{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_387-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-01-21","aktenzeichen":"V ZR 387/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 325 Abs. 1 Satz 2 Erfüllt ein Verkäufer nicht die Pflicht, das Eigentum an dem gekauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu übertragen, so liegt kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, sondern ein Fall der (vollständigen) Nichterfül- lung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 387/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n21. Januar 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB § 325 Abs. 1 Satz 2\n\nErfüllt ein Verkäufer nicht die Pflicht, das Eigentum an dem gekauften Gegenstand\n\nfrei von Rechten Dritter zu übertragen, so liegt kein Fall der Teilerfüllung im Sinne\n\ndes § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, sondern ein Fall der (vollständigen) Nichterfül-\n\nlung.\n\nBGH, Urt. v. 21. Januar 2000 - V ZR 387/98 - OLG München\n\n LG München I\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 21. Januar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin werden das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts München vom 23. Juni 1998 aufgehoben\n\nund das Urteil des Landgerichts München I vom 27. November\n\n1997 abgeändert.\n\nDie Beklagte wird verurteilt, die Klägerin und ihren Ehemann\n\nT. R. von den Forderungen aus den Kreditverträgen\n\nmit der D. Bank AG M. , Konto-Nr. über\n\n78.000 DM, und mit der N. H. , Darlehens-\n\nNr. (Kunden-Nr. . ) in Höhe von 80.000 DM, Zug um\n\nZug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung Nr. 9 des\n\nAnwesens S. Straße , \n\n H. , eingetragen \n\nim\n\nGrundbuch B. -H. , Blatt und Lastenfreistellung,\n\nfreizustellen.\n\nEs wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin\n\nund ihrem Ehemann T. R. jeden darüber hinausgehen-\n\nden Vermögensschaden für die Zeit ab dem 11. Dezember 1990\n\nzu ersetzen, der im Zusammenhang steht mit dem Kauf der\n\nEigentumswohnung Nr. 9, S. Straße , H. ,\n\neingetragen im Grundbuch B. -H. , Blatt .\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 1990 kauften die Klägerin\n\nund ihr Mann, dessen Ansprüche sich die Klägerin abtreten ließ, von der Be-\n\nklagten eine Eigentumswohnung in H. Den Kaufpreis finanzierten sie. Die\n\nWohnung unterliegt - was die Käufer nicht wußten - bis 31. Dezember 2000 der\n\nSozialbindung. Die Käufer sind als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen\n\nworden.\n\nDie Klägerin begehrt Rückgängigmachung des Kaufs durch Freistellung\n\nvon den zur Finanzierung übernommenen Darlehen, Zug um Zug gegen Rück-\n\nübereignung der Wohnung und Lastenfreistellung, sowie - im Wege der Fest-\n\nstellung - Ersatz des weitergehenden Schadens.\n\nLand- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Dagegen\n\nrichtet sich die Revision, mit der die Klägerin ihre ursprünglichen Anträge wei-\n\nterverfolgt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht sieht in der bis zum 31. Dezember 2000 beste-\n\nhenden Sozialbindung einen Rechtsmangel, für den die Beklagte nach §§ 434,\n\n440 Abs. 1, 326, 325 BGB einzustehen habe. Es meint jedoch, es liege nur ein\n\nFall der Teilnichterfüllung vor, da die Beklagte ihrer Eigentumsverschaffungs-\n\npflicht nachgekommen sei und nur hinsichtlich der geschuldeten Lastenfreiheit\n\neine Vertragsstörung vorliege. Daß die Teilerfüllung für die Käufer ohne Inter-\n\nesse sei, könne angesichts des bevorstehenden Wegfalls der Sozialbindung\n\nnicht angenommen werden. Die Feststellungsklage hält das Berufungsgericht\n\nwegen des zurückliegenden Zeitraums für unzulässig, weil der Schaden im\n\nWege der Leistungsklage habe geltend gemacht werden können. Wegen des\n\nZukunftsschadens sei die Feststellungsklage unbegründet, weil ein Schadens-\n\neintritt nicht wahrscheinlich sei.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht\n\nstand.\n\n1. Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht die\n\nbestehende Sozialbindung der Wohnung als Rechtsmangel wertet. Das ent-\n\nspricht der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 67, 134; Urt. v. 28. Oktober\n\n1983, V ZR 235/82, WM 1984, 214), an der festgehalten wird. Soweit Ernst\n\n(Rechtsmängelhaftung, 1995, S. 126 ff; Rechtliche Qualitätsmängel, Schriften-\n\nreihe der Juristischen Studiengesellschaft Karlsruhe, Heft 239, 1999, S. 9 f,\n\n31 f) das Besondere des Rechtsmangels - in Abgrenzung zum Sachmangel -\n\ndarin erblickt, daß sich der Mangel als Einschränkung des Eigentums darstellt,\n\nist das aus der Sicht des Senats nicht zu kritisieren, führt aber - entgegen Ernst\n\naaO - nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn die Wohnungsbindung\n\nschränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein, sowohl was\n\ndie Eigennutzung (§ 6 WoBinG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff Wo-\n\nBinG) angeht (vgl. schon Senat, Urt. v. 28. Oktober 1983, V ZR 235/82, WM\n\n1984, 214). Infolgedessen haftet die Beklagte nach §§ 434, 440 Abs. 1 BGB\n\nwegen anfänglichen Unvermögens, da bereits im Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses feststand, daß die Beklagte nicht in der Lage war, die bis zum\n\n31. Dezember 2000 fortbestehende Sozialbindung zu beseitigen. Einen ver-\n\ntraglichen Haftungsausschluß hat das Berufungsgericht verneint. Von Rechts-\n\nfehlern ist die Vertragsauslegung nicht beeinflußt.\n\n2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des\n\nBerufungsgerichts, es liege ein Fall der Teilerfüllung vor, der nur unter den be-\n\nsonderen Voraussetzungen der §§ 326 Abs. 1 Satz 3, 325 Abs. 1 Satz 2 BGB\n\nzum Schadensersatz wegen Nichterfüllung des ganzen Vertrages führe. Die\n\nPflicht des Verkäufers besteht darin, Eigentum frei von Rechten Dritter zu\n\nübertragen und die Kaufsache zu übergeben (§§ 433 Abs. 1, 434 BGB). Erfüllt\n\ner eine dieser Pflichten nicht, liegt ein Fall der (vollständigen) Nichterfüllung\n\nvor, kein Fall der Teilerfüllung im Sinne des § 325 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach\n\nder gesetzlichen Konzeption des Leistungsstörungsrechts kann die Leistung\n\ndes Verkäufers nicht in eine Eigentumsübertragung und eine Bewirkung der\n\nLastenfreiheit aufgeteilt werden, ebensowenig wie zwischen Eigentumsüber-\n\ntragung und Besitzverschaffung eine solche Trennung vorgenommen werden\n\nkann (vgl. Senat, Urt. v. 30. Oktober 1998, V ZR 367/97, NJW-RR 1999, 346,\n\n347). Wäre die Sicht des Berufungsgerichts richtig, erschiene jeder Rechts-\n\nmangel nur als Teilnichterfüllung. Das ist nicht die Vorstellung des Gesetzes.\n\nDie generelle Verweisung in § 440 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften der §§ 320\n\nbis 327 BGB gingen dann teilweise ins Leere.\n\nInfolgedessen ist der geltend gemachte Schadensersatzanspruch be-\n\ngründet.\n\n3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann über die Lei-\n\nstungsklage vollständig, nicht nur dem Grunde nach, entschieden werden. Die\n\nGründe, die dem in der Entscheidung des Senats vom 26. September 1997\n\n(V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 305) entgegenstanden, liegen hier nicht vor. In\n\njener Entscheidung ging es um die Rückabwicklung eines Kaufvertrages unter\n\ndem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß. Danach waren die\n\nParteien so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Daher war\n\nbei der Rückabwicklung zu berücksichtigen, daß dem Käufer möglicherweise\n\nMieteinnahmen und Steuervorteile zugeflossen waren, auf die er keinen An-\n\nspruch hatte, wenn er so zu behandeln war, als habe er den Vertrag nicht ge-\n\nschlossen. Da es an Feststellungen hinsichtlich dieser Vorteile fehlte, konnte\n\nüber die Rückabwicklung nur dem Grunde nach entschieden werden. Hier geht\n\nes hingegen um Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach §§ 434, 440\n\nAbs. 1 BGB. Die Kläger sind so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Er-\n\nfüllung gestanden hätten. Dann verbleiben ihnen Mieterträge und Steuervor-\n\nteile. Daß sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung Vermögensnachteile erlitten\n\nhätten, die ihnen nun erspart bleiben und die bei dem anzustellenden Gesamt-\n\nvermögensvergleich zu ihren Lasten zu berücksichtigen wären, ist von der Be-\n\nklagten, die hierfür die Darlegungslast hat (BGHZ 94, 195, 217), nicht vorge-\n\ntragen worden. Sie wären im übrigen auch noch berücksichtigungsfähig, soweit\n\ndie Kläger Ersatz des weiteren - hier nur im Wege der Feststellungsklage gel-\n\ntend gemachten - Schadens verlangen.\n\n4. Keinen Bestand hat auch die Abweisung der Feststellungsklage.\n\na) Das gilt zunächst für die Abweisung hinsichtlich des zurückliegenden\n\nZeitraums als unzulässig. Es ist zwar richtig, daß eine Feststellungsklage in\n\nder Regel dann unzulässig ist, wenn eine Klage auf Leistung möglich ist\n\n(BGHZ 5, 314). Daß diese Voraussetzung hier gegeben ist, ist jedoch nicht er-\n\nsichtlich. Das Berufungsgericht hat dahingehende Feststellungen auch nicht\n\ngetroffen. Zum einen geht es der Klägerin - entgegen der von der Revision ge-\n\nrügten Annahme des Berufungsgerichts - nicht nur um die Differenz zwischen\n\nden erzielbaren Mieten mit und ohne Sozialbindung, sondern um den gesam-\n\nten Schaden, welcher den Käufern aufgrund des Kaufs der Wohnung bis zu\n\nder begehrten Abwicklung entstanden ist bzw. noch entstehen wird. Zum ande-\n\nren kann selbst der Mietausfallschaden nicht ohne weiteres beziffert werden;\n\nerforderlich ist aller Voraussicht nach eine Begutachtung. Auch aus diesem\n\nGrund erscheint es sachgerecht, die Schadensersatzpflicht zunächst feststel-\n\nlen zu lassen, so daß ein Interesse daran der Klägerin nicht abgesprochen\n\nwerden kann (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256 Rdn. 7 a).\n\nb) Soweit die Feststellungsklage (für den zukünftigen Schaden) als un-\n\nbegründet abgewiesen worden ist, hat das Berufungsgericht übersehen, daß\n\nes für die Begründetheit genügt, wenn der Eintritt eines weiteren Schadens\n\nwahrscheinlich ist (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 1991, X ZR 77/89, NJW 1991,\n\n2707, 2708). Letzteres ist schon mit Rücksicht darauf zu bejahen, daß ein\n\nMietausfallschaden auch für die Zeit nach der letzten mündlichen Verhandlung\n\nvor dem Berufungsgericht bis zum Ablauf der Sozialbindung in Betracht kommt.\n\nc) Die Feststellungsklage ist daher insgesamt zulässig und begründet.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel\n\nVogt\n\n Schneider\n\nKrüger\n\nKlein","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_387-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-01-21/v-zr-387-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 433","ref_norm":"433","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_387-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_387-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-01-21/v-zr-387-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/1998/V_ZR_387-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 10:53:59.727737+00:00"}}