{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_420-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-01-12","aktenzeichen":"V ZR 420/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZPO § 286 B; WertV 1988 Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf die Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n12. Januar 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 420/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nZPO § 286 B; WertV 1988\n\nDie Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für\n\ndie Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf\n\ndie Wertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt.\n\nBGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - OLG Naumburg\n\n LG Stendal\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Oktober 1999 aufge-\n\nhoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der\n\nbeklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil\n\nging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über,\n\nnachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der poli-\n\nzeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen\n\nRückübertragungsantrag nach §§ 3, 30 VermG. Mit Bescheid vom 9. Juni 1992\n\nordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Ei-\n\ngentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück\n\n zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,\n\nin welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festge-\n\nstellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen\n\nerrichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni\n\n1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .\n\nDie Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist\n\nAlleinerbin.\n\nMit Teilbescheid des A. kreises S. vom 17. Januar 1996\n\nwurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flur-\n\nstücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2\n\nVermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des\n\nVeräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich ei-\n\nnes Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an\n\ndie Klägerin.\n\nMit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewe-\n\nsen, es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als\n\n200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zah-\n\nlung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die\n\nBerufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die\n\nBeklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zu-\n\nrückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3\n\nInVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im\n\nmaßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM\n\nan. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten\n\nSachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein\n\nErtragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den\n\nVerkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des\n\nSachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzuneh-\n\nmenden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der\n\nHälfte des Verkehrswerts.\n\nII.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\n1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die\n\nKlägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1\n\nSatz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige,\n\ndessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbe-\n\nscheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtspo-\n\nsition sie als Alleinerbin eingetreten ist.\n\n2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts\n\nder Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigen-\n\ngutachten, auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf fal-\n\nschen Erwägungen.\n\na) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften\n\nder Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von\n\nGrundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie\n\ngelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches,\n\nsondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die\n\nErmittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers,\n\nWertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständi-\n\ngen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Hand-\n\nbuch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden\n\nzu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die\n\nWertermittlung durch Gutachterausschüsse (§§ 192, 193 BauGB) beschränkt\n\n(vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).\n\nb) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es ha-\n\nbe nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemei-\n\nnen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des\n\nGrundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher\n\nBruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der\n\nMiteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich ein-\n\ngeschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr\n\nbegrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswe-\n\ngen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert\n\ndes gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es\n\nwurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke\n\nveräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem ent-\n\nsprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke\n\nentspricht.\n\nc) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze\n\nsich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn\n\ndie Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.\n\nDas Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von\n\neigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März\n\n1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995,\n\nIII ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demge-\n\ngenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Er-\n\nträge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970,\n\nVII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v.\n\n25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Metho-\n\nden der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v.\n\n25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das ge-\n\nwählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist,\n\nden vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne\n\ndas Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach\n\nist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert\n\nnicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem\n\nErtragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden\n\nentfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO\n\ngewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO).\n\nDeswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwen-\n\ndung des Sachwertverfahrens nicht an.\n\nd) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine\n\nfehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV\n\nsind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Her-\n\nstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entspre-\n\nchenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu\n\nvervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute\n\nRaum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche\n\nnach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950\n\nist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach\n\nder DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt\n\n(Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl.,\n\n§ 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf\n\nwelche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO,\n\n§ 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen\n\ndie DIN 277/1987 zugrunde zu legen.\n\ne) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die\n\nSachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten\n\nGemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Ab-\n\nsatz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der\n\nSachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert\n\nwerden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutach-\n\nten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1\n\nSatz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch\n\nenthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine\n\nAuseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten.\n\nDanach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung an-\n\ngeboten, ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als\n\n200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz\n\ngeschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren,\n\nkann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswerter-\n\nmittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die\n\nSachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhö-\n\nrung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und\n\nMarktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben,\n\naber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.\n\nf) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die\n\nSachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Ge-\n\nbäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung\n\neines Nebengebäudes vermerkt \"Saalanbau denkmalgeschützt\". Aber wie sich\n\ndieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe\n\ndes § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß,\n\nweil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt\n\n(vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausge-\n\nwirkt hat, ist nicht erkennbar.\n\ng) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne\n\nDarlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Beson-\n\nderheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht\n\nes von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wer-\n\ntung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausfüh-\n\nrungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen\n\nkönnen (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).\n\nIII.\n\nNach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur an-\n\nderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-\n\nverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weite-\n\nres Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden\n\nGutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJW-\n\nRR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730,\n\n731).\n\nWenzel\n\nTropf\n\n Krüger\n\nLemke\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_420-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-12/v-zr-420-99","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 192","ref_norm":"192","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 193","ref_norm":"193","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 194","ref_norm":"194","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_420-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_420-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-12/v-zr-420-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_420-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:49:48.996701+00:00"}}