{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR__61-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-02-11","aktenzeichen":"V ZR 61/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 61/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. Februar 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 11. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des\n\n14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München, Zivilsenate in\n\nAugsburg, vom 3. Dezember 1998 aufgehoben und das Urteil des\n\nLandgerichts Augsburg vom 11. April 1997 abgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie H. A. AG erwarb 1991 einen größeren Grundbesitz in\n\nSch. , von dem sie eine Teilfläche von rund 38.000 qm mit notariellem\n\nVertrag vom 16. Juni 1993 für rund 6,8 Mio. DM an die spätere Gemeinschuld-\n\nnerin (im folgenden: Gemeinschuldnerin) verkaufte. Für die Gemeinschuldnerin\n\nwurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die zugrundeliegende Forde-\n\nrung wurde später an die Commerzbank verpfändet, die sich für die Kaufpreis-\n\nzahlung verbürgt hatte.\n\nIn dem Kaufvertrag heißt es unter \"IX. Erschließungsmaßnahmen\" wie\n\nfolgt:\n\n\"Der Erschließungsaufwand im Sinne der §§ 127, 128 BBauG,\ndie Kosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, die Anschluß-\nund Herstellungsbeiträge gemäß kommunalen Satzungen sind\nnicht bezahlt.\n\nDie anfallenden Kosten aufgrund kommunaler Satzungen oder\naufgrund eines Vorhaben- und Erschließungsplanes werden\nvom Käufer getragen, auch wenn die Bescheide und Abrech-\nnungen noch an den Verkäufer adressiert sein sollten. Der Ver-\nkäufer verpflichtet sich, die Verhandlungen im Rahmen des Vor-\nverfahrens zum Vorhaben- und Erschließungsplan mit der Stadt\nSch. zum Abschluß eines Erschließungsvertrages zwi-\nschen der Stadt Sch. und dem Käufer zu führen.\n\nDie Kosten der Erschließung sowie die anstehende Erdverka-\nbelung der Hochspannungsleitung werden entsprechend der\nGröße des in Ziff. I bezeichneten Gesamtgrundbesitzes von den\nVertragsteilen flächenanteilig getragen.\n\nUngeachtet von der vorstehenden Regelung übernimmt der\nVerkäufer die Kosten der Erdverkabelung bis zu höchstens\n350.000,--; ein etwa überschießender Betrag geht zu Lasten\ndes Käufers.\n\nHierzu erforderliche Verträge sind gesondert abzuschließen.\"\n\nAm 16. Mai 1995 schlossen die H. A. AG und die Gemein-\n\nschuldnerin einen privatschriftlichen \"Konsortialvertrag\", dessen Zweck die Er-\n\nstellung und Verwirklichung eines Vorhaben- und Erschließungsplans war und\n\nder auch im einzelnen festlegte, wer jeweils die Kosten tragen sollte.\n\nDie Commerzbank zahlte als Bürgin den vollständigen Kaufpreis. Zah-\n\nlungen auf die Erschließungskosten, die die Stadt Sch. zum Teil von der\n\nH. A. AG gefordert hatte, leistete die Gemeinschuldnerin nicht.\n\nMit Schreiben vom 6. und vom 16. August 1996 an den Beklagten stellte\n\ndie H. A. AG eine Berechnung auf, die mit einer Forderung von\n\nrund 3,1 Mio. DM abschloß und die sie als restlichen Kaufpreis bis zum\n\n20. August 1996 einforderte, verbunden mit der Androhung, die Erfüllung des\n\nKaufvertrages abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend\n\nzu machen. Der Berechnung der Forderung lag zugrunde, daß die H. \n\nA. AG den von der Commerzbank gezahlten Betrag auf verschiedene ihr\n\nangeblich zustehende Forderungen verrechnete, u.a. auf Erstattungsansprü-\n\nche wegen der Erschließungskosten in Höhe von rd. 1,4 Mio. DM sowie auf\n\nVerzugszinsen.\n\nDer Kläger verlangt aus abgetretenem Recht der H. A. AG\n\nLöschung der Auflassungsvormerkung. Land- und Oberlandesgericht haben\n\nder Klage stattgegeben. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Abwei-\n\nsungsantrag weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-\n\ntels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, der Kaufvertrag zwischen der\n\nH. A. AG und der Gemeinschuldnerin sei nach § 326 Abs. 1 BGB in\n\nein Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden. Die Gemeinschuldnerin sei\n\nzwar nicht mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug geraten; denn diesen\n\nhabe die Commerzbank als Bürgin gezahlt, und der Gläubigerin sei es wegen\n\nder eindeutigen Leistungsbestimmung verwehrt gewesen, die Zahlung auf an-\n\ndere Forderungen zu verrechnen. Eine Auslegung des Vertrages ergebe aber,\n\ndaß auch die von der Gemeinschuldnerin übernommene Pflicht zur Tragung\n\nder Erschließungskosten eine Hauptleistungspflicht gewesen sei, die sie nicht\n\nerfüllt habe. Von den angefallenen Kosten sei sie mit einem Betrag von wenig-\n\nstens 1.333.392,32 DM in Verzug gewesen, so daß die H. A. AG\n\ninsoweit die Rechte aus § 326 Abs. 1 BGB habe geltend machen können. In-\n\nfolgedessen sei der - an den Kläger abgetretene - Anspruch auf Löschung der\n\nAuflassungsvormerkung berechtigt.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.\n\nZutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der sich aus ei-\n\nnem Abwicklungsverhältnis nach § 326 Abs. 1 BGB ergebende schuldrechtli-\n\nche Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung abtretbar ist, von dem\n\nKläger also geltend gemacht werden kann. Es bejaht indes rechtsfehlerhaft die\n\nVoraussetzungen dieser Norm im konkreten Fall.\n\n1. § 326 Abs. 1 BGB ist im Rahmen eines Kaufvertrages nur anwendbar,\n\nwenn der Schuldner mit einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Lei-\n\nstungspflicht im Verzug ist. Ob eine Pflicht im Gegenseitigkeitsverhältnis steht,\n\nrichtet sich - wenn es sich nicht um die vertragstypischen Pflichten des Kauf-\n\nvertrages handelt - nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Willen der\n\nParteien. Dies hat das Berufungsgericht nicht verkannt. Seine Auffassung, die\n\nParteien hätten die Verpflichtung, die Erschließungskosten zu tragen, als\n\nHauptleistungspflicht vereinbart und sie den Regeln der §§ 320 ff BGB unter-\n\nstellt, ist jedoch rechtsfehlerhaft und damit für den Senat nicht bindend.\n\na) Die Annahme, es habe sich im vorliegenden Fall nicht um einen \"ein-\n\nfachen Kaufvertrag über ein Grundstück, ... sondern um eine Projektentwick-\n\nlung\" gehandelt, wird von den getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das\n\nBerufungsgericht stützt seine Auffassung in erster Linie darauf, daß die Ver-\n\ntragsparteien am 16. Mai 1995 einen Konsortialvertrag abgeschlossen haben\n\nund dann gegenüber der Stadt Sch. als Maßnahmenträger aufgetreten\n\nsind. Dabei handelt es sich aber um Umstände, die sich zwei Jahre nach dem\n\nAbschluß des Kaufvertrages zugetragen haben, für die Auslegung dieses Ver-\n\ntrages somit nicht herangezogen werden können. Damit entfällt die wesentliche\n\nGrundlage für die Auffassung des Berufungsgerichts.\n\nDas Berufungsgericht meint allerdings, auch im notariellen Kaufvertrag,\n\nnämlich unter IX Abs. 2, komme zum Ausdruck, daß die Vertragsparteien eine\n\n\"Projektentwicklung\" vereinbart hätten. Diese, vom Gericht auch nicht weiter\n\ndargelegte, Annahme berücksichtigt nicht ausreichend die für die Auslegung\n\nbedeutsamen Umstände. Daß in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung\n\ndarüber getroffen wird, wer die noch nicht bezahlten Erschließungskosten zu\n\ntragen hat, stellt keine Besonderheit dar, die den vom Berufungsgericht gezo-\n\ngenen Schluß rechtfertigt. Eine solche Vereinbarung wird mit Rücksicht auf das\n\nzunächst noch beim Verkäufer verbleibende Eigentum und die damit mögliche\n\nInanspruchnahme durch die Kommune in vielen Kaufverträgen in gleicher Wei-\n\nse geschlossen. Abweichend von diesen Üblichkeiten haben die Vertragspar-\n\nteien hier lediglich eine Verpflichtung des Verkäufers begründet, \"die Ver-\n\nhandlungen im Rahmen des Vorverfahrens zum Vorhaben- und Erschlie-\n\nßungsplan mit der Stadt Sch. zum Abschluß eines Erschließungsvertrages\n\nzwischen der Stadt Sch. und dem Käufer zu führen\". Das läßt den Schluß\n\ndarauf zu, daß ein solches Vorhaben beabsichtigt war, nicht aber, daß der\n\nKäufer irgendwelche Pflichten gegenüber dem Verkäufer im Sinne einer \"Pro-\n\njektentwicklung\" übernehmen sollte. Nur der Verkäufer verpflichtete sich, näm-\n\nlich Verhandlungen zu führen. Weiteres enthält der Vertrag nicht.\n\nWenn das Berufungsgericht demgegenüber meint, der Erschließungsre-\n\ngelung komme eine wesentliche Bedeutung zu, der Kaufpreis und der abzu-\n\nschließende Erschließungsvertrag sowie die Kostentragung stünden auf glei-\n\ncher Stufe, so stützt es seine Auslegung auf Umstände, die zum Zeitpunkt des\n\nKaufvertragsschlusses noch nicht gegeben waren. Die Frage, wann und in\n\nwelcher Höhe Erschließungskosten bei wem anfallen würden, war zu diesem\n\nZeitpunkt noch nicht abzusehen. Für die Verkäuferin entstand ein Interesse an\n\neiner vertraglichen Übernahme der Erschließungskosten durch die Gemein-\n\nschuldnerin erst durch den Konsortialvertrag, der für sie insoweit eine Mithaf-\n\ntung vorsah. Die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen können da-\n\nher das Auslegungsergebnis nicht rechtfertigen.\n\nb) Auch eine dem Senat - weil weitere Sachverhaltsfeststellungen nicht\n\nzu erwarten sind - mögliche eigene Vertragsauslegung führt nicht zu dem vom\n\nBerufungsgericht angenommenen Vertragsinhalt. Ohne hinreichende Anhalts-\n\npunkte im Vertragstext liegt eine dahingehende Auslegung ohnehin fern. Sie\n\nwird aber auch von den Interessen der Vertragsparteien nicht gefordert.\n\nWenn das Berufungsgericht meint, für die H. A. AG als Ver-\n\nkäuferin sei es von existentieller Bedeutung gewesen, daß die Käuferin ihre\n\nErschließungsverpflichtungen erfüllte, da sie \"über Erschließungsvertrag und\n\nKonsortialvertrag\" mitgehaftet habe, so übersieht es, daß die H. A. \n\nAG gerade nicht aufgrund des Kaufvertrages mithaftete. Sie lief allenfalls Ge-\n\nfahr, öffentlich-rechtlich als Nocheigentümerin für von der Kommune durchge-\n\nführte - aber nicht im Raum stehende - Maßnahmen in Anspruch genommen zu\n\nwerden. Ihre Mithaftung wegen der gesamten Erschließungskosten ergab sich\n\nerst aus dem zwei Jahre später geschlossenen Konsortialvertrag und aus den\n\ndarauf beruhenden Erschließungsverträgen. Für die Interessenlage der Kauf-\n\nvertragsparteien sind diese Umstände daher ohne Bedeutung.\n\nMit den Interessen vom Verkäufer und Käufer läßt es sich im Regelfall\n\nzudem nicht vereinbaren, daß die Vertragsabwicklung über längere Zeit in der\n\nSchwebe bleibt. Der auf den Austausch von Leistung und Gegenleistung aus-\n\ngerichtete Kaufvertrag soll schnell abgewickelt werden, damit der Käufer mit\n\nder Kaufsache, der Verkäufer mit dem Kaufpreis wirtschaften kann. Ausdruck\n\ndessen ist u.a. die relativ kurze Frist für die Verjährung von Gewährleistungs-\n\nrechten. Angesichts dessen kann - ohne hier nicht ersichtliche Ausnahmegrün-\n\nde - nicht angenommen werden, daß die Parteien eine Leistungspflicht zur\n\nHauptpflicht erheben, deren Umfang und Entwicklung im Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses noch völlig ungeklärt ist und von weiteren, nicht allein in der\n\nMacht der Vertragspartner stehenden Umständen abhängt. So lag es hier. Die\n\nFrage, wann und in welcher Höhe Erschließungskosten anfallen und von dem\n\nKäufer zu tragen sein würden, war bei Abschluß des Kaufvertrages nicht ver-\n\nläßlich abzusehen. Hätten die Parteien gleichwohl die Verpflichtung des Käu-\n\nfers, diese Kosten zu tragen, zur Hauptpflicht erhoben, so hätte es zu unange-\n\nmessenen, den dargelegten Interessen zuwiderlaufenden Folgen kommen\n\nkönnen. Noch nach langer Zeit könnte eine Vertragsrückabwicklung nach\n\n§ 326 BGB drohen, obwohl der Käufer in das Kaufgrundstück erheblich inve-\n\nstiert hat (und das nach den Vorstellungen beider Parteien auch sollte) und\n\nobwohl es im Interesse beider Parteien lag, das Bauvorhaben alsbald zu ver-\n\nmarkten.\n\n2. Unabhängig davon, daß die Pflicht zur Tragung der Erschließungsko-\n\nsten keine im Gegenseitigkeitsverhältnis des Kaufvertrages stehende Pflicht\n\ndarstellt, ist auch die Annahme des Berufungsgerichts zu beanstanden, der\n\nBeklagte sei mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug gesetzt worden. Das als\n\nMahnung allein in Betracht kommende Schreiben vom 16. August 1996 war\n\nnicht geeignet, diese Rechtsfolge herbeizuführen.\n\na) Das Berufungsgericht hat zutreffend dargelegt, daß die H. A. \n\n AG die Kaufpreiszahlung seitens der Commerzbank angesichts der ein-\n\ndeutigen Leistungsbestimmung (§ 366 Abs. 1 BGB) nicht anderweit verrechnen\n\nkonnte. Infolgedessen hat sie, als sie einen von ihr als noch offen bezeichne-\n\nten Kaufpreis in Höhe von 3.183.606,75 DM anmahnte, eine nicht existierende\n\nForderung geltend gemacht. Schon aus diesem Grund konnte Verzug mit einer\n\nmöglicherweise noch bestehenden Erschließungskostenforderung nicht ein-\n\ntreten.\n\nb) Wenn das Berufungsgericht meint, infolge der unzulässigen Verrech-\n\nnung habe sich die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung - richtigerweise\n\ngeht es zunächst um die Mahnung - nur auf die noch ausstehende Erschlie-\n\nßungskostenforderung beziehen können und habe sich daher \"eindeutig\" dar-\n\nauf bezogen, so übersieht es die entgegenstehende klare Bezeichnung in dem\n\nvorgenannten Schreiben. Es ist ein \"Restkaufpreis\", kein Erschließungskosten-\n\nbeitrag angemahnt worden. Die Erschließungskosten sollten gerade nicht ein-\n\ngefordert, sondern durch Verrechnung erledigt werden. Wenn aber der Gläubi-\n\nger die \"falsche\" Forderung geltend macht, muß der Schuldner nicht damit\n\nrechnen, mit der \"richtigen\" in Verzug zu geraten.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel\n\nVogt\n\n Schneider\n\nKrüger\n\nKlein","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR__61-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-11/v-zr-61-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 366","ref_norm":"366","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR__61-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR__61-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-11/v-zr-61-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR__61-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 10:59:48.216235+00:00"}}