{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR__56-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-06-22","aktenzeichen":"V ZR 56/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 56/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. Juni 2001\nR i e g e l\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\nTropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Januar 2000\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 27. August 1992 verkaufte die Klägerin (da-\n\nmals noch Gemeinde W.) dem Beklagten ein im Außenbereich belegenes, etwa\n\n2.000 qm großes, Grundstück zu einem Kaufpreis von 55.000 DM unter Aus-\n\nschluß jeder Gewährleistung. Die Klägerin übernahm aber in Ziff. V 3 des Ver-\n\ntrages Gewähr dafür, daß die Bebauung des Grundstücks mit zwei Einfamilien-\n\nhäusern mit ausbaufähigem Dachgeschoß nach vorherigem Abriß der bei Ver-\n\ntragsabschluß vorhandenen Gebäude zulässig ist. Der Kaufpreis sollte inner-\n\nhalb von vier Wochen nach Mitteilung des Notars, daß ein Bauvorbescheid in\n\nFassung und Umfang der durch die Klägerin übernommenen Gewährleistung\n\nvorliegt, fällig sein. Nach Zahlung sollte der Besitz auf den Käufer übergehen.\n\nDer Beklagte veräußerte am 24. Februar 1993 eine 1.000 qm große\n\nTeilfläche des Grundstücks zu einem Kaufpreis von 100.000 DM an einen\n\nDritten. Nach Vorliegen eines ablehnenden Bauvorbescheids vom 9. Juli 1993,\n\nmit dem nur ein Einfamilienhaus als genehmigungsfähig erklärt wurde, trat der\n\nBeklagte von diesem Kaufvertrag zurück. Am 2. März 1994 verkaufte er das\n\ngesamte Grundstück zu einem beurkundeten Kaufpreis von 100.000 DM an\n\nDritte. Daraufhin forderte die Klägerin den Beklagten am 2. Juni 1994 auf, den\n\nKaufpreis innerhalb von drei Monaten bei dem Notar zu hinterlegen. Der Be-\n\nklagte verlangte am 18. Juli 1994 von der Klägerin Schadensersatz wegen\n\nNichterfüllung mangels vertragsgemäßer Bebaubarkeit. Nach erneuter Fristset-\n\nzung unter Ankündigung einer Rückabwicklung des Kaufvertrages bei fruchtlo-\n\nsem Fristablauf im September 1994 erklärte die Klägerin mit Schreiben vom\n\n26. Oktober 1994 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Beklagte hinterlegte im\n\nNovember 1996 den Kaufpreis und wurde am 18. Juni 1997 im Grundbuch als\n\nEigentümer eingetragen.\n\nDie Klägerin verlangt mit ihrer Klage Berichtigung des Grundbuchs,\n\nhilfsweise Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung\n\ndes Kaufpreises. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung\n\nder Klägerin hat das Oberlandesgericht das Urteil abgeändert und dem Hilfs-\n\nantrag stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision des Beklagten, deren\n\nZurückweisung die Klägerin begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob der Beklagte wegen\n\nSittenwidrigkeit des Kaufvertrages zur Rückauflassung verpflichtet ist. Selbst\n\nbei Wirksamkeit des Vertrages schulde er nämlich die Rückübertragung des\n\nGrundstücks unter dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 326 BGB. Da\n\ndie Parteien bei ihrer Fälligkeitsabrede nicht an die Möglichkeit gedacht hätten,\n\ndaß der Antrag auf Erlaß eines Bauvorbescheids abschlägig beschieden wer-\n\nden könne, sei diese im Wege ergänzender Vertragsauslegung so zu verste-\n\nhen, daß der Kaufpreis mit Weiterverkauf des Grundstücks am 2. März 1994\n\nunabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages zur Hinterlegung auf No-\n\ntaranderkonto fällig geworden sei. Der Beklagte sei durch Mahnung der Kläge-\n\nrin in Zahlungsverzug gesetzt worden. Dahinstehen könne, ob dem Beklagten\n\nwegen der hinter dem Vertrag zurückbleibenden Bebauungsmöglichkeit Ge-\n\nwährleistungsrechte zustünden. Denn ein darauf beruhendes Zurückbehal-\n\ntungsrecht habe den durch Zugang der Mahnung eingetretenen Verzug nicht\n\nverhindern können, weil es nicht vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzun-\n\ngen geltend gemacht worden sei.\n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht\n\nin allen Punkten stand.\n\nII.\n\nDie Klägerin kann vom Beklagten mangels eines Rücktrittsrechts gemäß\n\n§§ 346, 327, 326 Abs. 1 BGB nicht Rückauflassung des Grundstücks verlan-\n\ngen.\n\n1. Nicht zu beanstanden ist allerdings entgegen der Rüge der Revision\n\ndie ergänzende Auslegung der im Falle eines ablehnenden Bauvorbescheids\n\nlückenhaften Fälligkeitsvereinbarung durch das Berufungsgericht dahingehend,\n\ndaß der Kaufpreis mit dem Weiterverkauf des Grundstücks am 2. März 1994\n\nunabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages fällig wurde. Die ergänzen-\n\nde Auslegung einer Individualvereinbarung gehört zum Bereich der tatrichterli-\n\nchen Feststellung und ist vom Revisionsgericht nur beschränkt überprüfbar.\n\nSie bindet das Revisionsgericht nur dann nicht, wenn sie unter Verletzung der\n\ngesetzlichen Auslegungsregeln und der aus ihnen entwickelten allgemeinen\n\nAuslegungsgrundsätze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgeset-\n\nze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt oder den unterbreiteten Sachver-\n\nhalt nicht erschöpfend gewürdigt hat (Senat, BGHZ 111, 110, 115; BGH, Urt. v.\n\n29. September 1999, VIII ZR 232/98, NJW-RR 2000, 273, 274). Solche\n\nRechtsfehler liegen hier nicht vor. Insbesondere verstößt die Vertragsausle-\n\ngung nicht gegen den Grundsatz einer möglichst nach beiden Seiten hin inter-\n\nessengerechten Auslegung (vgl. Senat, BGHZ 115, 1, 5; Senat, Urt. v.\n\n27. September 1991, V ZR 191/90, NJW-RR 1992, 182; BGH, Urt. v. 8. Juni\n\n1994, VIII ZR 103/93, NJW 1994, 2228, 2229). Die Interessen des Beklagten\n\nsind ausreichend berücksichtigt. Ihm stand es frei, das von der Klägerin erwor-\n\nbene Grundstück weiterzuveräußern. Entgegen der Ansicht der Revision wer-\n\nden dem Beklagten zustehende Gewährleistungsansprüche durch einen Wei-\n\nterverkauf unabhängig von dessen Wirksamkeit nicht berührt (vgl. Senat,\n\nBeschl. v. 10. Juni 1998, V ZR 324/97, NJW 1998, 2905). Auch der Grundsatz\n\nder Vertragsklarheit ist beachtet, weil die Auslegung an einen konkreten Akt\n\ndes Weiterverkaufs, mag dieser auch rechtlich unwirksam sein, anknüpft und\n\nnicht, wie dies die Revision vorträgt, an eine nur beiläufig geäußerte Weiter-\n\nverkaufsabsicht.\n\nSoweit das Berufungsgericht zur Begründung seiner ergänzenden Ver-\n\ntragsauslegung ausgeführt hat, die Fälligkeit des Kaufpreises sei mit Weiter-\n\nverkauf des Grundstücks unabhängig davon eingetreten, ob zu diesem Zeit-\n\npunkt die Frage der vertraglich vereinbarten Bebaubarkeit geklärt gewesen sei,\n\nist dem nicht zu entnehmen, daß es dem Beklagten die Geltendmachung ihm\n\nwegen einer fehlenden Bebaubarkeit zustehender Gegenrechte verwehren\n\nwollte. Wollte das Berufungsgericht das gleichwohl zum Inhalt seiner Ausle-\n\ngung machen, würde das der Interessenlage des Beklagten nicht gerecht und\n\nwäre mithin für den Senat nicht bindend.\n\n2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, der Be-\n\nklagte sei durch die Zahlungsaufforderung der Klägerin vom 2. Juni 1994 in\n\nVerzug gesetzt worden.\n\na) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede\n\nstützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungs-\n\nverweigerungsrecht gewährt (Senat, BGHZ 113, 232, 236 m.w.N.). Solche zur\n\ndauernden Leistungsverweigerung berechtigenden Einreden sind sowohl die\n\nEinrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB als auch die Mängelein-\n\nrede nach § 478 BGB. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofes kann der Käufer bei Mangelhaftigkeit der Kaufsache Gewährleistungsan-\n\nsprüche (§§ 459 ff BGB) aber grundsätzlich erst nach Gefahrübergang geltend\n\nmachen; vor Gefahrübergang bestimmen sich seine Rechte nach den allge-\n\nmeinen Vorschriften (BGHZ 138, 195, 207). Im vorliegenden Fall ist der Besitz\n\ndes Grundstücks gemäß IV Ziff. 1 des Vertrages erst nach Zahlung des Kauf-\n\npreises im Jahr 1996 auf den Beklagten übergegangen. Bis dahin richteten\n\nsich die Rechte des Beklagten, was die Revision übersieht, nach den allgemei-\n\nnen Vorschriften.\n\nb) Revisionsrechtlich stand dem Beklagten im Zeitpunkt der Nachfrist-\n\nsetzung ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB zu. Denn der\n\nKäufer kann schon vor Gefahrübergang die Annahme einer mangelhaften Sa-\n\nche als nicht vertragsgemäße Leistung ablehnen und die Zahlung des Kauf-\n\npreises verweigern (Senat, BGHZ 129, 103, 106; Staudinger/Honsell, BGB\n\n(1995) Vorbem. zu §§ 459 ff Rdn. 24; Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl., vor\n\n§ 459 Rdn. 6; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Einf. vor § 320 Rdn. 18). Daß\n\ndie tatsächliche Bebauungsmöglichkeit hinter den vertraglichen Vereinbarun-\n\ngen zurückbleibt, hat das Berufungsgericht unterstellt.\n\nc) Es kann offenbleiben, ob die Erklärung der Klägerin, die Gewährlei-\n\nstung für die Bebauung des Vertragsgrundstücks mit zwei Einfamilienhäusern\n\nmit ausbaufähigem Dachgeschoß zu übernehmen, Gegenstand einer vertragli-\n\nchen Beschaffenheitsangabe (§ 459 Abs. 1 BGB) oder die Zusicherung einer\n\nEigenschaft (§ 459 Abs. 2 BGB; vgl. Senat BGHZ 117, 159, 162) ist. Selbst\n\nwenn darin nur eine vertragliche Beschaffenheitsangabe liegt, begründet dies\n\nein Leistungsverweigerungsrecht des Beklagten. Dem steht der zwischen den\n\nParteien vereinbarte Gewährleistungsausschluß nicht entgegen. Denn für die\n\nZeit vor Gefahrübergang schränkt ein Gewährleistungsausschluß den Umfang\n\nder Leistungspflicht des Verkäufers nicht ein (Senat, BGHZ 129, 103, 104 f).\n\nDas bloße Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts hinderte den Eintritt\n\ndes Schuldnerverzuges (BGHZ 84, 42, 44; 116, 244, 249; BGH, Urt. v. 7. Okto-\n\nber 1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53). Darauf, ob der Beklagte es geltend\n\ngemacht hat, kommt es nicht an.\n\n3. Nach alldem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.\n\nDas Berufungsgericht hat zum Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts\n\nbisher keine Feststellungen getroffen. Es wird zu klären haben, ob das Grund-\n\nstück infolge eingeschränkter Bebaubarkeit einen Sachmangel aufweist. Das\n\nist nicht bereits aufgrund des ablehnenden Bauvorbescheids vom 9. Juli 1993\n\nzu bejahen. Denn die Frage, ob aus dem materiellen Baurecht ein Sachmangel\n\nfolgt, kann von den Verwaltungsbehörden nicht mit bindender Wirkung für die\n\nZivilgerichte entschieden werden (Senat, BGHZ 117, 159, 166; 122, 1, 5). Ge-\n\ngebenenfalls wird sich das Berufungsgericht außerdem mit der bisher offen\n\ngelassenen Frage zu befassen haben, ob der Kaufvertrag wegen Verstoßes\n\ngegen die guten Sitten unwirksam ist (§ 138 Abs. 1 BGB).\n\nWenzel\n\n Tropf\n\nSchneider\n\nKlein\n\nLemke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR__56-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-56-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 478","ref_norm":"478","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 346","ref_norm":"346","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 327","ref_norm":"327","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR__56-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR__56-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-56-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR__56-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:11:46.083467+00:00"}}