{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_217-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-01-19","aktenzeichen":"V ZR 217/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ErbbauVO § 9 a Ist nach dem Erbbaurechtsvertrag eine Anpassung des Erbbauzinses an die Ände- rung der wirtschaftlichen Verhältnisse durch einen Schiedsgutachter nur insoweit zulässig, als sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbil- lig ist, darf im Falle der Bestellung des Erbbaurechts zur Errichtung eines Miethau- ses im sozialen Wohnungsbau bei der Anpassung nicht unberücksichtigt bleiben, daß die erzielbaren Mieten auf Dauer hinter der Kostenmiete zurückbleiben.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n19. Januar 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 217/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nErbbauVO § 9 a\n\nIst nach dem Erbbaurechtsvertrag eine Anpassung des Erbbauzinses an die Ände-\n\nrung der wirtschaftlichen Verhältnisse durch einen Schiedsgutachter nur insoweit\n\nzulässig, als sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbil-\n\nlig ist, darf im Falle der Bestellung des Erbbaurechts zur Errichtung eines Miethau-\n\nses im sozialen Wohnungsbau bei der Anpassung nicht unberücksichtigt bleiben,\n\ndaß die erzielbaren Mieten auf Dauer hinter der Kostenmiete zurückbleiben.\n\nBGH, Urt. v. 19. Januar 2001 - V ZR 217/00 - Kammergericht\n\nLG Berlin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des\n\n24. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 10. April\n\n2000 aufgehoben und das Urteil der Zivilkammer 13 des\n\nLandgerichts Berlin vom 12. April 1999 geändert:\n\nEs wird festgestellt, daß bei der Bestimmung des Erbbau-\n\nzinses für die Erbbaurechte an den Grundstücken O. \n\nWeg und H. Straße ab dem 1. April\n\n1997 und für das Grundstück S. Straße \n\nab dem 8. Juli 1998 ein eventuelles Unterschreiten der\n\nMieterträge gegenüber der Kostenmiete zu berücksichtigen\n\nist.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDurch Verträge vom 6. März 1992 und 7. Oktober 1992 bestellte das\n\nbeklagte Land B. (im folgenden: Beklagter) der klagenden Wohnungsbau-\n\ngenossenschaft ein Erbbaurecht an seinen Grundstücken O. Weg ,\n\nH. Straße und S. Straße . Die Klägerin\n\nübernahm in den Verträgen die Verpflichtung, die Grundstücke unverzüglich\n\nnach genehmigten Plänen im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungs-\n\nbaus mit Mietwohnhäusern zu bebauen. Der Erbbauzins wurde auf der Grund-\n\nlage von 4,5 % des Grundstückswertes mit 60.915,60 DM bzw. 43.325,85 DM\n\njährlich vereinbart. Zu seiner Änderung heißt es in den Verträgen:\n\n\"Der Erbbauzins ist auf Verlangen eines Vertragspartners angemessen\nzu erhöhen oder zu senken\n\n1. \n\n2. \n\nbei einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhält-\n\nnisse ...\n\n....\n\nEine Änderung des Erbbauzinses kann nur verlangt werden, soweit dies\nunter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist.\"\n\nFür den Fall, daß die Parteien sich über die Änderung des Erbbauzin-\n\nses nicht einigen, sehen die Erbbaurechtsverträge die Entscheidung durch ei-\n\nnen Gutachterausschuß als Schiedsgutachter vor.\n\nDie Klägerin errichtete die Häuser. Von 1992 bis 1996 stieg der Mittel-\n\nwert aus dem Preisindex für einen Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit\n\nmittlerem Einkommen, aus den Bruttowochenverdiensten der Arbeiter in der\n\nIndustrie und aus den Bruttomonatslöhnen der Angestellten in Industrie und\n\nHandel um mehr als 12,1 %. Im Hinblick hierauf verlangte der Beklagte mit\n\nSchreiben vom 27. Februar 1997 die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung\n\ndes Erbbauzinses für die Grundstücke O. Weg und H. \n\nStraße um 7,125 % und mit Schreiben vom 2. Juli 1998 für das Grundstück\n\nS. Straße um 7,2 %. Die Klägerin verweigerte die Zustim-\n\nmung, weil sie die aus der Erhöhung des Erbbauzinses folgende Erhöhung der\n\nKostenmiete an die Mieter der Wohnungen nicht weitergeben könne. Die Woh-\n\nnungen stünden zum Teil leer und seien im Hinblick auf die rückläufigen Mie-\n\nten in B. nicht mehr kostendeckend zu vermieten. Der Beklagte leitete dar-\n\naufhin das in den Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Schiedsgutachterverfah-\n\nren ein.\n\nDie Klägerin hat beantragt festzustellen, daß bei der Bestimmung des\n\nErbbauzinses zu berücksichtigen sei, daß die Mieterträge die Kostenmiete\n\neventuell unterschritten.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Klägerin ist\n\nerfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren\n\nAntrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht meint, die beantragte Feststellung könne nicht\n\ngetroffen werden. Die in den Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Erhöhungs-\n\nklausel sei dahin auszulegen, daß allein die Änderung der zur Grundlage des\n\nErhöhungsverlangens des Beklagten gemachten Faktoren, nämlich Lebenhal-\n\ntungskosten und Einkommen, Berücksichtigung zu finden hätten. Ob die Miet-\n\nerträge die Kostenmiete unterschritten, sei im Rahmen der Voraussetzungen\n\nder Änderung des Erbbauzinses nicht zu prüfen, sondern begrenze dessen\n\nErhöhung.\n\nII.\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\n1. Die Klage ist zulässig. Die Klägerin verlangt, dem nach den Erbbau-\n\nrechtsverträgen zur Anpassung des Erbbauzinses zuständigen Gutachteraus-\n\nschuß ein Kriterium vorzugeben, das bei der Anpassung zu berücksichtigen ist,\n\nandernfalls die Entscheidung des Ausschusses grob unbillig sei. Dies kann im\n\nWege der beantragten Feststellung geschehen (Senatsurt. v. 3. November\n\n1995, V ZR 182/94, WM 1996, 408, 409).\n\n2. Die Auslegung der von dem Beklagten zur Grundlage seiner Erhö-\n\nhungsverlangen gemachten Klausel, der \"Änderung der allgemeinen wirt-\n\nschaftlichen Verhältnisse\", durch das Berufungsgericht, entscheidend sei inso-\n\nweit der Mittelwert aus dem Preisindex \n\nfür einen Vier-Personen-\n\nArbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen, den Bruttowochenverdiensten\n\nder Arbeiter in der Industrie und den Bruttomonatseinkommen der Angestellten\n\nin Industrie und Handel, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden (vgl. Se-\n\nnatsurt. v. 26. Februar 1988, V ZR 155/86, WM 1988, 720, 721, und 24. April\n\n1992, V ZR 52/91, WM 1992, 1321, 1322).\n\n3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch der Beschränkung\n\nder nach den Erbbaurechtsverträgen möglichen Änderung des Erbbauzinses\n\ndurch die vereinbarte Billigkeitsregelung keine Bedeutung für die von der Klä-\n\ngerin beantragte Feststellung beigemessen. Entgegen seiner Auffassung\n\nkommt es nicht darauf an, ob die Billigkeitsprüfung Tatbestandsvoraussetzung\n\noder Schranke des Erhöhungsverlangens ist. Entscheidend ist, daß dem Gut-\n\nachterausschuß vereinbarungsgemäß die Neubestimmung des Erbbauzinses\n\nals Schiedsgutachter obliegt. Hierzu bedarf es nicht nur der Feststellung, daß\n\ndie allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Abschluß der Verträge oder\n\nder letzten Neufestsetzung des Erbbauzinses eine Änderung erfahren haben.\n\nIst diese Voraussetzung gegeben, hat der Gutachterausschuß vielmehr den\n\nErbbauzins neu zu bestimmen. Hierbei ist zu prüfen, ob es \"unter Berücksichti-\n\ngung aller Umstände des Einzelfalles der Billigkeit entspricht\", den Erbbauzins\n\nwegen der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse neu zu be-\n\nstimmen, und in welchem Umfang die Anpassung der Änderung der allgemei-\n\nnen wirtschaftlichen Verhältnisse entsprechen soll.\n\nBilligkeit ist die Gerechtigkeit des Einzelfalles. Zu ihrer Feststellung sind\n\ndie Interessen beider Vertragspartner unter Berücksichtigung der Umstände\n\ndes Einzelfalles im Rahmen der vereinbarten Regelung zu suchen, gegenein-\n\nander abzuwägen und zu werten (vgl. BGHZ 18, 149, 151 f; 41, 271, 280 ff).\n\nNur solche Umstände, die in der Risikosphäre allein einer der Vertragsparteien\n\nangesiedelt sind, bleiben außer Betracht (Senat, BGHZ 73, 225, 228).\n\nGrundsätzlich können die aus der Vermietung des von dem Erbbaube-\n\nrechtigten errichteten Gebäudes erzielbaren Mieten bei der Neufestsetzung\n\ndes Erbbauzinses aufgrund einer Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen\n\nVerhältnisse keine Berücksichtigung finden. Denn sie sind schon Bestandteil\n\nder Lebenshaltungskosten. Hierdurch fließen sie in die Neufestsetzung des\n\nErbbauzinses aufgrund einer Änderung dieser Verhältnisse ein. Das Risiko\n\nwirtschaftlicher Vermietung trägt grundsätzlich der Erbbauberechtigte.\n\nDie Klägerin macht indessen zutreffend geltend, daß im vorliegenden\n\nFall jede Bestimmung des Erbbauzinses durch den Gutachterausschuß, bei der\n\ndie Lage auf dem Wohnungsmarkt in B. außer acht gelassen wird, eine\n\nNeubestimmung offenbar unbillig sein läßt. Die Feststellung der Entwicklung\n\nder Lebenshaltungskosten beruht auf dem Durchschnitt der zur Bestimmung\n\ndieser Kosten berücksichtigten Faktoren in der Bundesrepublik Deutschland.\n\nEiner unterschiedlichen Entwicklung einzelner Faktoren in einzelnen Gebieten\n\nkommt dabei nur insoweit Bedeutung zu, als sich diese Faktoren in ihrer Ge-\n\nsamtheit auf den Durchschnittswert auswirken. Das kann zu erheblichen Ver-\n\nzerrungen führen. Eine solche Verzerrung behauptet die Klägerin für B. .\n\nDas hierin begründete Risiko hat die Klägerin aufgrund der Ausgestal-\n\ntung der Erbbaurechtsverträge und dem Zweck ihres Abschlusses nicht allein\n\nzu tragen. Die Erbbaurechtsverträge verpflichteten sie, die Erbbaugrundstücke\n\nnach vorliegenden genehmigten Plänen im Rahmen des sozialen Wohnungs-\n\nbaus mit Mietwohnhäusern zu bebauen. Eine andersartige Nutzung der Ge-\n\nbäude als durch Vermietung der geschaffenen Wohnungen ist der Klägerin\n\nverwehrt. Trifft es zu, daß die richtig ermittelte Kostenmiete in B. nicht mehr\n\nerzielt wird und eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht durch eine Erhöhung\n\ndes Mietzinses an die Mieter weitergegeben werden kann, verwirklicht sich bei\n\neiner Erhöhung des Erbbauzinses daher kein Risiko, das die Klägerin aufgrund\n\neiner von ihr getroffenen wirtschaftlichen Entscheidung allein zu tragen hat,\n\nsondern eine Gefahr, die ihre Grundlage in dem Zweck der Belastung der\n\nGrundstücke zugunsten der Klägerin und den hierzu zwischen den Parteien\n\ngetroffenen Regelungen findet. Hierdurch unterscheidet sich der vorliegende\n\nFall von der Situation, die dem Urteil des Senats vom 4. Mai 1990, V ZR 21/89,\n\nWM 1990, 1395 ff zugrunde liegt.\n\nIst absehbar, daß eine Erhöhung des Erbbauzinses nicht an die Mieter\n\nder Wohnungen weiter gegeben werden kann und dauerhaft zu Verlusten der\n\nKlägerin führt, ist jede Bestimmung des Erbbauzinses, die das außer acht läßt,\n\noffenbar unbillig im Sinne von § 319 Abs. 1 BGB. Das muß in die Abwägung\n\ndes Gutachterausschusses einfließen, ohne daß eine höhere Festssetzung des\n\nErbbauzinses hierdurch von vorneherein ausgeschlossen wird.\n\nWenzel\n\nSchneider\n\n Krüger\n\nKlein\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_217-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-19/v-zr-217-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_217-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_217-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-19/v-zr-217-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_217-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:46:48.191490+00:00"}}