{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_420-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-09-15","aktenzeichen":"V ZR 420/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 242 Be, 497 Die Gemeinde, der ein Wiederkaufsrecht zu dem vom Gutachterausschuß ermittel- ten Wert des verkauften Grundstücks zusteht, hat den Käufer aufzuklären, wenn dieser im zutage getretenen Irrtum über die Wertverhältnisse den Wiederkauf durch notariellen Vertrag zu einem auffällig unter dem Wert liegenden Preis anbietet.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n15. September 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 420/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB §§ 242 Be, 497\n\nDie Gemeinde, der ein Wiederkaufsrecht zu dem vom Gutachterausschuß ermittel-\n\nten Wert des verkauften Grundstücks zusteht, hat den Käufer aufzuklären, wenn\n\ndieser im zutage getretenen Irrtum über die Wertverhältnisse den Wiederkauf durch\n\nnotariellen Vertrag zu einem auffällig unter dem Wert liegenden Preis anbietet.\n\nBGH, Urt. v. 15. September 2000 - V ZR 420/98 - OLG Frankfurt/Main\n\nLG Hanau\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 15. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Dr. Lambert-Lang, Tropf, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des\n\n17. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom\n\n21. Oktober 1998 aufgehoben und das Urteil des Landgerichts\n\nHanau, 7. Zivilkammer, vom 27. Februar 1997 abgeändert, soweit\n\nsie zum Nachteil der Beklagten ergangen sind. Die Klage wird\n\ninsgesamt abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 14. November 1989 verkaufte die beklagte\n\nGemeinde (Beklagte) dem Kläger ein unbebautes Grundstück zum Preis von\n\n60 DM/qm, insgesamt 911.880 DM. Der Kläger verpflichtete sich, das Grund-\n\nstück binnen eines Jahres ab Eigentumswechsel, spätestens 18 Monate nach\n\nVertragsschluß der gewerblichen Nutzung durch einen Kunststoff-Bearbei-\n\ntungsbetrieb zuzuführen. Für den Fall der Verletzung dieser Pflicht behielt sich\n\ndie Beklagte den Wiederkauf zum Verkehrswert vor, der durch den Gutachter-\n\nausschuß zu ermitteln war. Der Rückauflassungsanspruch war durch eine am\n\n15. August 1990 eingetragene Vormerkung gesichert. Auf Anfrage teilte der\n\nanwaltlich vertretene Kläger der Beklagten am 28. Januar 1993 mit, aus wirt-\n\nschaftlichen Gründen sei ihm ein kurzfristiger Baubeginn nicht möglich. Er bot\n\nder Beklagten den Wiederkauf zum Verkehrswert an. Der Wiederkauf unter\n\neinem Betrag von 1,5 Mio. DM komme im Hinblick auf die Aufwendungen des\n\nKlägers, einschließlich Baugenehmigung und Erschließung 1.401.509,92 DM,\n\nnicht in Frage. Die Beklagte erklärte sich hiermit am 1. März 1993 vorbehaltlich\n\nder Zustimmung der städtischen Körperschaften einverstanden. Darüber hin-\n\nausgehende Ansprüche wurden ausgeschlossen. Mit notariellem Vertrag vom\n\n9. August 1993 verkaufte der Kläger das Grundstück der Beklagten zu dem\n\nabgesprochenen Preis. Der Bodenrichtwert des Grundstücks betrug zum\n\n31. Dezember 1992 270 DM/qm, der Verkehrswert 4.103.460 DM.\n\nDer Kläger hat die Beklagte auf die Differenz zwischen dem Verkehrs-\n\nwert des Grundstücks und dem am 9. August 1993 beurkundeten Preis von\n\n1,5 Mio. DM, mithin auf 2.603.460 DM in Anspruch genommen. Das Landge-\n\nricht hat die Beklagte unter Abzug von 60 DM/qm, abgerundet 900.000 DM,\n\nwegen Bodenkontaminationen zur Zahlung von 1.703.460 DM verurteilt. Das\n\nOberlandesgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen.\n\nDer Senat hat nur die Revision der Beklagten angenommen. Die Be-\n\nklagte beantragt, die Klage in vollem Umfang abzuweisen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht meint, es sei von der Ausübung des Wiederkaufs-\n\nrechts durch die Beklagte auszugehen. Dem stehe nicht entgegen, daß sie das\n\nRecht nicht durch formlose Erklärung gegenüber dem Kläger ausgeübt habe.\n\nAus der Korrespondenz ergebe sich, daß beide Seiten davon ausgegangen\n\nseien, \"aus dem (im Kaufvertrag vom 14. November 1989) begründeten Wie-\n\nderkaufsrecht berechtigt und verpflichtet zu sein, so daß auch die weitere ver-\n\ntragliche Ausgestaltung dieses Wiederkaufsrechts ... hinsichtlich des Wieder-\n\nkaufspreises erkennbar verbindlich sein sollte\". Das Fehlen einer Bezugnahme\n\nauf das Wiederkaufsrecht im Kaufvertrag vom 9. August 1993 sei für die Be-\n\nwertung des vorangegangenen Verhaltens der Beklagten ohne Bedeutung.\n\nUmgekehrt habe der Kläger zum Ausdruck gebracht, daß er die 1,5 Mio. DM\n\nals Mindestbetrag des Verkehrswertes fordere. Das kommentarlose Einver-\n\nständnis der Beklagten habe in ihm den Eindruck erwecken müssen, seine\n\nVorstellung träfe zu. Die Beklagte, der die wahren Wertverhältnisse bekannt\n\ngewesen seien, hätte den Kläger nicht in dem von ihr erkannten Irrtum belas-\n\nsen dürfen. Sie sei verpflichtet, ihm den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der\n\nunterbliebenen Aufklärung erwachsen sei. Den Gewinn aus der Wertsteigerung\n\ndes Grundstücks hätte der Kläger auch dann realisieren können, wenn die Be-\n\nklagte zum Rückkauf zum Verkehrswert nicht bereit gewesen wäre. Denn\n\n\"mangels entsprechender vertraglicher Vorkehrungen hätte der Kläger das\n\nGrundstück dann seinerseits durch Veräußerung zum Verkehrswert verwerten\n\nkönnen\".\n\nDies hält den Angriffen der Revision nicht stand.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsurteil ist in sich widersprüchlich, denn es geht einer-\n\nseits davon aus, der Wiederkauf sei zustande gekommen, billigt dem Kläger\n\naber andererseits den Wiederkaufpreis in Höhe des Verkehrswertes (§ 433\n\nAbs. 2 BGB) nicht zu. Er sei nur im Wege des Schadensersatzes berechtigt,\n\ndie Differenz zwischen Verkehrswert und einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM -\n\n abzüglich der Wertminderung wegen Kontaminationen - zu fordern. Aus recht-\n\nlicher Sicht löst sich der Widerspruch dahin auf, daß die Beklagte, wovon das\n\nBerufungsurteil im Tatsächlichen auch ausgeht, von ihrem Recht, gemäß § 497\n\nAbs. 1 BGB durch einseitige formlose Erklärung gegenüber dem Kläger den\n\nWiederkauf zustande zu bringen, keinen Gebrauch gemacht hat. Aus der vom\n\nBerufungsgericht erörterten Korrespondenz ergibt sich zwar, daß die Parteien\n\nübereinstimmend vom Vorliegen der Voraussetzungen zur Ausübung des Wie-\n\nderkaufs ausgegangen waren. Dies ist aber, entgegen der Auffassung des Be-\n\nrufungsgerichts, mit der Vornahme der Gestaltungserklärung (vgl. Senat BGHZ\n\n140, 218, 220) nach § 497 Abs. 1 BGB nicht gleichzusetzen. Eine weiterge-\n\nhende Deutung der Äußerungen der Beklagten verbietet sich darüber hinaus\n\nwegen des Umstandes, daß diese ihre Erklärungen jeweils unter dem Vorbe-\n\nhalt der noch ausstehenden Zustimmung der gemeindlichen Organe abgege-\n\nben hatte. Der Kaufvertrag vom 9. August 1993 wurde zwar vor dem Hinter-\n\ngrund der Befugnis der Beklagten zur Ausübung des Wiederkaufsrechts abge-\n\nschlossen, er hat aber den Wiederkauf im Sinne des in dem ursprünglichen\n\nKaufvertrag vom 14. November 1989 aufgenommenen Vorbehalts nicht zum\n\nGegenstand. Zwar können die Parteien davon absehen, den aufschiebend be-\n\ndingten Wiederkauf (BGH, Urt. v. 20. Dezember 1955, I ZR 171/53, LM BGB\n\n§ 610 Nr. 1) durch gestaltende Erklärung gemäß § 497 Abs. 1 BGB wirksam\n\nwerden zu lassen und die ohnehin erforderliche Rückauflassung mit dem Ab-\n\nschluß eines weiteren, den vorbehaltenen Bedingungen entsprechenden Kauf-\n\nvertrags verbinden. So sind die Parteien indes nicht vorgegangen. Der Kauf-\n\nvertrag vom 9. August 1993 nimmt auf das Wiederkaufsrecht der Beklagten\n\nkeinen Bezug und weicht im wesentlichen Punkte, dem Kaufpreis, von dessen\n\nBedingungen ab. Für den am 14. November 1989 aufschiebend bedingt ge-\n\nschlossenen Wiederkauf hat er zur Folge, daß die Bedingung ausgefallen, die-\n\nser mithin endgültig unwirksam ist.\n\n2. Damit bleibt allerdings Raum für den Schadensersatzanspruch, auf\n\nden sich das Berufungsurteil stützt. Er ist im Grundsatz zu bejahen. Das Streit-\n\nverhältnis der Parteien ist mit dem Fall des offenen, vom Erklärungsempfänger\n\nerkannten, Kalkulationsirrtums vergleichbar, für den der Bundesgerichtshof je\n\nnach der Risikolage des Erklärenden sowie des Ausmaßes des Irrtums eine\n\nAufklärungspflicht des Empfängers bejaht und an deren Verletzung einen\n\nSchadensersatzanspruch des Erklärenden anknüpft (Urt. v. 7. Juli 1998,\n\nX ZR 17/97, NJW 1998, 3192, 3193 ff). Der nach den Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts von der Beklagten erkannte Irrtum des Klägers über die Höhe\n\ndes Verkehrswerts des Grundstücks, der nach den Wiederkaufsbedingungen\n\nden Preis bestimmen sollte, war geeignet, eine Aufklärungspflicht auszulösen.\n\nAnders als im Falle des an einer Ausschreibung teilnehmenden Bieters, der\n\ndas Risiko seiner Fehlkalkulation zu tragen hat (Urt. v. 7. Juli 1998), war im\n\nStreitfalle das Risiko, den Verkehrswert zutreffend zu ermitteln, ein gemeinsa-\n\nmes. Dies kommt in der Vereinbarung zum Ausdruck, den zur Neutralität ver-\n\npflichteten (§ 192 BauGB) Gutachterausschuß mit der Ermittlung zu beauftra-\n\ngen. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß dem anwaltlich vertrete-\n\nnen Kläger das Risiko, insbesondere soweit es in der Abweichung von dem in\n\n§ 497 Abs. 1 BGB vorgesehenen Wege lag, erkennbar war und ihm auch die\n\nMöglichkeit zur Verfügung stand, das Risiko durch Einschaltung des Gutach-\n\nterausschusses oder anderweitige Schätzung des Verkehrswerts zu steuern.\n\nDies ändert indes nichts daran, daß die Beklagte dem erkannten, in seinen\n\nAuswirkungen schwerwiegenden Irrtum über den im beiderseitigem Risiko lie-\n\ngenden Umstand abhelfen mußte. Die eigenen Möglichkeiten des Klägers zur\n\nSchadensverhütung finden ihre rechtlichen Folgen erst bei der Ursachenabwä-\n\ngung nach § 254 BGB. Ob die Aufklärungspflicht aus dem allgemeinen Ge-\n\nsichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß herzuleiten ist, oder ob die\n\nTreuepflicht aufgrund der besonderen Bindung der Parteien aus dem Wieder-\n\nkaufsverhältnis vorgeht, kann im Ergebnis dahinstehen.\n\n3. Der Schadensersatzanspruch des Klägers scheitert nämlich daran,\n\ndaß ein durch die unterlassene Aufklärung eingetretener Schaden nicht dar-\n\ngetan ist. Die Beklagte war, wovon (wohl) auch das Berufungsurteil ausgeht,\n\nnicht gehalten, im Falle der Aufklärung des Klägers von dem Wiederkaufsrecht\n\nzum Verkehrswert Gebrauch zu machen (a). Einem Verkauf des Grundstücks\n\ndurch den Kläger standen, was das Berufungsgericht übersieht, die Wirkungen\n\nder Rückauflassungsvormerkung (§§ 883 Abs. 2, 888 BGB) entgegen (b).\n\na) Eine besondere Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht der Be-\n\nklagten war nicht festgelegt. Es galt mithin die 30-jährige Ausschlußfrist des\n\n§ 503 BGB, auf die der Vertrag vom 14. November 1993 im übrigen verwies.\n\nDiese Frist zu nutzen und auf eine günstige Entwicklung der Grundstücksprei-\n\nse zu warten oder auch nur von der Belastung des Haushalts mit dem Wieder-\n\nkaufspreis bis auf weiteres abzusehen, stand der Beklagten frei. Die Aufklä-\n\nrung des Klägers über die wahren Wertverhältnisse hätte nicht zur Folge ge-\n\nhabt, daß die Beklagte nunmehr dessen Ansinnen zum Wiederkauf hätte statt-\n\ngeben müssen. Treu und Glauben hätten zu einer solchen Verengung der Ent-\n\nschlußfreiheit der Beklagten nicht geführt. Wie das Berufungsgericht in ande-\n\nrem Zusammenhang zu Recht hervorhebt, brachte es die für die Beklagte un-\n\ngünstige Ausgestaltung des Wiederkaufsrechts mit sich, daß der Kläger, ob-\n\nwohl er nicht in der Lage war, seiner Vertragspflicht zur Errichtung von Gewer-\n\nberaum zu genügen, einen \"Spekulationsgewinn\" in Millionenhöhe hätte ein-\n\nstreichen können. Hierzu brauchte ihm die Beklagte nicht zu verhelfen.\n\nb) Als Folge der Rückauflassungsvormerkung war das Grundstück, wirt-\n\nschaftlich betrachtet, ohne die Zustimmung der Beklagten unverkäuflich. Die\n\nVermögenslage des Klägers hätte mithin, wenn er nach Aufklärung sein Ange-\n\nbot zum Rückkauf für 1,5 Mio. DM zurückgezogen hätte, gegenüber dem jetzi-\n\ngen Zustand keine Verbesserung erfahren können (§ 249 BGB). Ein Erwerber,\n\nder dem Kläger den Verkehrswert zur Verfügung gestellt hätte, hätte nach Aus-\n\nübung des Wiederkaufsrechts durch die Beklagte deren Eintragung als Eigen-\n\ntümerin in das Grundbuch zustimmen (§§ 883, 888 Abs. 1 BGB, 39, 19 GBO)\n\nmüssen. Das Risiko, mit dem Anspruch auf Rückzahlung des Verkehrswerts\n\ngegenüber dem Kläger auszufallen, hätte bei ihm gelegen. Dem hätte zwar\n\ndurch eine Abtretung des Zahlungsanspruchs des Klägers aus dem Wieder-\n\nkauf entgegengewirkt werden können. In gesichertem Eigentum und Besitz wä-\n\nre der Erwerber indessen nicht geblieben. Dies wäre aber Voraussetzung für\n\nden Entschluß eines Dritten gewesen, auf dem Grundstück ein gewerbliches\n\nBauvorhaben durchzuführen. Wirtschaftlich betrachtet scheidet ein Kauf vom\n\nKläger gegenüber der Möglichkeit, von der Beklagten gesichertes Eigentum zu\n\nerlangen, aus. Dies wird noch durch den Umstand unterstrichen, daß das\n\nGrundstück mit Rang nach der Rückauflassungsvormerkung nicht beleihbar\n\nwar. Der Kläger wäre deshalb, wenn er von dem Verkauf vom 9. August 1983\n\nabgesehen hätte, weder im Hinblick auf das Eigentum an der Sachsubstanz\n\nnoch auf die Möglichkeit, deren Gegenwert durch Veräußerung zu erlösen, ge-\n\ngenüber dem bestehenden Zustand besser gestellt gewesen.\n\n4. Darauf, ob die Beklagte, wie die Revision meint, darüber hinaus we-\n\ngen der Nichterfüllung der Bebauungspflicht von dem Kaufvertrag vom\n\n14. November 1989 hätte zurücktreten und den Kläger auf den damals verein-\n\nbarten Preis von 911.880 DM verweisen können (§§ 326, 327, 346 BGB), oder\n\nob der Wiederkauf die einzige Sanktion der Vertragsverletzung war, kommt es\n\nnicht mehr an.\n\nWenzel\n\nLambert-Lang\n\n Tropf\n\nKlein\n\nLemke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_420-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-15/v-zr-420-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 497","ref_norm":"497","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 883","ref_norm":"883","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 888","ref_norm":"888","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 346","ref_norm":"346","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 503","ref_norm":"503","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 192","ref_norm":"192","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 327","ref_norm":"327","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_420-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_420-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-15/v-zr-420-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_420-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:29:36.039290+00:00"}}