{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VI_ZS/2004/VI_ZR_259-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VI. Zivilsenat","decided":"2006-05-23","aktenzeichen":"VI ZR 259/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 548 Zur Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVI ZR 259/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n23. Mai 2006 \nBöhringer-Mangold, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 548 \n\nZur Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus unerlaubter Handlung \n\nwegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache. \n\nBGH, Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - OLG Schleswig \n\n LG Lübeck \n\nDer VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. Mai 2006 durch die Vizepräsidentin Dr. Müller und die Richter \n\nDr. Greiner, Wellner, Pauge und Stöhr \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 14. Zivilsenats \n\ndes Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig \n\nvom 17. September 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger begehrt Schadensersatz wegen der teilweisen Zerstörung ei-\n\nner ihm gehörenden Remise durch Brandstiftung, für die er die zum Tatzeit-\n\npunkt 13 und 10 Jahre alten Beklagten zu 1 und 2 (im Folgenden: Beklagte) \n\nverantwortlich macht. \n\nDie Eltern der Beklagten hatten vom Kläger eine auf einem ehemaligen \n\nGutshof gelegene Wohnung gemietet, in der sie mit den Beklagten lebten. Ne-\n\nben dem Wohngebäude befindet sich ein Wirtschaftsgebäude, die zu Schaden \n\ngekommene Remise. Ein Teil der Remise war an einen Sportverein, der ande-\n\nre, linke Teil an die Eltern der Beklagten vermietet. Er wurde als Abstellraum \n\ngenutzt. Am 27. Dezember 2001 brannte dieser Teil der Remise aus. Es blie-\n\nben nur einige Wandteile stehen. Auch das übrige Gebäude wurde beschädigt. \n\nAm 10. Januar 2002 besichtigte der Bauunternehmer T. auf Veranlassung des \n\nKlägers den Schaden und erstellte einen Kostenvoranschlag. In diesem wurden \n\nals Abbruch- und Wiederherstellungskosten 37.085,20 € veranschlagt. Der Klä-\n\nger beseitigte den ausgebrannten Teil der Brandruine und baute ihn nicht wie-\n\nder auf. Die Innentrennwand zum rechten Teil wurde zur neuen Außenwand der \n\nverkleinerten Remise ausgebaut. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und \n\nden Eltern der Beklagten endete spätestens im Oktober 2002. \n\n3 \n\nDer Kläger macht gegen die Beklagten nach Abzug einer Zahlung der \n\nGebäudeversicherung in Höhe von 12.883,00 € einen Restschaden von \n\n24.202,20 € geltend. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die hierge-\n\ngen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der \n\nvom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren \n\nAntrag auf Klageabweisung weiter. Die Abweisung der wegen Verletzung der \n\nAufsichtspflicht gegen die Eltern der Beklagten gerichteten Klage durch das \n\nLandgericht ist rechtskräftig. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nUnter Zugrundelegung der in erster Instanz festgestellten Tatsachen sei \n\nbei Anwendung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Verantwortlichkeit der \n\n4 \n\n5 \n\nBeklagten auszugehen. Die Forderung sei nicht verjährt. Die kurze Verjäh-\n\nrungsfrist des § 548 BGB finde keine Anwendung. Es sei bereits fraglich, ob \n\nsich die Beklagten auf diese Vorschrift berufen könnten, da sie nicht Vertrags-\n\npartei des Mietvertrages seien. Ihr Verhältnis zum Kläger bestimme sich allein \n\nnach Deliktsrecht. Wolle man sie in den Schutzbereich des Mietvertrages ein-\n\nbeziehen, griffe die kurze Verjährung nur dann, wenn die Mietsache als solche \n\nnoch habe zurückgegeben werden können, da § 548 BGB nicht die Zerstörung \n\nder Mietsache erfasse. Ob die Mietsache durch den Brand vernichtet worden \n\nsei oder aber habe wiederhergestellt werden können, könne indes dahinstehen. \n\nVerjährung könne nur einheitlich eintreten. Der Schadensfall betreffe ein ein-\n\nheitliches Gebäude, das nur zu einem geringeren Teil - wenn auch im Brand-\n\nschwerpunkt - an die Eltern der Beklagten vermietet gewesen sei. Die miet-\n\nrechtlichen Sonderregelungen deckten den streitgegenständlichen deliktischen \n\nAnspruch dem Grunde nach nur teilweise ab. Der Zweck des § 548 BGB, der \n\nauf eine möglichst schnelle Abwicklung der gegenseitigen Ansprüche der Miet-\n\nvertragsteile abziele, erfasse weiter reichende originär deliktische Ansprüche \n\nvon vornherein nicht. \n\n6 \n\nDer Kläger könne Ersatz der geschätzten Reparaturkosten verlangen, \n\nobwohl die Reparatur nicht durchgeführt worden sei. Die von den Beklagten \n\nangestellten Zeitwertbetrachtungen auf Grundlage der Regulierung der Gebäu-\n\ndeversicherung griffen daher nicht durch. Das Landgericht habe die Angemes-\n\nsenheit der Wiederherstellungskosten durch einen Vergleich des Kostenvoran-\n\nschlags vom 10. Januar 2002 mit im Jahre 1996 bei einer Renovierung der \n\nRemise durch T. entstandene Kosten schätzen dürfen. § 287 ZPO stelle die \n\nEinholung eines Sachverständigengutachtens in das Ermessen des Gerichts. \n\nEin Abzug \"neu für alt\" komme angesichts der zeitnahen Renovierung der Re-\n\nmise nicht in Betracht. Eine Wertsteigerung sei nicht eingetreten. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDie Revision der Beklagten hat Erfolg. \n\n1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Feststellung der Verantwort-\n\nlichkeit der Beklagten für den Brand. \n\na) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu \n\nRecht § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB angewandt. Voraussetzung hierfür ist, dass bei \n\njedem Beteiligten - vom Nachweis der Ursächlichkeit abgesehen - ein den klä-\n\ngerischen Anspruch begründendes Verhalten gegeben war, eine der unter dem \n\nBegriff \"Beteiligung\" zusammengefassten Personen den Schaden verursacht \n\nhaben muss und nicht feststellbar ist, welcher von ihnen den Schaden - ganz \n\n(Urheberzweifel) oder teilweise (Anteilszweifel) - verursacht hat (Senatsurteil \n\nBGHZ 67, 14, 18 ff.; 72, 355, 358; BGH BGHZ 101, 106, 108; Urteile vom \n\n12. Juli 1996 - V ZR 280/94 - NJW 1996, 3205, 3207 und vom 16. Januar 2001 \n\n- X ZR 69/99 - NJW 2001, 2538, 2539; MünchKommBGB/Wagner, 4. Aufl., \n\n§ 830 Rn. 35). \n\n10 \n\nb) Diese Anspruchsvoraussetzungen liegen nach den tatsächlichen \n\nFeststellungen des Landgerichts, an die sich das Berufungsgericht ohne \n\nRechtsfehler gebunden gesehen hat (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), im Streitfall vor. \n\nDas Landgericht ist nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergeb-\n\nnis gelangt, dass die Beklagten zur Tatzeit in der Remise gemeinsam mit Feuer \n\ngespielt und dabei den Brand entzündet haben. Es hat jedoch nicht feststellen \n\nkönnen, welcher von ihnen den Schaden verursacht hat. Konkrete Anhaltspunk-\n\nte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Feststellungen begrün-\n\nden könnten, hat das Berufungsgericht zu Recht verneint und nachvollziehbar \n\nausgeführt, dass die Feststellungen des Landgerichts fehlerfrei getroffen wor-\n\nden seien. Die Beklagten hätten in nahem zeitlichen Zusammenhang mit dem \n\nBrand bei der Remise gespielt. Andere Personen seien nicht gesehen worden. \n\nDie Beklagten hätten nicht nur leichten Zugang zu den von ihnen genutzten \n\nRäumen gehabt, sondern auch ein Motiv, mit den dort gelagerten Gegenstän-\n\nden zu spielen. In die Motivlage füge sich kurz vor Silvester ein Spielen mit dem \n\nFeuer zwanglos ein. Anderweitige plausible Erklärungen für die Entstehung des \n\nBrandes seien nicht ersichtlich. Wenn das Berufungsgericht auf dieser Grund-\n\nlage unter Berücksichtigung weiterer Umstände, insbesondere der ausweichen-\n\nden und wechselnden Angaben der Beklagten hinsichtlich ihrer Beschäftigung \n\nim Brandzeitraum, die Feststellungen des Landgerichts seiner Entscheidung \n\nzugrunde legt, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. \n\n11 \n\nc) Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollstän-\n\ndigkeit der erstinstanzlichen entscheidungserheblichen Feststellungen hätten \n\nbegründen können, zeigt die Revision nicht auf. Sie weist zwar zu Recht darauf \n\nhin, dass § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Aufgabe habe, die Unsicherheit zu \n\nbeseitigen, ob einem auf Schadensersatz in Anspruch Genommenen überhaupt \n\neine rechtswidrige Handlung zur Last falle, ob also (auch) er unerlaubt und mit \n\nVerletzungseignung in die Schutzsphäre des Betroffenen eingegriffen habe \n\n(Senatsurteil BGHZ 55, 86, 92 f.; 89, 383, 399 f.; Urteile vom 22. Mai 1979 \n\n- VI ZR 82/78 - VersR 1979, 822 und vom 20. Juni 1989 - VI ZR 320/88 - VersR \n\n1989, 1051, 1053; BGH BGHZ 142, 227, 239; Urteil vom 12. Juli 1996 - V ZR \n\n280/94 - aaO; OLG Hamm, VersR 2000, 55, 57; OLG Zweibrücken, \n\nOLGR 2004, 180, 181; OLG Saarbrücken, OLGR 2005, 129). Hiervon sind die \n\nVorinstanzen indes auch nicht ausgegangen. Sie haben diese Anspruchsvor-\n\naussetzung vielmehr nach Würdigung der vorliegenden Indizien ohne Rechts-\n\nfehler als erfüllt angesehen. Das Landgericht hat ausgeführt, Anhaltspunkte \n\ndafür, dass nur einer von beiden Beklagten das Feuer gelegt habe, bestünden \n\nnicht. Beide hätten den Vormittag über zusammen gespielt. Umstände, dass sie \n\nsich getrennt hätten und nur einer allein verantwortlich die Brandlegung verur-\n\n12 \n\n13 \n\nsacht habe, seien nicht ersichtlich. Mit ihrer abweichenden Würdigung begibt \n\nsich die Revision auf das dem Tatrichter vorbehaltene Gebiet der Beweiswürdi-\n\ngung. \n\n2. Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Ausführungen des Berufungsge-\n\nrichts zur Anwendbarkeit des § 548 BGB. \n\na) Die kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtspre-\n\nchung auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermie-\n\nters gegen einen Dritten geht, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den \n\nSchutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (Senatsurteil vom 21. Juni \n\n1988 - VI ZR 150/87 - NJW-RR 1988, 1358; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, \n\n227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; 135, 152, 156; Urteil vom 7. Juli 1976 - VIII ZR \n\n44/75 - NJW 1976, 1843, 1844; MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 548 Rn. 6; \n\nStaudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2003, § 548 Rn. 15). Eine von \n\nden Parteien gewollte Einbeziehung in den Schutzbereich des Mietvertrages ist \n\nin der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zum Hausstand gehörende Per-\n\nsonen, insbesondere Familienangehörige des Mieters entgegen der Auffassung \n\ndes Berufungsgerichts anerkannt (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR \n\n150/87 - aaO, 1359; BGH BGHZ 49, 278, 279 f.; 61, 227, 233 f.; 71, 175, 178 f.; \n\nSchmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 548 BGB Rn. 35; Jendrek, NZM \n\n1998, 593, 594). \n\n14 \n\nb) Es entspricht weiter ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs, dass § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen \n\nund Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, die nicht auf Mietver-\n\ntrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind (Senatsurteil vom 21. Juni \n\n1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1358; BGH BGHZ 71, 175, 179 f.; 98, 59, 64; 135, \n\n152, 156; Urteile vom 7. Februar 1968 - VIII ZR 179/65 - NJW 1968, 694, 695, \n\ninsoweit in BGHZ 49, 278 nicht abgedruckt; vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - \n\nVersR 1993, 1525, 1527 m.w.N.; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - zu-\n\nsammengefasst in NJ 2001, 535; vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juli 2004 \n\n- XII ZR 153/03 - NJW-RR 2004, 1566, 1568; MünchKommBGB/Schilling, aaO \n\nRn. 1, 3; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 5 m.w.N.). \n\n15 \n\nc) Die Anwendung des § 548 BGB scheitert im Streitfall entgegen der \n\nAuffassung des Berufungsgerichts auch nicht daran, dass der Schadensfall ein \n\neinheitliches Gebäude betrifft, das nur zu einem kleinen Teil an die Eltern der \n\nBeklagten vermietet war. Denn die Norm gilt auch für den Fall, dass der Mieter \n\neines Hausgrundstücks sowohl die von ihm gemieteten Grundstücks- und Ge-\n\nbäudeteile, als auch solche beschädigt, die nicht Gegenstand des Mietvertrages \n\nsind (BGH BGHZ 61, 227, 229 f.; 98, 59, 64; Urteile vom 23. Januar 1991 \n\n- IV ZR 284/89 - VersR 1991, 462, 463; vom 6. November 1991 - XII ZR \n\n216/90 - NJW 1992, 687; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, \n\n3205; \n\nvom 28. Juli 2004 \n\n- XII ZR 153/03 - aaO; RGZ 75, 116; \n\nBub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., \n\nVI Rn. 12; MünchKommBGB/Schilling, aaO Rn. 8; Staudinger/Emmerich, aaO \n\nRn. 11). \n\nd) Der Anwendung des § 548 BGB steht auch nicht der Grad der Zerstö-\n\nrung des Mietobjekts entgegen. \n\nVon einer Veränderung oder Verschlechterung im Sinne des § 548 BGB \n\nkann zwar dann nicht mehr die Rede sein, wenn die Mietsache völlig zerstört \n\nist. In diesem Fall gelten die allgemeinen Regeln (Senatsurteil vom 21. Juni \n\n1988 - VI ZR 150/87 - aaO, 1359; BGH, Urteile vom 7. Februar 1968 - VIII ZR \n\n179/65 - aaO, 694; vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - NJW 1981, 2406, \n\n2407; vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92 - aaO, 1526; RGZ 96, 300, 301; \n\n16 \n\n17 \n\nBub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38; Stau-\n\ndinger/Emmerich, aaO Rn. 18). Der erkennende Senat hat in einer früheren \n\nEntscheidung erwogen, eine solche völlige Zerstörung dann nicht anzunehmen, \n\nwenn neben einem völlig zerstörten Gebäude auch das Grundstück herauszu-\n\ngeben ist (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; vgl. auch RGZ \n\n96, 300, 301; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, \n\n2. Aufl., § 548 BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer/Gather, aaO Rn. 38; Staudin-\n\nger/Emmerich, aaO Rn. 18; Jendrek, aaO, 595; vgl. ferner Senatsurteil BGHZ \n\n102, 322, 325 f. zu § 249 BGB; enger BGH, Urteil vom 15. Juni 1981 - VIII ZR \n\n129/80 - aaO). Hierfür spricht, dass die Anwendung des § 548 BGB bei unter-\n\ngegangener Mietsache deshalb abgelehnt wird, weil die Vorschrift auf den \n\nRückerhalt der Sache als Anfangspunkt der Verjährung abstellt und eine völlig \n\nzerstörte Mietsache nicht zurückgegeben werden kann (BGH, Urteil vom \n\n15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO). Hat der Mieter aber neben dem völlig \n\nzerstörten Gebäude das Grundstück herauszugeben, ist dieser Anfangspunkt \n\nbestimmbar. \n\n18 \n\nOb nach Zerstörung eines Gebäudes die Rückgabe des Grundstücks \n\nausreicht, um den Anwendungsbereich des § 548 BGB zu eröffnen, bedarf im \n\nStreitfall indes erneut keiner Entscheidung, denn nach den tatsächlichen Fest-\n\nstellungen der Vorinstanzen war das Mietobjekt nicht völlig zerstört. Teile des \n\nden linken von dem rechten Teil der Remise trennenden Mauerwerks waren \n\nwieder verwendbar und wurden bei der Errichtung der an Stelle der früheren \n\nInnentrennwand erstellten Außenwand des verbleibenden rechten Teils der \n\nRemise integriert. Eine vollständige Zerstörung liegt jedoch nur dann vor, wenn \n\njedwede Rückgabe ausgeschlossen ist, nicht aber wenn noch wieder verwend-\n\nbare Reste der zurückzugebenden Sache vorhanden sind (Senatsurteil vom \n\n21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - aaO; BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR \n\n206/92 - aaO; Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 20; Schmidt-Futterer/Gather, aaO \n\n19 \n\n20 \n\nRn. 38). Ob es sich hierbei um einen wesentlichen Gebäudeteil handelt, ist ent-\n\ngegen der Auffassung des Landgerichts unerheblich. \n\ne) Eine Entscheidung in der Sache ist dem erkennenden Senat verwehrt. \n\naa) Für den Beginn der Verjährung ist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB der \n\nZeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. Das gilt auch dann, \n\nwenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15. März 2006 \n\n- VIII ZR 123/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Die Revision meint, die Ver-\n\njährung habe bereits am 10. Januar 2002 begonnen, als auf Veranlassung des \n\nKlägers die Besichtigung durch den Bauunternehmer T. stattfand. Mithin sei der \n\nAnspruch des Klägers bei Eingang der Klage am 21. Januar 2003 bereits ver-\n\njährt gewesen. Die bisherigen Feststellungen lassen eine solche Beurteilung \n\nnicht zu. \n\n21 \n\nDer Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten \n\nder Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgül-\n\ntige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern \n\nunter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann \n\nangenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft \n\nerlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder \n\nVeränderungen zu untersuchen (BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteile vom 2. Ok-\n\ntober 1968 \n\n- VIII ZR 197/66 - NJW 1968, 2241; vom 15. Juni 1981 \n\n- VIII ZR 129/80 - aaO; vom 4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85 - NJW 1987, \n\n2072; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 21; MDR 1994, 57, 58; ZMR 2001, 267, \n\n268; Grundeigentum 2002, 1196, 1197; OLG Frankfurt, ZfSch 2001, 19; \n\nBub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34). Indes besteht Einigkeit darüber, dass Sinn \n\nund Zweck des § 548 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der \n\nBesitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfordern (BGH, Urteile vom \n\n6. November 1991 - XII ZR 216/90 - aaO; vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - \n\naaO, 3205 f.; zur Abgrenzung zu den oben genannten Entscheidungen BGH, \n\nUrteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417 f. und vom \n\n19. November 2003 - XII ZR 68/00 - NJW 2004, 774, 775; Bub/Treier/Gramlich, \n\naaO Rn. 40). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt \n\nwerden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört \n\nein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterun-\n\ngen der Mietsache zu machen (Senatsurteil vom 21. Juni 1988 - VI ZR 150/87 - \n\naaO; BGH, Urteile vom 15. Juni 1981 - VIII ZR 129/80 - aaO, 2406; vom \n\n4. Februar 1987 - VIII ZR 355/85; vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90; vom \n\n6. November 1991 \n\n- XII ZR 216/90 - alle aaO; \n\nvom 10. Mai 2000 \n\n- XII ZR 149/98 - aaO, 3206; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - aaO; \n\nvom 28. Juli 2004 - XII ZR 153/03 - aaO; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - \n\nNJW 2005, 2004, 2005; vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - zur Veröffentli-\n\nchung vorgesehen). Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz \n\nvollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat (BGH, \n\nUrteile vom 19. November 2003 \n\n- XII ZR 68/00; vom 28. Juli 2004 \n\n- XII ZR 153/03; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - vom 22. Februar 2006 \n\n- XII ZR 48/03 - jeweils aaO). \n\n22 \n\nDass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des \n\n(auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu las-\n\nsen, genügt demgegenüber nicht (BGH, Urteile vom 10. Juli 1991 - XII ZR \n\n105/90; vom 6. November 1991 - XII ZR 216/90; vom 10. Mai 2000 - XII ZR \n\n149/98; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00 - alle aaO; OLG Frankfurt, \n\nOLGR 2001, 319, 320; Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 30; Schmidt-\n\nFutterer/Gather, aaO Rn. 54; Jendrek, aaO, 596). \n\n23 \n\nbb) Der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache bedarf noch der Aufklä-\n\nrung. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine \n\nFeststellungen getroffen. Sollte sich im weiteren Verfahren herausstellen, dass \n\ndie Remise vor der Wohnung zurückgegeben wurde, stünde dies entgegen der \n\nAuffassung der Revisionserwiderung dem Verjährungsbeginn nicht entgegen. \n\nDer Grundsatz, dass die Verjährung erst beginnen soll, wenn der Vermieter das \n\nMietobjekt vollständig zurückerhalten hat (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1972, \n\n694, 695), gilt nicht uneingeschränkt (vgl. MünchKommBGB/Schilling, aaO \n\nRn. 15). Eine Ausnahme ist beim Wohnraummietvertrag jedenfalls veranlasst, \n\nwenn das Mietobjekt - wie im Streitfall - aus räumlich getrennten und selbstän-\n\ndig nutzbaren Teilen besteht. So hat auch der VIII. Zivilsenat die Verjährung für \n\nSchäden an einer zurückgegebenen Wohnung beginnen lassen, obwohl der \n\nMieter die zur Wohnung gehörenden Kellerräume weiter nutzte (BGHZ 98, 59, \n\n60; vgl. auch OLG Düsseldorf, MDR 1994, 57, 58; OLG Hamm, OLGR 1995, \n\n146; ebenso Bub/Treier/Gramlich, aaO Rn. 34, 47; MünchKommBGB/Schilling, \n\naaO Rn. 15; Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 28). Sollten allerdings getrennte \n\nMietverträge über die Wohnung und den Remisenanteil abgeschlossen worden \n\nsein, wie es das Schreiben des Klägers vom 12. August 2002 und dessen Vor-\n\ntrag in der Klageschrift nahe legen, würde sich diese Frage erst gar nicht stel-\n\nlen. \n\n3. Die Erwägungen des Berufungsgerichts zur Schadenshöhe sind \n\ngleichfalls nicht frei von Rechtsfehlern. \n\na) Bedenken begegnet bereits der Ausgangspunkt des Berufungsge-\n\nrichts, die Rechtsfolgen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs be-\n\nstimmten sich nach § 249 Satz 2 BGB a.F.. \n\n24 \n\n25 \n\n26 \n\naa) Die Anwendbarkeit der Vorschrift scheitert zwar nicht schon daran, \n\ndass eine Wiederherstellung der Remise möglich sein muss (vgl. Senatsurteil \n\nBGHZ 92, 85, 87; 102, 322, 325; BGH, Urteil vom 25. Oktober 1996 - V ZR \n\n158/95 - NJW 1997, 520; OLG Hamm, VersR 1999, 237). Letzteres hat das Be-\n\nrufungsgericht ersichtlich angenommen. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu \n\nbeanstanden. Abgesehen davon, dass der rechte Teil der Remise weniger stark \n\nbeschädigt wurde, ist bei einem Gebäude von der Möglichkeit der Wiederher-\n\nstellung regelmäßig auszugehen, da bei dieser Betrachtung nicht allein auf das \n\nHaus, sondern auf das Hausgrundstück abgestellt werden muss (vgl. Senatsur-\n\nteil BGHZ 102, 322, 325 f.; Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearbeitung 2005, \n\n§ 251 Rn. 93). Die Revision erhebt insoweit auch keine Einwendungen. \n\n27 \n\nbb) Die Revision beanstandet jedoch zu Recht, dass sich das Beru-\n\nfungsgericht nicht mit der Frage befasst hat, ob der Zahlungsanspruch des Klä-\n\ngers durch § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB begrenzt sein könnte, weil die Herstellung \n\nnach Behauptung der Beklagten unverhältnismäßige Aufwendungen erfordere. \n\nNeben dem Restitutionsanspruch des § 249 Satz 1 BGB a.F. unterliegt auch \n\nder als Zahlungsanspruch ausgestaltete besondere Herstellungsanspruch aus \n\n§ 249 Satz 2 BGB a.F. der Schranke des § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB (Senatsurteil \n\nBGHZ 102, 322, 330; OLG Hamm, VersR 1999, 237; Staudinger/Schiemann, \n\naaO Rn. 16). Ob die Voraussetzungen dieser zu einem Wertausgleich führen-\n\nden Vorschrift erfüllt sind, ist im Einzelfall aufgrund einer Gegenüberstellung \n\ndes für die Restitution erforderlichen Aufwands einerseits und des Verkehrs-\n\nwerts der herzustellenden Sache andererseits zu beantworten. Dabei ist, wenn \n\ndie Herstellung auf Seiten des Geschädigten zu einer Wertsteigerung und damit \n\nüber einen Abzug \"neu für alt\" zu einer entsprechenden Verringerung seines \n\nZahlungsanspruches aus § 249 Satz 2 BGB a.F. führt, nur dieser verkürzte An-\n\nspruch gegenüber dem Verkehrswert auf die Waagschale zu legen (Senatsur-\n\nteil BGHZ 102, 322, 330; OLG Frankfurt, OLGR 2006, 16). \n\n28 \n\ncc) Die Vorinstanzen haben diesen rechtlichen Gesichtspunkt erkennbar \n\nübersehen. Eine dahingehende Prüfung hätte aber angesichts des Vorbringens \n\nder Beklagten, der Zeitwert des Mietobjekts habe nur 3.835 € betragen, nahe \n\ngelegen. Die erforderlichen Feststellungen wird das Berufungsgericht nachzu-\n\nholen haben, nachdem es den Parteien Gelegenheit gegeben hat, hierzu er-\n\ngänzend vorzutragen. \n\n29 \n\nb) Jedenfalls wäre, sofern der Anspruch nicht verjährt ist, bei der Ermitt-\n\nlung der Schadenshöhe zu berücksichtigen, dass der Geschädigte sich auch \n\nbeim Herstellungsaufwand im Sinne des § 249 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., nicht \n\nanders als bei der Geltendmachung der tatsächlich aufgewendeten Kosten, ei-\n\nne durch die Herstellung bedingte Werterhöhung, die sich für ihn wirtschaftlich \n\ngünstig auswirkt, im Rahmen des Zumutbaren anrechnen lassen muss (Se-\n\nnatsurteil BGHZ 30, 29, 33 ff.; BGH, Urteil vom 25. Oktober 1996 - V ZR \n\n158/95 - aaO). Die vom Berufungsgericht gebilligte Ausübung des dem Landge-\n\nricht bei der Bemessung des Abzugs \"neu für alt\" gemäß § 287 ZPO einge-\n\nräumten Ermessens beruht auf grundsätzlich falschen Erwägungen. Ein Abzug \n\n\"neu für alt\" kommt bei der Neuerrichtung eines Gebäudes in Betracht, wenn \n\ndieses eine erheblich längere Lebensdauer hat als das frühere und auch gerin-\n\ngere Reparaturaufwendungen verursacht (Senatsurteil BGHZ 30, 29, 33 ff.; \n\n102, 323, 331; BGH, Urteile vom 25. Oktober 1996 - V ZR 158/95 - aaO und \n\nvom 22. Januar 2004 - VII ZR 426/02 - NJW-RR 2004, 739, 740; OLG Frank-\n\nfurt, OLGR 2006, 16). Ein solcher Abzug lässt sich nicht allein mit der Begrün-\n\ndung ablehnen, mit der Renovierung im Jahre 1996 seien erhebliche Wertver-\n\nbesserungen einhergegangen. Selbst wenn man dem Ansatz der Vorinstanzen \n\nfolgen wollte, hätte zumindest ein Abgleich der 1996 erneuerten Gebäudeteile \n\nmit den schadensbedingt herzustellenden vorgenommen werden müssen. Je-\n\ndoch greift bereits dieser Ansatz zu kurz, da die Renovierung einzelner Gebäu-\n\ndeteile in der Vergangenheit nur bedingt eine Aussage über Lebensdauer und \n\nReparaturanfälligkeit des Gebäudes vor dem Schaden und nach der Herstel-\n\nlung zulässt (zur Bemessung vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 30, 29, 33 ff.; 102, \n\n323, 331). Sofern das Berufungsgericht eine Bewertung erneut ohne sachver-\n\nständige Beratung vornehmen sollte, wäre die in Anspruch genommene eigene \n\nSachkunde gegebenenfalls \n\nim Urteil darzulegen (vgl. BGH, Urteil vom \n\n6. Dezember 1995 - VIII ZR 270/94 - NJW 1996, 584, 586). \n\nMüller Greiner Wellner \n\n Pauge Stöhr \n\nVorinstanzen: \n\nLG Lübeck, Entscheidung vom 12.02.2004 - 6 O 19/03 - \n\nOLG Schleswig, Entscheidung vom 17.09.2004 - 14 U 45/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VI_ZS/2004/VI_ZR_259-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-23/vi-zr-259-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 548","ref_norm":"548","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 830","ref_norm":"830","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 251","ref_norm":"251","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VI_ZS/2004/VI_ZR_259-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VI_ZS/2004/VI_ZR_259-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-23/vi-zr-259-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VI_ZS/2004/VI_ZR_259-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:34:22.816604+00:00"}}