\n\nworden wäre.\n\nIII.\n\nZu einer abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage.\n\nDie Klägerin hat behauptet, der Wert des Grundstücks habe im Januar 1995\n\nmehr als 600.000 DM betragen. Die Wertermittlung durch den von Sch. \n\nbeauftragten Gutachter gehe fehl, weil die Beklagte den Gutachter gegen bes-\n\nseres Wissen nicht zutreffend über das Maß der baulichen Nutzbarkeit des\n\nGrundstücks aufgeklärt habe. Trifft dieses Vorbringen zu, ist der Vertrag vom\n\n26. Januar 1995 als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.\n\nDie tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der Beklagten bei\n\nder Kaufpreisvereinbarung wäre nicht durch das Gutachten erschüttert, weil die\n\nBeklagte die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens erkennen mußte. Darüber hinaus\n\nmüßte sich die Beklagte eine unzutreffende Unterrichtung des Sachverständi-\n\ngen unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlun-\n\ngen entgegen halten lassen.\n\nIV.\n\nDie Annahme der unselbständigen Anschlußrevision der Klägerin war\n\nabzulehnen. Insoweit wirft der Rechtstreit keine Rechtsfragen von grundsätzli-\n\ncher Bedeutung auf. Die Anschlußrevision hat im Ergebnis auch keine Aussicht\n\nauf Erfolg. Prozeßrechtliche Bedenken, diese Entscheidung nicht in einem vor-\n\ngeschalteten Beschlußverfahren, sondern nach mündlicher Verhandlung durch\n\nUrteil zu treffen, bestehen nicht (st. Rechtspr., vgl. BGH Urt. v. 29. September\n\n1992, XI ZR 265/91, NJW 1992, 3235, 3237; v. 17. Mai 1994, IX ZR 232/93,\n\nNJW 1994, 1790, 1791; v. 30. November 1994, XII ZR 59/93, NJW 1995, 652,\n\n654; v. 11. Juni 1996, XI ZR 172/95, NJW 1996, 2511, 2513, insoweit in BGHZ\n\n133, 82 nicht abgedruckt; v. 14. März 2000, XI ZR 14/99, NJW 2000, 2021; u.\n\nv. 19. Dezember 2000, XI ZR 349/99, NJW 2001, 962, 964).\n\nTropf Krüger Klein\n\n Lemke Schmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_243-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-243-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 233 § 2","ref_norm":"233-2","n":31},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 11b","ref_norm":"11b","n":8},{"jurabk":"GBBerG 1993","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":8},{"jurabk":"AktG","ref":"§ 179a","ref_norm":"179a","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1821","ref_norm":"1821","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1822","ref_norm":"1822","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":2},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1795","ref_norm":"1795","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1806","ref_norm":"1806","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1837","ref_norm":"1837","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 176","ref_norm":"176","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1789","ref_norm":"1789","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_243-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_243-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-25/v-zr-243-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_243-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:40:28.822061+00:00"}}