{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-10-20","aktenzeichen":"V ZR 285/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 123 a) Sind dem Verkäufer eines Grundstücks Altlasten bekannt, so genügt er seiner Aufklärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten- verdacht Mitteilung macht. Infolgedessen besteht die Offenbarungspflicht fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich ein Altlastenverdacht ergibt. b) Die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß der Verkäufer den Käufer über offen- barungspflichtige Umstände aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muß aller- dings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräu- men. Vielmehr genügt er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von dem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spe- zifizierte, Aufklärung widerlegt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n20. Oktober 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 285/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB § 123\n\na) Sind dem Verkäufer eines Grundstücks Altlasten bekannt, so genügt er seiner\n\nAufklärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-\n\nverdacht Mitteilung macht. Infolgedessen besteht die Offenbarungspflicht fort,\n\nwenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten\n\nbekannt werden können, aus denen sich ein Altlastenverdacht ergibt.\n\nb) Die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß der Verkäufer den Käufer über offen-\n\nbarungspflichtige Umstände aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Dieser muß aller-\n\ndings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräu-\n\nmen. Vielmehr genügt er seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von\n\ndem Verkäufer vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spe-\n\nzifizierte, Aufklärung widerlegt.\n\nBGH, Urt. v. 20. Oktober 2000 - V ZR 285/99 - OLG Dresden\n\nLG Bautzen\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 20. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 2. Juli 1999 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 17. September 1993 kaufte der Kläger von\n\nder Rechtsvorgängerin der Beklagten für 200.000 DM ein Grundstück, auf dem\n\nderen Rechtsvorvorgänger, ein VEB, einen metallverarbeitenden Betrieb un-\n\nterhalten hatte. Die Gewährleistung für Sachmängel, auch für Altlasten, wurde\n\nausgeschlossen. Wegen des Kaufpreises unterwarf sich der Kläger in der Ver-\n\ntragsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung.\n\nWie die Verkäuferin wußte, war das Grundstück in erheblichem Maße\n\ndurch Mineralkohlenwasserstoffe verunreinigt, die beim Betrieb der Metallver-\n\narbeitung in den Boden des Hauptgebäudes und in den darunter liegenden\n\nGraben gelangt waren. Ob der Kläger hierüber vor dem Kauf oder bei Ver-\n\ntragsschluß aufgeklärt worden ist, ist unter den Parteien streitig.\n\nNach den von dem Kläger in Auftrag gegebenen Gutachten von Juli/\n\nAugust 1997 sind erhebliche Sanierungskosten zu erwarten. Die Schätzungen\n\nbelaufen sich auf etwa 270.000 DM bis etwa 480.000 DM.\n\nAm 5. Mai 1998 focht der Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täu-\n\nschung an. Seiner Klage auf Erklärung der Zwangsvollstreckung als unzulässig\n\nhat das Landgericht stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.\n\nMit der Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtli-\n\nchen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Voraussetzungen einer Anfechtung nach\n\n§§ 123, 142 BGB nicht für gegeben. Es fehle an einer Täuschungshandlung,\n\nweil eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohne\n\nweiteres erkennbar seien, vom Käufer nicht erwartet werden könne. So lägen\n\ndie Dinge hier, da der Kläger bei Anwendung der im eigenen Interesse zu er-\n\nwartenden Sorgfalt habe erkennen können, daß ein Altlastenverdacht bestehe.\n\nIm Rahmen einer \"ordnungsgemäßen Besichtigung\" habe er die Ölverschmut-\n\nzungen erkennen können, auf die verschiedene Indizien (Färbung des Beton-\n\nfußbodens, Ölspuren an der Wand, Geruchsbildung) hingewiesen hätten. An-\n\ngesichts dessen könne es dahingestellt bleiben, ob die Verkäuferin den Kläger\n\nvor Abschluß des Kaufvertrages auf das Vorhandensein der Altlasten oder zu-\n\nmindest auf den bestehenden Altlastenverdacht hingewiesen habe.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.\n\n1. Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß den Verkäufer eine Offen-\n\nbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände trifft, die für die Entschließung\n\ndes Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung dieser\n\nnach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (st. Senatsrechtspr., Urt. v.\n\n2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982,\n\nV ZR 143/81, WM 1982, 960 m.w.N.). Es geht ferner zutreffend davon aus, daß\n\nbei einem Grundstücksverkauf die Kontaminierung des Grundstücks mit Altöl-\n\nrückständen einen solchen offenbarungspflichtigen Umstand darstellt und daß\n\nder Verkäufer arglistig handelt, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohl\n\ner ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies in Kauf nimmt (s. nur\n\nSenat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990). Schließlich ist es\n\nauch nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht eine Offenbarungs-\n\npflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache verneint, die einer Besichti-\n\ngung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind. Der Käufer kann\n\ninsoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im ei-\n\ngenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. nur Senat,\n\nBGHZ 132, 30, 34).\n\n2. Das Berufungsgericht hat diese Grundsätze im konkreten Fall aber\n\nnicht fehlerfrei angewendet.\n\na) Es unterscheidet schon nicht ausreichend zwischen dem offenba-\n\nrungspflichtigen Umstand eines Altlastenverdachts und dem einer vorhandenen\n\nKontaminierung. Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, genügt er seiner Auf-\n\nklärungspflicht nicht dadurch, daß er dem Käufer von einem bloßen Altlasten-\n\nverdacht Mitteilung macht. Der Käufer kann vielmehr erwarten, daß er über ei-\n\nne konkret vorhandene Kontamination Aufklärung erhält. Infolgedessen besteht\n\ndie Offenbarungspflicht fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder\n\ndurch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich ein\n\nAltlastenverdacht ergibt. Hält der Verkäufer in einer solchen Situation mit kon-\n\nkretem Wissen über vorhandene Altlasten zurück, so handelt er arglistig, wenn\n\ner es für möglich hält, daß der Käufer lediglich einen Altlastenverdacht hat.\n\nb) Darüber hinaus rechtfertigen die vom Berufungsgericht getroffenen\n\nFeststellungen weder den Schluß auf einen Altlastenverdacht, geschweige\n\ndenn auf konkrete Altlasten.\n\naa) Nach dem Gutachten des Sachverständigen T. vom 20. August\n\n1997 war eine durchgehend dunkle Färbung des Betonfußbodens im Erdge-\n\nschoß des Hauptgebäudes zu sehen. Diese hätte auch der Kläger bei einer\n\nBesichtigung vor Abschluß des Kaufvertrages erkennen können. Es ist jedoch\n\nnicht ersichtlich, wieso sich für einen Laien - daß der Kläger besondere Fach-\n\nkenntnisse hatte oder daß er wußte, was früher auf dem Gelände produziert\n\nwurde, ist nicht festgestellt - hieraus der Schluß auf konkrete Altlasten ergeben\n\nsollte. Die Färbung konnte vielfache Ursachen haben und mußte nicht auf ei-\n\nnen unsachgemäßen Umgang mit Öl schließen lassen. Jedenfalls läßt das Be-\n\nrufungsgericht Feststellungen vermissen, die diesen Schluß nahelegen und bei\n\nder Beklagten die Erwartung begründen konnte, der Kläger wisse Bescheid\n\nund bedürfe keiner weiteren Aufklärung.\n\nbb) Der Sachverständige T. hat ferner festgestellt, daß Öl bzw.\n\nBohrölemulsionen \"an der Wand heruntergelaufen ist\". Aus dem Gesamtzu-\n\nsammenhang ergibt sich jedoch, daß diese Ölspuren bei einer Besichtigung\n\nnicht erkennbar waren, sich dem Sachverständigen vielmehr erst nach Öffnen\n\ndes Betonfußbodens offenbarten. In dem darunter liegenden Hohlraum von 1,5\n\nbis 2 m zeigten sich diese Rückstände von heruntergelaufenem Öl. Als Er-\n\nkenntnisquelle für die vom Berufungsgericht angenommene Erkennbarkeit für\n\nden Kläger scheidet dieser Umstand daher aus, unabhängig davon, ob ein\n\nKäufer hieraus überhaupt auf Altlasten größeren Ausmaßes schließen kann.\n\ncc) Die Annahme, man habe die Kontaminierung durch Öl riechen kön-\n\nnen, hat das Berufungsgericht nicht nachvollziehbar belegt. Einerseits geht das\n\nGericht davon aus, der Kläger habe bei einer Besichtigung der aufstehenden\n\nGebäude, und zwar auch bei trockener Witterung, Ölgeruch wahrnehmen kön-\n\nnen, da dies eine Bodenprobe ergeben habe. Dabei übersieht es jedoch, daß\n\ndie Bodenprobe irgendwo außerhalb des Gebäudes entnommen wurde und\n\nnichts über Wahrnehmungsmöglichkeiten innerhalb des Gebäudes besagt.\n\nZum anderen stellt das Gericht selbst darauf ab, daß die Probe aus dem\n\nGrundstück außerhalb der Gebäude entnommen wurde. Dann aber ist eben-\n\nsowenig naheliegend, daß dem Kläger Ölgeruch hätte auffallen müssen. Zwar\n\nist nachvollziehbar, daß eine kontaminierte Bodenprobe nach Öl riecht. Das\n\nbedeutet aber nicht, daß in gleicher Weise Ölgeruch wahrnehmbar ist, wenn\n\ndie Probe nicht entnommen ist und ein etwaiger Ölgeruch durch andere Gerü-\n\nche oder Umstände überdeckt oder zumindest erheblich gemindert wird.\n\ndd) Daß das Herumliegen von geringen Mengen von verwitterten Metall-\n\nspänen nichts über eine Kontaminierung aussagt, sondern allenfalls die vage\n\nÜberlegung rechtfertigt, daß bei der Produktion mit Öl gearbeitet worden sein\n\nkönnte und daß es dabei - wie vielfach - zu unsachgemäßem Umgang hiermit\n\ngekommen sein kann, bedarf keiner näheren Darlegung.\n\nIII.\n\nFehlt es somit an einer Grundlage für die Annahme, daß die Beklagte\n\nerwarten durfte, der Kläger bedürfe keiner weiteren Aufklärung, da er sich bei\n\neiner Besichtigung selbst ein Bild über die vorhandenen - und ohne weiteres\n\nerkennbaren - Kontaminationen hätte machen können, kann das angefochtene\n\nUrteil nicht bestehen bleiben. Es kommt daher auf die Frage an, ob die Be-\n\nklagte den Kläger hinreichend aufgeklärt hat. Entgegen der Meinung des\n\nLandgerichts ist hierfür nicht die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig.\n\nVielmehr muß der Kläger, der für den gesamten Arglisttatbestand die Darle-\n\ngungs- und Beweislast trägt, vortragen und nachweisen, daß die Beklagte ihn\n\nnicht gehörig aufgeklärt hat (vgl. nur Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Be-\n\nweislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 123 Rdn. 5 m.w.N.). Dabei muß er allerdings\n\nnicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen.\n\nVielmehr genügt\n\ner seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die von der Beklagten vorzutra-\n\ngende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich spezifizierte, Aufklärung\n\nwiderlegt.\n\nWenzel\n\n Schneider\n\n Krüger\n\n Klein\n\n Gaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-20/v-zr-285-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-20/v-zr-285-99","retrieved":"2026-07-10 11:32:50.632610+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-10-20/v-zr-285-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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