{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_172-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-10-27","aktenzeichen":"V ZR 172/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 351 Der Rücktritt des Käufers von einem Kaufvertrag über ein als Bauerwartungsland verkauftes Grundstück wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Käufer zur Ver- wirklichung des mit dem Verkäufer verabredeten Bauvorhabens auf die Planungs- entscheidung Einfluß nimmt und das Grundstück hierdurch nicht in derselben Weise erschlossen wird wie die anderen Grundstücke des Planungsgebiets.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 172/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n27. Oktober 2000\nR i e g e l ,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB § 351\n\nDer Rücktritt des Käufers von einem Kaufvertrag über ein als Bauerwartungsland\n\nverkauftes Grundstück wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Käufer zur Ver-\n\nwirklichung des mit dem Verkäufer verabredeten Bauvorhabens auf die Planungs-\n\nentscheidung Einfluß nimmt und das Grundstück hierdurch nicht in derselben Weise\n\nerschlossen wird wie die anderen Grundstücke des Planungsgebiets.\n\nBGH, Urt. v. 27. Oktober 2000 - V ZR 172/99 - OLG Hamburg\n\nLG Hamburg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 27. Oktober 2000 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,\n\nDr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats\n\ndes Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 24. März\n\n1999 aufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisonsverfahrens, an das Be-\n\nrufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Beklagte ist Eigentümer früher landwirtschaftlich genutzter Grund-\n\nstücke von insgesamt rund 34.000 qm Größe in S. (im folgenden:\n\nStadt). Die Grundstücke waren im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet\n\nausgewiesen. Im Juni 1990 beschloß die Stadt, einen Bebauungsplan aufzu-\n\nstellen, aufgrund dessen die Grundstücke zu gewerblichen Zwecken bebaubar\n\nwerden sollten.\n\nHiervon erhielt der Kläger Kenntnis. Mit dem Ziel, den von ihm im H. \n\n Norden betriebenen Getränkegroßhandel in das geplante Gewerbege-\n\nbiet zu verlegen, nahm er Verhandlungen mit der Stadt, dem Beklagten und\n\nden Eigentümern weiterer Grundstücke des Planungsgebiets auf. Durch notari-\n\nell beurkundeten Vertrag vom 14. Januar 1992 kaufte er zusammen mit \n\nM. und W. als Gesellschafter einer Gesellschaft\n\ndes bürgerlichen Rechts die Grundstücke des Beklagten (im folgenden: Kauf-\n\ngrundstücke) für insgesamt 5,5 Mio. DM. Der Besitz wurde den Käufern über-\n\ntragen, sie leisteten auf den Kaufpreis eine Anzahlung von 2.500.000 DM.\n\nIm Vertrag war den Käufern ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt,\n\ndaß ihnen der Kauf des an eines der Kaufgrundstücke angrenzenden Grund-\n\nstücks \"B. \" nicht gelinge oder \"die Baugenehmigungsbehörde per negati-\n\nvem Bescheid dem Käufer die aus der anliegenden Skizze ersichtliche Bebau-\n\nung der Grundstücke verwehrt\". Das Rücktrittsrecht konnte bis zum 30. Juni\n\n1993 durch Erklärung gegenüber dem Urkundsnotar ausgeübt werden. Den\n\nKäufern gelang der Erwerb des Grundstücks \"B. \". Die für die Ausübung\n\ndes Rücktrittsrechts vereinbarte Frist wurde durch notariell beurkundete Ände-\n\nrungsverträge zweimal, letztmals bis zum 30. Juni 1994, verlängert.\n\nAls Erschließung der Kaufgrundstücke reichte es den Käufern aus, die\n\nzu erstellende öffentliche Straße auf dem Grundstück \"B. \" enden zu las-\n\nsen. Auf der Grundlage des Verhandlungsergebnisses mit ihnen beschloß die\n\nStadt am 2. September 1993 einen Bebauungsplan. Die öffentliche Erschlie-\n\nßung erfolgte hiernach nur bis auf das Grundstück \"B. \".\n\nDie Gesellschafterin W. schied aus der Erwerber-\n\ngesellschaft aus. Ihr Anteil an der Gesellschaft wuchs den verbleibenden Ge-\n\nsellschaftern oder dem Kläger zu. Mit an den Urkundsnotar gerichtetem\n\nSchreiben vom 22. Juni 1994 erklärte der Kläger namens der Gesellschaft den\n\nRücktritt vom Vertrag. Der Beklagte wies die Rücktrittserklärung mit Schreiben\n\nvom 4. Juli 1994 zurück, weil ihr keine Vollmacht von M. beige-\n\nfügt war. Er hält den Rücktritt ferner deshalb für unwirksam, weil ein Bauge-\n\nsuch, das der Anlage zum Kaufvertrag entspricht, von den Käufern im Zeitpunkt\n\ndes Rücktritts vom Vertrag weder gestellt noch von der Baubehörde förmlich\n\nablehnend beschieden gewesen sei, die Kaufgrundstücke aufgrund des Ein-\n\ngreifens des Klägers in die Planungen der Stadt nachhaltig verschlechtert und\n\ninsbesondere nicht an eine öffentliche Straße angebunden seien.\n\nMit der Klage haben der Kläger und die zwischenzeitlich aus dem\n\nRechtsstreit ausgeschiedene M. von dem Beklagten Rückzah-\n\nlung des auf den Kaufpreis bezahlten Teilbetrages von 2.500.000 DM verlangt.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr statt-\n\ngegeben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des\n\nlandgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält den Rücktritt vom Vertrag für wirksam. Es\n\nmeint, der Beklagte habe die Rücktrittserklärung nicht unverzüglich zurückge-\n\nwiesen. Einer förmlichen Entscheidung über ein Baugesuch, das der Anlage\n\nzum Kaufvertrag entsprochen habe, habe es nicht bedurft, weil ein derartiges\n\nGesuch nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Bei den Grundstücken habe es\n\nsich bei Abschluß des Kaufvertrages um landwirtschaftlich genutztes unbe-\n\nplantes Gebiet im Außenbereich gehandelt. Sie hätten durch die Heranführung\n\nder öffentlichen Straße an das Grundstück \"B. \" profitiert. Daß sie ohne jeg-\n\nliche Anschlußmöglichkeit blieben, sei weder dargelegt noch unter Beweis ge-\n\nstellt. Daß ihre Erschließung aufgrund eines weiteren Bebauungsplans und\n\neiner Verlängerung der Straße über das Grundstück \"B. \" hinaus mit höhe-\n\nren Kosten für den Beklagten verbunden sei als bei einer anfänglich bis auf die\n\nKaufgrundstücke reichenden Straßenführung, könne nicht festgestellt werden.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Die Revision hat allerdings keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die\n\nFeststellung des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte habe die Rücktritts-\n\nerklärung nicht unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen.\n\nInsoweit kann dahin gestellt bleiben, ob auf den Zugang der Erklärung beim\n\nNotar abgestellt werden muß, obwohl diesem eine Befugnis zur Zurückweisung\n\nnicht zustand, oder ob die Frist erst mit der Weiterleitung der Erklärung durch\n\nden Notar an den Beklagten begann.\n\nDie Revision übersieht, daß die Darstellung der Berechtigung zur Zu-\n\nrückweisung einer Erklärung nach § 174 BGB demjenigen obliegt, der sich auf\n\ndie Rechtzeitigkeit der Zurückweisung beruft (Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl.,\n\n§ 174 Rdn. 9; Baumgärtel/Laumen, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,\n\nBd. 1, 2. Aufl., § 174 BGB Rdn. 1), und es daher Sache des Beklagten ist, dar-\n\nzustellen, wann der Notar das Schreiben des Klägers vom 22. Juni 1994 an ihn\n\nweitergeleitet hat. Weiterhin übergeht die Revision, daß der Kläger unstreitig\n\ndem Beklagten am Morgen des 22. Juni 1994 eine Mehrfertigung seines an\n\nden Notar gerichteten Schreibens übergeben hat. Bei der Beurteilung der Fra-\n\nge, ob die Zurückweisung unverzüglich erfolgt ist, kann das nicht außer Be-\n\ntracht gelassen werden. Damit ist es zumindest im Ergebnis nicht zu beanstan-\n\nden, daß das Berufungsgericht die Zurückweisung der Erklärung vom 22. Juni\n\n1994 am 4. Juli 1994 als nicht mehr unverzüglich gewertet hat.\n\n2. Keinen Erfolg hat die Revision auch insoweit, als sie sich gegen die\n\nAuslegung der zur Verlängerung der Rücktrittsfrist getroffenen Regelungen\n\ndurch das Berufungsgericht dahin wendet, daß durch sie keine Änderung der\n\nVoraussetzungen des vereinbarten Rücktrittsrechts vereinbart worden sei. In-\n\nsoweit zeigt die Revison keinen revisionsrechtlich beachtlichen Auslegungs-\n\nfehler des Berufungsgerichts auf.\n\n3. Entgegen der Auffassung der Revision stand auch § 351 BGB dem\n\nRücktritt der Käufer vom Vertrag nicht entgegen.\n\nNach der Behauptung des Beklagten sind die Kaufgrundstücke aufgrund\n\nder Einflußnahme des Klägers auf die Planungsentscheidung der Stadt nicht\n\ndurch eine öffentliche Straße erschlossen. Unstreitig beabsichtigte die Stadt\n\nzunächst, die Grundstücke des Planungsgebiets durch eine Ringstraße zu er-\n\nschließen. Von dieser Planung nahm die Stadt nach den Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts Abstand, weil der Eigentümer eines der Grundstücke des\n\nPlanungsgebiets eine derartige Erschließung ablehnte. Die Revision macht\n\nhierzu zutreffend geltend, daß die Stadt nach der Aussage des Zeugen L. \n\nohne die Einflußnahme des Klägers auf die Planung beschlossen hätte, die\n\nanstelle der ursprünglich geplanten Ringstraße vorgesehene Stichstraße bis\n\nauf das im Eigentum des Beklagten stehende Flurstück 82 zu führen. Damit\n\nwäre dieses Flurstück an die öffentliche Straße angeschlossen worden, die\n\nBebaubarkeit des angrenzenden Flurstücks 81 wäre in die Hände des Klägers\n\ngelegt gewesen. Auch das mitverkaufte altlastenverdächtige Flurstück 236/33\n\nwäre über das Flurstück 82 erreichbar geworden. Die Einflußnahme des Klä-\n\ngers auf die Planungsentscheidung der Stadt hat damit zur Folge, daß die zur\n\nBebauung vorgesehenen Flurstücke 81 und 82, die den wesentlichen Teil der\n\nKaufgrundstücke ausmachen, derzeit nicht durch eine öffentliche Straße er-\n\nschlossen sind. Daß der Wert der Kaufgrundstücke am 22. Juni 1994 durch\n\ndas Fehlen der Anbindung an eine öffentliche Straße hinter dem Wert der\n\ndurch die Stichstraße erschlossenen Grundstücke des Planungsgebiets zu-\n\nrückbleibt, liegt auf der Hand.\n\nDas schließt den Rücktritt der Käufer vom Vertrag jedoch nicht aus. Den\n\nKäufern kann die Einflußnahme auf die Willensbildung der Stadt nämlich nicht\n\nvorgeworfen werden (§ 351 BGB). Durch ihre Einflußnahme sollte die Bebau-\n\nbarkeit der Kaufgrundstücke mit den für einen Getränkegroßhandel notwendi-\n\ngen Gebäuden ermöglicht und so das dem Beklagten bekannte, von den Käu-\n\nfern mit dem Abschluß des Vertrages verfolgte Ziel erreicht werden (vgl. Stau-\n\ndinger/Kaiser, BGB [1995], § 351 Rdn. 37). Die Grundstücke wurden auch nicht\n\nin einer den Rücktritt ausschließenden Weise umgestaltet (§ 352 BGB). Sie\n\nwaren bei Abschluß des Kaufvertrages Bauerwartungsland, heute liegen sie im\n\nBereich eines Bebauungsplans.\n\n4. Zutreffend rügt die Revision jedoch, daß das Berufungsgericht ein\n\nBeweisangebot des Beklagten übergangen hat. Der Beklagte hat vorgetragen,\n\nnach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien sei eine förmliche\n\nEntscheidung über ein der Anlage zum Kaufvertrag entsprechendes Bauge-\n\nsuch Voraussetzung des Rücktritts gewesen. Dem entspreche der vereinbarte\n\nWortlaut des Vertrages.\n\nDa der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien die vom Beru-\n\nfungsgericht vorgenommene Auslegung ausschließt, war der vom Beklagten\n\ndurch Vernehmung des Urkundsnotars als Zeuge angetretene Beweis zu erhe-\n\nben.\n\nIII.\n\nSollte der Beklagte durch die Vernehmung des Zeugen den Beweis sei-\n\nner Behauptung zur Voraussetzung des vereinbarten Rücktrittsrechts nicht füh-\n\nren können, wird die Frage einer ergänzenden Vertragsauslegung zu prüfen\n\nsein.\n\nEin ergänzender Bebauungsplan, nach dem die Stichstraße über das\n\nGrundstück \"B. \" hinaus bis auf das Flurstück 82 geführt werden soll, ist\n\nbisher unstreitig nicht in Kraft getreten. Selbst bei einem Inkrafttreten dieses\n\nPlans verbleibt dem Beklagten nach seinem unter Beweis gestellten Vorbrin-\n\ngen ein Nachteil von mehr als 700.000 DM gemessen an einer ohne die Ein-\n\nflußnahme des Klägers von der Stadt vorgesehenen Führung der Stichstraße\n\nbis auf das Flurstück 82. Einer Verpflichtung der Käufer zum Ersatz eines so\n\nbegründeten Minderwertes der Kaufgrundstücke gemäß §§ 347, 989 BGB steht\n\nentgegen, daß der Kläger durch seine Einflußnahme auf die Willensbildung der\n\nStadt nicht gegen Pflichten verstieß, die den Käufern gegenüber dem Beklag-\n\nten oblagen. Daß die Einflußnahme dazu führen würde, daß die Kaufgrund-\n\nstücke nicht dieselbe Wertentwicklung erfahren würden wie die übrigen Grund-\n\nstücke des Planungsgebietes, haben die Parteien bei Abschluß des Kaufver-\n\ntrages möglicherweise nicht bedacht. Insoweit stellt sich die Frage, ob dieser\n\nNachteil nach dem Rücktritt der Käufer vom Vertrag beim Beklagten zu verblei-\n\nben hat, oder ob nicht eine ergänzende Vertragsauslegung dazu führt, daß die\n\nKäufer den behaupteten Nachteil auszugleichen haben.\n\nEntsprechendes gilt zu dem weiteren Vorbringen des Beklagten, zu dem\n\nes an Feststellungen fehlt: Nach dem Vortrag des Beklagten ist der von der\n\nStadt ursprünglich auf einem anderen Grundstück vorgesehene Lärmschutz-\n\nwall auf das Flurstück 81 verlegt worden, um die Genehmigungsfähigkeit des\n\nVorhabens der Käufer herbeizuführen. Folge hiervon sei, daß die auf dem\n\nFlurstück verbliebene bebaubare Fläche kleiner sei, als sie es ohne die Ein-\n\nflußnahme des Klägers auf die Entscheidung der Stadt wäre. Schließlich hat\n\nder\n\nBeklagte in diesem Zusammenhang vorgetragen, die Einflußnahme des Klä-\n\ngers habe dazu geführt, daß die Flurstücke 81 und 82 nach dem beschlosse-\n\nnen Bebauungsplan nur großflächig zu bebauen seien und damit einen gerin-\n\ngeren Wert als bei einer kleinflächigen Bebaubarkeit hätten, wie sie die Stadt\n\nohne die Einflußnahme des Klägers beschlossen hätte.\n\nTropf\n\n Krüger\n\n Klein\n\n Lemke\n\n Gaier","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_172-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-27/v-zr-172-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 174","ref_norm":"174","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 351","ref_norm":"351","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 347","ref_norm":"347","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 352","ref_norm":"352","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 989","ref_norm":"989","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_172-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_172-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-27/v-zr-172-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZR_172-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:34:01.555241+00:00"}}