{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR__37-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2008-09-25","aktenzeichen":"VII ZR 37/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 328 a.F. Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bau- tenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVII ZR 37/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n25. September 2008 \nHeinzelmann, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 328 a.F. \n\nVerpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung \n\nmit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bau-\n\ntenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden \n\nBank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, \n\nkommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu. \n\nBGH, Urteil vom 25. September 2008 - VII ZR 37/07 - OLG Schleswig \n\nLG Itzehoe \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die \n\nRichter Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka, die Richterin Safari Chabestari und den \n\nRichter Halfmeier \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des \n\nSchleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom \n\n1. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf \n\ndie Berufung des Beklagten zu 2 die Klage abgewiesen worden \n\nist. \n\nIn diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und \n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an \n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger nehmen den Beklagten zu 2, einen Architekten, wegen un-\n\nrichtiger Bautenstandsberichte auf Schadensersatz in Anspruch. \n\nDer am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte Beklagte zu 1 war Ei-\n\ngentümer eines eingeschossigen Zweifamilienhauses. 1995 erwirkte er auf der \n\n3 \n\n4 \n\nGrundlage der von dem Beklagten zu 2 gefertigten Pläne eine Baugenehmi-\n\ngung für den Ausbau von zwei Dachgeschosswohnungen. Im gleichen Jahr \n\nwurde auch der Anbau zweier Balkone baurechtlich genehmigt. \n\nUnter Bezugnahme auf die Baugenehmigung begründete der Beklagte \n\nzu 1 Wohnungseigentum mit drei Miteigentumsanteilen. \n\nDie Kläger erwarben im Oktober 1996 von dem Beklagten zu 1 die im \n\nDachgeschoß noch zu errichtende Wohnung Nr. 2. Der Erwerbspreis war in fünf \n\nRaten nach einem Zahlungsplan zu entrichten. Die für die Raten 2 bis 5 erfor-\n\nderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Beklagten zu 1 von dem \n\nBeklagten zu 2, dem die Leistungen nach den Leistungsphasen 6 bis 8 des \n\n§ 15 HOAI übertragen worden waren, zu erstellen. Mit einem zur Vorlage bei \n\nder den Erwerbspreis \n\nfinanzierenden Bank bestimmten Schreiben vom \n\n8. Januar 1997 erklärte der Beklagte zu 2 verbindlich, der verantwortliche Bau-\n\nleiter des Bauvorhabens zu sein und die von der Bank genehmigten und mit \n\nPrüfvermerk versehenen Baupläne einschließlich der dazugehörigen Baube-\n\nschreibung zu kennen. Er bestätigte, dass das Bauvorhaben nach diesen Plä-\n\nnen errichtet werden solle. Außerdem gab er an, nach Baubeginn, Rohbaufer-\n\ntigstellung und Bezug/Fertigstellung unter Beachtung der ihm überlassenen Un-\n\nterlagen eine dem jeweiligen Bautenstand entsprechende Bestätigung ab-\n\nzugeben. \n\n5 \n\nDer Beklagte zu 2 hat vier Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger \n\nhaben die letzte Rate, die aufgrund des fünften Bautenstandsberichts zu zahlen \n\ngewesen wäre, nicht bezahlt. Die tatsächliche Bauausführung entspricht nicht \n\nder im Erwerbsvertrag in Bezug genommenen Baugenehmigung. Außerdem \n\nweisen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum teils \n\nerhebliche Mängel auf. \n\n6 \n\n7 \n\nDie Kläger haben den Beklagten zu 1 mit Erfolg wegen Mängeln des Ob-\n\njekts auf großen Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Urteil ist inzwi-\n\nschen rechtskräftig. \n\nDen Beklagten zu 2 haben die Kläger als Gesamtschuldner neben dem \n\nBeklagten zu 1 auf Schadensersatz in Höhe von 159.593,75 € zuzüglich Zinsen \n\nverklagt. Sie machen geltend, die Angaben des Beklagten zu 2 in den Bauten-\n\nstandsberichten 2 bis 4 seien unzutreffend gewesen. Der bescheinigte Bauten-\n\nstand und damit verbunden der bescheinigte Bauwert sei jeweils nicht erreicht \n\ngewesen. Die Auszahlung der Raten 2 bis 4 wäre nicht erfolgt, wenn ihnen und \n\nden finanzierenden Kreditinstituten dies bekannt gewesen wäre. Weder sie \n\nnoch die finanzierenden Banken hätten Zahlungen für ein Bauvorhaben geleis-\n\ntet, das nicht den genehmigten Bauplänen entsprochen habe. \n\n8 \n\nDas Landgericht hat den Beklagten zu 2 verurteilt, als Gesamtschuldner \n\nmit dem Beklagten zu 1 an die Kläger zur gesamten Hand 90.738,61 € nebst \n\nZinsen zu zahlen. Es hat dem Architektenvertrag im Hinblick auf die zu erstel-\n\nlenden Bautenstandsberichte drittschützende Wirkung zugesprochen. Das Be-\n\nrufungsgericht hat auf die Berufung des Beklagten zu 2 die gegen ihn gerichtete \n\nKlage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die \n\nKläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n9 \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit der Beru-\n\nfung des Beklagten zu 2 stattgegeben wurde und zur Zurückverweisung der \n\nSache an das Berufungsgericht. \n\n10 \n\nAuf das Rechtsverhältnis der Parteien sind die bis 31. Dezember 2001 \n\ngeltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). \n\nI. \n\n11 \n\nDas Berufungsgericht hat festgestellt, dass das von den Klägern erwor-\n\nbene Sondereigentum und insbesondere das Gemeinschaftseigentum viele, \n\nteils auch schwerwiegende Mängel aufweist und die Kläger deshalb von dem \n\nBeklagten zu 1 vollständige Rückabwicklung des Erwerbsvertrags und weiter-\n\ngehenden Schadensersatz verlangen können. Es hat des Weiteren festgestellt, \n\ndass die Bauausführung von der vertraglich in Bezug genommenen Bauge-\n\nnehmigung abweicht. Einen Mangel der Werkleistung hat es daraus im Hinblick \n\nauf die von ihm angenommene nachträgliche Genehmigung durch die Baube-\n\nhörde nicht abgeleitet. \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, den Klägern stehe gegen den \n\nBeklagten zu 2 selbst dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn dieser den \n\nmangelhaften Zustand des Bauvorhabens hätte erkennen können und müssen \n\nund mithin die von ihm dem Beklagten zu 1 erteilten und von diesem mit Wis-\n\nsen des Beklagten zu 2 an die finanzierenden Kreditinstitute weitergeleiteten \n\nBautenstandsberichte falsch gewesen seien. Selbst wenn man einem \"schlich-\n\nten\" Architektenvertrag potentiell drittschützende Wirkung zusprechen wollte, \n\nfehle es für einen Schadensersatzanspruch der Kläger im konkreten Fall an \n\nzwei zentralen Voraussetzungen. Es sei nicht erkennbar, dass der Beklagte zu \n\n1 ein besonderes Interesse gehabt habe, die Kläger in den Schutzbereich des \n\nArchitektenvertrags einzubeziehen. Außerdem fehle es an dem erforderlichen \n\nSchutzbedürfnis, da die Kläger gegen den Beklagten zu 1 einen inhaltsgleichen \n\nvertraglichen Anspruch hätten. \n\n13 \n\nFür einen Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB fehle es in Bezug \n\nauf die Kläger an einer Schädigungsabsicht des Beklagten zu 2. Dieser habe \n\nallenfalls die Banken, für die die Bautenstandsberichte bestimmt gewesen sei-\n\nen, schädigen wollen; ein Schaden der Kläger sei allenfalls ein Reflex. \n\n14 \n\n15 \n\n16 \n\n17 \n\nII. \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDie Begründung, mit der das Berufungsgericht den Klägern einen Scha-\n\ndensersatzanspruch auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung für \n\nDritte abgesprochen hat, ist nicht tragfähig. \n\n1. Die Kläger waren in den Schutzbereich des zwischen den Beklagten \n\ngeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. \n\na) Der Beklagte zu 2 war von dem Beklagten zu 1 mit der Erstellung der \n\nBautenstandsberichte beauftragt. Er gab die Bautenstandsberichte nicht nur \n\ngegenüber dem Beklagten zu 1 ab, sondern bescheinigte den Bautenstand je-\n\nweils auf einem von ihm und dem Darlehensnehmer zu unterzeichnenden \n\n\"Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen\". Ihm war dementsprechend \n\nbekannt, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verhältnis zu Dritten, \n\nnämlich zu der finanzierenden Bank und zu den die jeweiligen Auszahlungsauf-\n\nträge als Darlehensnehmer erteilenden Klägern, von Bedeutung waren. Die Klä-\n\nger sind damit unmittelbar mit den von dem Beklagten zu 2 zu erbringenden \n\nLeistungen in Berührung gekommen. \n\n18 \n\nb) Eines besonderen Interesses des Beklagten zu 1, die Kläger in den \n\nSchutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der \n\nBeklagte zu 2 war als bauleitender Architekt tätig und hat sich als solcher der \n\nfinanzierenden Bank gegenüber ausgewiesen. Seinen Bautenstandsberichten \n\nkam daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet, \n\nVertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei \n\ndieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenläufigkeit der Interessen des \n\nBeklagten zu 1 und der Kläger deren Einbeziehung in den Schutzbereich des \n\nArchitektenvertrags nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR \n\n368/03, BGH NJW-RR 2004, 1356; Urteil vom 7. Februar 2002 - III ZR 1/01, \n\nBauR 2002, 814 = NZBau 2002, 229 = ZfBR 2002, 485; Urteil vom 2. April 1998 \n\n- III ZR 245/96, BGHZ 138, 257, 261; Urteil vom 10. November 1994 - III ZR \n\n50/94, BGHZ 127, 378, 380). \n\n19 \n\n2. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert auch nicht daran, \n\ndass ihnen - wie das Berufungsgericht annimmt - ein gleichgerichteter Scha-\n\ndensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1 zusteht. Der von den Parteien \n\nvereinbarte Zahlungsplan orientiert sich an der Makler- und Bauträgerverord-\n\nnung. Die Bautenstandsberichte 2 bis 5 dienten dem Zweck, dem Beklagten zu \n\n1 nur Zahlungen zukommen zu lassen, die dem Wert des vertragsgemäß zu \n\nerstellenden Bauvorhabens entsprachen und damit der Absicherung der Kläger \n\nim Hinblick auf eine eventuell unzureichende Leistungserbringung durch den \n\nBeklagten zu 1. In einem solchen Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten ge-\n\nrade dazu dient, die Kläger vor Überzahlung und damit letzten Endes vor einem \n\nVerlust dieser Zahlung bei Zahlungsunfähigkeit ihres Vertragspartners zu \n\nschützen, entfällt ihre Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatz-\n\nansprüche gegen den Beklagten zu 1 besitzen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai \n\n2004 - III ZR 368/03, aaO; Urteil vom 10. März 2005 - VII ZR 220/03, BauR \n\n2005, 1052, 1054 = NZBau 2005, 397 = ZfBR 2005, 460). \n\n20 \n\n3. Ein Schadensersatzanspruch kann den Klägern auch nicht deshalb \n\nabgesprochen werden, weil - so die Ausführungen des Berufungsgerichts zu \n\n§ 826 BGB - nicht ihnen, sondern nur der finanzierenden Bank ein Schaden \n\nentstanden sei. Der Schaden ist den Klägern entstanden, weil sie die Bank zur \n\nAuszahlung der jeweiligen Raten veranlasst haben und zur Zurückzahlung die-\n\nser Beträge aufgrund des mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrags ver-\n\npflichtet sind. \n\nIII. \n\n21 \n\nDas Berufungsgericht wird nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen \n\nhaben, ob und inwieweit die jeweiligen Bautenstandsberichte fehlerhaft waren \n\nund diese Fehlerhaftigkeit für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungs-\n\nplan kausal geworden ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass die Bauten-\n\nstandsberichte bereits dann objektiv fehlerhaft gewesen sein dürften, wenn\n\nnicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Aus-\n\nführung abweichende Bauausführung hingewiesen wurde. Denn der Beklagte \n\nzu 2 hat gegenüber der Bank bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den von \n\ndieser genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Bauplänen errichtet wer-\n\nden sollte. Auf die Frage, ob die geänderte Bauausführung zu einem späteren \n\nZeitpunkt baurechtlich genehmigt wurde, kommt es in diesem Zusammenhang \n\nnicht an. \n\nDressler Kuffer Kniffka \n\n Safari Chabestari Halfmeier \n\nVorinstanzen: \n\nLG Itzehoe, Entscheidung vom 15.05.2003 - 3 O 18/01 - \n\nOLG Schleswig, Entscheidung vom 01.02.2007 - 7 U 65/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-25/vii-zr-37-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 826","ref_norm":"826","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"HOAI 2013","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-25/vii-zr-37-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR__37-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:48:44.694947+00:00"}}