{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_218-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-09-27","aktenzeichen":"V ZR 218/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 138 D Abs. 1 Gehen Verkäufer und Käufer übereinstimmend und zutreffend davon aus, daß das verkaufte Grundstück derzeit und auf weiteres nicht bebaubar ist, und vereinbaren sie im Hinblick darauf einen relativ geringen Kaufpreis (hier: 9.000 DM), so kann die an ein objektives Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung (hier: rd. 30.000 DM) geknüpfte Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten erschüttert sein, wenn der absolute Wert der Kaufsache relativ gering und seine zu- treffende Einschätzung schwierig ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 218/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n27. September 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 138 D Abs. 1\n\nGehen Verkäufer und Käufer übereinstimmend und zutreffend davon aus, daß das\n\nverkaufte Grundstück derzeit und auf weiteres nicht bebaubar ist, und vereinbaren\n\nsie im Hinblick darauf einen relativ geringen Kaufpreis (hier: 9.000 DM), so kann die\n\nan ein objektives Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung (hier: rd.\n\n30.000 DM) geknüpfte Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten\n\nerschüttert sein, wenn der absolute Wert der Kaufsache relativ gering und seine zu-\n\ntreffende Einschätzung schwierig ist.\n\nBGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 218/01 - OLG Frankfurt am Main\n\n LG Kassel\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des\n\n15. Zivilsenats in Kassel des Oberlandesgerichts Frankfurt am\n\nMain vom 17. Mai 2001 aufgehoben und das Urteil des Einzel-\n\nrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 10. März\n\n1999 abgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger erwarb 1984, zusammen mit seiner damaligen Ehefrau, zwei\n\nGrundstücke in H. -L. zum Preis von zusammen 37.325 DM in\n\nder Vorstellung, sie bebauen zu können. Ein Bauantrag wurde indes wegen der\n\nplanungsrechtlichen Besonderheiten der Grundstücke abgelehnt. Das eine\n\nGrundstück ist ein etwa 100 m langer, aber nur 12 m breiter Streifen. Wegen\n\ndes damals einzuhaltenden Bauwichs von jeweils 2,5 m wäre es wegen der\n\ndann verbleibenden Breite von 7 m nur im Wege einer Grenzbebauung bebau-\n\nbar gewesen. Dies hätte aber die gleichzeitige Bebauung des Nachbargrund-\n\nstücks, ebenfalls bis auf die Grenze, vorausgesetzt. Dafür lag keine Bereit-\n\nschaft vor. Im hinteren Bereich grenzt an das langgestreckte Grundstück, und\n\nnur über dieses erreichbar, zwar das zweite erworbene Grundstück. Doch lag\n\ndieser gesamte Bereich außerhalb der nach dem Planungsrecht bebaubaren\n\nFläche.\n\nMit notariellem Vertrag vom 12. März 1993 veräußerte der Kläger diese\n\nGrundstücke (mit Zustimmung seiner damaligen Frau) unter Hinweis auf den\n\nabgelehnten Bauantrag für 9.000 DM (knapp 6 DM/qm) an den Beklagten. An-\n\nfang 1996 starb der Eigentümer des Nachbargrundstücks. Seine Erben veräu-\n\nßerten es an den Beklagten. Da es innerhalb des bebaubaren Bereichs an das\n\nnur 12 m breite Grundstück angrenzt, besteht jetzt die Möglichkeit der gemein-\n\nsamen Bebauung. Der Beklagte veräußerte herausvermessene Flächen für\n\n135 DM/qm weiter.\n\nDer Kläger hält den Kaufvertrag mit dem Beklagten im Hinblick auf ein\n\nbesonders grobes Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung wegen Ver-\n\nstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig und verlangt Grundbuchberichti-\n\ngung, hilfsweise Rückübereignung sowie – zweitinstanzlich – Auskehr der aus\n\nden Weiterverkäufen erzielten Erlöse. Das Landgericht hat dem Hauptantrag\n\nstattgegeben. Das Oberlandesgericht hat dem Hilfsantrag auf Rückübertragung\n\nund dem Antrag auf Erlösauskehr Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kauf-\n\npreises entsprochen. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageab-\n\nweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDie Erklärung des Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der mündli-\n\nchen Verhandlung, der Kläger sei möglicherweise prozeßunfähig, gibt keine\n\nVeranlassung, der grundsätzlich auch in der Revisionsinstanz von Amts wegen\n\nzu prüfenden Frage der Prozeßfähigkeit (vgl. Senat, BGHZ 31, 279, 281)\n\nnachzugehen. Der Kläger hat nämlich keine Tatsachen vorgetragen, aus denen\n\nsich hinreichende Anhaltspunkte für eine Prozeßunfähigkeit ergeben (vgl.\n\nBGH, Urt. v. 4. Februar 1969, VI ZR 215/67, NJW 1969, 1574). Der Umstand,\n\ndaß der Kläger wegen einer - nicht näher spezifizierten - Gehirnerkrankung\n\nvorzeitig in den Ruhestand getreten ist, gibt keinen konkreten Hinweis auf eine\n\ndie Prozeßfähigkeit ausschließende Störung der Geistestätigkeit.\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht hält den Grundstückskaufvertrag vom 12. März\n\n1993 wegen Verstoßes gegen § 138 Abs. 1 BGB für nichtig. Es geht auf der\n\nGrundlage eines Sachverständigengutachtens davon aus, daß zwischen dem\n\nWert der Grundstücke und der vereinbarten Gegenleistung ein besonders gro-\n\nbes Mißverhältnis bestehe, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung\n\ndes Beklagten zulasse.\n\nIII.\n\nDies hält den Angriffen der Revision nicht stand.\n\nIm Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß eine\n\nVerurteilung allein auf den Hilfsantrag und den Antrag auf Einwilligung in die\n\nAuskehrung der auf Notaranderkonto fließenden Weiterverkaufserlöse in Be-\n\ntracht kommt. Voraussetzung für beide Anträge ist die Nichtigkeit des Kaufver-\n\ntrages der Parteien vom 12. März 1993 nach § 138 Abs. 1 BGB. Diese Voraus-\n\nsetzungen hat das Berufungsgericht indes fehlerhaft bejaht.\n\n1. Zu einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und\n\nGegenleistung kommt das Berufungsgericht deswegen, weil es den Wert der\n\nGrundstücke, gestützt auf die Ausführungen des Sachverständigen, mit\n\n30.337 DM bemißt. Der Sachverständige ist zu diesem Wert gelangt, indem er\n\neinen Teil von 593 qm wegen genereller Unbebaubarkeit als Gartenland, die\n\nübrige Fläche von 917 qm als Bauerwartungsland eingestuft hat. Für das Gar-\n\ntenland hat er einen Quadratmeterpreis von 12,50 DM, für das Bauerwar-\n\ntungsland einen solchen von 25 DM angesetzt. Die hierauf gegründeten Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts greift die Revision mit Erfolg an.\n\na) Die der Einschätzung des Sachverständigen folgende Annahme des\n\nBerufungsgerichts, bei der Fläche von 917 qm handele es sich um Bauerwar-\n\ntungsland, ist rechtsfehlerhaft. Sie verkennt die Voraussetzungen des § 4\n\nAbs. 2 WertV. Nach dieser Vorschrift, die eine materielle Definition des Bauer-\n\nwartungslands enthält (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Band V,\n\n§ 4 WertV Rdn. 37), werden unter diesem Begriff Grundstücksflächen verstan-\n\nden, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage\n\neine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Dabei\n\ngenügt nicht eine, wenn vielleicht auch auf Anhaltspunkte gestützte Chance\n\neiner Bebaubarkeit. Vielmehr muß sich die Wahrscheinlichkeit, daß ein Grund-\n\nstück zu Bauland wird, bereits so verdichtet haben, daß dem der allgemeine\n\nGrundstücksverkehr Rechnung trägt. Hierbei kommt es auf die objektiven, das\n\nGrundstück konkret betreffenden Umstände an (Kleiber aaO Rdn. 38). Diese\n\nVoraussetzungen lagen im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nach den ge-\n\ntroffenen Feststellungen nicht vor.\n\nAngesichts seines Zuschnitts war das schmale Grundstück – wovon\n\nauch das Berufungsgericht ausgeht – nur bebaubar, wenn wenigstens auf einer\n\nSeite auf die Grenze gebaut oder wenn das Nachbargrundstück hinzuerworben\n\nwerden konnte. Für die zweite Möglichkeit gab es keine Anhaltspunkte. Die\n\nallgemeine Erfahrung, daß zu irgendeinem Zeitpunkt ein Grundstück zum Ver-\n\nkauf angeboten wird, genügt nicht für die Einordnung als Bauerwartungsland.\n\nDie erste Möglichkeit, auf die das Berufungsgericht seine Bewertung stützt,\n\nerfüllt ebensowenig die Voraussetzungen. Der Sachverständige, dessen Aus-\n\nführungen das Berufungsgericht zugrunde legt, erkennt an sich, daß eine Be-\n\nreitschaft des Nachbareigentümers zu einer gemeinsamen Grenzbebauung\n\n\"nicht unbedingt vorausgesetzt\" werden kann. Gleichwohl nimmt das Beru-\n\nfungsgericht an, daß von einer solchen Bebauung durchaus ausgegangen\n\nwerden könne, weil die Grundstücksnachbarn ebenfalls auf eine solche Art der\n\nBebauung angewiesen seien und nach der Lebenserfahrung nicht angenom-\n\nmen werden könne, sie wollten den Wert ihrer Grundstücke nicht durch eine\n\nBebauung nutzen. Abgesehen davon, daß dem Senat ein solcher Lebenserfah-\n\nrungssatz nicht bekannt ist, rügt die Revision zu Recht, daß er jedenfalls in\n\ndieser Allgemeinheit nicht zugrunde gelegt werden kann, da die Entschließung\n\neines \n\nNachbarn,\n\nebenfalls auf die Grenze zu bauen, von einer Vielzahl von Umständen abhängt,\n\ndie generelle Aussagen nicht zuläßt. Entscheidend ist zudem allein die kon-\n\nkrete Situation, die immerhin dadurch gekennzeichnet war, daß auch schon im\n\nJahre 1984, als der Kläger die Grundstücke erwarb, und seitdem unverändert\n\nbis zur Weiterveräußerung an den Beklagten, eine Bereitschaft des Nachbarn\n\nzur Grenzbebauung nicht bestand. Feststellungen dazu, daß sich dies in ab-\n\nsehbarer Zeit mit einiger auf konkrete Umstände gestützter Wahrscheinlichkeit\n\nändern würde, hat das Berufungsgericht nicht getroffen und ist dem Sachvor-\n\ntrag der Parteien auch nicht zu entnehmen.\n\nDamit fehlt der Bewertung dieses Grundstücksteils als Bauerwartungs-\n\nland die Grundlage. Ihm kommt – dies kann der Senat mangels anderer Alter-\n\nnativen selbst feststellen – nur Gartenlandqualität zu.\n\nb) Soweit es um die Bewertung des Gartenlandes geht, rügt die Revision\n\nzwar zu Recht, daß das Gutachten insoweit einen von dem Berufungsgericht\n\nnicht aufgeklärten Widerspruch enthält, als der Sachverständige einerseits den\n\nfür das Bauerwartungsland zugrunde gelegten Quadratmeterpreis schlicht hal-\n\nbiert hat, was zu 12,50 DM führt, während er andererseits angegeben hat, für\n\nGartenland in vergleichbaren Orten würden bis zu 12 DM/qm veranschlagt.\n\nDieser Widerspruch wird auch nicht dadurch ausgeräumt, daß der Sachver-\n\nständige bei seiner mündlichen Anhörung gesagt hat, daß Gartenland \"in die-\n\nsem Bereich\" noch nicht unter 12 DM/qm verkauft worden sei. Das bezieht sich\n\nfreilich auf Gartenland im Anschluß an ein zu bebauendes Grundstück und\n\ngeht ersichtlich von der – rechtlich nicht haltbaren (s.o.) – Annahme aus, der\n\nübrige Grundstücksteil habe in absehbarer Zeit bebaut werden können (Bau-\n\nerwartungsland).\n\nHierauf kommt es indes nicht entscheidend an, da das Berufungsgericht\n\nnur einen Quadratmeterpreis von 10 DM zugrunde gelegt hat. Ausgehend da-\n\nvon, und zwar entsprechend richtiger Bewertung auf die gesamten Grund-\n\nstücksflächen bezogen, kommt man damit zu einem Wert der verkauften\n\nGrundstücke von 15.100 DM. Danach fehlt es an einem besonders groben\n\nMißverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Die Grundlage für eine Ver-\n\nmutung, daß der Beklagte auf die Entschließung des Klägers in verwerflicher\n\nWeise eingewirkt hätte, entfällt.\n\n2. Selbst wenn man aber der Beurteilung die vom Berufungsgericht an-\n\ngenommenen Werte zugrunde legt, so daß von einem groben Mißverhältnis\n\nzwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist, ist die Annahme einer\n\nSittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft. Das Berufungsgericht\n\nübersieht nämlich, daß nach der Rechtsprechung des Senats die an das objek-\n\ntive Mißverhältnis geknüpfte Vermutung auf die verwerfliche Gesinnung des\n\nBegünstigten durch besondere Umstände erschüttert sein kann. Der Schluß\n\nallein von dem Vorliegen einer besonders groben Äquivalenzstörung auf eine\n\nsubjektiv unlautere Ausnutzung eines den Benachteiligten in seiner Entschei-\n\ndungsfreiheit hemmenden Umstands ist dann nicht zulässig (s. BGHZ 146,\n\n298, 305; Urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156; Urt. v.\n\n19. Juli 2002, V ZR 240/01, Umdr. S. 7, zur Veröffentl. vorgesehen).\n\nSo liegt der Fall hier. Ohnehin ist bei einem relativ geringen Wert der\n\nKaufsache Zurückhaltung bei der Anwendung der Vermutungsregel geboten\n\n(vgl. BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, WM 1998, 932, 934),\n\nweil die Unter- bzw. Überschreitung des Kaufpreises um die Hälfte bzw. um\n\ndas Doppelte umso weniger aussagekräftig ist, je geringer der absolute Wert\n\nder Sache ist. Im konkreten Fall weist die Revision zudem zu Recht darauf hin,\n\ndaß beide Parteien die Grundstücke als seinerzeit nicht bebaubar eingestuft\n\nhaben. Beide hatten insoweit den gleichen Wissensstand. Der Kläger hatte\n\neinen Bauantrag gestellt, der abgelehnt worden war. Hierauf wies der notarielle\n\nKaufvertrag besonders hin. Angesichts dieser Situation war es für beide Par-\n\nteien schwierig, den wahren Wert der Grundstücke richtig einzuschätzen.\n\nWenn sie in dieser Situation das Risiko der, auch künftigen, Nichtbebaubarkeit\n\nso hoch veranschlagt haben, daß sie einen nur relativ geringen Kaufpreis von\n\n9.000 DM vereinbarten, so kommt darin eine von beiden Parteien als ange-\n\nmessen angesehene Bewertung des Preis-Leistungsverhältnisses zum Aus-\n\ndruck, die den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des später von dem\n\nGeschäft Begünstigten nicht erlaubt (vgl. auch Senat, Urt. v. 19. Juli 2002,\n\nV ZR 240/01, aaO).\n\nIV.\n\nOhne Eingreifen der an eine Äquivalenzstörung anknüpfende Vermutung\n\nentfällt die Grundlage des angefochtenen Urteils. Es unterliegt daher der Auf-\n\nhebung (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.). Die getroffenen Feststellungen tragen auch\n\nnicht aus anderen Gründen die Bewertung des Kaufvertrages als sittenwidrig\n\nim Sinne des § 138 Abs. 1 BGB. Der Kläger verweist auch nicht auf Sachvor-\n\ntrag in den Tatsacheninstanzen, der eine solche Würdigung erlaubte. Das gilt\n\ninsbesondere für die angebliche Vorstellung beider Vertragsparteien, den\n\nKaufpreis gering zu bemessen, um etwaige Ansprüche der damaligen Ehefrau\n\ndes Klägers im Scheidungsverfahren zu begrenzen. Da nichts dafür ersichtlich\n\nist, daß Feststellungen, die die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB rechtferti-\n\ngen, nachgeholt werden können, ist die Klage unter Abänderung des landge-\n\nrichtlichen Urteils abzuweisen (§ 565 Abs. 3 ZPO a.F.).\n\nV.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel\n\n Tropf\n\n Krüger\n\nGaier\n\nSchmidt-Räntsch","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-27/v-zr-218-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":6},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-27/v-zr-218-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2001/V_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:30:06.737729+00:00"}}