{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1999/V_ZB__58-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-09-20","aktenzeichen":"V ZB 58/99","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"WEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4 a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestands- kräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentü- merversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329). b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Woh- nungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß ent- scheiden durften. d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig. e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine \"ordnungsmä- ßige\" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nV ZB 58/99\n\nBESCHLUSS\n\nvom\n\n20. September 2000\n\nin der Wohnungseigentumssache\n\nNachschlagewerk:\nBGHZ:\nBGHR:\n-----------------------------------\n\nja\nja\nja\n\nWEG §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 23 Abs. 1 und Abs. 4\n\na) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestands-\nkräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentü-\nmerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe\nvon BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).\n\nb) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über\ndie nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Woh-\nnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer\nVereinbarung.\n\nc) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt\nwurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß ent-\nscheiden durften.\n\nd) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.\n\ne) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15\nWEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des\ngemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine \"ordnungsmä-\nßige\" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.\n\nBGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99 - Kammergericht\n\n LG Berlin\n AG Schöneberg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 20. September 2000 durch\n\nden Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Dr. Lambert-Lang,\n\nProf. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nbeschlossen:\n\nDie sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der Zivil-\n\nkammer 87 des Landgerichts Berlin vom 18. Juni 1999 wird auf\n\nKosten der Antragsgegnerin zurückgewiesen.\n\nAußergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.\n\nDer Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf\n\n5.000 DM festgesetzt.\n\nGründe:\n\nI.\n\nDie Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, und zwar\n\nder Antragsteller zu 2 seit Dezember 1990, der Antragsteller zu 3 seit Oktober\n\n1998 und die Antragsgegnerin seit August 1993. Die Antragsgegnerin hat die\n\nin ihrem Sondereigentum stehenden Räume an einen Gaststättenbetreiber\n\nverpachtet, der den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten als\n\nFreischankfläche nutzt.\n\nAm 18. April 1989 beschloß die Wohnungseigentümerversammlung mit\n\nden Stimmen der Anwesenden mehrheitlich, der Rechtsvorgängerin der An-\n\ntragsgegnerin die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des Lokalbetriebs zu\n\ngenehmigen unter der ”Voraussetzung” einer Einigung mit dem Verwaltungs-\n\nbeirat und zwei weiteren, nicht anwesenden Wohnungseigentümern. Diese\n\nbeiden Wohnungseigentümer und der Verwaltungsbeirat erklärten in der Fol-\n\ngezeit ihre Zustimmung unter bestimmten Auflagen, z.B. Errichtung einer\n\nschallschluckenden Markise. Ab 1992 beschwerte sich u.a. die Antragstellerin\n\nzu 1 über Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb. In der Wohnungs-\n\neigentümerversammlung vom 28. April 1998 wurde die Regelung erneut zur\n\nAbstimmung gestellt. Für den Antrag auf Aufhebung der Genehmigung zur\n\nNutzung des Vorgartens ergab sich keine Stimmenmehrheit, wohl aber für ei-\n\nnen Auftrag an den Verwaltungsbeirat, mit der Antragsgegnerin Vereinbarun-\n\ngen vorzubereiten, um die aufgetretenen Mängel abzustellen.\n\nDas Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, es\n\nzu unterlassen, den vor ihrem Sondereigentum gelegenen Vorgarten zum Be-\n\ntrieb einer Gaststätte zu nutzen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegne-\n\nrin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige\n\nweitere Beschwerde möchte das Kammergericht zurückweisen. Es sieht sich\n\nhieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom\n\n7. Oktober 1998 (NZM 1999, 378) gehindert und hat deshalb die Sache mit\n\nBeschluß vom 15. Dezember 1999 (NZM 2000, 137 = FGPrax 2000, 16) dem\n\nBundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.\n\nII.\n\nDie Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, 3 WEG, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m.\n\n§ 28 Abs. 2 FGG).\n\nDas vorlegende Gericht ist der Ansicht, durch einen nicht angefochtenen\n\nund somit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß könne ein Sonder-\n\nnutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen nicht begründet werden. Demgegen-\n\nüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 378) in einer auf weite-\n\nre Beschwerde ergangenen Entscheidung unter Bezugnahme auf die in BGHZ\n\n54, 65 veröffentlichte Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 21. Mai 1970 die\n\nAuffassung vertreten, ein die Nutzung von Gemeinschaftseigentum zugunsten\n\neines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder\n\nbestandskräftiger Eigentümerbeschluß sei als ”Ersatzvereinbarung” für alle\n\nBeteiligten verbindlich, auch wenn er der Allstimmigkeit bedurft hätte. Der Be-\n\nschluß sei weder wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft noch wegen eines Eingriffs in den dinglichen\n\nKernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Diese Divergenz rechtfertigt die\n\nVorlage.\n\nIII.\n\nDie sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1\n\nNr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig. Sie ist aber nicht begründet.\n\nDer Senat tritt der Auffassung des vorlegenden Kammergerichts in Berlin bei.\n\nDie Antragsteller können gemäß § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit\n\n§ 1004 Abs. 1 BGB von der Antragsgegnerin Unterlassung der alleinigen Nut-\n\nzung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgartens durch den\n\nGaststättenbetrieb verlangen. Dieser Gebrauch ist unzulässig, weil der durch\n\nden Eigentümerbeschluß erfolgte Ausschluß des Mitgebrauchs (1) unwirksam\n\nist. An der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung wird insoweit nicht\n\nmehr festgehalten und der Anwendungsbereich der darauf beruhenden Recht-\n\nsprechung des Senats zur Gültigkeit von bestandskräftigen Mehrheitsbe-\n\nschlüssen mit Vereinbarungsinhalt eingegrenzt (2). Der Eigentümerversamm-\n\nlung fehlte die Beschlußkompetenz (3). Dies macht den Beschluß nichtig (4),\n\nund zwar mit Wirkung ex tunc (5).\n\n1. In Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht legt der Senat den\n\nEigentümerbeschluß vom 18. April 1989 in eigener Kompetenz (Senat, BGHZ\n\n139, 288, 292) als Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den Vorgarten-\n\nbereichen zugunsten des Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 3 aus. Die\n\nin dem Beschluß genannte \"Voraussetzung\" einer Einigung zwischen der\n\nRechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, dem Verwaltungsbeirat sowie zwei\n\nWohnungseigentümern und einer Bekanntgabe des Verhandlungsergebnisses\n\ndurch Rundschreiben ist eingetreten. Daß die in der Zustimmung genannten\n\nAuflagen teilweise nicht erfüllt worden sind, hat auf die Begründung des Son-\n\ndernutzungsrechts keinen Einfluß, sondern hätte allenfalls zu einem Widerruf\n\nder Zustimmung berechtigt, der jedoch nicht erklärt worden ist. Unter diesen\n\nUmständen bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob, wie das vorlegende Ge-\n\nricht durchaus zutreffend in Erwägung zieht, in der in der Eigentümerver-\n\nsammlung vom 28. April 1998 erfolgten mehrheitlichen Ablehnung einer Aufhe-\n\nbung des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 nicht dessen positive\n\nBestätigung zu sehen ist, weil die Eigentümerversammlung zugleich einen Be-\n\nschluß gefaßt hat, der die Aufrechterhaltung des Beschlusses vom 18. April\n\n1989 gerade zur Voraussetzung hat (zur Beschlußqualität eines Negativbe-\n\nschlusses vgl. Wenzel, Festschrift für Merle [2000] 353, 355, 361).\n\n2. Zu Recht nimmt das vorlegende Gericht weiterhin an, daß ein Son-\n\ndernutzungsrecht durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Woh-\n\nnungseigentümerversammlung nicht begründet werden kann.\n\na) Allerdings hat der früher für Entscheidungen über Vorlagen in Woh-\n\nnungseigentumssachen zuständige VII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom\n\n21. Mai 1970 (BGHZ 54, 65) ausgeführt, daß ein Eigentümerbeschluß über die\n\nEinräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Kellerraum unter gleichzei-\n\ntiger baulicher Veränderung nur ungültig ist, wenn er auf entsprechenden An-\n\nfechtungsantrag hin für ungültig erklärt wird. Die nicht auf die zugrundeliegen-\n\nde Fallgestaltung beschränkte Begründung sowie der Leitsatz der Entschei-\n\ndung sind in der Folgezeit von der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung\n\nund Literatur als ein allgemeiner Rechtssatz verstanden und auf die Abände-\n\nrung des Gesetzes oder der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung\n\ndurch Mehrheitsbeschluß übernommen worden (vgl. BayObLG NJW-RR 1992,\n\n81, 83; 1993, 85, 86; NJW 1995, 202, 203; Demharter, MittBayNot 1996, 417;\n\nSauren, NJW 1995, 178 m.w.N.). Dies hat der erkennende Senat bisher nicht\n\ngetan. Er hat zwar auch an dem Rechtssatz festgehalten, dies aber jeweils bei\n\nanderen Fallgestaltungen ausgesprochen. So ging es in dem Beschluß vom\n\n16. September 1994 (BGHZ 127, 99) um die Gültigkeit eines bestandskräftigen\n\nMehrheitsbeschlusses, durch den einer Zahnärztin die praxisbedingten Bewirt-\n\nschaftungsmehrkosten in Anwendung der in der Gemeinschaftsordnung ent-\n\nhaltenen Klausel, wonach sie diese Kosten allein zu tragen hatte, nicht konkret,\n\nsondern pauschal auferlegt wurden. Da der Senat diese Handhabung als nicht\n\nmehr von der Klausel gedeckt ansah, andererseits die praxisbedingten Bewirt-\n\nschaftungsmehrkosten sich bei der Erfassung einer Pauschalierung nicht gene-\n\nrell entziehen, handelte es sich um einen Fall, in dem die Eigentümer die Tei-\n\nlungserklärung (Vereinbarung) nicht abgeändert, sondern nur fehlerhaft ange-\n\nwendet haben (vereinbarungswidriger Beschluß). Gegenstand der Entschei-\n\ndung vom 4. Mai 1995 (BGHZ 129, 329) war ein Beschluß über ein absolutes\n\nVerbot der Hundehaltung, also eine Gebrauchsregelung, die sich nicht mehr in\n\ndem Rahmen der “Ordnungsmäßigkeit” im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG hielt\n\nund deswegen einer Vereinbarung bedurft hätte, diese mithin substituierte\n\n(vereinbarungsersetzender Beschluß). Lediglich die Entscheidung vom 11. Juli\n\n1991 (BGHZ 115, 151) über die Zulässigkeit der Erhebung von pauschalen\n\nVerzugszinsen in Höhe von 10% betraf einen Mehrheitsbeschluß, durch den\n\ngesetzliche Bestimmungen abbedungen wurden (gesetzes-, bzw. vereinba-\n\nrungsändernder Beschluß; zur Terminologie vgl. Wenzel, Festschrift für Hagen\n\n[1999], 231, 235; ders. ZWE 2000, 2 f.). Die Frage, ob ein solcher Beschluß\n\nnichtig ist, hat der Senat jedoch ausdrücklich offengelassen. Sie ist nunmehr\n\nbejahend zu beantworten. Der Senat hält insoweit an der in BGHZ 54, 65 ver-\n\nöffentlichten Ausgangsentscheidung des VII. Zivilsenats nicht mehr fest, die\n\nder Sache nach auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts betraf.\n\nDaraus folgt zugleich, daß der in der Entscheidung aufgestellte und vom Senat\n\nübernommene Rechtssatz, daß ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß auch\n\ndann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschluß nicht zu-\n\ngänglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte,\n\nnur für vereinbarungsersetzende und vereinbarungswidrige Beschlüsse, nicht\n\ndagegen für vereinbarungsändernde oder Beschlüsse gilt, die gesetzliche Be-\n\nstimmungen abbedingen.\n\nb) Diese teilweise Aufgabe und Abgrenzung der bisherigen Rechtspre-\n\nchung ist geboten, weil die Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffne-\n\nten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß abzu-\n\nändern, vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat (Demharter, WuM 2000,\n\n291, 292) mit zum Teil fatalen Folgen (vgl. Bassenge, NZM 2000, 649). Dies\n\ngeschieht entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des – in jedem Fall\n\nrechtswidrigen - Beschlusses aus Kostengründen unterbleibt, oder in der An-\n\nnahme, daß alles, was vereinbart werden könne, auch beschlossen werden\n\ndürfe (vgl. Müller, NZM 2000, 648; anders ders. Festschrift für Bärmann und\n\nWeitnauer, 1990, S. 505, 510), bzw. daß die gesetzlichen Kompetenzzuwei-\n\nsungen nicht zwingend seien und ”weitergehende Beschlußfassungen” er-\n\nlaubten (Deckert, NZM 2000, 361, 362; Rapp, DNotZ 2000, 185, 192). Diese\n\nPraxis stellt jedoch den gesetzlichen Regelungszusammenhang von Vertrags-\n\nund Mehrheitsprinzip (siehe unter 3.) geradezu auf den Kopf (vgl. Bärmann/\n\nPick/Merle, WEG, 8. Aufl. § 23 Rdn. 160 a) und widerspricht dem Bestimmt-\n\nheitsgrundsatz (vgl. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl. § 16 III, 3 b dd [S.\n\n481]), wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht\n\nvorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedarf.\n\nAußerdem wird § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Publizität des Grund-\n\nbuchs entwertet (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Rapp, DNotZ 2000, 185,\n\n189 ff; Röll, ZWE 2000, 13, 15). Da vereinbarungsändernde Beschlüsse zu\n\nihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers\n\nnicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ergibt sich der Inhalt des\n\nWohnungseigentums nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, son-\n\ndern aus den – oft laienhaft verfaßten und auslegungsbedürftigen – Protokollen\n\nder Eigentümerversammlungen. Die im Streitfall erfolgte Einräumung eines\n\nSondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluß ist ein anschauliches Beispiel\n\ndafür. Dies zu legitimieren, läuft dem Gesetz zuwider. Es hat die Mehrheits-\n\nmacht bewußt auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt und auf diese Weise\n\ndafür Sorge getragen, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen kann,\n\ndaß sein Eigentum mehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel,\n\nZWE 2000, 2, 7). Selbst wenn man im Hinblick auf die gerade bei großen Ge-\n\nmeinschaften bestehenden Schwierigkeiten, die Zustimmung aller Eigentümer\n\nzu einer im Interesse ordnungsmäßiger Verwaltung liegenden Abänderung be-\n\nstehender Vereinbarungen – notfalls klageweise – zu erlangen, das Fehlen\n\neiner erleichternden Möglichkeit für einen Mangel des Gesetzes halten wollte,\n\nkäme man an der Tatsache nicht vorbei, daß hierin eine bewußte Entscheidung\n\ndes Gesetzgebers liegt und entsprechende Änderungen des Gesetzes bisher\n\nkeine Mehrheit gefunden haben (vgl. Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Röll WE\n\n1992, 244, 245). Hieran ist die Rechtsprechung gebunden und kann sie nicht\n\naus Praktikabilitätserwägungen (vgl. Deckert, NZM 2000, 361, 363; Würfel,\n\nDWE 2000, 14 ff.) korrigieren.\n\nc) Hinzu kommt, daß die Frage, ob für die Begründung eines Sondernut-\n\nzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß an der Entscheidung\n\nvom 21. Mai 1970 festzuhalten ist, in der obergerichtlichen Judikatur und in der\n\nLiteratur nach wie vor heftig umstritten ist (bejahend BayObLGZ, 1973, 267,\n\n269; NJW-RR 1990, 1104, 1105; 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; OLG Düsseldorf\n\nNZM 1999, 378; OLG Frankfurt OLGZ 1986, 38, 39; OLG Hamm, WE 1997,\n\n384, 385; OLG Köln, NZM 1998, 979, 980; Deckert, WE 1999, 2, 5; Demharter,\n\nMittBayNot 1996, 417; Hauger, WE 1993, 231, 233; Müller, Praktische Fragen\n\ndes Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 167, 180; Münstermann-Schlichtmann,\n\nDWE 1991, 55, 56; Schuschke, NZM 1999, 241, 243; Palandt/Bassenge, BGB,\n\n59. Aufl., § 10 WEG Rdn. 19; verneinend KG NJW-RR 1987, 653, 654; OLG\n\nKarlsruhe, ZMR 1991, 33, 34; OLG Köln, NJW-RR 1992, 598; WE 1998, 193,\n\n194 m. Anm. Ott S. 200; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 10 c;\n\nStaudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., WEG § 10 Rdn. 59; Weitnauer/Lüke,\n\nWEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 23 ff; Belz, DWE 1991, 130, 136; DWE 1996, 140,\n\n143; WE 1997, 293, 296; ders. Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl.,\n\nRdn. 84; Bielefeld, DWE 1993, 92, 98; Fisch, MittRhNotK 1999, 213, 224;\n\nKreuzer, MittBayNot 1996, 339, 341; WE 1997, 362, 364; ders. Festschrift\n\nMerle (2000), 203, 209; Lüke, DNotZ 1997, 960, 962; Röll, ZWE 2000, 13, 14;\n\nWenzel, ZWE 2000, 2, 5; differenzierend nach Inhalt und Ausmaß Bär-\n\nmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 113 a). Auch dies erfordert eine\n\nÜberprüfung der bisherigen Rechtsprechung. Dabei kann offen bleiben, ob der\n\nBeschluß vom 21. Mai 1970 nicht schon durch die von dem erkennenden Senat\n\nvertretene Kernbereichstheorie (BGHZ 127, 99, 105; 129, 329, 333; Demharter,\n\nMittBayNot 1996, 417) überholt ist, weil der mit der Begründung eines Sonder-\n\nnutzungsrechts einhergehende Entzug des Mitgebrauchs der übrigen Woh-\n\nnungseigentümer der Einräumung eines Nießbrauchs, einer beschränkten per-\n\nsönlichen Dienstbarkeit, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Regelung\n\nnach § 1010 BGB vergleichbar ist (Belz, DWE 1996, 140, 143; ders. WE 1997,\n\n293, 296; ders., Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdz. 84), die\n\nzugleich den Haftungsgegenstand eines beschränkten Liegenschaftsrechts im\n\nSinne der §§ 877, 876 BGB nachteilig verändert (hierzu vgl. BGHZ 91, 343,\n\n345 = NJW 1984, 2409; OLG Frankfurt, WE 1998, 232, 233; Staudin-\n\nger/Gursky [1995] § 877 Rdn. 48). Jedenfalls fehlt der Wohnungseigentümer-\n\nversammlung die Beschlußkompetenz. Sie betrifft die formelle Legitimation des\n\nBeschlusses und nicht wie die Kernbereichstheorie die materiell-rechtliche\n\nFrage, inwieweit das Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Der Gegenstand\n\nbeider Rechtsfiguren ist verschieden, so daß die erste Rechtsfigur nicht wegen\n\nder zweiten entbehrlich ist (a.A. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23\n\nRdn. 115).\n\n3. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegen-\n\nheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluß, und sol-\n\nchen, die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG\n\nkönnen durch Beschlußfassung solche Angelegenheiten geordnet werden,\n\nüber die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung\n\ndie Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können. Anderenfalls\n\nbedarf es einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG. Die Mehrheitsherrschaft be-\n\ndarf damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Wil-\n\nlen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird vom\n\nGesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnung\n\nnachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich\n\num die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ord-\n\nnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21\n\nAbs. 1 und 3 WEG) geht (Senat, BGHZ 115, 151, 154). Hierdurch unterschei-\n\ndet sich das Wohnungseigentumsgesetz bewußt von den gesetzlichen Vor-\n\nschriften, die für die körperschaftlich organisierten Verbände des Gesell-\n\nschaftsrechts grundsätzlich das Mehrheitsprinzip anordnen, und orientiert sich\n\nan der für Personengesellschaften geltenden Rechtslage. Wenn aber das Ge-\n\nsetz die Mehrheitsmacht auf bestimmte Bereiche beschränkt, kann jeder Ei-\n\ngentümer darauf vertrauen, daß sein Wohnungseigentumsrecht im übrigen\n\nmehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7). Ist\n\neine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch\n\nVereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch\n\nMehrheitsbeschluß nicht erfolgen: Der Mehrheit fehlt von vorneherin jede Be-\n\nschlußkompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine Be-\n\nschlußfassung absolut unzuständig (vgl. Senat, BGHZ 115, 151, 152; Bär-\n\nmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; Buck, WE 1998, 90, 92;\n\nWenzel, ZWE 2000, 2, 4). Daß die Vorschriften des Gesetzes gemäß § 10 Abs.\n\n1 Satz 2 WEG abdingbar sind, ist unerheblich. Entscheidend ist, daß dies nur\n\nim Wege der Vereinbarung möglich ist (Weitnauer, WE 1995, 163, 164). Was\n\nzu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart\n\nist, daß dies auch beschlossen werden darf (Müller, Festschrift für Bärmann\n\nund Weitnauer [1990] S. 505, 510; anders ders. NZM 2000, 648 und NZM\n\n2000, 854). Die Beschlußkompetenz wächst der Mehrheit auch nicht dadurch\n\nzu, daß ein in angemaßter Kompetenz gefaßter Beschluß bestandskräftig wird\n\nund der Beschlußgegenstand damit zukünftig dem Mehrheitsprinzip unterfällt\n\n(vgl. OLG Düsseldorf NZM 2000, 875, 876). Aus § 23 Abs. 4 WEG ergibt sich\n\nnichts anderes (a.A. Demharter, WuM 2000, 291, 293; Müller, NZM 2000, 854).\n\nDie Bestimmung erlaubt keine Durchbrechung des Vertragsprinzips, sondern\n\nist systematisch und teleologisch dem Geltungsbereich des Mehrheitsprinzips\n\nverhaftet.\n\nDie hier erfolgte Zuweisung der ausschließlichen Nutzung des im Ge-\n\nmeinschaftseigentum stehenden Vorgartens an die Rechtsvorgängerin der An-\n\ntragsgegnerin ist als Begründung eines Sondernutzungsrechts einer Be-\n\nschlußfassung von vorneherein entzogen (Ott, ZWE 2000, 333, 336; Wenzel,\n\nZWE 2000, 2, 5 f.; a.A. Buck, NZM 2000, 645, 649). Sie unterfällt nicht der Be-\n\nstimmung des § 15 WEG, weil sie nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs,\n\nsondern neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für\n\ndie übrigen Wohnungseigentümer den vollständigen Ausschluß vom Mitge-\n\nbrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchs-\n\nvorteile zum Gegenstand hat. Ein solcher Gebrauchsentzug ist aber keine Re-\n\ngelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, weil diese den Mitgebrauch voraus-\n\nsetzt. Er ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und hat deswegen nicht (auch)\n\nvereinbarungsersetzenden Charakter (a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 429),\n\nsondern gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung ist dem Mehrheit-\n\nsprinzip von vorneherein ebensowenig zugänglich wie die Änderung einer Ver-\n\neinbarung.\n\n4. Die absolute Beschlußunzuständigkeit macht einen Beschluß nicht\n\nnur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BayObLGZ 1984, 198, 203; 1985, 345,\n\n346; 1990, 312, 314; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 123;\n\nWeitnauer/\n\nLüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 25; Müller, Praktische Fragen des Wohnungs-\n\neigentums, 3. Aufl., Rdn. 397; krit. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23\n\nRdn. 113 ff). Dies folgt allerdings nicht schon aus § 23 Abs. 4 WEG i.V.m. der\n\nÜberlegung, daß auf die Legitimation durch Kompetenzzuweisung nicht ver-\n\nzichtet werden kann (a.A. Wenzel, ZWE 2000, 2, 5). Denn die Vorschrift setzt\n\neine Beschlußkompetenz voraus (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23\n\nRdn. 160 a; Häublein, ZMR 2000, 423, 428; Kümmel, ZWE 2000, 387, 391; Ott,\n\nZWE 2000, 333, 336). Die Nichtigkeit ergibt sich jedoch aus der Tatsache, daß\n\ndie Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung - ohne\n\ndahingehende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsord-\n\nnung - nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach § 10 Abs. 1 WEG nur\n\ndurch Vereinbarung abweichen können. Diese Vorschrift ist unter dem be-\n\nschriebenen Regelungszusammenhang, der das Vertragsprinzip zur Regel und\n\ndas Mehrheitsprinzip zur Ausnahme macht, zwingend. Im Ergebnis gilt insoweit\n\nnichts anderes als bei Satzungsdurchbrechungen im Gesellschaftsrecht ohne\n\nEinhaltung der für eine Satzungsänderung geltenden Formvorschriften (vgl.\n\nhierzu BGHZ 123, 15, 19; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7).\n\nAnders verhält es sich dagegen in den Angelegenheiten, welche die Re-\n\ngelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der In-\n\nstandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22\n\nWEG) betreffen. Hier räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrück-\n\nlich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine\n\n”ordnungsmäßige” Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist\n\nalso nicht von vorneherein für eine Beschlußfassung absolut unzuständig\n\n(Buck, WE 1998, 90, 92 f; Wenzel, ZWE 2000, 2, 4 ff.). Sie darf nur keine Be-\n\nschlüsse fassen, die über die ”Ordnungsmäßigkeit” des Gebrauchs, der Ver-\n\nwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umstän-\n\nden des Einzelfalles abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht\n\nleicht zu entscheiden ist, kann die Beschlußzuständigkeit nicht davon abhän-\n\ngen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die ”Ordnungsmäßigkeit” ist aus\n\nGründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend (a.A. Häublein,\n\nZMR 2000, 423, 429), so daß für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhal-\n\ntungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, daß in\n\ndiesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind,\n\nauch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oder\n\nEinstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).\n\nDie Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 kann von\n\nden Antragstellern auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Be-\n\nfristung geltend gemacht werden (BGHZ 107, 268, 270 f.; Bärmann/Pick/Merle\n\naaO § 23 Rdn. 107; a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 430 ff.). Sie rechtfertigt das\n\nUnterlassungsbegehren.\n\n5. Der Senat ist sich bewußt, daß die Entscheidung über den zugrunde-\n\nliegenden Einzelfall hinaus auch für andere Problemfelder, wie z.B. die Ände-\n\nrung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. verein-\n\nbarten Kostenverteilungsschlüssels (vgl. Würfel DWE 2000, 14) oder die Auf-\n\nhebung der Zustimmungsverpflichtung des Verwalters oder der Wohnungsei-\n\ngentümergemeinschaft zur Vermietung/Veräußerung nach § 12 WEG durch\n\nMehrheitsbeschluß (vgl. Röll, ZWE 2000, 13, 16), Bedeutung hat. Soweit es\n\ndabei um die Frage ihrer sog. unechten Rückwirkung geht, betrifft dies nur in\n\nder Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, wie z.B.\n\nBeschlüsse über den generellen Kostenverteilungsschlüssel, nicht dagegen\n\nBeschlüsse über konkrete Abrechnungen (Kümmel, ZWE 2000, 387, 388). Ist\n\nder durch Beschluß geregelte Sachverhalt - wie hier - noch nicht abgeschlos-\n\nsen, wird es jeweils darauf ankommen, ob und inwieweit im Vertrauen auf den\n\nvon dem Bundesgerichtshof bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtssatz,\n\ndaß bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt gültig sind,\n\nrechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu\n\nunzumutbaren Härten führen würde, so daß die Folgen der Entscheidung im\n\nEinzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise nur\n\nfür die Zukunft gelten können (vgl. BGHZ 132, 6, 11; 132, 119, 131). Ein sol-\n\ncher Vertrauenstatbestand ist hier jedoch nicht begründet worden, weil die\n\nFrage der Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen\n\nMehrheitsbeschluß nach der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung in\n\nder obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur weiter heftig um-\n\nstritten war und eine ständige höchstrichterliche Rechtsprechung sich hierzu\n\nnicht entwickelt hat.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über\n\nden Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.\n\nWenzel\n\nLambert-Lang\n\n Krüger\n\nKlein\n\nLemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-20/v-zb-58-99","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":4},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 876","ref_norm":"876","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 877","ref_norm":"877","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1010","ref_norm":"1010","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-20/v-zb-58-99","retrieved":"2026-07-10 11:27:56.074827+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-09-20/v-zb-58-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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Der Wohnungseigentü- merversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329). b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Woh- nungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß ent- scheiden durften. d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig. e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine \"ordnungsmä- ßige\" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der Zivil-\n\nkammer 87 des Landgerichts Berlin vom 18. 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