{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_394-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-04-06","aktenzeichen":"V ZR 394/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1 Verletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er den Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen Rechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die Gewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen. BGB § 276 Fc Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann aus- nahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht, daß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung nicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz des negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n6. April 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 394/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-------------------------------------\n\nBGB §§ 276 Fa, 434, 440 Abs. 1\n\nVerletzt ein Verkäufer seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten dadurch, daß er\n\nden Käufer über einen Umstand nicht ordnungsgemäß unterrichtet, der einen\n\nRechtsmangel darstellt, so werden auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtete\n\nSchadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nicht durch die\n\nGewährleistungsansprüche wegen des Rechtsmangels ausgeschlossen.\n\nBGB § 276 Fc\n\nEin Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß kann aus-\n\nnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden, wenn feststeht,\n\ndaß ohne das schädigende Verhalten ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten\n\ngünstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre. Läßt sich diese Feststellung\n\nnicht treffen, so kann der Geschädigte, der an dem Vertrag festhalten will, als Ersatz\n\ndes negativen Interesses verlangen, so gestellt zu werden, als wäre es ihm bei\n\nKenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren\n\nPreis abzuschließen.\n\nBGH, Urt. v. 6. April 2001 - V ZR 394/99 - OLG Karlsruhe\n\n LG Freiburg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Februar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richte-\n\nrin Dr. Lambert-Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesge-\n\nrichts Karlsruhe - 13. Zivilsenat in Freiburg - vom 13. Oktober\n\n1999 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 7. September 1993 kauften die Kläger und\n\neine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vom Beklagten zwei gewerblich\n\ngenutzte Grundstücke zum Preis von 4.950.000 DM. Nach vollständiger Kauf-\n\npreiszahlung wurde das Eigentum am 26. April 1994 umgeschrieben. Eine etwa\n\n4.000 m² große Teilfläche eines der Grundstücke war durch Vertrag vom\n\n21. Dezember 1979 an die H. H. KG vermietet, die dort einen Auto-\n\nund Reifenservicebetrieb eingerichtet hatte. Die den Klägern vor Vertragsab-\n\nschluß vom Makler übergebene Vertragsurkunde bestimmte unter § 3 eine Be-\n\nfristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 1994, wobei der Mieterin\n\nein \"Optionsrecht auf Verlängerung des Mietverhältnisses um einmal fünf Jah-\n\nre\" eingeräumt wurde.\n\nDie Kläger hatten das Grundstück erworben, um dort ein Boardinghouse\n\nzu errichten. Im Oktober 1993 verhandelten sie mit der H. H. KG über\n\neine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages. Nach ihrem Vortrag erfuhren die\n\nKläger erst jetzt, daß der Beklagte der Mieterin durch eine Vereinbarung vom\n\nMai 1993 eine weitere Option auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses um\n\nnochmals fünf Jahre nach dem 31. Dezember 1999 eingeräumt hatte. Unter\n\ndem 22./30. Januar 1995 einigten sich die Kläger mit der Mieterin auf einen\n\nschriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Danach wurde eine Hoffläche von etwa\n\n1.000 m² \"entmietet\" und von den Klägern für den Bau des Boardinghouses\n\ngenutzt. Außerdem wurde das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2009 ver-\n\nlängert und der Mietzins reduziert. Die Kläger begannen noch im selben Jahr\n\nmit den Bauarbeiten, so daß das Boardinghouse im Oktober 1996 eröffnet wer-\n\nden konnte.\n\nDie Kläger verlangen von dem Beklagten die Zahlung von 300.000 DM\n\nals Schadensersatz, weil er mit der Option zur Verlängerung des Mietverhält-\n\nnisses bis Ende 2004 einen Mangel des Grundstücks arglistig verschwiegen\n\nhabe. Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens\n\ndie Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit\n\nder Revision verfolgen sie ihr Klageziel weiter. Der Beklagte beantragt die Zu-\n\nrückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch aus culpa in contrahen-\n\ndo. Der Beklagte habe zwar seine Pflicht zur Aufklärung über das Bestehen der\n\nweiteren Option verletzt, die Differenz zu einem bei pflichtgemäßer Unterrich-\n\ntung vereinbarten geringeren Kaufpreis könne aber nicht als Schaden geltend\n\ngemacht werden. Nach neuerer Rechtsprechung sei nämlich für einen An-\n\nspruch, der auf Ersatz des positiven Interesses aus einem nicht zustande ge-\n\nkommenen Vertrag gerichtet werde, der Nachweis erforderlich, daß der günsti-\n\ngere Vertrag tatsächlich abgeschlossen worden wäre. Umstände, die eine sol-\n\nche Feststellung ermöglichen könnten, seien aber nicht geltend gemacht. Der\n\nSchadensersatzanspruch könne auch nicht auf einen Rechtsmangel gestützt\n\nwerden. Da die weitere Option einen behebbaren Mangel darstelle, habe eine\n\nFristsetzung mit Ablehnungsandrohung gegenüber dem Beklagten erfolgen\n\nmüssen. Daß diese entbehrlich gewesen sei, weil die Mieterin ohnehin zu kei-\n\nnem Verzicht auf die Option bereit gewesen wäre, habe nicht festgestellt wer-\n\nden können.\n\nDiese Ausführungen halten im entscheidenden Punkt einer revisions-\n\nrechtlichen Prüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch\n\naus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB verneint.\n\nDie weitere Verlängerungsoption zugunsten der H. H. KG als\n\nMieterin, von der die Kläger nach den ihnen zugänglich gemachten Vertrags-\n\nunterlagen nicht ausgehen konnten, stellt einen Rechtsmangel dar. Die Ver-\n\npflichtung des Verkäufers aus § 434 BGB, den Kaufgegenstand frei von Rech-\n\nten Dritter zu verschaffen, erstreckt sich bei einem Grundstückskauf auch auf\n\nein bestehendes Mietverhältnis (Senat, Urt. v. 25. Oktober 1991, V ZR 225/90,\n\nNJW-RR 1992, 201, 202; Urt. v. 8. November 1991, V ZR 139/90, NJW 1992,\n\n905; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534). Da die Option\n\nauf Verlängerung eines Mietverhältnisses grundsätzlich als behebbarer\n\nRechtsmangel anzusehen ist (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 105/86,\n\nNJW-RR 1988, 79; Urt. v. 24. Oktober 1997, V ZR 187/96, NJW 1998, 534,\n\n535), scheitert ein Schadensersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 BGB aber\n\ndaran, daß die Kläger dem Beklagten weder eine Frist zur Beseitigung des\n\nRechtsmangels verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt haben,\n\nnoch besondere Umstände gegeben sind, die diese Voraussetzung entbehrlich\n\nmachen. Das Berufungsgericht hat eine offensichtliche Zwecklosigkeit der\n\nFristsetzung nicht feststellen können. Dies ist frei von Rechtsfehlern und wird\n\nmit der Revision nicht angegriffen.\n\n2. Mit Recht wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung des\n\nBerufungsgerichts, auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs\n\nwegen Verschuldens bei Vertragsschluß seien nicht erfüllt.\n\na) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß\n\nkann ausnahmsweise auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet werden,\n\nwenn ohne das schädigende Verhalten mit einem Dritten oder auch demselben\n\nVertragspartner ein Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Be-\n\ndingungen zustande gekommen wäre \n\n(BGH, Urt. v. 24. Juni 1998,\n\nXII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, 2901 m.w.N.). Einen solchen Anspruch haben\n\ndie Kläger mit dem Vortrag verfolgt, bei Kenntnis des weiteren Optionsrechts\n\nwäre ein um 300.000 DM niedrigerer Kaufpreis vereinbart worden. Der Ersatz\n\ndes Erfüllungsinteresses setzt allerdings - was das Berufungsgericht nicht ver-\n\nkannt hat - die Feststellung voraus, daß der Vertrag ohne das pflichtwidrige\n\nVerhalten zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen ge-\n\nschlossen worden wäre (BGH, Urt. v. 24. Juni 1998, aaO). Daß das Berufungs-\n\ngericht diese Feststellung nicht hat treffen können, wird von der Revision hin-\n\ngenommen und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nichts spricht dafür, daß sich\n\nder Beklagte auf einen um 300.000 DM geringeren Kaufpreis eingelassen hät-\n\nte. Er hatte kein nachhaltiges Interesse an dem Grundstücksverkauf, war doch\n\ndie Initiative zu diesem Geschäft nicht von ihm, sondern von dem Makler, den\n\ndie Kläger beauftragt hatten, ausgegangen. Überdies erklärte der Beklagte,\n\nnachdem die Kläger ihn auf die weitere Option angesprochen hatten, sogleich\n\nseine Bereitschaft, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Es kann daher of-\n\nfen bleiben, ob ein solcher auf das Erfüllungsinteresse gerichteter Anspruch\n\nneben den Vorschriften der Rechtsmängelhaftung (§§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1\n\nBGB) Anwendung finden kann.\n\nb) Das Berufungsgericht hat es jedoch fehlerhaft unterlassen, das Kla-\n\ngebegehren unter dem Gesichtspunkt eines Anspruchs auf Ersatz des Vertrau-\n\nensschadens zu prüfen. Ein solcher Anspruch ist nicht durch die Vorschriften\n\nder §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGHZ 65, 246, 253;\n\nSenat, Urt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; Urt. v.\n\n17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; Urt. v. 11. Oktober 1991,\n\nV ZR 159/90, NJW-RR 1992, 91, 92; Urt. v. 17. Juni 1994, V ZR 204/92, NJW\n\n1994, 2947, 2949; Urt. v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW 2000, 803,\n\n804).\n\naa) Auch wenn das wegen Verschuldens bei Vertragsschluß zu erset-\n\nzende Vertrauensinteresse in bestimmten Fällen wirtschaftlich dem Erfüllungs-\n\ninteresse entsprechen kann, liegen der Haftung aus culpa in contrahendo und\n\nder Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung nach §§ 440 Abs. 1, 326\n\nAbs. 1 BGB die Verletzung unterschiedlicher Rechtspflichten zugrunde (BGH,\n\nUrt. v. 6. Juni 2000, XI ZR 235/99, WM 2000, 1840, 1841; vgl. auch BGHZ 142,\n\n51, 62, 64). Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluß folgt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, das mit der Aufnahme von\n\nVertragsverhandlungen begründet wird, vom tatsächlichen Zustandekommen\n\neines Vertrages und seiner Wirksamkeit weitgehend unabhängig ist und zur\n\nverkehrsüblichen Sorgfalt sowie zu loyalem und redlichem Verhalten gegen-\n\nüber dem Geschäftsgegner verpflichtet (Senat, BGHZ 6, 30, 333; BGHZ 49, 77,\n\n82; 66, 51, 54; BGH, Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1840 f). Deshalb richtet sich der\n\nAnspruch nicht auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung, sondern auf den Aus-\n\ngleich der Nachteile, die durch die Verletzung des bei der Vertragsanbahnung\n\nin den Vertragspartner gesetzten Vertrauens entstanden sind (BGHZ 49, 77,\n\n82; 57, 191, 197; BGH, Urt. v. 2. März 1988, VIII ZR 380/86, NJW 1988, 2234,\n\n2236; Urt. v. 6. Juni 2000, aaO, 1841). Der Schadensersatzanspruch aus culpa\n\nin contrahendo ist nicht durch das Erfüllungsinteresse begrenzt, sondern kann\n\ndieses auch übersteigen (BGHZ 49, 77, 82; 57, 191, 193; 69, 53, 56). Dagegen\n\nknüpft der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 440\n\nAbs. 1, 325 ff BGB an die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten an, die\n\nerst durch den Vertragsschluß festgelegt werden (vgl. zu § 326 BGB: Senat,\n\nUrt. v. 28. November 1956, V ZR 77/55, NJW 1957, 217; BGH, Urt. v.\n\n1. Oktober 1986, VIII ZR 132/85, NJW 1987, 251, 253). Der Geschädigte ist so\n\nzu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte (vgl. BGHZ\n\n99, 182, 197; Senat, Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45,\n\n46 f; Urt. v. 21. Januar 2000, V ZR 387/98, NJW 2000, 1256).\n\nbb) Erfüllt - wie hier - ein Lebenssachverhalt die Tatbestandsmerkmale\n\nmehrerer Anspruchsgrundlagen, ohne daß einer der Haftungstatbestände\n\nnach seinem Sinn und Zweck oder einer ausdrücklichen Regelung den Vor-\n\nrang beanspruchen kann, so ist ein Fall der Anspruchskonkurrenz gegeben,\n\nbei dem sämtliche Rechtsfolgen gleichrangig nebeneinander stehen (vgl. GSZ,\n\nBGHZ 13, 88, 95; auch BGHZ 17, 214, 217; 66, 315, 319; 100, 190, 201). Bei\n\neinem Zusammentreffen in der geschilderten Weise kommt einem Schadens-\n\nersatzanspruch aus §§ 440 Abs. 1, 326 Abs.1 BGB gegenüber einem solchen\n\naus culpa in contrahendo kein Vorrang zu. Im Unterschied zu den Regelungen\n\nfür Sachmängel in den §§ 459 ff BGB (vgl. hierzu Senat, BGHZ 60, 319, 321 ff)\n\nhandelt es sich bei den Bestimmungen über die Rechtsmängelgewährleistung\n\nim Kaufrecht nicht um abschließende Sonderregelungen (vgl. Senat, Urt. v.\n\n21. Dezember 1984, aaO). Für Rechtsmängel verweist § 440 Abs. 1 BGB le-\n\ndiglich pauschal auf die §§ 320 bis 327 BGB; es fehlt nicht nur an Regelungen\n\nmit einer den §§ 459 ff BGB vergleichbaren systematischen Geschlossenheit\n\n(BGHZ 110, 196, 203), sondern auch an einer § 477 BGB entsprechenden be-\n\nsonderen Verjährungsbestimmung. Überdies kennt die Rechtsmängelhaftung\n\nkeine dem § 463 Satz 2 BGB (vgl. hierzu Senat BGHZ 60, 319, 321) ver-\n\ngleichbare, einschränkende Sonderregelung des Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluß. § 444 BGB, der den Verkäufer zur Aufklärung über die rechtlichen\n\nVerhältnisse der Kaufsache verpflichtet, erfaßt nur die vertraglichen, nicht aber\n\nauch die vorvertraglichen Hinweispflichten (vgl. RGZ 52, 167, 168; Soer-\n\ngel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 444 Rdn. 3).\n\ncc) Daß sie dem Beklagten keine Gelegenheit zur Beseitigung des\n\nRechtsmangels gaben, begründet keinen Verstoß der Kläger gegen die ihnen\n\nobliegende Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Es bestehen keine\n\nAnhaltspunkte für die Annahme, die Kläger hätten mit der Geltendmachung des\n\nSchadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß anstelle\n\ndes Erfüllungsanspruchs aus § 434 BGB gegen das Gebot des eigenen Inter-\n\nesses verstoßen. Überdies läßt sich dem Vortrag des Beklagten nicht hinrei-\n\nchend entnehmen, daß es ihm durch Leistungen, deren Wert hinter den von\n\nden Klägern geforderten 300.000 DM zurückbleibt, gelungen wäre, die Mieterin\n\nzum Verzicht auf die verlängerte Mietoption zu bewegen.\n\nc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist mit dem Urteil des\n\nXII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 24. Juni 1998 (aaO) keine Auf-\n\ngabe der bisherigen Rechtsprechung zum Ersatz des Vertrauensinteresses\n\ndurch Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen der culpa in contra-\n\nhendo verbunden. Die Entscheidung bestätigt diese vielmehr mit dem Hinweis,\n\ndie Vorinstanz habe in Übereinstimmung mit der - durch Zitate belegten - stän-\n\ndigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen Anspruch auf Vertrags-\n\nanpassung unter den gegebenen Umständen in revisionsrechtlich nicht an-\n\ngreifbarer Weise verneint. Auch in der Literatur (vgl. Stoll, JZ 1999, 95 ff; Lo-\n\nrenz, NJW 1999, 1001 f) ist die Entscheidung nicht anders verstanden worden.\n\nd) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts hat\n\nder Beklagte die Kläger unzutreffend über die mögliche Dauer des mit der\n\nH. H. KG geschlossenen Mietverhältnisses unterrichtet. Mit der Ver-\n\neinbarung vom 13. Mai/1. Juli 1993 hatten der Beklagte und die Mieterin den\n\nbestehenden Mietvertrag um ein Gestaltungsrecht ergänzt, das es der Mieterin\n\nerlaubte, bis zum 31. Dezember 1998 durch eine entsprechende Erklärung das\n\nMietverhältnis um weitere fünf Jahre zu verlängern. Diese Vertragsverlänge-\n\nrung ist durch die beiderseitig unterschriebene Urkunde nach § 566 BGB form-\n\nwirksam vereinbart, weil auf die ursprüngliche Vertragsurkunde Bezug genom-\n\nmen und der im übrigen unveränderte Fortbestand des dort Vereinbarten zum\n\nAusdruck gebracht wird (vgl. BGH, Urt. v. 26. Februar 1992, XII ZR 129/90,\n\nNJW 1992, 2283, 2284).\n\nDurch das zumindest fahrlässige Verschweigen der zweiten Verlänge-\n\nrungsoption verletzte der Beklagte schuldhaft seine vorvertraglichen Pflichten.\n\nMacht nämlich der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung sei-\n\nner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben, die für den Kaufentschluß des\n\nanderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig\n\nsein (BGHZ 74, 103, 110; Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 66/86, NJW-\n\nRR 1988, 458, 459; Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302).\n\nDies gilt bei der Unterrichtung über das bestehende Mietverhältnis selbst dann,\n\nwenn der Beklagte von der beabsichtigten Umgestaltung des Anwesens durch\n\nErrichtung eines Boardinghouses nichts wußte. Bereits im Hinblick auf § 571\n\nAbs. 1 BGB ist die Dauer eines Mietverhältnisses wegen der damit einge-\n\nschränkten Verfügungsmöglichkeit des Erwerbers grundsätzlich für dessen\n\nKaufentschluß von Bedeutung.\n\ne) Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist regelmäßig auf Ersatz des\n\nnegativen Interesses gerichtet (BGHZ 114, 87, 94; 142, 51, 62; BGH, Urt. v.\n\n6. Juni 2000, aaO). Danach sind die Kläger so zu stellen, wie sie bei Offenba-\n\nrung der für ihren Kaufentschluß maßgeblichen Umstände stünden (vgl. Senat,\n\nUrt. v. 8. Oktober 1993, V ZR 146/92, NJW-RR 1994, 76, 77). Wenn der Ge-\n\nschädigte, wie hier die Kläger, an dem Vertrag festhalten will, obwohl dieser\n\ninfolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zustande ge-\n\nkommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wah-\n\nren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzu-\n\nschließen (BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt. v. 11. Februar 1999, IX ZR 352/97,\n\nNJW 1999, 2032, 2034). Schaden ist danach der Betrag, um den die Kläger im\n\nStreitfall wegen der fehlenden Mitteilung über das weitere Optionsrecht der\n\nMieterin das Grundstück zu teuer erworben haben (vgl. BGHZ 114, 87, 94; Se-\n\nnat, Urt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10, 11; Urt. v.\n\n8. Oktober 1993, aaO; BGH, Urt. v. 1. April 1981, VIII ZR 51/80, NJW 1981,\n\n2050, 2051; Urt. v. 27. September 1988, XI ZR 4/88, NJW-RR 1989, 150, 151;\n\nUrt. v. 14. Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1325). Dies erfordert -\n\nim Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urt.\n\nv. 24. Juni 1998, aaO) - nicht den Nachweis, daß sich der Vertragsgegner auf\n\neinen Vertragsschluß zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte (vgl. BGHZ\n\n69, 53, 58; 114, 87, 94; BGH, Urt. v. 27. September 1988, aaO; Senat, Urt. v.\n\n26. Januar 1996, V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690). Entscheidend ist allein, wie\n\nsich der Getäuschte bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten\n\nhätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen\n\nVerkäufers (vgl. BGHZ 114, 87, 94).\n\n3. Den Betrag, um den sie das Grundstück vom Beklagten zu teuer er-\n\nwarben, haben die Kläger allerdings bislang nicht dargetan. Sie haben ihren\n\nSchaden vielmehr mit den Mieteinnahmen begründet, die ihnen in Höhe von\n\n319.000 DM der Zeit von Januar 1994 bis Dezember 1999 oder - in zweiter\n\nLinie - in Höhe von 307.501,49 DM in der Zeit von Januar 2000 bis Dezember\n\n2004 wegen des Nachgebens gegenüber der H. H. KG in der Verein-\n\nbarung vom 22./25. Januar 1995 entgangen sein sollen. Diese Aufwendungen\n\nsind jedoch nicht zu ersetzen; denn sie unterfallen nicht dem Schutzzweck des\n\nSchadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Dessen\n\nGrundlage ist enttäuschtes Vertrauen (vgl. Senat, Urt. v. 12. Dezember 1980,\n\nV ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036). Die von den Klägern mit der Mieterin\n\ngetroffene Vereinbarung beruht jedoch nicht darauf, daß die Kläger weiterhin\n\ndarauf vertrauten, zutreffend über die Dauer des Mietverhältnisses unterrichtet\n\nworden zu sein. Grund war vielmehr der Entschluß der Kläger, trotz der als\n\nfalsch erkannten Auskunft am Vertrag festzuhalten und das beabsichtigte\n\nBoardinghouse auch unter den gegebenen Bedingungen zu errichten. Dem\n\nVerschulden des Beklagten zurechenbare Folge des Vertrauens der Kläger war\n\nnur der Abschluß des Kaufvertrages, nicht aber die Nachteile, die sich erst aus\n\nder Entscheidung der Kläger ergaben, trotz der erkannten längeren Dauer des\n\nMietverhältnisses keine Rückabwicklung des Vertrages zu fordern (vgl. Senat,\n\nUrt. v. 12. Dezember 1980, aaO; auch BGH, Urt. v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79,\n\nNJW 1980, 2408, 2410).\n\nDie Kläger können die ihnen angeblich entgangenen Mieteinnahmen\n\nauch nicht mit der Begründung als Vertrauensschaden ersetzt verlangen, sie\n\nhätten davon ausgehen dürfen, über die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises\n\nhinaus keine weiteren Investitionen tätigen zu müssen. Zwar kann das Vertrau-\n\nen des Getäuschten, daß sein Gesamtaufwand für die vorgesehene Verwen-\n\ndung der Kaufsache den Kaufpreis nicht übersteigen werde (vgl. BGHZ 111,\n\n75, 82), geschützt sein. Im vorliegenden Fall bestand für eine solche Annahme\n\nder Kläger indes keine dem Beklagten zurechenbare Grundlage. So behaupten\n\ndie Kläger selbst nicht, den Beklagten über die von ihnen beabsichtigte Nut-\n\nzung des Grundstücks informiert zu haben. Der Beklagte wußte aus dem\n\nSchreiben des von den Klägern beauftragten Maklers vom 13. Juli 1992 ledig-\n\nlich, daß \"ein Investor\" an dem Erwerb interessiert war. Waren aber die Pläne\n\nder Kläger weder Basis noch Gegenstand der Vertragsverhandlungen, so\n\nkonnten die Kläger aufgrund des Verhaltens des Beklagten nicht darauf ver-\n\ntrauen, mit dem Kaufpreis sei auch die von ihnen beabsichtigte Änderung der\n\nNutzung des Anwesens erkauft.\n\nSelbst wenn sich die Kläger die Ausführungen des Sachverständigen\n\naus dem im ersten Rechtszug eingeholten schriftlichen Gutachten zu eigen\n\ngemacht hätten, wäre auch dies kein für die Ermittlung des Vertrauensscha-\n\ndens erheblicher Vortrag. Der Sachverständige hat mit dem \"Nachteil ... aus\n\nder nicht realisierten Investition\" nichts anderes als den Gewinn ermittelt, der\n\nden Klägern bei einer verspäteten Fertigstellung des Bauvorhabens entgangen\n\nwäre. Dieser ist aber für die Berechnung der - nicht durch eine Verzögerung\n\nverursachten - Vermögensnachteile, die die Kläger hier als Schadensersatz\n\ngeltend machen können, ohne Belang.\n\n4. Damit festgestellt werden kann, ob und ggf. in welchem Umfang den\n\nKlägern ein Schaden dadurch entstanden ist, daß sie wegen der unzutreffen-\n\nden Information über die Dauer des Mietverhältnisses das Grundstück zu teuer\n\nerworben haben, werden sie - bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlus-\n\nses - vortragen und unter Beweis stellen müssen, welcher Minderwert des\n\nGrundstücks sich gegenüber einem Ende 1999 auslaufenden Mietverhältnis mit\n\nder H. H. KG durch die Verlängerungsoption bis Ende 2004 ergibt (vgl.\n\nSenat, Urt. v. 10. Juli 1987, aaO; BGH, Urt. v. 27. September 1988 aaO).\n\nDas bisherige Vorbringen der Kläger reicht nicht aus, um den für die\n\nAnpassung des Kaufpreises maßgeblichen Minderwert ermitteln zu können.\n\nZwar haben die Kläger im ersten Rechtszug behauptet, durch ein Mietverhält-\n\nnis von längerer Dauer sei der Verkehrswert eines zu Ausbau- oder Neubau-\n\nzwecken erworbenen Grundstücks um 10 % gemindert. Die Parteien haben\n\nindes die Nutzung des Grundstücks für die Errichtung eines Boardinghouses\n\noder auch nur für eine bauliche Umgestaltung nicht zum Vertragszweck ge-\n\nmacht. Es kann daher nur maßgeblich sein, welche Bedeutung der Geschäfts-\n\nverkehr gewöhnlich einer Verlängerungsoption, wie sie hier vereinbart wurde,\n\nfür die Wertermittlung beilegt. Den Absichten einzelner Interessenten, auf die\n\nder vom Landgericht beauftragte Sachverständige bei der Erläuterung seines\n\nGutachtens abgestellt hat, kommt unter den hier gegebenen Umständen keine\n\nentscheidende Bedeutung zu.\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung kei-\n\nnen Bestand haben; es ist aufzuheben. Da Entscheidungsreife fehlt, muß die\n\nZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht erfolgen.\n\nDas Berufungsgericht hat sich dadurch, daß es nur einen auf das Er-\n\nfüllungsinteresse gerichteten Schadensersatzanspruch in Betracht gezogen\n\nhat, den Blick auf die Möglichkeit des Ersatzes des Vertrauensschadens ver-\n\nstellt. Bei zutreffender rechtlicher Sicht hätte es - zumal der Beweisbeschluß\n\ndes Landgerichts vom 12. Februar 1997 eine unerhebliche Behauptung zum\n\nGegenstand hatte - Anlaß gehabt, die Kläger nach § 139 ZPO im Hinblick auf\n\nden ihnen etwa entstandenen Schaden zu einem ergänzenden Vortrag anzu-\n\nhalten. Dies ist ihm durch die Zurückverweisung der Sache (§ 565 ZPO) wieder\n\nzu ermöglichen (vgl. Senat, BGHZ 129, 112, 122; Urt. v. 2. Dezember 1994,\n\nV ZR 193/93, NJW 1995, 587, 589).\n\nDie Kläger erhalten auf diese Weise auch Gelegenheit, ihren Klagean-\n\ntrag zu überdenken. Da es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß auch der gel-\n\ntend gemachte Schadensersatzanspruch zum Gesellschaftsvermögen zählen\n\nsoll, ist von Mitgläubigerschaft auszugehen (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober\n\n1995, I ZR 172/93, NJW 1996, 1407, 1409). Die Kläger können daher nach\n\n§ 432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur Leistung an alle Gläubiger verlangen. Zu diesen\n\ndürfte\n\naber auch die R. straße 1 - Grundstücksverwaltungsgesellschaft mit be-\n\nschränkter Haftung zählen, die ebenfalls als Gesamtschuldnerin hinsichtlich\n\ndes Kaufpreises an dem Kaufvertrag mit dem Beklagten beteiligt war.\n\nWenzel Lambert-Lang\n\n Tropf\n\n Lemke\n\nGaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_394-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-06/v-zr-394-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 444","ref_norm":"444","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 477","ref_norm":"477","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 432","ref_norm":"432","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_394-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_394-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-04-06/v-zr-394-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_394-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:01:28.365982+00:00"}}