{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_408-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-01-26","aktenzeichen":"V ZR 408/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 408/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n26. Januar 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 26. Januar 2001 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,\n\nDr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 24. September 1999 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin war zusammen mit ihrem 1994 verstorbenen Ehemann, den\n\nsie beerbt hat, Eigentümerin von vier Grundstücken in L. , die 1984 in\n\nVolkseigentum überführt worden waren. Am 24. Juli 1990 beantragten sie die\n\nRestitution. Der Beklagte war in der Folge für den Ehemann als Rechtsanwalt\n\nim Restitutionsverfahren tätig.\n\nUnter dem 18. Oktober 1990 erteilte der Ehemann der Klägerin dem Be-\n\nklagten Vollmacht, ihn beim Abschluß von Kaufverträgen über die vier Grund-\n\nstücke zu vertreten, und zwar unter Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahie-\n\nrens. Aufgrund dieser Vollmacht erwarb der Beklagte mit notariellem Vertrag\n\nvom 20. November 1990 die Grundstücke zum Gesamtpreis von 150.000 DM.\n\nDer Vertrag wurde \"vorbehaltlich\" dessen, daß die Grundstücke restituiert wür-\n\nden, abgeschlossen.\n\nAm 30. Mai 1991 \"genehmigte\" die Klägerin den Vertrag, und am 26. Mai\n\n1991 traten die Eheleute für den Fall, daß der Verfügungsberechtigte die\n\nGrundstücke an einen Dritten, nicht den Beklagten, veräußern sollte, die ihnen\n\ndann nach dem Vermögensgesetz zustehenden Ansprüche an den Beklagten\n\nab, der ihnen im Gegenzug die Ansprüche aus dem notariellen Kaufvertrag\n\nvom 20. November 1990 beließ.\n\nMit Bescheiden des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom\n\n13. September 1991 (drei Grundstücke) und vom 5. März 1992 (ein Grund-\n\nstück) wurden die Grundstücke unmittelbar an den Beklagten restituiert. Am\n\n12. Mai 1992 wurde er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.\n\nMit notariellem Vertrag vom 11. September 1992 tauschte der Beklagte\n\neines der erworbenen Grundstücke mit einem Erbteil eines Dritten an anderen\n\nGrundstücken, wobei der Verkehrswert für das Grundstück des Beklagten mit\n\n217.000 DM angegeben war. Mit notariellen Verträgen vom 17. Januar und\n\n18. Dezember 1992 sowie vom 28. Oktober 1993 und vom 25. Mai 1994 ver-\n\näußerte der Beklagte die übrigen Grundstücke nebst zwei hinzuerworbenen\n\nFlächen zum Gesamtkaufpreis von 5.950.000 DM an eine Immobiliengesell-\n\nschaft.\n\nDie Klägerin ist der Auffassung, daß der Grundstückskaufvertrag vom\n\n20. November 1990 und die Abtretung der Ansprüche vom 26. Mai 1991 wegen\n\nVerstoßes gegen die guten Sitten nichtig seien. Sie hat zuletzt im Wege der\n\nTeilklage Erlösauskehr in Höhe von 100.000 DM verlangt. Land- und Oberlan-\n\ndesgericht haben ihr Recht gegeben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die\n\nAbweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechts-\n\nmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch unter dem\n\nGesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818\n\nAbs. 2 BGB) für begründet. Es meint, die dem Eigentumserwerb des Beklagten\n\nzugrundeliegenden Rechtsgeschäfte, der Kaufvertrag vom 20. November 1990\n\nund der Abtretungsvertrag vom 26. Mai 1991, seien nach § 138 BGB sittenwid-\n\nrig und damit unwirksam.\n\nII.\n\nDies hält den Angriffen der Revision nicht stand.\n\n1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die\n\nKlägerin von dem Beklagten Wertersatz für die von ihr und ihrem verstorbenen\n\nEhemann veräußerten Grundstücke verlangen kann, wenn der Veräußerung\n\nder Rechtsgrund fehlt, da dem Beklagten die dann geschuldete Rückübereig-\n\nnung infolge der Weiterveräußerung nicht möglich ist (§§ 812 Abs. 1 Satz 1,\n\n818 Abs. 2 BGB).\n\nMöglicher Rechtsgrund dieses Erwerbs ist aber - entgegen der Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts - allein der Kaufvertrag vom 20. November 1990,\n\ndem die Klägerin durch ihre \"Genehmigung\" vom 30. Mai 1991 beigetreten ist.\n\nDer Abtretungsvertrag vom 26. Mai 1991 und die Restitutionsbescheide vom\n\n13. September 1991 und vom 5. März 1992 sind nicht Bestandteile des den\n\nErwerb rechtfertigenden Schuldgrundes, sondern Elemente der Vertragserfül-\n\nlung. Die Restitution führte die von den Verkäufern geschuldete Eigen-\n\ntumsübertragung herbei, und der Abtretungsvertrag mag diese Rückübertra-\n\ngung des Eigentums direkt an den Beklagten begünstigt haben. Rechtlich blieb\n\ndie Abtretung an sich aber bedeutungslos, da sie sich nur auf den hier nicht\n\neingetretenen Fall bezog, daß den restitutionsberechtigten Eheleuten infolge\n\nvorheriger Veräußerung an Dritte Entschädigungsansprüche erwüchsen.\n\n2. Entscheidend ist daher allein, ob der Grundstückskaufvertrag vom\n\n20. November 1990 wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam ist\n\n(§ 138 Abs. 1 BGB).\n\na) Dabei verkennt das Berufungsgericht nicht die Voraussetzungen, un-\n\nter denen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, ins-\n\nbesondere auch des Senats, ein Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig\n\nsein kann, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes\n\nMißverhältnis besteht (vgl. dazu Senat, Urt. v. 18. Januar 1980, V ZR 34/78,\n\nWM 1980, 597 m.w.N.; Urt. v. 5. Juni 1981, V ZR 80/80, WM 1981, 1050, 1051;\n\nBGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, NJW-RR 1998, 1065, 1066\n\nm.w.N.). Es sieht auch richtig, daß es in zeitlicher Hinsicht darauf ankommt, ob\n\ndas zu beurteilende Rechtsgeschäft im Zeitpunkt seiner Vornahme sittenwidrig\n\nwar, also im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht im Zeitpunkt der Ver-\n\ntragserfüllung (BGHZ 100, 353, 359 f; 107, 92, 96 f; Senat, Urt. v. 3. November\n\n1995, V ZR 102/94, ZIP 1996, 155, 156 f).\n\nb) Gleichwohl war es bei dem von dem Berufungsgericht zugrunde ge-\n\nlegten Sachverhalt rechtsfehlerhaft, auf den 20. November 1990, den Tag des\n\nnotariellen Grundstückskaufvertrages, abzustellen und zu prüfen, ob zu diesem\n\nZeitpunkt zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert der\n\nGrundstücke ein besonders grobes Mißverhältnis bestand, das den Schluß auf\n\neine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zuläßt und damit zur Sittenwidrig-\n\nkeit des Vertrages führt.\n\naa) Ohne Belang ist dabei allerdings, daß die Klägerin den zunächst nur\n\nvon ihrem Mann geschlossenen Vertrag erst später, am 30. Mai 1991, \"geneh-\n\nmigte\". Denn diese Erklärung bedeutete lediglich, daß sie den bestehenden\n\nvertraglichen Vereinbarungen, so wie sie getroffen worden waren, auf Verkäu-\n\nferseite beitrat. Auch der Umstand, daß der Vertrag \"vorbehaltlich\" einer Re-\n\nstituierung der Grundstücke geschlossen wurde, führt nicht dazu, daß es für\n\ndie Frage der Sittenwidrigkeit auf einen späteren Zeitpunkt, den der Restituie-\n\nrung ankäme. Zwar läßt die Klausel darauf schließen, daß der Kaufvertrag\n\n- allerdings ohne die Auflassung (§ 925 Abs. 2 BGB) - möglicherweise unter\n\nder aufschiebenden Bedingung der Restituierung geschlossen wurde. Dafür\n\nspricht auch, daß in dem Vollzugsauftrag an den beurkundenden Notar die\n\nMöglichkeit in Rechnung gestellt wird, \"daß der Vertrag hinsichtlich eines\n\nGrundstückes nicht wirksam werden sollte\". Dann wäre der Kaufvertrag zwar\n\nerst mit der Rückführung im September 1991 bzw. März 1992 wirksam gewor-\n\nden. Doch bleibt auch in diesem Fall der Zeitpunkt des Vertragsschlusses der\n\nfür die Beurteilung der Sittenwidrigkeit maßgebliche \n\n(Senat, Urt. v.\n\n3. November 1995, V ZR 102/94, ZIP 1996, 155, 156 f). Denn nur zu diesem\n\nZeitpunkt kann verständigerweise die Frage gestellt werden, ob der eine Ver-\n\ntragsteil in verwerflicher Weise Umstände ausgenutzt hat, die den anderen Teil\n\nin seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt haben.\n\nbb) Das Datum des notariellen Grundstückskaufvertrages ist jedoch\n\ndeswegen unmaßgeblich, weil nach dem in der Revisionsinstanz zu unterstel-\n\nlenden Vortrag des Beklagten davon auszugehen ist, daß, über den notariell\n\nbeurkundeten Kaufpreis hinaus, insgesamt 224.200 DM als Kaufpreis gezahlt\n\nworden sind. Dem Ehemann der Klägerin - so der Vortrag - sei es nämlich ge-\n\nlungen, in Nachverhandlungen den Kaufpreis um 74.200 DM heraufzusetzen.\n\nEntspricht dies den Tatsachen, so kann darin eine nachträgliche Änderung des\n\nKaufvertrages liegen mit der Folge, daß der Zeitpunkt der Vertragsänderung für\n\ndie Beurteilung der Sittenwidrigkeit maßgeblich ist (BGH, Urt. v. 27. Januar\n\n1977, VII ZR 339/74, WM 1977, 399, 400; BGHZ 100, 353, 359). Allerdings\n\nmuß die Vertragsänderung wirksam sein. Entgegen der Auffassung der Revisi-\n\non kann dies nicht damit begründet werden, daß vor Inkrafttreten des\n\n2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes die Abtretung von Restitutionsansprü-\n\nchen, und damit auch die Änderung solcher Abtretungsverträge, formlos mög-\n\nlich gewesen sei. Es geht hier - wie bereits dargelegt - nicht um die Beurteilung\n\ndes Abtretungsvertrages, sondern um den Grundstückskaufvertrag. Insoweit\n\nbedurfte eine Änderung der notariellen Beurkundung (§ 313 Satz 1 BGB). Eine\n\nohne Einhaltung dieser Form vereinbarte Vertragsänderung wäre aber durch\n\neine nachfolgende Eintragung des Beklagten als Eigentümer geheilt (§ 313\n\nSatz 2 BGB).\n\nc) Nach allem kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben, da\n\nFeststellungen dazu fehlen, ob und wann der Kaufvertrag geändert wurde mit\n\nder Folge, daß auf einen anderen Zeitpunkt zur Beurteilung der Sittenwidrigkeit\n\nabzustellen wäre.\n\nIII.\n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts zur Ermittlung der Wertver-\n\nhältnisse geben Veranlassung zu den folgenden Hinweisen:\n\n1. Die Erwägungen zu den Risiken bei der Verwirklichung der Restituti-\n\nonsansprüche sind für die Frage der Sittenwidrigkeit ohne Bedeutung. Es geht\n\nhier - wie dargelegt - nicht um den Kauf von Restitutionsansprüchen, sondern\n\num den Kauf mehrerer Grundstücke. Zu Recht hat das Berufungsgericht daher\n\nim Ergebnis auch nur auf das Verhältnis von Grundstücksverkehrswert und\n\nKaufpreis abgestellt.\n\n2. Der Sachverständige P. , auf den sich das Berufungsgericht\n\nstützt, hat die Grundstücke nach dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25\n\nWertermittlungsVO) bewertet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofes bietet sich bei der Bewertung von Grundstücken, die mit Mietshäusern -\n\n wie hier - bebaut sind, in erster Linie nicht die Sachwertmethode an, sondern\n\ndie Ertragswertmethode (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW\n\n1970, 2018, 2019; s. auch schon Senat, BGHZ 10, 171, 180). Will der Sach-\n\nverständige, und ihm folgend das Gericht, hiervon abweichen, muß das be-\n\ngründet werden. Sachgerecht kann die Anwendung der Sachwertmethode sein,\n\nwenn die erzielbaren Mieten sehr gering und die Erträge nicht den wirklichen\n\nWert des Grundstücks widerspiegeln. Dies kann im Jahr 1990 so gewesen\n\nsein, dürfte aber für einen deutlich späteren Zeitpunkt nicht mehr naheliegen.\n\n3. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß der Beklagte Abbruchko-\n\nsten in Höhe von 276.188,02 DM geltend gemacht hat und daß diese Kosten\n\nauf Gebäude entfallen seien, die abbruchreif gewesen seien. Trifft dies zu, sind\n\ndiese Kosten bei der Bewertung zu berücksichtigen, und zwar unabhängig da-\n\nvon, nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird.\n\nBei der Ertragswertmethode sind sie im Regelfall vom gesondert zu er-\n\nmittelnden Bodenwert abzuziehen, da ertraglose Bauwerke abgerissen werden\n\nmüssen, damit der Grund und Boden wieder ertragreich bebaut werden kann\n\n(vgl. Zimmermann, WertermittlungsVO, 1988, § 20 Rdn. 11). Bei der Sach-\n\nwertmethode ist der Bodenwert in der Regel ebenfalls um die Abbruchkosten\n\nzu kürzen, da andernfalls keine Vergleichbarkeit hergestellt werden kann zwi-\n\nschen den zu bewertenden Grundstücken und den Vergleichsgrundstücken\n\nsowie den Vergleichspreisen für unbebaute Grundstücke (Zimmermann aaO\n\n§ 25 Rdn. 25). Will das Berufungsgericht zu einer anderen Bewertung gelan-\n\ngen, muß es dies begründen. Das Gutachten des Sachverständigen P. ,\n\nauf den sich das Berufungsgericht gestützt hat, läßt eine nachvollziehbare Be-\n\ngründung dafür, daß der Gutachter die - nach Darstellung des Beklagten - ab-\n\nbruchreifen Gebäude teilweise noch als Sachwerte bewertet und die Abbruch-\n\nkosten außer Ansatz gelassen hat, nicht erkennen.\n\n4. Bleibt es bei einer Bewertung zu dem von dem Berufungsgericht an-\n\ngenommenen Stichtag 20. November 1990, ist eine Übernahme der von dem\n\nSachverständigen P. ermittelten Werte nur rechtsfehlerfrei, wenn sich das\n\nBerufungsgericht mit den - nicht weniger plausiblen - Wertangaben der von\n\ndem Beklagten beauftragten Sachverständigen Dr. T. auseinandersetzt\n\nund begründet, weshalb es dem Sachverständigen P. folgt. Die Revision\n\nrügt zu Recht, daß dies in dem angefochtenen Urteil nicht geschehen ist. Ins-\n\nbesondere fehlt auch eine Begründung dafür, daß es sachgerecht ist, hinsicht-\n\nlich der aus einer internen Bodenleitwertkarte entnommenen Werte angesichts\n\nder bestehenden Unsicherheiten zwar bei den gewerblich genutzten Grund-\n\nstücken (und das auch nicht gleichmäßig) einen Abschlag vorzunehmen, nicht\n\naber bei den Wohngrundstücken.\n\nTropf\n\nKrüger\n\nKlein\n\nLemke\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_408-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-26/v-zr-408-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 925","ref_norm":"925","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_408-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_408-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-26/v-zr-408-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_408-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:47:22.154890+00:00"}}