{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_202-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-06-22","aktenzeichen":"V ZR 202/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 121 Abs. 2 DDR: VerkaufsG § 5 Der Käufer eines ehedem volkseigenen Miteigentumsbruchteils an einem mit einem Eigenheim bebauten Grundstück kann nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG zum Ankauf des Bruchteils von dessen jetzigem Inhaber be- rechtigt sein.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 202/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. Juni 2001\nK a n i k\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\n nein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nSachenRBerG § 121 Abs. 2\n\nDDR: VerkaufsG § 5\n\nDer Käufer eines ehedem volkseigenen Miteigentumsbruchteils an einem mit\n\neinem Eigenheim bebauten Grundstück \n\nkann nach § 121 Abs. 2\n\nSachenRBerG zum Ankauf des Bruchteils von dessen jetzigem Inhaber be-\n\nrechtigt sein.\n\nBGH, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 202/00 - OLG Naumburg\n\n LG Halle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\nTropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 16. Dezember 1999 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Halle vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist seit dem Jahre 1950 Mieterin des auf dem Grundstück\n\nS.straße 14 a in H. errichteten Einfamilienhauses. Durch notariellen Vertrag\n\nvom 5. Juni 1990 mit dem \"Justitiar beim Rat der Stadt H.\", der den Oberbür-\n\ngermeister der Stadt vertrat, kaufte sie eine Miteigentumshälfte an dem Grund-\n\nstück, die 1954 in Volkseigentum überführt worden war. Der Vertrag wurde im\n\nGrundbuch nicht mehr vollzogen. Mit Bescheid vom 19. August 1995 wurde der\n\nMiteigentumsanteil von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen an\n\ndie Beklagte, die Erbin der früheren Miteigentümerin, zurückübertragen.\n\nDie Klägerin hat beantragt, festzustellen, daß ihr ein Ankaufsrecht nach\n\ndem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das den Miteigentumbruchteil\n\nzum Gegenstand hat. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Ober-\n\nlandesgericht hat sie abgewiesen.\n\nMit der Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter.\n\nDie Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin als Nutzerin\n\nund Käuferin eines Eigenheims nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG. Nach dem\n\nGesetzeswortlaut könne nur ein Gebäudekauf Ansprüche des Nutzers auslö-\n\nsen. Zwar liege es nicht fern, den Kauf eines Eigenheimgrundstücks einzube-\n\nziehen. Dies gelte aber nicht für den Kauf eines volkseigenen Miteigen-\n\ntumsanteils, denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG lasse diesen Fall, obwohl er im\n\nGesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I\n\nS. 157) - im folgenden: Verkaufsgesetz/VerkaufsG - vorgesehen gewesen sei,\n\nunberücksichtigt. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht in\n\nFrage, denn ein Miteigentumsanteil könne nicht Gegenstand eines Erbbau-\n\nrechts sein, sein Ankauf durch den Nutzer sei nicht vorgesehen und laufe dem\n\nAusgleichszweck des § 121 Abs. 2 SachenRBerG entgegen, denn der Zutritt\n\neines neuen Teilhabers bringe Konfliktstoff in die Gemeinschaft.\n\nDies hält den Angriffen der Revision nicht stand.\n\nII.\n\nDie Klägerin hat das auf dem Grundstück, um dessen hälftiges Mitei-\n\ngentum die Parteien streiten, errichtete Eigenheim (Gebäude für den Wohnbe-\n\ndarf mit einer oder zwei Wohnungen, § 5 Abs. 2 SachenRBerG) aufgrund eines\n\nbis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrags an diesem\n\nTag und zu eigenen Wohnzwecken am 1. Oktober 1994 genutzt. Die Voraus-\n\nsetzungen, die § 121 Abs. 2 Buchst. a und c SachenRBerG für die Ansprüche\n\ndes Nutzers nach Kapitel 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, darunter\n\ndas geltend gemachte Ankaufsrecht, aufstellen, sind damit erfüllt. Entgegen der\n\nMeinung des Berufungsgerichts liegt aber auch das weitere Erfordernis, der\n\nAbschluß eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrags mit einer staatlichen\n\nStelle der DDR bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 (§ 121 Abs. 2 Buchst. b\n\nSachenRBerG) vor. Über die Wirksamkeit des Vertrags streiten die Parteien\n\nnicht. Die aufgrund der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl. I S. 255)\n\nentstandene Stadt H., die jedenfalls nach Art. 231 § 8 Abs. 2 EGBGB als Ver-\n\ntragspartnerin der Klägerin gilt, ist als Trägerin der mittelbaren Staatsverwal-\n\ntung \"staatliche Stelle\" im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Der\n\nKaufvertrag mit der Stadt hatte auch, wie es die Vorschrift verlangt, das von der\n\nKlägerin genutzte Eigenheim (\"dieses Eigenheim\") zum Gegenstand.\n\n1. Allerdings hat die Klägerin nicht das Gebäude gekauft, denn Gebäu-\n\ndeeigentum (§ 288 Abs. 4 ZGB) war nicht begründet worden. Gegenstand des\n\nKaufs war vielmehr das Grundeigentum, dieses wiederum beschränkt auf einen\n\nideellen Bruchteil. Der Senat hat, was das Berufungsgericht offen gelassen hat,\n\nbereits entschieden, daß § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG auch Kaufver-\n\nträge über Eigenheimgrundstücke erfaßt (Urt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, WM\n\n1999, 2034). Anders als der Kauf eines Grundstücks mitsamt dem Gebäude\n\n(§ 295 ZGB) stellte indessen auch nach dem Recht der DDR der Erwerb eines\n\nMiteigentumsanteils keine rechtliche Grundlage für die alleinige und dauernde\n\nNutzung des Eigentums dar. Die Nutzungsbefugnisse der Miteigentümer wa-\n\nren, in den Grundzügen mit dem geltenden Recht vergleichbar, gemeinschaft-\n\nlich, die Verwaltung des Eigentums stand allen Teilhabern gemeinschaftlich zu\n\n(§§ 35, 36 ZGB); gegen den Verlust der Nutzungsbefugnis durch Aufhebung\n\nder Eigentümergemeinschaft waren die Miteigentümer, in den Grenzen des\n\n§ 41 ZGB, nicht gefeit. Gleichwohl genügt der vor der Gemeinsamen Erklärung\n\nvom 15. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag über den volkseigenen Bruch-\n\nteil des Eigenheimgrundstücks den Anforderungen des § 121 Abs. 2 Buchst. b\n\nSachenRBerG. Denn das Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, das die regelmä-\n\nßige Grundlage für den Vertrauensschutz bildet, den § 121 Abs. 2 Sachen-\n\nRBerG dem Käufer gewährt (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,\n\nSachenRBerG, § 121 Rdn. 102), sah den Verkauf volkseigener Miteigen-\n\ntumsanteile an Ein- und Zweifamilienhäusern vor (§ 5 VerkaufsG). Das Ver-\n\nkaufsgesetz verzichtete mithin darauf, den Verkauf volkseigenen Grundvermö-\n\ngens an die Bedingung zu knüpfen, daß der Erwerber die Befugnis zur alleini-\n\ngen Nutzung des Wohnraums erlangte und gegen deren Verlust durch Aufhe-\n\nbung der Gemeinschaft gesichert war. Nach den Durchführungsbestimmungen\n\n(§ 4 DVO/VerkaufsG) war den Zwecken des Verkaufs Genüge getan, wenn der\n\nKäufer das Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnte oder die künftige\n\npersönliche Nutzung durch ihn gesichert war. Das Sachenrechtsbereinigungs-\n\ngesetz hat in § 121 Abs. 2 den Vertrauensschutz zwar auf Mieter (Pächter und\n\nsonstige vertraglich Nutzungsberechtigte) beschränkt, weitergehende Bedin-\n\ngungen an das Recht zum Ankauf oder zum Erwerb eines Erbbaurechts aber\n\nnicht gestellt. Die Zielsetzung des Verkaufsgesetzes, in der sich angesichts\n\ndes bevorstehenden Beitritts die Vermögensmehrung durch Auskehr öffentli-\n\nchen Grundeigentums mit gewerbefördernden und wohnungswirtschaftlichen\n\nVorstellungen vermischte, hat es nicht verlassen. § 121 Abs. 2 SachenRBerG\n\nschützt mithin den Vermögenserwerb des Käufers auch dann, wenn die Ver-\n\nwendung des Eigentums zu Wohnzwecken rechtlich nur unvollkommen abgesi-\n\nchert ist.\n\n2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Befugnis des\n\nKäufers eines volkseigenen Miteigentumsanteils, aus § 121 Abs. 2 Sachen-\n\nRBerG Rechte herzuleiten, mit den Grundsätzen des Kapitels 2 des Gesetzes,\n\nauf die die Vorschrift verweist, vereinbar.\n\na) Zwar kommt ein Anspruch des Nutzers auf Bestellung eines Erbbau-\n\nrechtes (§§ 3, 15 Abs. 1, 32 ff SachenRBerG) nicht in Frage, denn die Bela-\n\nstung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem solchen\n\nRecht ist nicht möglich. Die Bestellung des Erbbaurechts für den Nutzer ist\n\naber nur eines von mehreren Instrumenten der Sachenrechtsbereinigung, die\n\ndem Nutzer nicht in jedem Falle nebeneinander zur Auswahl stehen. Die ge-\n\nsetzlichen Ansprüche des Nutzers können, wie § 15 Abs. 2 und Abs. 3 Sachen-\n\nRBerG zeigen, in besonderen Fällen auf den Ankauf des Grundstücks oder\n\nden Erwerb des Erbbaurechts beschränkt sein; in anderen Fällen (§ 15 Abs. 4\n\ni.V.m. §§ 81 ff SachenRBerG) steht dem Nutzer weder das eine noch das an-\n\ndere Recht zu, vielmehr ist er auf eine Teilhabe am Vermögenswert verwiesen.\n\nDer Käufer des ehedem volkseigenen Miteigentumsanteils ist, mit diesen\n\nGrundsätzen übereinstimmend, auf das Recht, den Anteil des nunmehrigen\n\nEigentümers, regelmäßig gegen die Hälfte des Bodenwertes, anzukaufen\n\n(§§ 65, 68 ff SachenRBerG), beschränkt.\n\nb) Allerdings ist im Sachenrechtsbereinigungsgesetz die Entstehung\n\neiner Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Nutzer und dem bisherigen Allein-\n\neigentümer des Grundstücks nicht vorgesehen. Beschränkt sich der Anspruch\n\ndes Nutzers auf eine Teilfläche (§§ 22 ff SachenRBerG), ist deren Abschrei-\n\nbung aber nicht möglich oder zweckmäßig, verweisen §§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2,\n\n67 SachenRBerG die Beteiligten auf die Begründung und den Ankauf von\n\nWohnungs- und Teileigentum. Ebenso bestehen Bedenken, mehrere Inhaber\n\neines Nutzungsrechtes jeweils für sich zum Ankauf eines ideellen Bruchteils\n\nam Grundstück zuzulassen (vgl. Krauß, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz aaO,\n\n§ 65 Rdn. 19). Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bietet keine\n\nGrundlage dafür, in das dem Grundeigentümer nach Ausübung der Rechte des\n\nNutzers verbleibende Eigentum einzugreifen. Als Inhaber eines verbleibenden\n\nMiteigentumsanteils wäre er dem Anspruch seines Teilhabers, jederzeit die\n\nGemeinschaft aufzuheben (§ 749 BGB), vor allem aber auch dem Aufhebungs-\n\nrecht des Gläubigers ausgesetzt, der den Miteigentumsanteil des Nutzers ge-\n\npfändet hat (§ 751 Satz 2 BGB; Krauß aaO und Rdn. 28; Vossius, Sa-\n\nchenRBerG, 2. Aufl., § 66 Rdn. 11). Hierum geht es im Streitfalle aber nicht.\n\nDie Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück besteht fort. Die Beklagte verliert\n\nihr Eigentum, den restituierten Bruchteil, vollständig. Der Mitberechtigte, des-\n\nsen Rechtsstellung durch den Anspruch der Klägerin keine Beeinträchtigung\n\nfinden darf, war den Risiken der Bruchteilsgemeinschaft schon bisher ausge-\n\nsetzt.\n\nc) Die Überlegungen, die dazu führten, dem Mieter das Vorkaufsrecht\n\nnach dem Vermögensgesetz zu versagen, wenn nur ein Eigentumsbruchteil\n\nGegenstand der Restitution ist (§ 20 Abs. 2 VermG), lassen sich auf das An-\n\nkaufsrecht des Nutzers nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht übertragen. Ein\n\nauf den restituierten Eigentumsbruchteil beschränktes Vorkaufsrecht liefe leer,\n\nwenn die Miteigentümer gemeinsam das gesamte Grundstück veräußern\n\n(Plesse, \n\nin: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 20\n\nRdn. 16). Das Ankaufsrecht des Nutzers am Bruchteil läßt sich auf diese Weise\n\nnicht überspielen, denn er kann es jederzeit ausüben; für den Fall der Veräu-\n\nßerung gewährt ihm die Eintragung eines Vermerks über die Eröffnung des\n\nVermittlungsverfahrens in das Grundbuch Schutz (§ 92 Abs. 5 und 6 Sachen-\n\nRBerG).\n\nd) Der Hinweis schließlich, dem vom Ankaufsrecht des Nutzers nicht\n\nbetroffenen Miteigentümer dürfe kein (störender) Teilhaber aufgezwungen wer-\n\nden, geht fehl. Dieser Möglichkeit ist er als Teilhaber einer Bruchteilsgemein-\n\nschaft ohnehin ausgesetzt. Den Ausgleich der Interessen, auf den das Beru-\n\nfungsgericht abhebt, sucht § 121 Abs. 2 SachenRBerG im Verhältnis des Nut-\n\nzers zum weichenden Miteigentümer, nicht dagegen zu dessen künftigem Teil-\n\nhaber herbeizuführen.\n\nIII.\n\nVon der Verfassungsmäßigkeit des § 121 Abs. 2 SachenRBerG hat der\n\nSenat im Hinblick auf die Gesetzeskraft des Beschlusses des Bundesverfas-\n\nsungsgerichts vom 16. Mai 2001 [1 BvR 933/99] auszugehen (§ 31 Abs. 2\n\nBVerfGG).\n\nIV.\n\nDas Urteil der ersten Instanz ist mithin wieder herzustellen (§ 565 Abs. 3\n\nZPO).\n\nDie Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte (§§ 91, 97 Abs. 1\n\nZPO).\n\nWenzel\n\nTropf\n\nSchneider\n\n Klein\n\nLemke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_202-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-202-00","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 751","ref_norm":"751","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 231 § 8","ref_norm":"231-8","n":1},{"jurabk":"BVerfGG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 65","ref_norm":"65","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 66","ref_norm":"66","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 67","ref_norm":"67","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 749","ref_norm":"749","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_202-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_202-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-202-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2000/V_ZR_202-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:12:47.067496+00:00"}}