{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_220-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-10-12","aktenzeichen":"V ZR 220/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133, 157, 1142; BNotO § 23 Die Ausübung des Befriedigungsrechts des Eigentümers nach § 1142 BGB mit dem vom Käufer hinterlegten Kaufpreis liegt regelmäßig außerhalb des Treuhandauftrags des Notars.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 220/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n12. Oktober 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 133, 157, 1142;\n\nBNotO § 23\n\nDie Ausübung des Befriedigungsrechts des Eigentümers nach § 1142 BGB mit dem\n\nvom Käufer hinterlegten Kaufpreis liegt regelmäßig außerhalb des Treuhandauftrags\n\ndes Notars.\n\nBGH, Urt. v. 12. Oktober 2001- V ZR 220/00 - OLG Koblenz\n\n LG Koblenz\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 12. Oktober 2001 durch den Richter Tropf, die Richterin Dr. Lambert-Lang\n\nund die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Bauner\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des\n\n8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 26. Mai\n\n2000 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es den\n\nHilfsanspruch auf Zahlung von 95.000 DM nebst 4 v.H. Zin-\n\nsen seit 17. Oktober 1990 abgewiesen hat.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten\n\nVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des\n\nRevisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückver-\n\nwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 1991 von der Be-\n\nklagten die im Grundbuch von O. eingetragenen Grundstücke Flur 9 Flurstück\n\n564/2 (jetzt 564/4 und 564/5) und 564/3. Die Grundstücke sind mit einer Siche-\n\nrungshypothek über 95.000 DM zugunsten einer Erbengemeinschaft belastet,\n\ndie aus der Beklagten und deren Bruder H. S. besteht. Der Erbanteil des Bru-\n\nders ist für die Landesjustizkasse gepfändet. Über den nach Tilgung eines\n\nTeilbetrags von 10.000 DM verbleibenden Restkaufpreis ist bestimmt:\n\n\"§ 3 Ziff. 1\n\nDer Restkaufpreis von 170.000 DM ist zinslos fällig innerhalb von\n14 Tagen, nachdem der Notar den Beteiligten mitgeteilt hat, daß\n...\n\nd) die zur Löschung der eingetragenen Belastungen erforderli-\nchen Unterlagen dem Notar in grundbuchmäßiger Form mit der\nMaßgabe vorliegen, daß er darüber Zug um Zug gegen Za h-\nlung der Ablösesumme verfügen darf und der Kaufpreis zur\nAblösung ausreicht;\n\njedoch nicht vor dem 1.9.1991.\n\n§ 3 Ziff. 2\n\nDie Verkäuferin wird die zur Löschung der eingetragenen Bela-\nstungen erforderlichen Unterlagen dem Notar vorlegen bzw. de-\nren Vorlage veranlassen.\n\nDer Käufer ist berechtigt und - soweit möglich - verpflichtet, bei\nFälligkeit des Kaufpreises in Anrechnung auf den Kaufpreis diese\nRechte abzulösen und den nach Ablösung verbleibenden Rest-\nbetrag an den Verkäufer auszuzahlen.\n\nFalls die Löschungsunterlagen bezüglich des Rechts Abt. III Nr. 1\n(scil. Sicherungshypothek) bis zum 1.9.1991 dem Notar nicht vor-\nliegen sollten, ist der Kaufpreis mit einem Teilbetrag von\nDM 100.000 auf einem Notaranderkonto des Notars zu hinterle-\ngen. Die Auszahlung mit allen etwaigen Zinsen soll erfolgen, so-\nbald die Löschung des Rechts im Grundbuch eingetragen ist.\n\n§ 3 Ziff. 7\n\nFür den Fall der Zahlung über Notaranderkonto wird der Notar\nunwiderruflich angewiesen, aus dem hinterlegten Kaufpreis ...\n\n- erforderlichenfalls die Ablösung der eingetragenen Gläubigerin\n\ndurchzuführen,\n\n- einen verbleibenden Restbetrag ... auf das Konto des Verkäu-\n\nfers zu überweisen.\n\nSollte die Durchführung dieses Vertrages aus irgendwelchen\nGründen nicht möglich sein, hat der Notar bereits hinterlegte Be-\nträge unmittelbar an den Einzahler bzw. das einzahlende Kredit-\ninstitut zurückzuzahlen.\"\n\nDie Beklagte legte die Löschungsunterlagen nicht vor. Die Kläger hin-\n\nterlegten 100.000 DM auf das Anderkonto des Notars und wurden am 22. Okto-\n\nber 1991 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.\n\nDie Kläger haben die Verurteilung der Beklagten zur Bewilligung der\n\nLöschung der Sicherungshypothek und zur Beschaffung der zur Löschung\n\nweiter erforderlichen Erklärungen beantragt. Hilfsweise haben sie den Antrag\n\ngestellt, die Beklagte zu verurteilen, die Löschung der Hypothek herbeizufüh-\n\nren, hilfsweise hierzu die Beklagte zur Zahlung von 95.000 DM nebst Zinsen zu\n\nverurteilen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der Anschlußbe-\n\nrufung haben die Kläger statt der Bewilligungserklärung die Vorlage der Lö-\n\nschungsbewilligung der Erbengemeinschaft gefordert und den Hauptantrag\n\nsowie den Hilfsantrag auf Herbeiführung der Löschung mit dem Antrag verbun-\n\nden, der Beklagten Frist zur Erfüllung des Urteils zu setzen und sie bei Nicht-\n\nwahrung der Frist zur Zahlung von 95.000 DM nebst Zinsen zu verurteilen.\n\nDem nachrangigen Hilfsantrag auf Zahlung haben sie in letzter Linie den An-\n\ntrag hinzugefügt, die Freigabe der hinterlegten Summe zu ihren Gunsten ge-\n\ngenüber dem Notar zu erklären. Das Oberlandesgericht hat die Klage abge-\n\nwiesen und die Anschlußberufung zurückgewiesen.\n\nMit der Revision hat die Klägerin die vor dem Oberlandesgericht ge-\n\nstellten Anträge weiterverfolgt. Der Senat hat die Revision nur insoweit ange-\n\nnommen, als die den Zahlungsantrag zum Gegenstand hat.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht stellt fest, die Beklagte habe sich erfolglos be-\n\nmüht, die Löschungsbewilligung ihres Bruders zu erlangen. Auch der Klägerin\n\nsei dies nicht gelungen. Mit der Hinterlegung des Kaufpreisteils von\n\n100.000 DM hätten die Kläger von der für diesen Fall vorgeschriebenen Mög-\n\nlichkeit Gebrauch gemacht. Dies habe zur Folge, daß die Beklagte keine Ver-\n\npflichtung mehr treffe, die Löschungsbewilligung ihres Bruders herbeizuführen.\n\nDies sei nunmehr Sache des Notars. Er sei unwiderruflich angewiesen, die\n\nAblösung der Hypothek zu betreiben. Aus diesen Gründen sei auch für die An-\n\nsprüche auf Zahlung, hilfsweise Freigabe der hinterlegten Mittel kein Raum.\n\nDies hält, im angenommenen Umfang, den Angriffen der Revision nicht\n\nstand.\n\nII.\n\nNicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts, mit der\n\nHinterlegung des dafür vorgesehenen Kaufpreisteils sei die Beklagte von der\n\nVerpflichtung befreit, Leistungshandlungen zum Zwecke der Beseitigung der\n\neingetragenen Sicherungshypothek (§ 434 BGB; zum Rechtscharakter der\n\nMangelbeseitigungspflicht als - primäre - Leistungspflicht vgl. Senat, Urt. v.\n\n25. Oktober 1991, V ZR 225/90, WM 1991, 2166 f) vorzunehmen. Rechtlich\n\nnicht haltbar ist aber die weitere Auslegung des Kaufvertrages, bis zur Ablö-\n\nsung der Sicherungshypothek durch den Notar seien den Klägern weitere\n\nRechte aus dem Kaufvertrag versagt (§§ 133, 157 BGB). Dies läßt Teile der\n\ngetroffenen Vereinbarung außer acht und wird dem Gebot der interessege-\n\nrechten Vertragsauslegung (Senatsurt. v. 10. Juli 1998, V ZR 360/96, WM\n\n1998, 1183, 1186; v. 12. Januar 2001, V ZR 372/99, WM 2001, 631, 632) nicht\n\ngerecht.\n\n1. Die Auslegung des Berufungsgerichts würde dazu führen, die Erfül-\n\nlung gegenseitiger Hauptleistungspflichten, nämlich auf Beseitigung des\n\nRechtsmangels und auf Zahlung des vollen Kaufpreises, auf Dauer zu blockie-\n\nren. Den Klägern würden bei der Veräußerung des erworbenen Eigentums\n\nrechtliche und wirtschaftliche Schwierigkeiten erwachsen, sie könnten den\n\ndurch das Eigentum vermittelten Bodenkredit nicht ausschöpfen und wären\n\nnach Hinterlegung des Kaufpreisteils von 100.000 DM an der Verfügung über\n\nihr Kapital gehindert. Für die Beklagte träte ein ähnlich unbefriedigender Zu-\n\nstand ein.\n\nDem hilft, was das Berufungsgericht zudem unerörtert läßt, die Pflicht\n\ndes Notars zur Amtsausübung (§ 15 BNotO) nicht ab. Gegenstand dieser\n\nPflicht sind zwar auch von dem Notar übernommene Treuhandaufträge (§ 23\n\nBNotO; §§ 54 a bis 54 d BeurkG). Die im Streitfalle von dem beurkundenden\n\nNotar bei der Hinterlegung übernommenen Amtspflichten sind indes erfüllt. Ob\n\ndie Auffassung des mit der Verwahrung der Akten und Bücher des Ur-\n\nkundsnotars betrauten Notars (§ 51 BNotO) zutrifft, die Beschaffung der Lö-\n\nschungsunterlagen sei auch nach der Hinterlegung Sache der Beklagten ge-\n\nwesen, mag dahinstehen. Eine über die Anforderung der Löschungsbewilligung\n\nbei dem Bruder der Beklagten hinausgehende Pflicht traf der Notar jedenfalls\n\nnicht. Diese wurde spätestens im Rechtsstreit durch die Aufforderung vom\n\n17. März 2000, die Bewilligungserklärung abzugeben (GA 131), erfüllt. Der\n\nBruder der Beklagten hat die Aufforderung mit dem Hinweis, er habe erbrecht-\n\nliche Ansprüche auf einen Teil der an die Kläger veräußerten Flächen, abge-\n\nlehnt. Damit waren die Möglichkeiten zur treuhänderischen Abwicklung durch\n\nden Notar erschöpft und der Treuhandauftrag gescheitert. Eine weitergehende\n\nAuslegung des Treuhandauftrags dahin, mit den hinterlegten Mitteln die Ei-\n\ngentümerrechte der Kläger aus § 1142 BGB auszuüben, hätte im Vereinbarten\n\nkeine Grundlage. Sie läge auch außerhalb des bei notariellen Treuhandaufträ-\n\ngen Üblichen und wird vom Berufungsgericht nicht in Erwägung gezogen.\n\nDen Fall des Scheiterns des Treuhandauftrags hat der Kaufvertrag, was\n\ndas Berufungsgericht übersieht, geregelt. Nach § 3 Ziff. 7 sind die hinterlegten\n\nBeträge von dem Notar an den Einzahler, also die Kläger, zurückzuerstatten.\n\nDie zuvor erteilte unwiderrufliche Anweisung, das Grundpfandrecht mit den\n\nhinterlegten Mitteln abzulösen, auf die das Berufungsgericht abstellt, ist erlo-\n\nschen.\n\n2. Die Pflicht des Notars, bei Scheitern des Treuhandauftrags die hin-\n\nterlegte Summe an den einzahlenden Teil zurückzuerstatten, berührt als solche\n\ndie Verpflichtungen der Parteien als Käufer und Verkäufer nicht. Sie ist eine mit\n\ndem Treuhandauftrag übernommene Amtspflicht, die nur im Verhältnis zwi-\n\nschen dem Notar und den Hinterlegungsbeteiligten besteht. Ihre Begründung\n\nhat aber bei sachgerechter Auslegung des Vertrags oder bei dessen ergän-\n\nzender Auslegung Auswirkungen auf die noch unerfüllten Leistungspflichten.\n\nHierzu ist der Senat befugt; denn auslegungsrelevante Tatsachen sind nicht\n\nmehr festzustellen (BGHZ 65, 107, 112; zur ergänzenden Vertragsauslegung\n\nvgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, WM 1998, 626). Die Be-\n\nklagte ist danach von der primären Pflicht, den Rechtsmangel zu beseitigen,\n\nbefreit. Andererseits sind die Kläger nicht rechtlos gestellt; denn sie sind auf\n\ndie sekundären Ansprüche aus § 325 BGB verwiesen:\n\nDie Parteien hatten bei Abschluß des Kaufvertrags im Jahre 1991 vor\n\nAugen, daß der Beseitigung der Sicherungshypothek außergewöhnliche\n\nSchwierigkeiten entgegenstanden. Diese hatten in der ungeklärten erbrechtli-\n\nchen Lage zwischen den Geschwistern und dem zusätzlichen Zugriff der Lan-\n\ndesjustizkasse ihre Ursache. Um dem abzuhelfen, sahen die Parteien, worauf\n\ndas Berufungsurteil in anderem Zusammenhang zutreffend hinweist, Anlaß, im\n\nKaufvertrag ein besonderes Instrumentarium festzulegen. Nach ihm stellte,\n\nwenn die eigenen Bemühungen der Parteien (§ 3 Ziff. 2 des Vertrags) nicht\n\nausreichten, die notarielle Abwicklung das äußerste Mittel dar. Scheiterte auch\n\ndieses, war die Beklagte nicht mehr gehalten, der primären Pflicht zur Rechts-\n\nmängelbeseitigung nachzukommen. Eine Verpflichtung, den Miterben unter\n\nZuhilfenahme der Gerichte zur Mitwirkung an der Löschung (§ 2038 BGB) zu\n\nzwingen, wollte die Beklagte erkennbar nicht auf sich nehmen. Andererseits\n\nkonnten die Kläger nicht gehalten sein, die Belastung des Grundstücks ohne\n\nAusgleich zu akzeptieren. Dem Willen - bei Nichterkennen der Abwicklungs-\n\nlücke dem hypothetischen Willen - der Parteien entspricht es, das Scheitern\n\nder notariellen Abwicklung dem Unvermögen der Beklagten zur Erfüllung der\n\nLeistungspflicht aus § 434 BGB gleichzusetzen. Die Rechte der Kläger be-\n\nstimmen sich daher nach §§ 440, 325 BGB; denn die Beklagte hat ihr anfängli-\n\nches Leistungsunvermögen zu vertreten (Senatsurt. v. 10. März 1972,\n\nV ZR 87/70, WM 1972, 656). Die aus dem dispositiven Gesetzesrecht herge-\n\nleiteten Erwägungen des Senats zur vollständigen Nichterfüllung des Kaufver-\n\ntrags im Falle eines Rechtsmangels (Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98,\n\nNJW 2000, 1256; vgl. auch Urt. v. 30. Oktober 1998, V ZR 367/97, NJW-RR\n\n1999, 346) weichen dem auf anderes gerichteten (hypothetischen) Willen der\n\nstreitenden Parteien. Denn eine Totalabwicklung des Kaufs war beiderseits\n\nausgeschlossen.\n\n3. Dem vom Senat angenommenen Hilfsanspruch auf Zahlung von\n\n95.000 DM legen die Kläger \"die Minderung des Wertes\" zugrunde, die das\n\nGrundstück im Falle des Verkaufs infolge der eingetragenen Belastung erleide.\n\nSie nehmen mithin die der Beklagten möglichen Leistungen, die Verschaffung\n\nvon Eigentum in Besitz, in Anspruch und verlangen wegen des Leistungsteils,\n\nzu dem die Beklagte unvermögend ist, Ersatz in Geld. Hierfür bietet § 325 BGB\n\neine Grundlage. Die Schadensberechnung kann allerdings nicht von einer\n\nVerminderung des Verkehrswerts des Grundstücks im technischen Sinne aus-\n\ngehen; denn bei der Grundstücksbewertung bleiben nach den Richtlinien der\n\nWertermittlungsverordnung (Senatsurt. v. 12. Januar 2001, V ZR 420/99, WM\n\n2001, 997) die Belastungen des Objekts außer Ansatz. Sie schlägt jedoch bei\n\nder nach § 249 BGB gebotenen Differenzrechnung zwischen der Vermögens-\n\nlage der Kläger bei rechtsmängelfreier und rechtsmängelbehafteter Leistung zu\n\nBuche. Die näheren Feststellungen hierzu wird das Berufungsgericht nach Zu-\n\nrückverweisung der Sache zu treffen haben. Bislang ist ungeklärt, in welcher\n\nHöhe die Sicherungshypothek valutiert und welche Aufwendungen erforderlich\n\nsind, um die Pfandfreigabe durch die Landesjustizverwaltung zu erreichen. In\n\ndie Differenzrechnung wird, da der rechtsmängelfreien Leistung der volle Kauf-\n\npreis gegenüberstünde, die Freigabe des hinterlegten Kaufpreisanteils im We-\n\nge des Zug-um-Zug-Vorbehalts einzubeziehen sein.\n\nTropf\n\nLambert-Lang\n\n Krüger\n\nKlein\n\nBauner","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_220-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-12/v-zr-220-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1142","ref_norm":"1142","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 2038","ref_norm":"2038","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 51","ref_norm":"51","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_220-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_220-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-12/v-zr-220-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_220-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:32:00.387022+00:00"}}