{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_295-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-10-05","aktenzeichen":"V ZR 295/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 295/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n5. Oktober 2001\nR i e g e l ,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. Oktober 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,\n\nDr. Klein und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juni 2000\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 3. Februar 1998 kaufte der Kläger von der\n\nBeklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück in Frankfurt am Main\n\nzum Preis von 2.400.000 DM. In § 3 des Vertrages heißt es:\n\n\"...\nDie Verkäuferin versichert, ... daß der Gesamtjahresnettomietzin-\nseingang für das Jahr 1996 DM 191.000 und für das Jahr 1997\nDM 198.000 betrug. Dies ergibt sich aus der dem Käufer überge-\nbenen Aufstellung der Mieten, zuzüglich Betriebs- und Heizkosten-\nvorauszahlungen, die gemäß den übergebenen Mietverträgen von\n\nden Mietern getragen werden; die vorgenannten Mietzinseingänge\nliegen der Kaufpreisfindung zugrunde.\n...\"\n\nDiese Aufstellung der Mieten war bei Vertragsschluß nicht vorhanden.\n\nAm 20. März 1998 übermittelte die Beklagte dem Kläger eine Mietaufstellung,\n\ndie sich auf die Mieteinnahmen zum \"Stand 1. März 1998\" bezog.\n\nDer Kläger macht geltend, nach der Aufstellung von 1998 würden die\n\nmonatlichen Mietzinseinnahmen nur 15.472 DM betragen. Deshalb sei der\n\njährlich Mietzinseingang für das Jahr 1997 nicht wie von der Klägerin im Ver-\n\ntrag angegeben mit 198.000 DM, sondern lediglich mit 185.669 DM anzuneh-\n\nmen. Der Kläger verlangt deshalb die Rückzahlung eines entsprechenden\n\nKaufpreisanteils in Höhe von 172.032 DM. Das Landgericht hat die Klage ab-\n\ngewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht zurückgewie-\n\nsen. Hiergegen richtet sich die Revision des Klägers. Die Beklagte beantragt\n\ndie Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht geht davon aus, daß Angaben zu tatsächlich er-\n\nzielten Mieterträgen in einem Grundstückskaufvertrag zwar grundsätzlich zum\n\nGegenstand einer vertraglichen Zusicherung werden. Die ausdrückliche Zusi-\n\ncherung einer Mindestmieteinnahme von 198.000 DM lasse sich entgegen der\n\nMeinung des Klägers dem Vertrag allerdings nicht entnehmen. Die Auslegung\n\nder Vereinbarung könne allenfalls ergeben, daß - bezogen auf einen Zeitraum\n\nvon zwei Jahren - eine Mindesteinnahme von 191.000 DM und eine Höchstein-\n\nnahme von 198.000 DM zugesichert sei. Mit dem Landgericht sei indes von\n\nbesonderen Umständen auszugehen, die gegen eine vertragsmäßige Zusiche-\n\nrung sprächen. Dem Kläger könne es entgegen seinem Vorbringen auf die ge-\n\nnannten Mieterträge nicht angekommen sein, weil die Mietaufstellungen bei\n\nVertragsschluß nicht vorlagen, sie aber trotzdem in Bezug genommen worden\n\nseien; der Kläger habe sie auch nicht nachträglich verlangt, sondern sich mit\n\nder Mietaufstellung zum 1. März 1998 zufriedengegeben. Nach seinem eige-\n\nnen Vortrag habe er die vorhandenen Vermietungsstrukturen mit überwiegend\n\nmöbliert vermieteten Einzelzimmern oder -wohnungen aufgeben und größere\n\nWohnungen vermieten wollen. Der Kläger habe selbst vorgetragen, daß die\n\nBeklagte nur zu einem Verkauf \"nicht unter 2,4 Mio. DM\" bereit gewesen sei.\n\nDen Vertragsentwurf mit einer behaupteten Kaufpreiskalkulation mit der zwölf-\n\nfachen Jahresmiete sei vom Kläger nicht vorgelegt worden. Der im Vertrag für\n\n1996 genannte Betrag von 191.000 DM werde vom Kläger nicht angezweifelt.\n\nDie von der Beklagten erstinstanzlich vorgelegte Berechnung der Nettoge-\n\nsamtmieterträge für 1997 in Höhe von 197.692,71 DM habe der Kläger in der\n\nBerufungsinstanz nicht mehr angegriffen.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.\n\nII.\n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem Kläger ge-\n\ngen die Beklagte ein Anspruch auf Kaufpreisminderung nach den §§ 459\n\nAbs. 2, 462 BGB wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zuste-\n\nhen.\n\n1. Die Revision rügt mit Erfolg Rechtsfehler bei der Auslegung des Kauf-\n\nvertrages. Das Berufungsgericht hat die maßgeblichen Umstände und Interes-\n\nsen nicht vollständig berücksichtigt und umfassend gewürdigt (vgl. BGH, Urt. v.\n\n14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46; v. 16. Oktober 1991,\n\nVIII ZR 140/90, NJW 1992, 170). Entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts hat die Beklagte \"Gesamtjahresnettomietzinseingänge\" in bestimmter\n\nHöhe im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB zugesichert.\n\na) Nach gefestigter - und vom Berufungsgericht im Ansatz auch beach-\n\nteter - Rechtsprechung sind die in einem Kaufvertrag enthaltenen und aus-\n\ndrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tat-\n\nsächlich erzielte Mieterträge regelmäßig als Zusicherung einer Eigenschaft zu\n\nverstehen (BGH, Urt. v. 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1457;\n\nv. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45, 46; v. 2. Dezember 1988,\n\nV ZR 91/87, NJW 1989, 1795; vom 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW\n\n1990, 902; v. 30. März 2001, V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552). Dies gilt\n\nauch hier. Der Mietertrag ist nicht allein für den obligatorischen Anspruch ge-\n\ngen die Mieter bedeutsam. Da sich ein vertraglich vereinbarter Mietzins in der\n\nRegel nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten als Marktpreis bildet, gilt der\n\nzur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus dem Hausgrundstück gezo-\n\ngene Nutzen nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als\n\neine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die\n\nWertschätzung eines Hausgrundstücks. Dies ist auch der Grund dafür, daß die\n\ntatsächlichen Mieterträge in Grundstückskaufverträgen aufgeführt werden (vgl.\n\nBGH, Urt. v. 8. Februar und 19. September 1980, aaO).\n\nb) Selbst wenn der Kläger von Anfang an beabsichtigt haben sollte, das\n\nerworbene Hausgrundstück durch eine andere Art der Vermietung zu nutzen,\n\nkönnte dies an einer Eigenschaftszusicherung nichts ändern. Um eine Zusiche-\n\nrung auszuschließen, hätte der Kläger aufgrund besonderer Umstände andere\n\nVorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegen müssen, als die nach\n\nder Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mieter-\n\ntrag verbundenen (vgl. BGH, Urt. v. 3. November 1989 aaO). Dies war aber\n\nnicht der Fall. Durch seine etwaigen Pläne wurde weder die Bedeutung des\n\nbisher erzielten Mietertrages für die Bestimmung des Verkehrswertes berührt,\n\nnoch sein Interesse, den zu zahlenden Kaufpreis an dem Ertragswert zu orien-\n\ntieren.\n\nc) Die von der Revision herangezogenen weiteren Einzelheiten der Ver-\n\nhandlungen vor dem Vertragsschluß, bei denen der Kläger seine Vorstellungen\n\nüber die Zusicherung der Beklagten, der Kaufpreis entspreche einer 12-fachen\n\nJahresmiete, nicht durchsetzen konnte, und die von ihr daraus gezogenen\n\nrechtlichen Folgerungen sind in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich. Aus\n\nihnen ergeben sich auch nicht besondere Umstände des Einzelfalles, die zu\n\neiner anderen Würdigung der vertraglich vereinbarten Zusicherung führen\n\nkönnten (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385).\n\nEntscheidend ist damit nur, was zwischen den Parteien im notariellen Kaufver-\n\ntrag vereinbart wurde.\n\n2. Gegen die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Inhalt einer Zusi-\n\ncherung bestehen rechtlich keine Bedenken. Sie laufen auf die Pflicht der Be-\n\nklagten hinaus, gemäß § 459 Abs. 2 BGB mit der Folge der verlangten Minde-\n\nrung (§ 462 BGB) dafür einzustehen, daß nach den Verhältnissen bei Ge-\n\nfahrübergang eine Jahresmiete zwischen 191.000 DM und 198.000 DM erzielt\n\nwird; daß die zugesicherten Grenzwerte ihre Prognosegrundlage in einem\n\nZweijahreszeitraum haben, spielt dabei allerdings keine Rolle. Zur Feststellung\n\nder umstrittenen Mieteinkünfte zum maßgeblichen Zeitpunkt ist die Sache an\n\ndas Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nTropf\n\nSchneider\n\n Krüger\n\nKlein\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_295-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-05/v-zr-295-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 462","ref_norm":"462","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_295-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_295-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-05/v-zr-295-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_295-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:31:21.924063+00:00"}}