{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_230-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2009-02-12","aktenzeichen":"VII ZR 230/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 311 b Abs. 1 Satz 1 a) Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrages mit einem Grund- stücksgeschäft kann bestehen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks zu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrages interessiert ist. b) Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtli- chen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortführung von","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n12. Februar 2009 \nSeelinger-Schardt, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nVII ZR 230/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 311 b Abs. 1 Satz 1 \n\na) Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrages mit einem Grund-\nstücksgeschäft kann bestehen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass \nder Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks \nzu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrages interessiert ist. \n\nb) Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtli-\nchen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortführung von \nBGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393; Ab-\ngrenzung zu BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, \n43 und Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346). \n\nBGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - LG Traunstein \nAG Traunstein \n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka und die \n\nRichter Dr. Kuffer, Bauner, Halfmeier und Leupertz \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Traunstein vom 24. Oktober 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDer Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger macht Ansprüche aus einem Baubetreuungsvertrag geltend. \n\nDie Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Kläger als Auf-\n\ntragnehmer einen schriftlichen Baubetreuungsvertrag. § 1 des Vertrages lautet: \n\n\"Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung sei-\n\nnes Bauvorhabens gemäß der als Anlage beigefügten Planungen/ \n\nSkizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigefügten bzw. ausgehän-\n\ndigten Baubeschreibung im Ort: E., Straße: S., Flur-Nr. gemäß Lageplan \n\noder einem anderen noch zu benennenden Grundstück zu einem Fest-\n\npreis von 175.000 € incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. \n\n16 %. Haustyp/Größe: 7,99 m x 9,99 m, Kniestock bzw. Wandhöhe: \n\n180 cm, Dachneigung: ca. 24 Grad, Wohnfläche ca. 120 qm, umbauter \n\nRaum ca. 700 Kubikmeter.\" \n\nNach § 10 des Vertrages sind bei einem Rücktritt eines Vertragspartners \n\ndem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen. \n\nDer Kläger hatte seine angebotenen Leistungen in einem Kurzexposé \n\nwie folgt beschrieben: \n\n\"Objekt: Grundstück in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschließungsbeitrag \n\n8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnfläche, voll unterkellert, \n\nschlüsselfertig (außer Maler, Fliesen, Boden) Baukosten € 175.000,00, \n\nGesamtkosten 183.000,00 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer - nur auf den \n\nGrundstücksanteil -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, \n\nkeine Maklerprovision.\" \n\nAnfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchführung \n\ndes Vertrages Abstand. Zu einem Grundstückserwerb war es nicht gekommen. \n\nDer Kläger behauptet, er habe für erstellte Planungsunterlagen des Ar-\n\nchitektenbüros K. 4.212,00 € bezahlen müssen. Diesen Betrag sowie vorpro-\n\nzessuale Rechtsanwaltskosten in Höhe von 243,68 € hat der Kläger geltend \n\ngemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers \n\nhatte keinen Erfolg. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\nder Kläger seinen Klageantrag weiter. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n \n \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klägers nach § 10 \n\ndes Baubetreuungsvertrages, weil dieser Vertrag entgegen § 311 b Abs. 1 \n\nSatz 1 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG nicht notariell beurkundet worden und \n\ndeshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine \n\nVerpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundstück zu \n\nübertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwer-\n\nben. § 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem Bau-\n\nbetreuungsvertrag und einem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit im \n\nSinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies \n\nsei der Fall, wenn der Baubetreuungsvertrag und der Grundstückserwerb mit-\n\neinander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier. \n\n9 \n\nEin starkes Indiz für einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei \n\nes, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grund-\n\nstück beschränkt sei. Der Kläger habe seine Leistung für ein konkretes Grund-\n\nstück angeboten, das den Beklagten nicht gehört habe, an dem sie kein Erb-\n\nbaurecht gehabt hätten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Er-\n\nwerbsvertrag abgeschlossen gehabt hätten. Da sie auch kein anderes Grund-\n\nstück oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt hätten, stehe der Zusatz im \n\nVertrag \"oder einem anderen noch zu benennenden Grundstück\" einem einheit-\n\nlichen Vertragswillen zwischen Baubetreuungsvertrag und einem Grundstücks-\n\nerwerb nicht entgegen. \n\n10 \n\nAuch die in § 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines Rücktritts-\n\nrechts für beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswil-\n\nlen. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem Baubetreuungsvertrag und ei-\n\nnem zu dessen Durchführung erforderlichen Grundstückserwerb bestehe nur \n\ndann nicht, wenn dem Kunden das Recht eingeräumt sei, sich bis zu dem Zeit-\n\npunkt eines wirksamen Grundstückserwerbs vom Vertrag folgenlos zu lösen. \n\nDas sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem Rücktritt hier nicht der Fall. \n\nFür diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des § 3 Abs. 1, insbeson-\n\ndere Nr. 1 MaBV. \n\n11 \n\nSchließlich könne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein \n\netwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des Bau-\n\nbetreuungsvertrages angeführt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigen-\n\nheimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend Zeit ge-\n\nwesen, noch im Jahr 2005 auch den Grundstückserwerb zu regeln und eine \n\nnotarielle Beurkundung herbeizuführen. \n\n12 \n\n13 \n\nII. \n\nDas hält der rechtlichen Nachprüfung stand. \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der \n\nFormzwang der §§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG auch auf \n\nden Baubetreuungsvertrag erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtser-\n\nwerbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die Ver-\n\ntragsparteien den Willen hatten, beide Verträge in der Weise miteinander zu \n\nverknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es \n\nauch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen er-\n\nkennen lässt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. \n\nEs ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknüpften Rechtsgeschäfte \n\njeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember \n\n1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; Urteil vom 6. November 1980 \n\n- VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). \n\n14 \n\n2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundstücksge-\n\nschäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem \n\nGrundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grund-\n\nstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abhän-\n\ngig ist (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951; \n\nUrteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 \n\n= ZfBR 2002, 777). Denn erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts \n\nvon dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des \n\n§ 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollstän-\n\ndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das \n\nFormgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung än-\n\ndert sich nichts, wenn zunächst der weitere Vertrag und alsdann der Grund-\n\nstücksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der \n\nzeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni \n\n2002 - VII ZR 321/00, aaO). \n\n15 \n\n3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abhängigkeit \n\nbesteht (BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, \n\n397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Verträge miteinander \n\nstehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abhängigkeit und \n\nauch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den Bau-\n\nbetreuungsvertrag geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisi-\n\nonsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer \n\nGesamtwürdigung der Umstände in rechtlich einwandfreier Weise hierauf ge-\n\nschlossen. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen \n\nSelbstständigkeit der Verträge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei ver-\n\nschiedenen Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt. \n\n16 \n\na) Ein geeignetes und starkes Indiz für den Willen der Beklagten, den \n\nErbbaurechtsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag abschließen zu wol-\n\nlen, ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des Baubetreu-\n\nungsvertrages auf das in Aussicht genommene Grundstück in E. Dass nach \n\ndem Wortlaut des Baubetreuungsvertrags die Leistungen des Klägers auch hin-\n\nsichtlich eines \"anderen noch zu benennenden Grundstücks\" geschuldet gewe-\n\nsen wären, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festge-\n\nstellte Art des Angebots der Leistung des Klägers mit dem Kurzexposé deutet \n\ndarauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchführung des Bauvorha-\n\nbens in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundstück nur unter den Bedingungen \n\ndes vom Kläger angebotenen Baubetreuungsvertrages interessiert waren. \n\n17 \n\nb) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vor-\n\ngesehene Möglichkeit des Rücktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen \n\neinen Verknüpfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das \n\nBerufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner \n\nAnsicht kommt es hierfür aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein Rück-\n\ntritt für eine Vertragspartei nachteilige Folgen hätte. Das Rücktrittsrecht kann \n\ndie Abhängigkeit des Vertrags über den Erwerb eines Erbbaurechts vom Bau-\n\nbetreuungsvertrag nicht auflösen. Entscheidend ist, dass der Vertrag in dem \n\nFall, in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem Rücktritts-\n\nrecht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren Vertrag Gel-\n\ntung haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, \n\nBGHZ 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom \n\n6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und vom 6. November 1980 \n\n- VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 etwas anderes entnommen werden könnte, hält \n\nder Senat hieran nicht fest. \n\n18 \n\nc) Sämtliche Umstände waren dem Kläger bekannt. Nach seinem objek-\n\ntiven Empfängerhorizont konnte er einen hieraus abzuleitenden Verknüpfungs-\n\nwillen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den \n\nAbschluss des Bauträgervertrages hingenommen. \n\n19 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKniffka \n\nKuffer \n\nBauner \n\nHalfmeier \n\nLeupertz \n\nVorinstanzen: \nAG Traunstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 - \nLG Traunstein, Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_230-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-12/vii-zr-230-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"ErbbauV","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_230-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_230-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-02-12/vii-zr-230-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2007/VII_ZR_230-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:12:25.023584+00:00"}}